WIE MAN EINE WOHNUNG KAUFT UND NICHT OBDACHLOS BLEIBT (11769)
Original message
Wohnungsfrage
Gehäuse-Wohnung, Haus-der einzige wirkliche Wert der überwiegenden Mehrheit der russischen Bürger bleibt, wird zum Objekt eines Verbrechens. Und nicht nur Betrug. Wohnungen werden erpresst, für Wohnungen getötet, und in den Berichten von kriminellen Ereignissen gibt es oft Nachrichten wie:
"Die Strafverfolgungsbehörden von St. Petersburg verhaftet Immobilienmakler, getötet mehrere seiner Kunden.
Wie berichtet, RIA "Novosti" im Pressedienst der Polizei St. Petersburg, im Frühjahr und Sommer dieses Jahres in der Polizei mehrere Anträge auf die Suche nach vermissten Bewohner des Kirower Stadtbezirks.
Während der Untersuchung der Mitarbeiter der Kirower Polizei verhaftet 25-jährige Immobilienmakler der Agentur "Grand-Invest". Es wird gegründet, dass nach der Registrierung von Dokumenten für den Verkauf von Wohnungen, der Verbrecher zusammen mit dem Komplizen (29-Sommer-St. Petersburg) Hände die Opfer und Leichen erstickt haben, die in verschiedenen Teilen der Stadt begraben sind.
Detektive fanden die Überreste der Toten in den angegebenen Verbrecher Orten. Jetzt werden Maßnahmen zur Haft des Komplizen eines Verbrechens ergriffen.
RIA "Novosti", 12.10.2001"
Es gibt eine Art"Wohnungskrieg". Tausende von Lebenden wurden in den vergangenen Jahren fiktiv für tot erklärt und die Toten für lebendig erklärt (mehr dazu auf der Todesliste).
Aus der Hilfe für 1998: "Jedes Jahr in Moskau ändern ihre Besitzer etwa 130 Tausend Wohnungen, und nicht weniger als 4-5% der Verkäufe (5-6 tausend Wohnungen) sind mit der Verletzung des Gesetzes oder mit der Anwendung von betrügerischen Handlungen. 3264 Personen, die von 1992 bis 1997 aus ihren alten Wohnungen entlassen wurden, kamen laut Moore nicht an den neuen Wohnort.
3 264 Menschen in fünf Jahren allein in Moskau.
Wie viele in ganz Russland?
Natürlich, nicht alle von Ihnen gingen in eine andere Welt: die Mehrheit als Folge von кидняка, einfach nirgendwo registrieren und verzieren Sie die Gerichte, jemand trat in die Armee der Bewohner von Deponien und Abwasser-Sammler.
Über die wichtigsten Möglichkeiten der Täuschung beim Kauf und Verkauf von Wohnungen
Es wird möglich sein, von 10 bis 30% des Betrags zu sparen, wenn die Wohnung von einem privaten Verkäufer ohne Zwischenhändler gekauft wird. Um dies zu tun, können Sie selbst eine Kaufankündigung geben. Aber seien Sie sehr vorsichtig: Wie die Strafverfolgungspraxis zeigt-bis zu einem Viertel der Verkäufer sind nicht sauber auf der Hand.
Jede zehnte Transaktion, die unter Vermittlung eines privaten Maklers abgeschlossen wird, läuft mit Ausfällen. Nicht erfolgreicher sind auch unabhängige Geschäfte, auch mit Bekannten und Verwandten-hier entspricht jede elfte Transaktion nicht den Plänen der Parteien. Lizenzierte Firmen arbeiten um eine Größenordnung besser, von 300 Transaktionen endet nur eine erfolglos.
Die meisten Machenschaften mit Wohnungen werden durch gefälschte Dokumente begangen. Leere Formulare von Verträgen und Zertifikate zu erhalten ist nicht schwierig, und erstellen Sie einen vollständigen Satz von notwendigen Siegel der staatlichen (kommunalen) Organe, Siegel und Stempel des Notars, Siegel und Pass-Tabelle-kostet etwa (in regionalen Zentren) - $1000. Es ist schwierig, nur die Bescheinigung (Explikation) des Büros des technischen Inventars (BTI) zu fälschen, da sie auf einem speziellen Nummernschild ausgestellt wird .
Im Arsenal des Betrugs und der Verwendung Notare; bergabe an den Verkäufer "Puppen"; gefälschte "notariell zertifizierte" Verträge, bringt eine der Parteien in einem verwirrten Zustand, und viele andere-verbesserte dieser Bereich des Betrugs auch schnell, wie andere. Wenn nicht schneller.
Oft fälschen Betrüger keine Dokumente, sondern erhalten ihre Duplikate. Nachdem Sie mehrere komplette Sätze von Dokumenten für die Wohnung gesammelt haben, schließen sie einige rechtmäßige Verträge zum Verkauf ab. Einer von ihnen der Verkäufer selbst registriert und erhält den gesamten geschuldeten Betrag. Von den anderen Käufern erhält er einen Teil des Geldes unmittelbar nach der notariellen Registrierung und gibt ihnen die Möglichkeit, den Vertrag selbst zu registrieren.
Es kommt vor, dass der Käufer eine Wohnung zeigt, und die Dokumente werden auf der anderen ausgestellt. In diesem Fall sollten Betrüger nichts überwiegen die Zahlen der Wohnungen, oft auf der ganzen Etage oder im ganzen Haus. Es gab Fälle, die sogar Schilder mit Hausnummern und Straßennamen änderten.
Sehr häufig und Fälle der Realisierung von Wohnungen nicht Eigentümer, und ihre Mieter. Mit gefälschten Dokumenten erhalten sie einen Vorschuss und verstecken sich.
Oft wird die Wohnung durch eine Vollmacht verkauft, nachdem der Wohnungseigentümer selbst gestorben ist. Der Deal danach ist natürlich ungültig.
Fast alle Transaktionen des Kaufs und Verkaufs von Wohnungen sind rückwirkend, und Ansprüche können innerhalb von 3 Jahren gestellt werden. Wenn es die geringste Verletzung in der Registrierung von Dokumenten oder die Rechte der Bürger verletzt wird, kann jeder kompetente Anwalt die Rechtswidrigkeit der Transaktion beweisen.
Für die Anerkennung der Transaktion ungültig Eigentümer der Immobilie ist genug, um eine Untersuchung oder ins Krankenhaus zu gehen, so dass er als arbeitsunfähig teilweise oder vollständig anerkannt. Nach dem Gesetz, wenn der Verkäufer persönlich unterzeichnet, dann innerhalb von sechs Monaten hat er das Recht, die Transaktion zu kündigen, was beweist, dass in diesem Moment war er verrückt.
Jeder Mieter legal, vor allem, wenn er arbeitsunfähig ist und ihm nirgends zu bewegen, im Falle des Verkaufs einer Wohnung hat das Recht, in Ihr zu bleiben und zu Leben, egal, wer der Besitzer war.
Daher ist die Überprüfung der Vertrauenswürdigkeit des Partners und seiner Dokumente-die Sache der Teilnehmer der Transaktion, weil sie die ersten sind, die im Falle der Kündigung des Vertrages leiden.
Sie können nichts unterschreiben, ohne alle Dokumente der anderen Partei zu überprüfen, und nicht nur ihre Anwesenheit, sondern die volle Übereinstimmung mit den gesetzlichen Normen, auch wenn der Text des Dokuments harmlos erscheint.
Hüten Sie sich vor Menschen, die alles dringend tun wollen, unter Umgehung der Ordnung, die die Erledigung aller Dokumente selbst übernehmen.
Wenn Sie einen Vertrag über die Firma ausstellen, überprüfen Sie, ob sie eine Lizenz für diese Art von Aktivität hat. Notieren Sie sich die Behörde, in der die Lizenz erhalten wurde, seien Sie nicht faul, finden Sie heraus, was die Firma ist, mit der Sie Kontakt aufnehmen möchten, ob die ausgestellte Lizenz gültig ist.
Es gab Fälle, in denen der Kunde von Vertretern der organisierten Kriminellen Büro, das nach dem Abschluss einer Reihe von unehrlichen Transaktionen, ihre Aktivitäten eingestellt oder in einen anderen Bereich unter einem neuen Namen verlegt betrogen wurde. Firmen werden geschaffen und für die Erledigung einer einzigen Transaktion, nach der sie verschwinden. In der Regel geschieht dies nicht mit Firmen-Mitglieder von professionellen Maklerorganisationen und Verbänden, und Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt für mehr als 5 Jahren.
Auf keinen Fall lassen Sie Ihren Reisepass und Zertifikat über die Privatisierung der Wohnung bei Vermittlern und anderen Personen (Mieter, etc.).
Bei der Erledigung des Kaufs und Verkaufs der Wohnung im Vertrag wird der niedrige Preis (für die Senkung der Besteuerung) oft angegeben. Bereits nach Erhalt des gesamten Betrags "Verkäufer" oft einen Weg finden, um die Transaktion zu kündigen und den Betrag im Vertrag angegeben zurück. Es ist fast unmöglich, das ganze Geld von ihnen zurück zu bekommen.
Gleichzeitig mit der Übergabe des Geldes sollten Sie die gekaufte Wohnung besetzen und meistern, indem Sie das Schloss wechseln. Es ist auch notwendig, einen Auszug aller Mieter mit dem erworbenen Wohnraum (natürlich vor der Übertragung des Geldes) zu erreichen. Ein skrupelloser Verkäufer kann es in diesem Fall nicht heimtückisch besetzen.
Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer (je nach dem Grad der Ehrlichkeit des Partners) können ohne Geld bleiben. Die Partner sind wie im Voraus gezwungen, sich gegenseitig mit Argwohn zu behandeln. Mögliche Ausweg: das Geld wird im Voraus übertragen (hinterlegt), um eine zuverlässige Immobilienfirma, die die Ausführung der Transaktion und ihre Registrierung (für die Vermittlung von den Seiten 5% der Menge der Transaktion) zu überwachen verpflichtet. Die Funktionen einer solchen Firma kann auch die Bank erfüllen (dabei werden die von den Parteien unterzeichneten Bedingungen für die Übertragung von Geld übertragen).
Bei den Berechnungen ist es zweckmäßiger, kein Bargeld, sondern ein Girokonto zu verwenden. Die Übertragung (Empfang) des Geldes muss in Anwesenheit von Verwandten, Bekannten, die später (Gott bewahre, natürlich) in der Lage sein, Zeugen vor Gericht zu sprechen. Die Originale der Privatisierungsdokumente müssen bis zum Abschluss der Transaktion bei den Eigentümern sein. Sie müssen auch prüfen, ob der Verkäufer die Nebenkosten einschließlich der Abonnementgebühr für das Telefon bezahlt hat.
Beim Kauf einer Wohnung auf Kredit mit der richtigen Miete sorgfältig berechnen Sie Ihre Möglichkeiten. Andernfalls besteht die Gefahr, ein Zahler der Strafe zu werden: 1% der Schulden für jeden Tag der Verspätung. Die Nichtzahlung kann zur Kündigung des Mietvertrages und zur "Beschlagnahme" der Anzahlung führen.
Und vor dem Kauf - Verkauf einer Wohnung empfehle ich einen Blick auf die Websites "Analyse des Immobilienmarktes" und der Informations-und Analyseagentur Immobilienmarkt RWAY. Holen Sie sich eine Vorstellung von "Was, wo, warum, warum und wie".
Die Liste der Dokumente, von denen hängt "Sauberkeit der Transaktion" mit Gehäuse:
• die Dokumente auf Eigentum (Verträge Privatisierung, Kauf und Verkauf, Schenkung, Tausch, erbschaft, Eigentumsurkunde, Hilfe HBC mit Sitz im Komitee des sozialen Wohnungsbaus);
* Archivauszug für die letzten 18 Jahre (wird in OVIR genommen, nach dem alten - im Passtisch, nach dem Ort der Wohnung). Der Auszug zeigt, wer und wann an dieser Adresse gelebt hat, und vor allem, wo und wie lange er (zum Beispiel, in der Armee, im Gefängnis, in einem Pflegeheim, etc.) ausgeschieden ist. Ausgeschiedene Menschen haben ihr Nutzungsrecht nicht verloren und können es später geltend machen. Im Passtisch zu fragen, ob aus irgendwelchen Gründen die Registrierung in dieser Adresse nicht geschlossen ist. Das Haus kann in der Liste unter dem Abriss oder der Rekonstruktion erscheinen.;
* BTI-Hilfe (Explikation);
* ausdruck von der Registrierungskammer über die Eigentumsübergänge für dieses Objekt. Ausdruck des Übergangs des Eigentumsrechts an der Wohnung wird Ihnen sagen, wann, an wen und auf welchen Gründen dieses Recht übertragen wurde. Es spiegelt auch Verhaftungen und Verbote von Immobilien wider, wenn überhaupt;
• auszug aus dem Hausbuch;
* kopie des finanziellen persönlichen Kontos;
* auskunft über die Abwesenheit von Schulden für Dienstprogramme;
• wenn Minderjährige mit dem Verkäufer leben - Entscheidung der Sorgerechtskommission;
Original message
Wohnungsfrage
Gehäuse-Wohnung, Haus-der einzige wirkliche Wert der überwiegenden Mehrheit der russischen Bürger bleibt, wird zum Objekt eines Verbrechens. Und nicht nur Betrug. Wohnungen werden erpresst, für Wohnungen getötet, und in den Berichten von kriminellen Ereignissen gibt es oft Nachrichten wie:
"Die Strafverfolgungsbehörden von St. Petersburg verhaftet Immobilienmakler, getötet mehrere seiner Kunden.
Wie berichtet, RIA "Novosti" im Pressedienst der Polizei St. Petersburg, im Frühjahr und Sommer dieses Jahres in der Polizei mehrere Anträge auf die Suche nach vermissten Bewohner des Kirower Stadtbezirks.
Während der Untersuchung der Mitarbeiter der Kirower Polizei verhaftet 25-jährige Immobilienmakler der Agentur "Grand-Invest". Es wird gegründet, dass nach der Registrierung von Dokumenten für den Verkauf von Wohnungen, der Verbrecher zusammen mit dem Komplizen (29-Sommer-St. Petersburg) Hände die Opfer und Leichen erstickt haben, die in verschiedenen Teilen der Stadt begraben sind.
Detektive fanden die Überreste der Toten in den angegebenen Verbrecher Orten. Jetzt werden Maßnahmen zur Haft des Komplizen eines Verbrechens ergriffen.
RIA "Novosti", 12.10.2001"
Es gibt eine Art"Wohnungskrieg". Tausende von Lebenden wurden in den vergangenen Jahren fiktiv für tot erklärt und die Toten für lebendig erklärt (mehr dazu auf der Todesliste).
Aus der Hilfe für 1998: "Jedes Jahr in Moskau ändern ihre Besitzer etwa 130 Tausend Wohnungen, und nicht weniger als 4-5% der Verkäufe (5-6 tausend Wohnungen) sind mit der Verletzung des Gesetzes oder mit der Anwendung von betrügerischen Handlungen. 3264 Personen, die von 1992 bis 1997 aus ihren alten Wohnungen entlassen wurden, kamen laut Moore nicht an den neuen Wohnort.
3 264 Menschen in fünf Jahren allein in Moskau.
Wie viele in ganz Russland?
Natürlich, nicht alle von Ihnen gingen in eine andere Welt: die Mehrheit als Folge von кидняка, einfach nirgendwo registrieren und verzieren Sie die Gerichte, jemand trat in die Armee der Bewohner von Deponien und Abwasser-Sammler.
Über die wichtigsten Möglichkeiten der Täuschung beim Kauf und Verkauf von Wohnungen
Es wird möglich sein, von 10 bis 30% des Betrags zu sparen, wenn die Wohnung von einem privaten Verkäufer ohne Zwischenhändler gekauft wird. Um dies zu tun, können Sie selbst eine Kaufankündigung geben. Aber seien Sie sehr vorsichtig: Wie die Strafverfolgungspraxis zeigt-bis zu einem Viertel der Verkäufer sind nicht sauber auf der Hand.
Jede zehnte Transaktion, die unter Vermittlung eines privaten Maklers abgeschlossen wird, läuft mit Ausfällen. Nicht erfolgreicher sind auch unabhängige Geschäfte, auch mit Bekannten und Verwandten-hier entspricht jede elfte Transaktion nicht den Plänen der Parteien. Lizenzierte Firmen arbeiten um eine Größenordnung besser, von 300 Transaktionen endet nur eine erfolglos.
Die meisten Machenschaften mit Wohnungen werden durch gefälschte Dokumente begangen. Leere Formulare von Verträgen und Zertifikate zu erhalten ist nicht schwierig, und erstellen Sie einen vollständigen Satz von notwendigen Siegel der staatlichen (kommunalen) Organe, Siegel und Stempel des Notars, Siegel und Pass-Tabelle-kostet etwa (in regionalen Zentren) - $1000. Es ist schwierig, nur die Bescheinigung (Explikation) des Büros des technischen Inventars (BTI) zu fälschen, da sie auf einem speziellen Nummernschild ausgestellt wird .
Im Arsenal des Betrugs und der Verwendung Notare; bergabe an den Verkäufer "Puppen"; gefälschte "notariell zertifizierte" Verträge, bringt eine der Parteien in einem verwirrten Zustand, und viele andere-verbesserte dieser Bereich des Betrugs auch schnell, wie andere. Wenn nicht schneller.
Oft fälschen Betrüger keine Dokumente, sondern erhalten ihre Duplikate. Nachdem Sie mehrere komplette Sätze von Dokumenten für die Wohnung gesammelt haben, schließen sie einige rechtmäßige Verträge zum Verkauf ab. Einer von ihnen der Verkäufer selbst registriert und erhält den gesamten geschuldeten Betrag. Von den anderen Käufern erhält er einen Teil des Geldes unmittelbar nach der notariellen Registrierung und gibt ihnen die Möglichkeit, den Vertrag selbst zu registrieren.
Es kommt vor, dass der Käufer eine Wohnung zeigt, und die Dokumente werden auf der anderen ausgestellt. In diesem Fall sollten Betrüger nichts überwiegen die Zahlen der Wohnungen, oft auf der ganzen Etage oder im ganzen Haus. Es gab Fälle, die sogar Schilder mit Hausnummern und Straßennamen änderten.
Sehr häufig und Fälle der Realisierung von Wohnungen nicht Eigentümer, und ihre Mieter. Mit gefälschten Dokumenten erhalten sie einen Vorschuss und verstecken sich.
Oft wird die Wohnung durch eine Vollmacht verkauft, nachdem der Wohnungseigentümer selbst gestorben ist. Der Deal danach ist natürlich ungültig.
Fast alle Transaktionen des Kaufs und Verkaufs von Wohnungen sind rückwirkend, und Ansprüche können innerhalb von 3 Jahren gestellt werden. Wenn es die geringste Verletzung in der Registrierung von Dokumenten oder die Rechte der Bürger verletzt wird, kann jeder kompetente Anwalt die Rechtswidrigkeit der Transaktion beweisen.
Für die Anerkennung der Transaktion ungültig Eigentümer der Immobilie ist genug, um eine Untersuchung oder ins Krankenhaus zu gehen, so dass er als arbeitsunfähig teilweise oder vollständig anerkannt. Nach dem Gesetz, wenn der Verkäufer persönlich unterzeichnet, dann innerhalb von sechs Monaten hat er das Recht, die Transaktion zu kündigen, was beweist, dass in diesem Moment war er verrückt.
Jeder Mieter legal, vor allem, wenn er arbeitsunfähig ist und ihm nirgends zu bewegen, im Falle des Verkaufs einer Wohnung hat das Recht, in Ihr zu bleiben und zu Leben, egal, wer der Besitzer war.
Daher ist die Überprüfung der Vertrauenswürdigkeit des Partners und seiner Dokumente-die Sache der Teilnehmer der Transaktion, weil sie die ersten sind, die im Falle der Kündigung des Vertrages leiden.
Sie können nichts unterschreiben, ohne alle Dokumente der anderen Partei zu überprüfen, und nicht nur ihre Anwesenheit, sondern die volle Übereinstimmung mit den gesetzlichen Normen, auch wenn der Text des Dokuments harmlos erscheint.
Hüten Sie sich vor Menschen, die alles dringend tun wollen, unter Umgehung der Ordnung, die die Erledigung aller Dokumente selbst übernehmen.
Wenn Sie einen Vertrag über die Firma ausstellen, überprüfen Sie, ob sie eine Lizenz für diese Art von Aktivität hat. Notieren Sie sich die Behörde, in der die Lizenz erhalten wurde, seien Sie nicht faul, finden Sie heraus, was die Firma ist, mit der Sie Kontakt aufnehmen möchten, ob die ausgestellte Lizenz gültig ist.
Es gab Fälle, in denen der Kunde von Vertretern der organisierten Kriminellen Büro, das nach dem Abschluss einer Reihe von unehrlichen Transaktionen, ihre Aktivitäten eingestellt oder in einen anderen Bereich unter einem neuen Namen verlegt betrogen wurde. Firmen werden geschaffen und für die Erledigung einer einzigen Transaktion, nach der sie verschwinden. In der Regel geschieht dies nicht mit Firmen-Mitglieder von professionellen Maklerorganisationen und Verbänden, und Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt für mehr als 5 Jahren.
Auf keinen Fall lassen Sie Ihren Reisepass und Zertifikat über die Privatisierung der Wohnung bei Vermittlern und anderen Personen (Mieter, etc.).
Bei der Erledigung des Kaufs und Verkaufs der Wohnung im Vertrag wird der niedrige Preis (für die Senkung der Besteuerung) oft angegeben. Bereits nach Erhalt des gesamten Betrags "Verkäufer" oft einen Weg finden, um die Transaktion zu kündigen und den Betrag im Vertrag angegeben zurück. Es ist fast unmöglich, das ganze Geld von ihnen zurück zu bekommen.
Gleichzeitig mit der Übergabe des Geldes sollten Sie die gekaufte Wohnung besetzen und meistern, indem Sie das Schloss wechseln. Es ist auch notwendig, einen Auszug aller Mieter mit dem erworbenen Wohnraum (natürlich vor der Übertragung des Geldes) zu erreichen. Ein skrupelloser Verkäufer kann es in diesem Fall nicht heimtückisch besetzen.
Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer (je nach dem Grad der Ehrlichkeit des Partners) können ohne Geld bleiben. Die Partner sind wie im Voraus gezwungen, sich gegenseitig mit Argwohn zu behandeln. Mögliche Ausweg: das Geld wird im Voraus übertragen (hinterlegt), um eine zuverlässige Immobilienfirma, die die Ausführung der Transaktion und ihre Registrierung (für die Vermittlung von den Seiten 5% der Menge der Transaktion) zu überwachen verpflichtet. Die Funktionen einer solchen Firma kann auch die Bank erfüllen (dabei werden die von den Parteien unterzeichneten Bedingungen für die Übertragung von Geld übertragen).
Bei den Berechnungen ist es zweckmäßiger, kein Bargeld, sondern ein Girokonto zu verwenden. Die Übertragung (Empfang) des Geldes muss in Anwesenheit von Verwandten, Bekannten, die später (Gott bewahre, natürlich) in der Lage sein, Zeugen vor Gericht zu sprechen. Die Originale der Privatisierungsdokumente müssen bis zum Abschluss der Transaktion bei den Eigentümern sein. Sie müssen auch prüfen, ob der Verkäufer die Nebenkosten einschließlich der Abonnementgebühr für das Telefon bezahlt hat.
Beim Kauf einer Wohnung auf Kredit mit der richtigen Miete sorgfältig berechnen Sie Ihre Möglichkeiten. Andernfalls besteht die Gefahr, ein Zahler der Strafe zu werden: 1% der Schulden für jeden Tag der Verspätung. Die Nichtzahlung kann zur Kündigung des Mietvertrages und zur "Beschlagnahme" der Anzahlung führen.
Und vor dem Kauf - Verkauf einer Wohnung empfehle ich einen Blick auf die Websites "Analyse des Immobilienmarktes" und der Informations-und Analyseagentur Immobilienmarkt RWAY. Holen Sie sich eine Vorstellung von "Was, wo, warum, warum und wie".
Die Liste der Dokumente, von denen hängt "Sauberkeit der Transaktion" mit Gehäuse:
• die Dokumente auf Eigentum (Verträge Privatisierung, Kauf und Verkauf, Schenkung, Tausch, erbschaft, Eigentumsurkunde, Hilfe HBC mit Sitz im Komitee des sozialen Wohnungsbaus);
* Archivauszug für die letzten 18 Jahre (wird in OVIR genommen, nach dem alten - im Passtisch, nach dem Ort der Wohnung). Der Auszug zeigt, wer und wann an dieser Adresse gelebt hat, und vor allem, wo und wie lange er (zum Beispiel, in der Armee, im Gefängnis, in einem Pflegeheim, etc.) ausgeschieden ist. Ausgeschiedene Menschen haben ihr Nutzungsrecht nicht verloren und können es später geltend machen. Im Passtisch zu fragen, ob aus irgendwelchen Gründen die Registrierung in dieser Adresse nicht geschlossen ist. Das Haus kann in der Liste unter dem Abriss oder der Rekonstruktion erscheinen.;
* BTI-Hilfe (Explikation);
* ausdruck von der Registrierungskammer über die Eigentumsübergänge für dieses Objekt. Ausdruck des Übergangs des Eigentumsrechts an der Wohnung wird Ihnen sagen, wann, an wen und auf welchen Gründen dieses Recht übertragen wurde. Es spiegelt auch Verhaftungen und Verbote von Immobilien wider, wenn überhaupt;
• auszug aus dem Hausbuch;
* kopie des finanziellen persönlichen Kontos;
* auskunft über die Abwesenheit von Schulden für Dienstprogramme;
• wenn Minderjährige mit dem Verkäufer leben - Entscheidung der Sorgerechtskommission;
Original message
Квартирный вопрос
Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа:
"Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города.
В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.
Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления.
РИА "Новости", 12.10.2001"
Идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми (подробнее см. Список смертников).
Из справки за 1998 г.: "Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".
3 264 человека за пять лет только по Москве.
Сколько же по всей России?
Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.
Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.
Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке .
В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
А перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайты "Анализ рынка недвижимости" и Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Получите представление "Что, где, почем, почему и как".
Перечень документов, от которых зависит ''чистота сделки'' с жильем:
• правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
• архивная выписка за последние 18 лет (берется в ОВИР, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.;
• справка БТИ (экспликация);
• распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
• разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
• справка об уплате налога на недвижимость.
Следует отметить, что большинство этих документов просто так вам не получить -- понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).
Совсем не помешают справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка может быть очень легко оспорена. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).
Очень важный пункт -- выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, на 99,9%, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.
Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.
Обязательно нужно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.
После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:
1. Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.
2. Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом.
3. Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".
И последнее -- если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, а за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности, то в этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может (но не обязан) предоставить только нотариус ее выдавший.
Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры
Место заключения договора (например: город Москва);
дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);
наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;
предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);
сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);
цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.
Другие требования к оформлению сделки
При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.
Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.
Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.
Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.
Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.
К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.
Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)
РЕНТА: Поживем - увидим
Риэлторская фирма предлагает квартиры с отсрочкой заселения. Там живут одинокие старики, которые хотят получить деньги сейчас, а в нашу собственность квартира перейдет только после их смерти. Договор оформляется при участии фирмы. Стоит ли влезать в это дело?
Смирновы, Ярославль
Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.
Договор ренты – рискованный для обеих сторон.
Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.
Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.
Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.
Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).
Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.
Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.
В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.
Правила выплаты ренты
Согласно договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в свою очередь, плательщик в обмен обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Существует три вида ренты. Первый – постоянная. Она может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получателями её могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом обязательство по выплатам заканчивается лишь при полном погашении суммы ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Ещё вариант – пожизненная рента, выплачивается только гражданам на период их жизни. Денежные средства должны поступать ежемесячно. Сумма не должна быть меньше МРОТ, на данный момент минимальный размер оплаты труда составляет 2300 рублей. Старик вправе затребовать и большую сумму, главное, чтобы все пожелания были указаны в договоре.
И, наконец, договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь помимо выплат и оплаты коммунальных платежей необходимо оказывать ряд услуг, которые будут прописаны в договоре. К примеру, покупка продуктов, уборка и т.д. Имущество может быть передано в собственность как за плату, так и бесплатно.
С момента заключения договора ренты её плательщик становится собственником имущества. Вот только продать, обменять или вселиться в квартиру он не может, эти права появятся только после смерти рентополучателя либо после полного погашения выкупа.
Конечно, покупка квартиры по договору ренты – существенная нагрузка, как материальная, так и психологическая. Однако, несмотря ни на что, такой вариант приобретения жилья помогает сэкономить существенное количество средств. При заключении договора обычно просят выплатить единовременно 20–40% её рыночной стоимости, свой процент от сделки возьмёт агентство недвижимости, это в том случае, если вы пользуетесь его услугами. Небольшая часть средств уйдёт на оформление этого жилья теперь уже в вашу собственность. Далее ежемесячно вы будете обязаны выплачивать определённую сумму рентополучателю, гасить коммунальные платежи и выполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Ежемесячный платёж колеблется в пределах 4 тыс. рублей, но, бывает, переваливает и за 7 тыс. рублей.
Однокомнатная квартира в 36–40 кв. м в Северо-Восточном округе столицы, покупай вы её сразу, обойдётся примерно в 210 тыс. долларов, или около 5 млн. рублей. Если согласно договору вас попросят заплатить единовременно 20% стоимости, то ради жилплощади придётся расстаться с 1 млн. рублей. При ежемесячной выплате 6 тыс. рублей за 10 лет вы потратите ещё 720 тысяч. При условии, что вы будете пользоваться услугами агентства, добавьте к сумме процент от сделки. При достаточно большой ставке в 6% (она может быть разной, возможно и меньше) вы отдадите порядка 300 тыс. рублей. Коммунальные платежи за 10 лет съедят примерно 480 тысяч. В итоге квартира обойдётся в 2,5 млн. рублей, то есть ровно вполовину меньше рыночной стоимости. По оценкам специалистов, можно сэкономить и до 70% стоимости, всё зависит от того, какую единовременную сумму запросит владелец, а также сколько вы будете тратить на ежемесячные выплаты и коммунальные расходы.
Остаётся добавить, что пока сделки через всевозможные договоры ренты не слишком популярны, их количество колеблется в пределах нескольких процентов от общего количества операций с недвижимостью. В силу непредсказуемо долгой отсрочки получения заветных «квадратов» они вряд ли будут играть значительную роль и впоследствии. Но это весьма неплохой вариант для тех, кто не может осилить ипотеку и готов ждать. Не говоря о том, что, приобретая жильё таким образом, можно быть абсолютно спокойным и в плане морально-этических норм: по сути, рентодатель берёт на себя часть функций государства, обеспечивая достойную жизнь одиноким старикам.
Частный угол в общей квартире
Хочу приватизировать и продать комнату в коммуналке. Как это сделать? Коряков С., Москва
Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто.
Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)
Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.
Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.
При подготовке использованы материалы КонфОП
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.
2. Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:
1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.
3. Кто крайний
Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.
Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
Источник: https://www.aferizm.ru/moshen/osh_nedv.htm
Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа:
"Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города.
В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.
Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления.
РИА "Новости", 12.10.2001"
Идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми (подробнее см. Список смертников).
Из справки за 1998 г.: "Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".
3 264 человека за пять лет только по Москве.
Сколько же по всей России?
Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.
Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.
Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке .
В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
А перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайты "Анализ рынка недвижимости" и Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Получите представление "Что, где, почем, почему и как".
Перечень документов, от которых зависит ''чистота сделки'' с жильем:
• правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
• архивная выписка за последние 18 лет (берется в ОВИР, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.;
• справка БТИ (экспликация);
• распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
• разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
• справка об уплате налога на недвижимость.
Следует отметить, что большинство этих документов просто так вам не получить -- понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).
Совсем не помешают справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка может быть очень легко оспорена. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).
Очень важный пункт -- выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, на 99,9%, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.
Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.
Обязательно нужно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.
После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:
1. Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.
2. Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом.
3. Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".
И последнее -- если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, а за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности, то в этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может (но не обязан) предоставить только нотариус ее выдавший.
Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры
Место заключения договора (например: город Москва);
дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);
наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;
предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);
сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);
цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.
Другие требования к оформлению сделки
При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.
Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.
Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.
Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.
Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.
К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.
Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)
РЕНТА: Поживем - увидим
Риэлторская фирма предлагает квартиры с отсрочкой заселения. Там живут одинокие старики, которые хотят получить деньги сейчас, а в нашу собственность квартира перейдет только после их смерти. Договор оформляется при участии фирмы. Стоит ли влезать в это дело?
Смирновы, Ярославль
Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.
Договор ренты – рискованный для обеих сторон.
Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.
Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.
Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.
Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).
Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.
Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.
В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.
Правила выплаты ренты
Согласно договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в свою очередь, плательщик в обмен обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Существует три вида ренты. Первый – постоянная. Она может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получателями её могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом обязательство по выплатам заканчивается лишь при полном погашении суммы ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Ещё вариант – пожизненная рента, выплачивается только гражданам на период их жизни. Денежные средства должны поступать ежемесячно. Сумма не должна быть меньше МРОТ, на данный момент минимальный размер оплаты труда составляет 2300 рублей. Старик вправе затребовать и большую сумму, главное, чтобы все пожелания были указаны в договоре.
И, наконец, договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь помимо выплат и оплаты коммунальных платежей необходимо оказывать ряд услуг, которые будут прописаны в договоре. К примеру, покупка продуктов, уборка и т.д. Имущество может быть передано в собственность как за плату, так и бесплатно.
С момента заключения договора ренты её плательщик становится собственником имущества. Вот только продать, обменять или вселиться в квартиру он не может, эти права появятся только после смерти рентополучателя либо после полного погашения выкупа.
Конечно, покупка квартиры по договору ренты – существенная нагрузка, как материальная, так и психологическая. Однако, несмотря ни на что, такой вариант приобретения жилья помогает сэкономить существенное количество средств. При заключении договора обычно просят выплатить единовременно 20–40% её рыночной стоимости, свой процент от сделки возьмёт агентство недвижимости, это в том случае, если вы пользуетесь его услугами. Небольшая часть средств уйдёт на оформление этого жилья теперь уже в вашу собственность. Далее ежемесячно вы будете обязаны выплачивать определённую сумму рентополучателю, гасить коммунальные платежи и выполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Ежемесячный платёж колеблется в пределах 4 тыс. рублей, но, бывает, переваливает и за 7 тыс. рублей.
Однокомнатная квартира в 36–40 кв. м в Северо-Восточном округе столицы, покупай вы её сразу, обойдётся примерно в 210 тыс. долларов, или около 5 млн. рублей. Если согласно договору вас попросят заплатить единовременно 20% стоимости, то ради жилплощади придётся расстаться с 1 млн. рублей. При ежемесячной выплате 6 тыс. рублей за 10 лет вы потратите ещё 720 тысяч. При условии, что вы будете пользоваться услугами агентства, добавьте к сумме процент от сделки. При достаточно большой ставке в 6% (она может быть разной, возможно и меньше) вы отдадите порядка 300 тыс. рублей. Коммунальные платежи за 10 лет съедят примерно 480 тысяч. В итоге квартира обойдётся в 2,5 млн. рублей, то есть ровно вполовину меньше рыночной стоимости. По оценкам специалистов, можно сэкономить и до 70% стоимости, всё зависит от того, какую единовременную сумму запросит владелец, а также сколько вы будете тратить на ежемесячные выплаты и коммунальные расходы.
Остаётся добавить, что пока сделки через всевозможные договоры ренты не слишком популярны, их количество колеблется в пределах нескольких процентов от общего количества операций с недвижимостью. В силу непредсказуемо долгой отсрочки получения заветных «квадратов» они вряд ли будут играть значительную роль и впоследствии. Но это весьма неплохой вариант для тех, кто не может осилить ипотеку и готов ждать. Не говоря о том, что, приобретая жильё таким образом, можно быть абсолютно спокойным и в плане морально-этических норм: по сути, рентодатель берёт на себя часть функций государства, обеспечивая достойную жизнь одиноким старикам.
Частный угол в общей квартире
Хочу приватизировать и продать комнату в коммуналке. Как это сделать? Коряков С., Москва
Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто.
Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)
Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.
Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.
При подготовке использованы материалы КонфОП
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.
2. Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:
1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.
3. Кто крайний
Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.
Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
Источник: https://www.aferizm.ru/moshen/osh_nedv.htm
