How to deceive equity holders
05/30/2010
At a time when the authorities are promoting low-rise construction, unscrupulous developers are again using legislative loopholes to allow people with impunity to withdraw money from people who want to live in separate houses
The deception scheme is extremely simple: the developer acquires (rents) land plots with the status of individual housing construction. And he does not build cottages on them, but the so-called townhouses, or even apartment buildings. Since the house was built without coordination, design and estimate documentation and connection to utility networks, it becomes not only uncomfortable for apartment owners to live in it, but it is also impossible to register ownership.
Substitution
According to official figures, in St. Petersburg, about 10% of the total volume of housing commissioning is made up of private housing. In 2009, 2.6 million square meters of housing were commissioned, of which 262 thousand square meters were individual housing.
Similar violations when multi-unit construction is carried out on lands whose status provides for other uses are not new for St. Petersburg. At one time, scandals erupted with the companies "Investproekt" and "Golden Keys", which built low-rise apartment buildings in the zone, designed for multifunctional public and business development. In that case, the Construction Committee refused to agree on such a project; accordingly, a building permit was not obtained. However, the future apartments were successfully sold to unfortunate real estate investors.
The RKG Firm CJSC, which built 4-story houses on IZHS lands in Pushkin, also caused a lot of controversy. Despite the fact that the construction was carried out in front of the entire city, officials noticed obvious violations only when the houses were already brought under the roof.
Such objects are usually assigned by the city authorities the status of self-construction. According to the deputy chairman of the city Committee for Construction, Vladimir Kuznetsov, in St. Petersburg at present, 19 cases of self-construction have been recorded. According to him, in 7 cases, the land on which housing is being built is already owned, but there is no design and estimate documentation and expert opinion. Basically, such houses are located in Kolpinsky and Kurortny districts. “Until all the necessary documents are available, we should consider such facilities to be self-building,” says Vladimir Kuznetsov.
Cases when apartment buildings are being erected on land plots for individual housing construction cause great complaints from the city authorities. So, today in the Northern capital 12 such cases are known: 7 objects are located in the Vyborg district, 5 - in Krasnoselsky. Vladimir Kuznetsov believes that in accordance with the law, such houses must be demolished: “But we understand that people have invested in construction. And in fact, the authorities are forced to look for options to legitimize this unjust construction. ”
According to the official, in addition to demolition, there is another option for the development of events - consideration of the case in court. In order for the buyers of apartments in a self-building to be able to register the right of ownership, they will have to seek an expert opinion confirming that the house is built in accordance with building standards. Further in the court it is necessary to prove that the attracted investments of interest holders were spent in a targeted way.
Housing without the right to transfer
Even in the case when the court recognizes the ownership of the apartments by the real estate investors, they may face a number of problems.
So, owners of apartments may have difficulties with registering the rights of common shared ownership of the adjacent land as common property of such an apartment building.
Until the developer voluntarily issues a waiver of land rights, apartment owners cannot register the right to shared ownership of the adjacent land. This is possible solely on the basis of a court decision. Until then, in fact, the person who bought an apartment in such a house owns a box that hangs in the air.
According to her, such claims from residents of the Golden Quartet complex, located near the Lower Suzdal Lake and built by the Axiom company, are currently being considered in the Vyborg District Court. The apartment buildings in this complex are built specifically on land owned by an individual with the permitted use of individual housing construction.
In addition to problems with registration of property, there is one more thing: the developer has not fulfilled his obligations to prepare and provide communications for the house.
According to the lawyer, due to non-fulfillment or improper fulfillment of the obligations for engineering preparation of the construction spot, apartment buyers got concrete boxes not connected to Lenenergo networks and Vodokanal public water supply and sewage networks. I would like to note that the representative of Vodokanal was generally not aware of the fact that there are apartment buildings in the area of Lower Suzdal Lake.
The buildings were built in the water protection zone and the zone of severe restrictions of the Suzdal lakes on the construction site, which is not engineering prepared for the construction of apartment buildings. The laying of water supply and sewerage networks was carried out without technical supervision by Vodokanal.
In your opinion, after the commissioning of such a house, connected to uncontrollably laid and not inspected sewage networks, is it possible to drain into the lakes?
Currently, two lawsuits by residents of the Golden Quartet are under consideration, two more are pending. The first court hearing on tenant matters has already taken place, at which the defendant stated that he did not recognize the claims.
The law has nothing to do with it
“The owners of apartments in houses built without contracts with network companies are ready to do anything to conclude a contract for technical connection,” confirms Mikhail Kulakov, head of the department for working with clients in the Leningrad Region of Lenenergo OJSC. “We often encounter a situation where an object is built, and then they try to connect it in every conceivable and unthinkable way.”
According to the rules, the connection of private sector houses should be carried out within 6 months after the conclusion of the contract, facilities with consumption up to 750 kW - within 1 year, over 750 kW - up to 2 years.
Mikhail Kulakov also noted that the departments issuing the building permit should timely monitor the possibility of connecting the housing under construction to the infrastructure.
The loopholes and possible ways of fraud on the part of developers were facilitated by the summer cottage amnesty, says Tatyana Matveeva, head of the legal department of the Committee on Land Resources and Land Management of St. Petersburg: “We know of cases when the law on summer cottage amnesty was used to erect an apartment building on the land for private housing, - the official says.
The city authorities cannot ignore the problem of self-construction in IZHS sections - the number of such construction projects is too large. Vadim Voitanovsky, Deputy Chairman of the Standing Committee on Urban Management, Urban Planning and Land Issues of the Legislative Assembly of St. Petersburg, believes that the reason for this problem is not legislative gaps: “At present, the legislative framework in St. Petersburg is enough to prevent unauthorized construction,” he says. According to the deputy, the heads of regional administrations should bear responsibility for the construction. “The construction should be stopped by the regional authorities at the initial stage. In the absence of a timely reaction of the heads of districts, the self-building and interest holders become a serious burden on the city budget, ”he notes. Experts give advice to potential buyers so that they do not end up in a build. So, according to Tatyana Matveeva, first of all, they need to pay attention to the purpose of the site.
The existing geographic information system in St. Petersburg is called upon to help this. With its help, on the website of the Committee on Land Resources, you can find information about all the facilities under construction. It also contains data on plots that have passed cadastral registration. Information is provided on planning and land surveying projects, the area and boundaries of the proposed development site.
Interest holders should pay attention to whether a land plot has been formed, what type of construction is allowed on it, and how exactly land use and development rules allow building this territory.
In turn, the chairman of the control commission of the SRO NP “Center for the Association of Builders“ Sphere-A ”” Vladimir Tkachev notes that in order not to become the owner of the apartment in the house without utilities, you need to take a responsible approach to the choice of the developer: “Construction quality, and the quality of the materials used can only be guaranteed by companies within self-regulatory organizations, ”he says.
It turns out that today the rescue of real estate investors is again in the hands of the real estate investors themselves: the responsibility for choosing a developer rests entirely on their shoulders, as well as the need to defend their violated interests in the courts.
Anastasia Rubleva
(Source: https://www.bkn.ru/info/942/)
05/30/2010
At a time when the authorities are promoting low-rise construction, unscrupulous developers are again using legislative loopholes to allow people with impunity to withdraw money from people who want to live in separate houses
The deception scheme is extremely simple: the developer acquires (rents) land plots with the status of individual housing construction. And he does not build cottages on them, but the so-called townhouses, or even apartment buildings. Since the house was built without coordination, design and estimate documentation and connection to utility networks, it becomes not only uncomfortable for apartment owners to live in it, but it is also impossible to register ownership.
Substitution
According to official figures, in St. Petersburg, about 10% of the total volume of housing commissioning is made up of private housing. In 2009, 2.6 million square meters of housing were commissioned, of which 262 thousand square meters were individual housing.
Similar violations when multi-unit construction is carried out on lands whose status provides for other uses are not new for St. Petersburg. At one time, scandals erupted with the companies "Investproekt" and "Golden Keys", which built low-rise apartment buildings in the zone, designed for multifunctional public and business development. In that case, the Construction Committee refused to agree on such a project; accordingly, a building permit was not obtained. However, the future apartments were successfully sold to unfortunate real estate investors.
The RKG Firm CJSC, which built 4-story houses on IZHS lands in Pushkin, also caused a lot of controversy. Despite the fact that the construction was carried out in front of the entire city, officials noticed obvious violations only when the houses were already brought under the roof.
Such objects are usually assigned by the city authorities the status of self-construction. According to the deputy chairman of the city Committee for Construction, Vladimir Kuznetsov, in St. Petersburg at present, 19 cases of self-construction have been recorded. According to him, in 7 cases, the land on which housing is being built is already owned, but there is no design and estimate documentation and expert opinion. Basically, such houses are located in Kolpinsky and Kurortny districts. “Until all the necessary documents are available, we should consider such facilities to be self-building,” says Vladimir Kuznetsov.
Cases when apartment buildings are being erected on land plots for individual housing construction cause great complaints from the city authorities. So, today in the Northern capital 12 such cases are known: 7 objects are located in the Vyborg district, 5 - in Krasnoselsky. Vladimir Kuznetsov believes that in accordance with the law, such houses must be demolished: “But we understand that people have invested in construction. And in fact, the authorities are forced to look for options to legitimize this unjust construction. ”
According to the official, in addition to demolition, there is another option for the development of events - consideration of the case in court. In order for the buyers of apartments in a self-building to be able to register the right of ownership, they will have to seek an expert opinion confirming that the house is built in accordance with building standards. Further in the court it is necessary to prove that the attracted investments of interest holders were spent in a targeted way.
Housing without the right to transfer
Even in the case when the court recognizes the ownership of the apartments by the real estate investors, they may face a number of problems.
So, owners of apartments may have difficulties with registering the rights of common shared ownership of the adjacent land as common property of such an apartment building.
Until the developer voluntarily issues a waiver of land rights, apartment owners cannot register the right to shared ownership of the adjacent land. This is possible solely on the basis of a court decision. Until then, in fact, the person who bought an apartment in such a house owns a box that hangs in the air.
According to her, such claims from residents of the Golden Quartet complex, located near the Lower Suzdal Lake and built by the Axiom company, are currently being considered in the Vyborg District Court. The apartment buildings in this complex are built specifically on land owned by an individual with the permitted use of individual housing construction.
In addition to problems with registration of property, there is one more thing: the developer has not fulfilled his obligations to prepare and provide communications for the house.
According to the lawyer, due to non-fulfillment or improper fulfillment of the obligations for engineering preparation of the construction spot, apartment buyers got concrete boxes not connected to Lenenergo networks and Vodokanal public water supply and sewage networks. I would like to note that the representative of Vodokanal was generally not aware of the fact that there are apartment buildings in the area of Lower Suzdal Lake.
The buildings were built in the water protection zone and the zone of severe restrictions of the Suzdal lakes on the construction site, which is not engineering prepared for the construction of apartment buildings. The laying of water supply and sewerage networks was carried out without technical supervision by Vodokanal.
In your opinion, after the commissioning of such a house, connected to uncontrollably laid and not inspected sewage networks, is it possible to drain into the lakes?
Currently, two lawsuits by residents of the Golden Quartet are under consideration, two more are pending. The first court hearing on tenant matters has already taken place, at which the defendant stated that he did not recognize the claims.
The law has nothing to do with it
“The owners of apartments in houses built without contracts with network companies are ready to do anything to conclude a contract for technical connection,” confirms Mikhail Kulakov, head of the department for working with clients in the Leningrad Region of Lenenergo OJSC. “We often encounter a situation where an object is built, and then they try to connect it in every conceivable and unthinkable way.”
According to the rules, the connection of private sector houses should be carried out within 6 months after the conclusion of the contract, facilities with consumption up to 750 kW - within 1 year, over 750 kW - up to 2 years.
Mikhail Kulakov also noted that the departments issuing the building permit should timely monitor the possibility of connecting the housing under construction to the infrastructure.
The loopholes and possible ways of fraud on the part of developers were facilitated by the summer cottage amnesty, says Tatyana Matveeva, head of the legal department of the Committee on Land Resources and Land Management of St. Petersburg: “We know of cases when the law on summer cottage amnesty was used to erect an apartment building on the land for private housing, - the official says.
The city authorities cannot ignore the problem of self-construction in IZHS sections - the number of such construction projects is too large. Vadim Voitanovsky, Deputy Chairman of the Standing Committee on Urban Management, Urban Planning and Land Issues of the Legislative Assembly of St. Petersburg, believes that the reason for this problem is not legislative gaps: “At present, the legislative framework in St. Petersburg is enough to prevent unauthorized construction,” he says. According to the deputy, the heads of regional administrations should bear responsibility for the construction. “The construction should be stopped by the regional authorities at the initial stage. In the absence of a timely reaction of the heads of districts, the self-building and interest holders become a serious burden on the city budget, ”he notes. Experts give advice to potential buyers so that they do not end up in a build. So, according to Tatyana Matveeva, first of all, they need to pay attention to the purpose of the site.
The existing geographic information system in St. Petersburg is called upon to help this. With its help, on the website of the Committee on Land Resources, you can find information about all the facilities under construction. It also contains data on plots that have passed cadastral registration. Information is provided on planning and land surveying projects, the area and boundaries of the proposed development site.
Interest holders should pay attention to whether a land plot has been formed, what type of construction is allowed on it, and how exactly land use and development rules allow building this territory.
In turn, the chairman of the control commission of the SRO NP “Center for the Association of Builders“ Sphere-A ”” Vladimir Tkachev notes that in order not to become the owner of the apartment in the house without utilities, you need to take a responsible approach to the choice of the developer: “Construction quality, and the quality of the materials used can only be guaranteed by companies within self-regulatory organizations, ”he says.
It turns out that today the rescue of real estate investors is again in the hands of the real estate investors themselves: the responsibility for choosing a developer rests entirely on their shoulders, as well as the need to defend their violated interests in the courts.
Anastasia Rubleva
(Source: https://www.bkn.ru/info/942/)
Original message
Как обманывают дольщиков
30.05.2010
В то время когда власти пропагандируют малоэтажное строительство, недобросовестные застройщики вновь пользуются законодательными лазейками, позволяющими безнаказанно изымать деньги у граждан, желающих жить в отдельных домах
Схема обмана предельно проста: застройщик приобретает (арендует) земельные участки со статусом ИЖС. И возводит на них не коттеджи, а так называемые таунхаусы, или вовсе многоквартирные дома. Так как дом построен без согласования, проектно-сметной документации и подключения к инженерным сетям, владельцам квартир становится не только некомфортно в нем проживать, но и невозможно зарегистрировать право собственности.
Подмена
По официальным данным, в Петербурге порядка 10% от общего объема ввода жилья составляют объекты ИЖС. В 2009 году было введено 2,6 млн кв.м жилья, из них 262 тыс. кв.м – индивидуальное жилье.
Подобные нарушения, когда многоквартирное строительство ведется на землях, статус которых предусматривает иное использование, для Петербурга не новы. В свое время прогремели скандалы с компаниями «Инвестпроект» и «Золотые ключи», которые строили малоэтажные многоквартирные дома в зоне, предназначенной для многофункциональной общественно-деловой застройки. В том случае Комитет по строительству отказался согласовывать такой проект, соответственно, не было получено разрешение на строительство. Однако будущие квартиры были успешно проданы горе-дольщикам.
Громкие споры вызвало и ЗАО «Фирма РКГ», которое в Пушкине построило 4-этажные дома на землях ИЖС. Несмотря на то что строительство велось на глазах всего города, чиновники заметили очевидные нарушения, лишь когда дома уже были подведены под крышу.
Подобным объектам городские власти обычно присваивают статус самостроя. По словам заместителя председателя городского Комитета по строительству Владимира Кузнецова, в Петербурге в настоящее время зафиксировано 19 случаев самостроя. По его данным, в 7 случаях земля, на которой возводится жилье, уже находится в собственности, но отсутствует проектно-сметная документация и заключение экспертизы. В основном, такие дома расположены в Колпинском и Курортном районах. «Пока нет всех необходимых документов, мы должны считать такие объекты самостроем», – говорит Владимир Кузнецов.
Случаи, когда многоквартирые дома возводятся на участках под ИЖС, вызывают большие претензии со стороны городских властей. Так, на сегодняшний день в Северной столице известно о 12 таких случаях: 7 объектов находятся в Выборгском районе, 5 – в Красносельском. Владимир Кузнецов считает, что в соответствии с законодательством такие дома необходимо сносить: «Но мы понимаем, что люди вложили деньги в строительство. И фактически власти вынуждены искать варианты, чтобы узаконить этот самострой».
По мнению чиновника, помимо сноса, есть еще один вариант развития событий – рассмотрение дела в суде. Для того чтобы покупатели квартир в самострое смогли оформить право собственности, им придется добиваться экспертного заключения, подтверждающего, что дом построен в соответствии со строительными нормами. Далее в суде необходимо доказать, что привлеченные инвестиции дольщиков были потрачены целевым образом.
Жилье без права передачи
Даже в случае, когда суд признает за дольщиками таких домов право собственности на квартиры, они могут столкнуться с целым рядом проблем.
Так, у собственников квартир могут возникнуть сложности с оформлением прав общей долевой собственности на прилегающий земельный участок как на общее имущество такого многоквартирного дома.
До тех пор пока застройщик не оформит в добровольном порядке отказ от прав на землю, собственники квартир не могут зарегистрировать право общей долевой собственности на прилегающий земельный участок. Это возможно исключительно на основании судебного решения. До тех пор фактически человек, купивший квартиру в таком доме, владеет коробкой, которая висит в воздухе.
По ее словам, в настоящее время в Выборгском районном суде рассматриваются такие иски от жильцов комплекса «Золотой квартет», расположенного вблизи Нижнего Суздальского озера и возведенного компанией «Аксиома». Многоквартирные дома в данном комплексе построены именно на землях, находящихся в собственности физического лица, с разрешенным использованием ИЖС.
Кроме проблем с оформлением собственности есть еще одна: застройщик не выполнил свои обязательства по подготовке и обеспечению дома коммуникациями.
По свидетельству юриста, из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по инженерной подготовке пятна застройки покупатели квартир получили в собственность бетонные коробки, не подключенные к сетям «Ленэнерго» и сетям коммунального водоснабжения и канализации «Водоканала». Хочется отметить, что представитель «Водоканала» вообще оказался не в курсе того, что в районе Нижнего Суздальского озера стоят многоквартирные дома.
Здания построены в водоохраной зоне и зоне строгих ограничений Суздальских озер на пятне застройки, которое инженерно не подготовлено для строительства многоквартирных домов. Прокладка сетей водоснабжения и канализации велась без технического надзора со стороны «Водоканала».
Как вы считаете, после введения в эксплуатацию такого дома, присоединенного к бесконтрольно проложенным и не освидетельствованным сетям канализации, не возможен ли слив в озера?
В настоящее время два иска жильцов «Золотого квартета» находятся в стадии рассмотрения, еще два заявлены. Уже состоялось первое судебное заседание по делам жильцов, на котором ответчик заявил, что исковых требований он не признает.
Закон здесь ни при чем
«Собственники квартир в домах, построенных без договоров с сетевыми компаниями, готовы пойти на все, чтобы заключить договор на техприсоединение, – подтверждает начальник департамента по работе с клиентами по Ленобласти ОАО «Ленэнерго» Михаил Кулаков. – Мы нередко сталкиваемся с ситуацией, когда объект построен, а затем его пытаются присоединить всеми мыслимыми и немыслимыми способами».
По правилам подключение домов частного сектора должно осуществляться в течение 6 месяцев после заключения договора, объектов с потреблением до 750 кВт – в течение 1 года, свыше 750 кВт – до 2 лет.
Михаил Кулаков также отметил, что ведомства, выдающие разрешение на строительство, должны вовремя отслеживать возможность присоединения строящегося жилья к инфраструктуре.
Появлению лазеек и возможных способов мошенничества со стороны застройщиков способствовала дачная амнистия – так считает начальник юридического управления Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга Татьяна Матвеева: «Нам известны случаи, когда закон о дачной амнистии использовался, чтобы на участке под ИЖС возвести многоквартирный дом», – говорит чиновник.
Городские власти не могут оставить без внимания проблему с самостроем на участках ИЖС – слишком уж велико количество таких строек. Заместитель председателя постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вадим Войтановский считает, что причина этой проблемы кроется не в законодательных прорехах: «На сегодняшний день существующей в Петербурге законодательной базы достаточно для предотвращения самостроя», – говорит он. По мнению депутата, ответственность за самострой должны нести главы районных администраций. «Самострой должен пресекаться районными властями на начальном этапе. При отсутствии своевременной реакции глав районов самострой и дольщики становятся серьезной нагрузкой на городской бюджет», – отмечает он. Эксперты дают советы потенциальным покупателям, чтобы они не попали в самострой. Так, по словам Татьяны Матвеевой, в первую очередь им необходимо обращать внимание на целевое назначение участка.
В этом гражданам призвана помочь существующая в Петербурге геоинформационная система. С ее помощью на сайте Комитета по земельным ресурсам можно найти информацию обо всех строящихся объектах. В ней также имеются данные об участках, прошедших кадастровый учет. Представлены сведения о проектах планировки и межевания, площади и границах предполагаемого участка застройки.
Дольщики должны обратить внимание на то, сформирован ли земельный участок, какой вид строительства на нем разрешен и как именно позволяют застраивать эту территорию правила землепользования и застройки.
В свою очередь, председатель контрольной комиссии СРО НП «Центр объединения строителей “Сфера-А”» Владимир Ткачев отмечает, что для того чтобы не стать обладателем квартиры в доме без инженерных коммуникаций, нужно ответственно подходить к выбору компании-застройщика: «Качество строительства, а также качество используемых материалов могут гарантировать только компании, входящие в саморегулируемые организации», – говорит он.
Выходит, что на сегодняшний день спасение дольщиков квартир вновь оказывается в руках самих дольщиков: ответственность за выбор застройщика ложится целиком на их плечи, как и необходимость отстаивания своих нарушенных интересов в судебных инстанциях.
Анастасия Рублева
(Источник: https://www.bkn.ru/info/942/)
30.05.2010
В то время когда власти пропагандируют малоэтажное строительство, недобросовестные застройщики вновь пользуются законодательными лазейками, позволяющими безнаказанно изымать деньги у граждан, желающих жить в отдельных домах
Схема обмана предельно проста: застройщик приобретает (арендует) земельные участки со статусом ИЖС. И возводит на них не коттеджи, а так называемые таунхаусы, или вовсе многоквартирные дома. Так как дом построен без согласования, проектно-сметной документации и подключения к инженерным сетям, владельцам квартир становится не только некомфортно в нем проживать, но и невозможно зарегистрировать право собственности.
Подмена
По официальным данным, в Петербурге порядка 10% от общего объема ввода жилья составляют объекты ИЖС. В 2009 году было введено 2,6 млн кв.м жилья, из них 262 тыс. кв.м – индивидуальное жилье.
Подобные нарушения, когда многоквартирное строительство ведется на землях, статус которых предусматривает иное использование, для Петербурга не новы. В свое время прогремели скандалы с компаниями «Инвестпроект» и «Золотые ключи», которые строили малоэтажные многоквартирные дома в зоне, предназначенной для многофункциональной общественно-деловой застройки. В том случае Комитет по строительству отказался согласовывать такой проект, соответственно, не было получено разрешение на строительство. Однако будущие квартиры были успешно проданы горе-дольщикам.
Громкие споры вызвало и ЗАО «Фирма РКГ», которое в Пушкине построило 4-этажные дома на землях ИЖС. Несмотря на то что строительство велось на глазах всего города, чиновники заметили очевидные нарушения, лишь когда дома уже были подведены под крышу.
Подобным объектам городские власти обычно присваивают статус самостроя. По словам заместителя председателя городского Комитета по строительству Владимира Кузнецова, в Петербурге в настоящее время зафиксировано 19 случаев самостроя. По его данным, в 7 случаях земля, на которой возводится жилье, уже находится в собственности, но отсутствует проектно-сметная документация и заключение экспертизы. В основном, такие дома расположены в Колпинском и Курортном районах. «Пока нет всех необходимых документов, мы должны считать такие объекты самостроем», – говорит Владимир Кузнецов.
Случаи, когда многоквартирые дома возводятся на участках под ИЖС, вызывают большие претензии со стороны городских властей. Так, на сегодняшний день в Северной столице известно о 12 таких случаях: 7 объектов находятся в Выборгском районе, 5 – в Красносельском. Владимир Кузнецов считает, что в соответствии с законодательством такие дома необходимо сносить: «Но мы понимаем, что люди вложили деньги в строительство. И фактически власти вынуждены искать варианты, чтобы узаконить этот самострой».
По мнению чиновника, помимо сноса, есть еще один вариант развития событий – рассмотрение дела в суде. Для того чтобы покупатели квартир в самострое смогли оформить право собственности, им придется добиваться экспертного заключения, подтверждающего, что дом построен в соответствии со строительными нормами. Далее в суде необходимо доказать, что привлеченные инвестиции дольщиков были потрачены целевым образом.
Жилье без права передачи
Даже в случае, когда суд признает за дольщиками таких домов право собственности на квартиры, они могут столкнуться с целым рядом проблем.
Так, у собственников квартир могут возникнуть сложности с оформлением прав общей долевой собственности на прилегающий земельный участок как на общее имущество такого многоквартирного дома.
До тех пор пока застройщик не оформит в добровольном порядке отказ от прав на землю, собственники квартир не могут зарегистрировать право общей долевой собственности на прилегающий земельный участок. Это возможно исключительно на основании судебного решения. До тех пор фактически человек, купивший квартиру в таком доме, владеет коробкой, которая висит в воздухе.
По ее словам, в настоящее время в Выборгском районном суде рассматриваются такие иски от жильцов комплекса «Золотой квартет», расположенного вблизи Нижнего Суздальского озера и возведенного компанией «Аксиома». Многоквартирные дома в данном комплексе построены именно на землях, находящихся в собственности физического лица, с разрешенным использованием ИЖС.
Кроме проблем с оформлением собственности есть еще одна: застройщик не выполнил свои обязательства по подготовке и обеспечению дома коммуникациями.
По свидетельству юриста, из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по инженерной подготовке пятна застройки покупатели квартир получили в собственность бетонные коробки, не подключенные к сетям «Ленэнерго» и сетям коммунального водоснабжения и канализации «Водоканала». Хочется отметить, что представитель «Водоканала» вообще оказался не в курсе того, что в районе Нижнего Суздальского озера стоят многоквартирные дома.
Здания построены в водоохраной зоне и зоне строгих ограничений Суздальских озер на пятне застройки, которое инженерно не подготовлено для строительства многоквартирных домов. Прокладка сетей водоснабжения и канализации велась без технического надзора со стороны «Водоканала».
Как вы считаете, после введения в эксплуатацию такого дома, присоединенного к бесконтрольно проложенным и не освидетельствованным сетям канализации, не возможен ли слив в озера?
В настоящее время два иска жильцов «Золотого квартета» находятся в стадии рассмотрения, еще два заявлены. Уже состоялось первое судебное заседание по делам жильцов, на котором ответчик заявил, что исковых требований он не признает.
Закон здесь ни при чем
«Собственники квартир в домах, построенных без договоров с сетевыми компаниями, готовы пойти на все, чтобы заключить договор на техприсоединение, – подтверждает начальник департамента по работе с клиентами по Ленобласти ОАО «Ленэнерго» Михаил Кулаков. – Мы нередко сталкиваемся с ситуацией, когда объект построен, а затем его пытаются присоединить всеми мыслимыми и немыслимыми способами».
По правилам подключение домов частного сектора должно осуществляться в течение 6 месяцев после заключения договора, объектов с потреблением до 750 кВт – в течение 1 года, свыше 750 кВт – до 2 лет.
Михаил Кулаков также отметил, что ведомства, выдающие разрешение на строительство, должны вовремя отслеживать возможность присоединения строящегося жилья к инфраструктуре.
Появлению лазеек и возможных способов мошенничества со стороны застройщиков способствовала дачная амнистия – так считает начальник юридического управления Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга Татьяна Матвеева: «Нам известны случаи, когда закон о дачной амнистии использовался, чтобы на участке под ИЖС возвести многоквартирный дом», – говорит чиновник.
Городские власти не могут оставить без внимания проблему с самостроем на участках ИЖС – слишком уж велико количество таких строек. Заместитель председателя постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вадим Войтановский считает, что причина этой проблемы кроется не в законодательных прорехах: «На сегодняшний день существующей в Петербурге законодательной базы достаточно для предотвращения самостроя», – говорит он. По мнению депутата, ответственность за самострой должны нести главы районных администраций. «Самострой должен пресекаться районными властями на начальном этапе. При отсутствии своевременной реакции глав районов самострой и дольщики становятся серьезной нагрузкой на городской бюджет», – отмечает он. Эксперты дают советы потенциальным покупателям, чтобы они не попали в самострой. Так, по словам Татьяны Матвеевой, в первую очередь им необходимо обращать внимание на целевое назначение участка.
В этом гражданам призвана помочь существующая в Петербурге геоинформационная система. С ее помощью на сайте Комитета по земельным ресурсам можно найти информацию обо всех строящихся объектах. В ней также имеются данные об участках, прошедших кадастровый учет. Представлены сведения о проектах планировки и межевания, площади и границах предполагаемого участка застройки.
Дольщики должны обратить внимание на то, сформирован ли земельный участок, какой вид строительства на нем разрешен и как именно позволяют застраивать эту территорию правила землепользования и застройки.
В свою очередь, председатель контрольной комиссии СРО НП «Центр объединения строителей “Сфера-А”» Владимир Ткачев отмечает, что для того чтобы не стать обладателем квартиры в доме без инженерных коммуникаций, нужно ответственно подходить к выбору компании-застройщика: «Качество строительства, а также качество используемых материалов могут гарантировать только компании, входящие в саморегулируемые организации», – говорит он.
Выходит, что на сегодняшний день спасение дольщиков квартир вновь оказывается в руках самих дольщиков: ответственность за выбор застройщика ложится целиком на их плечи, как и необходимость отстаивания своих нарушенных интересов в судебных инстанциях.
Анастасия Рублева
(Источник: https://www.bkn.ru/info/942/)
