Divorce and loan apartment
The topic of the division of spouses' mortgage debts is very relevant today. According to statistics, the average duration of marriage among people under 30 years is four years. At the same time, it is this age category of citizens that most often uses mortgage loans. An active mortgage in our country has been vigorous for four years, and in connection with this it is natural that there is a surge in interest in answering the question: what to do with mortgage obligations if the family has broken up?
We will make a reservation right away, the following are general tips related to the most common issues when dividing a mortgage debt. Concrete recommendations can be developed only after analyzing the real situation and the documents that formalized the transaction.
If both spouses were co-borrowers
In case of divorce, this situation with the division of mortgage debt can be resolved in two ways. In the first case, the spouses, by agreement with the bank, amend the loan agreement, replacing the joint liability of the co-borrowers (the general obligation to pay the loan) with the responsibility of each of them for repaying the corresponding part of the loan and signing an additional agreement to the loan agreement.
Banks are reluctant to solve the problem in this way, since in this case they lose the benefits associated with the joint obligation of debtors to pay the debt. This advantage lies in the fact that in case of joint obligation of the co-borrowers, the bank has the right to choose from which of the debtors to demand repayment of the debt. He can apply for repayment of the debt to any of the debtors or immediately to both of his choice. However, in practice, banks sometimes reissue a joint loan into two individual loans, if this is consistent with the individual credit policy of the credit institution. Borrowers cannot oblige the bank to share joint liability - the lender has the right to do this, but is not obliged. In the end, it is a good idea to foresee this probability of the development of events and to find out in advance what rules are adopted in a particular bank, where a mortgage is taken. It is the same with the situation when the spouses remain married, but want to share responsibility - the bank has the right to share responsibility, but it is not obliged.
The second way to divide mortgage debts is to reissue a loan for one of the spouses. In this case, the second spouse is exempted from the obligation to pay loan payments, but is deprived of the right to apply for an apartment purchased on credit. The indicated solution to the problem is possible only with the consent of the bank to amend the loan agreement and is realistic if the bank considers acceptable the solvency of the borrower for which the loan is reissued or if the bank is provided with another guarantee under the loan agreement.
Example: spouses purchased a 1-room apartment on credit during marriage, acting as co-borrowers. During the first year, the loan was paid from the joint budget. Further, the spouse decided to divorce, and at the same time refused to pay the loan after the divorce, both with her husband and individually. The spouses entered into an agreement on the division of property, according to which the spouse refused to claim the apartment, in connection with which she was exempted from paying her part of the loan debt. The spouse became the sole borrower, and, accordingly, the owner of the apartment. In this case, the bank, evaluating the high solvency of the spouse, as well as the presence of a written agreement of the spouses, went towards the borrowers and reissued the loan for the spouse.
If a loan was taken by one of the spouses before marriage
There are situations when a loan was taken by one of the spouses before marriage. At the time of marriage and after the birth of children, the monthly payment is not recalculated by the bank, the borrower pays the amount established even before the appearance of dependents. However, in this case, the spouse during the divorce has the right to claim part of the payments made during the marriage or part of the real estate, proportional to this amount, since these payments will be made from joint property. To avoid this situation, the borrower must notify the bank of the marriage, then the second spouse will be executed by the guarantor and joint liability for the mortgage loan will arise.
If the borrowing spouse wants to remain the sole borrower and, accordingly, the sole owner of the apartment, upon marriage, you can conclude a marriage contract, which will spell out the conditions under which the second spouse will not have claims to the apartment. If the spouse wants to remain the sole owner, but does not want to conclude a marriage contract, there is only one advice - in the event of divorce, negotiate with the former “half” a mutually acceptable option.
If the relationship has not been formalized
Separately, a situation should be stipulated in which people living together, sharing a common household and even raising common children do not formalize their relationship with the registry office. From the point of view of family law, marriage is recognized only if it is registered with the civil registry authorities. It is on such marriages that all the rules relating to the legal regime of property of spouses (equal rights to property) and the contractual regime of property (agreement on the division of property, prenuptial agreement) apply. In other cases, people living in so-called civil marriages are participants in civil relations, and family law does not apply to their relations.
In the event of termination of such relations, the civil spouses will either have to agree on the division of property and debts (this will be exclusively a civil law agreement), or to determine their shares in the property in proportion to the actual money deposited for its acquisition in court. For the bank, the family status of the co-borrowers will not matter, since the bank enters into a civil law contract with each of the borrowers, in accordance with which it will be entitled to present claims for repayment of the loan, both for each of the co-borrowers jointly and one of them.
Sell an apartment, share the money
One of the solutions to the problem of a mortgage loan after the collapse of the marriage may be the sale of housing purchased on credit. But on their own, without the consent of the bank, it is impossible to sell the apartment, which is pledged, as it is burdened. Such an apartment can only be sold with the consent of the pledge holder. The condition for the possibility of selling the apartment, which is pledged, may be provided for in the contract with the reservation on the mandatory consent to the purchase and sale transaction of the bank, as well as when the bank provides certain guarantees.
Property Sharing Agreement and Marriage Contract
The best solution to the problem of the division of mortgage debts in a divorce is an agreement on the division of property or the conclusion of a marriage contract. An agreement on the division of property can be concluded both during marriage and after its dissolution. It consists in simple writing, but at the request of the spouses it can be certified by a notary. The agreement shall indicate the procedure for the division of joint property), as well as the procedure for the division of debts.
Example: after the dissolution of the marriage, the spouses reached an agreement on the division of property, according to which the spouse left the apartments in Croatia, and the spouse - 4-room apartment in Moscow; in this case, the spouse assumed the obligation to repay the loan. One of the spouses evaded the execution of the agreement, the dispute was referred to the Moscow district court. In the trial, one of the spouses proved the introduction of personal funds to repay part of the loan, so the court divided the property of the spouses in the ratio of 40% and 60% (to the spouse, who paid part of the loan from their own funds), and the remaining loan obligations were divided between the spouses in equal ratio.
In part, the “insurance” against the former spouse's failure to comply with the property sharing agreement may be a marriage contract, which the law allows to conclude before or during marriage. When issuing a loan, some banks even insist on concluding a marriage contract. A marriage contract may establish a joint or separate (individual) property regime for spouses. It should be noted that when concluding a prenuptial agreement, spouses must notify existing creditors - in this case, the bank - about the conclusion of a prenuptial agreement. In this case, the marriage contract, like the agreement on the division of property, can be concluded only on the subject of a mortgage, and not contain conditions relating to other property of the spouses. In this case, the following essential conditions should be stipulated in the marriage contract:
- who and in what shares pays the down payment on the mortgage;
- who and in what shares pays monthly payments (during the period of marriage and after the divorce);
- who becomes the owner of the purchased apartment (one of the spouses or both in certain shares).
A marriage contract concluded in accordance with applicable law is mandatory for each spouse. Unilateral refusal to fulfill the marriage contract is unacceptable. A marriage contract may be terminated (or amended) by agreement of the parties or by a court decision, if there are circumstances stipulated by civil law. In each case, the marriage contract is subject to legal analysis in order to identify the grounds for its termination or change.
Deputy Head of the Legal Department Valery Bairachenko, Lawyer Lyudmila Chaliapina, Law Bureau "P&E"
https://www.mariupol.org.ua/
When the young get married, it seems to them that the whole world is falling at their feet. Often, even before the coveted cliche, they paint all their future lives by the minute: we will buy housing, give birth to children, and even a car ... But the statistics is inexorable: half of marriages in our country break up, and the average marriage duration among young people is up to 30 years, this category is primarily calculated mortgage is 4 years. Accordingly, approximately half of today's co-borrowers will frantically share the apartment still owned by the bank ...
And in sorrow and in joy
When divorcing, the spouses are called upon to divide equally not only the jointly acquired property in the form of televisions, cars and summer cottages, but also debts. And since the most common Russian mortgage is a loan taken by the co-borrowers for 15-20 years, by the end of the first ten, many couples with a divorce have a question, what to do with an apartment, the money for which will have to be given another ten years?
To begin with, it was beneficial for the newlyweds to take a loan together: the total income of the spouses was more than one of them; accordingly, they could get a large amount of money on credit. The bank does not remain offended: in this way, it partially insures its risks, and most banks even automatically add their second spouse to the number of co-borrowers. When they divorce their property, they will divide in half and pay the rest of the loan, too.
In this case, the former spouses have several possible options for getting out of a ticklish situation. Firstly, they can, officially divorced, continue to live on the same area and regularly make payments. But how many spouses will do this, given that divorce is usually accompanied by mutual reproaches, scandals and the creation of new families?
Therefore, there is another option: a loan, depending on the remaining part and the financial capabilities of the spouses, can be repaid ahead of schedule, and the apartment obtained in this way can be sold. Money, respectively, split in half and split up forever, forgetting the ups and downs of divorce and taking, most likely, new loans.
It is worth noting that before the loan is paid it will be almost impossible to sell the apartment. The bank is not a psychotherapist, it does not matter to him who cheated on whom and who is big “svoy”, he gave money, and wants to get it back. The Bank acts as a pledge holder, and the so-called “encumbrance” hangs on an apartment purchased with the money issued to it, and any transactions with such property are possible only with the consent of the pledge holder. In the event of litigation, the bank is likely to be involved as a third party, and in accordance with family law, the court has the right to separate this claim into a separate proceeding. The only way out of this situation is to contact a real estate agency, which will have to first repay the spouses' loan with their own funds and only after that sell the apartment.
It happens that the spouse who left the apartment after a divorce refuses to pay for it in the future, explaining this by the need to rent new housing and, as a result, the lack of money. The other spouse, either on principle or purely physically unable to pay the full amount, and still pays half. In this case, if payments become irregular or incomplete, the bank has the right to initiate the sale of the apartment, which is pledged: do not forget that it belongs to the bank. Part of the amount will go to repay the debt, the remaining funds will be divided between the spouses.
This is me and this is me
The situation is much more complicated if a mortgage loan is issued for someone from one of the divorcing spouses. The apparent simplicity of the outcome (“whose credit is that flat”) does not stand up to criticism of the law: according to the Civil Code, property acquired by spouses during marriage is their joint property, unless otherwise provided by an agreement between them. It turns out that if this very “different regime” is not established, for example, a wife who has lived a housewife for all ten years of marriage has as many rights to an apartment as her husband, who regularly pays dues throughout this time.
The nuances in this case are darkness. For example, the law does not constitute jointly acquired property that each spouse received as a gift or by inheritance. That is, if the first installment for the loan consisted of money earned from the sale of the husband’s grandmother’s communal apartment or the loan was repaid with the money donated by the mother-in-law, neither the husband nor the wife could prove that their contribution to paying off the debt was much more and more significant than spouse's contribution.
It happens that a loan is issued even before marriage: young people want to get out of the registry office and enter a new life, not at the door of the hostel, but in their own apartment. A mortgage loan in this case can be issued only for one of the future spouses. Then, in case of a divorce, the apartment goes to him, and the monthly payments that fall during the marriage period are subject to the section. Indeed, after all, the newlyweds paid from the general, now family, budget.
You need to be careful when buying an apartment in a new building that has not yet been built, that is, at the stage of the pit. As you know, in this case the principle of "money in the morning, chairs in the evening" works: pay for the apartment, or rather, "the right to demand it," you need today, while the keys will be received only after a couple of years. A person who decides to start a family during this time should take into account that all the money that he will give for the apartment before marriage, including the first installment, can be regarded by the spouse as a joint expenditure during the divorce: formally, the contract of sale of the apartment will be concluded already during their marriage.
According to lawyers, mortgage and divorce are a very complex combination, largely due to the fact that mortgages in our country appeared relatively recently.
“Women often give in to emotions and begin to take revenge on their ex-spouse,” says lawyer Victoria Tkachenko. - Often they make the child an instrument of such revenge, because in the apartment bought on credit he will be allocated living space by the court, and almost always the child remains with his mother, who then manages her share and the share of the common child.
Will we agree?
There are so many cases in which a prenuptial agreement can help substantially, yet the Russian people always follow the feelings. Mortgage is another reason to think about which is more important: mentality or common sense.
In the marriage contract, you can prescribe any regime of joint property. For example, according to an agreement, an apartment together with a debt may belong to one of the spouses or to both in unequal shares. In the latter case, the down payment and monthly payments are distributed between the spouses in appropriate shares. It will also be useful to provide for the conditions for sharing the apartment during a divorce after the birth of the child.
In this aspect, by the way, the evolution of the Russian mortgage is nowhere more visible: recently, against the backdrop of more frequent lawsuits on the division of mortgage housing, many banks have made a prerequisite for the existence of a prenuptial agreement.
https://www.kdo.ru/
How to sell or share the pledged housing, we deal with the lawyer Oleg Pavlovich.
CREDIT TAKED HUSBAND. What are the rights of the wife?
We bought a mortgage on a mortgage. The loan is issued to the husband. Now we decided to get a divorce. How will the apartment be divided?
Irina.
Despite the fact that upon purchase the apartment was registered for the husband, this housing is a joint property, like any property acquired by spouses during the marriage. So, based on the Family Code, when you divorce, the apartment should be divided in half.
At the same time, since housing is pledged by the bank, its position will be essential.
In your case, since the apartment is one-room, you cannot divide it in kind - everyone can get only a share in the right of ownership of the living space. And according to the law “On Mortgage”, a share in the property cannot be a subject of pledge. Therefore, it is likely that the bank will not agree to renew the loan agreement and your former spouse will remain the borrower-debtor. However, he will be able to demand that you reimburse him for mortgage payments corresponding to the value of your share in the right to an apartment.
LET ALL GO TO ANYONE ONE?
Is it possible for one of the former spouses to abandon their share in the apartment, and the second to take on all payments on the mortgage?
Natasha
The bank will give the green light to this option if the solvency of the spouse who is ready to take on the debt is confirmed.
For the renewal of the loan agreement will have to pay. Many banks provide a fee for changing the terms of the current contract: about 0.5 - 1% of the amount of the remaining debt. You will also need to re-arrange insurance.
IS THERE A CHANCE TO SEEK HOUSING IF PAY FOR TWO
My ex-wife and I are co-borrowers. The agreement has a clause: "divorce between co-borrowers does not entail a change in the terms of the agreement." If the ex-wife refuses to pay the loan, can I sue myself the whole apartment?
Alexander.
If the spouse refuses to pay the loan, this burden falls on you in any way - this is the situation of co-borrowers.
In practice, the situation can be resolved as follows:
the court will divide the apartment in half regardless of who the contract for its acquisition is drawn up and who makes the loan payments;
by repaying the loan, you will be able to demand compensation from the ex-spouse for the expenses that you incurred for her.
ON A NOTE
Mortgage housing is better not to sell ...
A lot of citizens took a mortgage with the whole family, since many alone cannot afford to pull payments even to the capital odnushka. For such borrowers, when a family breaks up, loan installments can become overwhelming.
Anticipating this, many banks are developing special assistance programs in organizing the sale of mortgage apartments. As the experts told us, usually the sale is organized in such a way that the debt to the bank is repaid, the apartment is released from the collateral and transferred to the buyer completely free from encumbrances.
Given the falling prices for metropolitan housing and the lack of buyers, the benefits of such schemes for borrowers, to put it mildly, are not visible ...
QUESTION - REBROM
Can a bank demand money back because borrowers broke up?
We have a mortgage in Krasnogorsk, a divorce is brewing. The borrower under the loan agreement is my wife (she has a good “white” salary), I am the guarantor. Recently I heard on the radio that with a divorce of spouses, the bank may require early repayment of the loan. Is this true and in what cases is this possible?
Michael.
Theoretically, such a scenario is not ruled out.
The fact is that, by law, a lender has the right to demand early repayment of a mortgage debt if loan repayment guarantees become worse. In a divorce, the number of owners of the collateral subject changes (the apartment is divided), and in addition, a new debtor (the spouse who received a share in the division) may appear that does not meet the bank's requirements for borrowers in terms of income and other conditions.
But the bank needs to prove all this in court. So far, no such hearings have been heard.
https://www.kp.ru/
The topic of the division of spouses' mortgage debts is very relevant today. According to statistics, the average duration of marriage among people under 30 years is four years. At the same time, it is this age category of citizens that most often uses mortgage loans. An active mortgage in our country has been vigorous for four years, and in connection with this it is natural that there is a surge in interest in answering the question: what to do with mortgage obligations if the family has broken up?
We will make a reservation right away, the following are general tips related to the most common issues when dividing a mortgage debt. Concrete recommendations can be developed only after analyzing the real situation and the documents that formalized the transaction.
If both spouses were co-borrowers
In case of divorce, this situation with the division of mortgage debt can be resolved in two ways. In the first case, the spouses, by agreement with the bank, amend the loan agreement, replacing the joint liability of the co-borrowers (the general obligation to pay the loan) with the responsibility of each of them for repaying the corresponding part of the loan and signing an additional agreement to the loan agreement.
Banks are reluctant to solve the problem in this way, since in this case they lose the benefits associated with the joint obligation of debtors to pay the debt. This advantage lies in the fact that in case of joint obligation of the co-borrowers, the bank has the right to choose from which of the debtors to demand repayment of the debt. He can apply for repayment of the debt to any of the debtors or immediately to both of his choice. However, in practice, banks sometimes reissue a joint loan into two individual loans, if this is consistent with the individual credit policy of the credit institution. Borrowers cannot oblige the bank to share joint liability - the lender has the right to do this, but is not obliged. In the end, it is a good idea to foresee this probability of the development of events and to find out in advance what rules are adopted in a particular bank, where a mortgage is taken. It is the same with the situation when the spouses remain married, but want to share responsibility - the bank has the right to share responsibility, but it is not obliged.
The second way to divide mortgage debts is to reissue a loan for one of the spouses. In this case, the second spouse is exempted from the obligation to pay loan payments, but is deprived of the right to apply for an apartment purchased on credit. The indicated solution to the problem is possible only with the consent of the bank to amend the loan agreement and is realistic if the bank considers acceptable the solvency of the borrower for which the loan is reissued or if the bank is provided with another guarantee under the loan agreement.
Example: spouses purchased a 1-room apartment on credit during marriage, acting as co-borrowers. During the first year, the loan was paid from the joint budget. Further, the spouse decided to divorce, and at the same time refused to pay the loan after the divorce, both with her husband and individually. The spouses entered into an agreement on the division of property, according to which the spouse refused to claim the apartment, in connection with which she was exempted from paying her part of the loan debt. The spouse became the sole borrower, and, accordingly, the owner of the apartment. In this case, the bank, evaluating the high solvency of the spouse, as well as the presence of a written agreement of the spouses, went towards the borrowers and reissued the loan for the spouse.
If a loan was taken by one of the spouses before marriage
There are situations when a loan was taken by one of the spouses before marriage. At the time of marriage and after the birth of children, the monthly payment is not recalculated by the bank, the borrower pays the amount established even before the appearance of dependents. However, in this case, the spouse during the divorce has the right to claim part of the payments made during the marriage or part of the real estate, proportional to this amount, since these payments will be made from joint property. To avoid this situation, the borrower must notify the bank of the marriage, then the second spouse will be executed by the guarantor and joint liability for the mortgage loan will arise.
If the borrowing spouse wants to remain the sole borrower and, accordingly, the sole owner of the apartment, upon marriage, you can conclude a marriage contract, which will spell out the conditions under which the second spouse will not have claims to the apartment. If the spouse wants to remain the sole owner, but does not want to conclude a marriage contract, there is only one advice - in the event of divorce, negotiate with the former “half” a mutually acceptable option.
If the relationship has not been formalized
Separately, a situation should be stipulated in which people living together, sharing a common household and even raising common children do not formalize their relationship with the registry office. From the point of view of family law, marriage is recognized only if it is registered with the civil registry authorities. It is on such marriages that all the rules relating to the legal regime of property of spouses (equal rights to property) and the contractual regime of property (agreement on the division of property, prenuptial agreement) apply. In other cases, people living in so-called civil marriages are participants in civil relations, and family law does not apply to their relations.
In the event of termination of such relations, the civil spouses will either have to agree on the division of property and debts (this will be exclusively a civil law agreement), or to determine their shares in the property in proportion to the actual money deposited for its acquisition in court. For the bank, the family status of the co-borrowers will not matter, since the bank enters into a civil law contract with each of the borrowers, in accordance with which it will be entitled to present claims for repayment of the loan, both for each of the co-borrowers jointly and one of them.
Sell an apartment, share the money
One of the solutions to the problem of a mortgage loan after the collapse of the marriage may be the sale of housing purchased on credit. But on their own, without the consent of the bank, it is impossible to sell the apartment, which is pledged, as it is burdened. Such an apartment can only be sold with the consent of the pledge holder. The condition for the possibility of selling the apartment, which is pledged, may be provided for in the contract with the reservation on the mandatory consent to the purchase and sale transaction of the bank, as well as when the bank provides certain guarantees.
Property Sharing Agreement and Marriage Contract
The best solution to the problem of the division of mortgage debts in a divorce is an agreement on the division of property or the conclusion of a marriage contract. An agreement on the division of property can be concluded both during marriage and after its dissolution. It consists in simple writing, but at the request of the spouses it can be certified by a notary. The agreement shall indicate the procedure for the division of joint property), as well as the procedure for the division of debts.
Example: after the dissolution of the marriage, the spouses reached an agreement on the division of property, according to which the spouse left the apartments in Croatia, and the spouse - 4-room apartment in Moscow; in this case, the spouse assumed the obligation to repay the loan. One of the spouses evaded the execution of the agreement, the dispute was referred to the Moscow district court. In the trial, one of the spouses proved the introduction of personal funds to repay part of the loan, so the court divided the property of the spouses in the ratio of 40% and 60% (to the spouse, who paid part of the loan from their own funds), and the remaining loan obligations were divided between the spouses in equal ratio.
In part, the “insurance” against the former spouse's failure to comply with the property sharing agreement may be a marriage contract, which the law allows to conclude before or during marriage. When issuing a loan, some banks even insist on concluding a marriage contract. A marriage contract may establish a joint or separate (individual) property regime for spouses. It should be noted that when concluding a prenuptial agreement, spouses must notify existing creditors - in this case, the bank - about the conclusion of a prenuptial agreement. In this case, the marriage contract, like the agreement on the division of property, can be concluded only on the subject of a mortgage, and not contain conditions relating to other property of the spouses. In this case, the following essential conditions should be stipulated in the marriage contract:
- who and in what shares pays the down payment on the mortgage;
- who and in what shares pays monthly payments (during the period of marriage and after the divorce);
- who becomes the owner of the purchased apartment (one of the spouses or both in certain shares).
A marriage contract concluded in accordance with applicable law is mandatory for each spouse. Unilateral refusal to fulfill the marriage contract is unacceptable. A marriage contract may be terminated (or amended) by agreement of the parties or by a court decision, if there are circumstances stipulated by civil law. In each case, the marriage contract is subject to legal analysis in order to identify the grounds for its termination or change.
Deputy Head of the Legal Department Valery Bairachenko, Lawyer Lyudmila Chaliapina, Law Bureau "P&E"
https://www.mariupol.org.ua/
When the young get married, it seems to them that the whole world is falling at their feet. Often, even before the coveted cliche, they paint all their future lives by the minute: we will buy housing, give birth to children, and even a car ... But the statistics is inexorable: half of marriages in our country break up, and the average marriage duration among young people is up to 30 years, this category is primarily calculated mortgage is 4 years. Accordingly, approximately half of today's co-borrowers will frantically share the apartment still owned by the bank ...
And in sorrow and in joy
When divorcing, the spouses are called upon to divide equally not only the jointly acquired property in the form of televisions, cars and summer cottages, but also debts. And since the most common Russian mortgage is a loan taken by the co-borrowers for 15-20 years, by the end of the first ten, many couples with a divorce have a question, what to do with an apartment, the money for which will have to be given another ten years?
To begin with, it was beneficial for the newlyweds to take a loan together: the total income of the spouses was more than one of them; accordingly, they could get a large amount of money on credit. The bank does not remain offended: in this way, it partially insures its risks, and most banks even automatically add their second spouse to the number of co-borrowers. When they divorce their property, they will divide in half and pay the rest of the loan, too.
In this case, the former spouses have several possible options for getting out of a ticklish situation. Firstly, they can, officially divorced, continue to live on the same area and regularly make payments. But how many spouses will do this, given that divorce is usually accompanied by mutual reproaches, scandals and the creation of new families?
Therefore, there is another option: a loan, depending on the remaining part and the financial capabilities of the spouses, can be repaid ahead of schedule, and the apartment obtained in this way can be sold. Money, respectively, split in half and split up forever, forgetting the ups and downs of divorce and taking, most likely, new loans.
It is worth noting that before the loan is paid it will be almost impossible to sell the apartment. The bank is not a psychotherapist, it does not matter to him who cheated on whom and who is big “svoy”, he gave money, and wants to get it back. The Bank acts as a pledge holder, and the so-called “encumbrance” hangs on an apartment purchased with the money issued to it, and any transactions with such property are possible only with the consent of the pledge holder. In the event of litigation, the bank is likely to be involved as a third party, and in accordance with family law, the court has the right to separate this claim into a separate proceeding. The only way out of this situation is to contact a real estate agency, which will have to first repay the spouses' loan with their own funds and only after that sell the apartment.
It happens that the spouse who left the apartment after a divorce refuses to pay for it in the future, explaining this by the need to rent new housing and, as a result, the lack of money. The other spouse, either on principle or purely physically unable to pay the full amount, and still pays half. In this case, if payments become irregular or incomplete, the bank has the right to initiate the sale of the apartment, which is pledged: do not forget that it belongs to the bank. Part of the amount will go to repay the debt, the remaining funds will be divided between the spouses.
This is me and this is me
The situation is much more complicated if a mortgage loan is issued for someone from one of the divorcing spouses. The apparent simplicity of the outcome (“whose credit is that flat”) does not stand up to criticism of the law: according to the Civil Code, property acquired by spouses during marriage is their joint property, unless otherwise provided by an agreement between them. It turns out that if this very “different regime” is not established, for example, a wife who has lived a housewife for all ten years of marriage has as many rights to an apartment as her husband, who regularly pays dues throughout this time.
The nuances in this case are darkness. For example, the law does not constitute jointly acquired property that each spouse received as a gift or by inheritance. That is, if the first installment for the loan consisted of money earned from the sale of the husband’s grandmother’s communal apartment or the loan was repaid with the money donated by the mother-in-law, neither the husband nor the wife could prove that their contribution to paying off the debt was much more and more significant than spouse's contribution.
It happens that a loan is issued even before marriage: young people want to get out of the registry office and enter a new life, not at the door of the hostel, but in their own apartment. A mortgage loan in this case can be issued only for one of the future spouses. Then, in case of a divorce, the apartment goes to him, and the monthly payments that fall during the marriage period are subject to the section. Indeed, after all, the newlyweds paid from the general, now family, budget.
You need to be careful when buying an apartment in a new building that has not yet been built, that is, at the stage of the pit. As you know, in this case the principle of "money in the morning, chairs in the evening" works: pay for the apartment, or rather, "the right to demand it," you need today, while the keys will be received only after a couple of years. A person who decides to start a family during this time should take into account that all the money that he will give for the apartment before marriage, including the first installment, can be regarded by the spouse as a joint expenditure during the divorce: formally, the contract of sale of the apartment will be concluded already during their marriage.
According to lawyers, mortgage and divorce are a very complex combination, largely due to the fact that mortgages in our country appeared relatively recently.
“Women often give in to emotions and begin to take revenge on their ex-spouse,” says lawyer Victoria Tkachenko. - Often they make the child an instrument of such revenge, because in the apartment bought on credit he will be allocated living space by the court, and almost always the child remains with his mother, who then manages her share and the share of the common child.
Will we agree?
There are so many cases in which a prenuptial agreement can help substantially, yet the Russian people always follow the feelings. Mortgage is another reason to think about which is more important: mentality or common sense.
In the marriage contract, you can prescribe any regime of joint property. For example, according to an agreement, an apartment together with a debt may belong to one of the spouses or to both in unequal shares. In the latter case, the down payment and monthly payments are distributed between the spouses in appropriate shares. It will also be useful to provide for the conditions for sharing the apartment during a divorce after the birth of the child.
In this aspect, by the way, the evolution of the Russian mortgage is nowhere more visible: recently, against the backdrop of more frequent lawsuits on the division of mortgage housing, many banks have made a prerequisite for the existence of a prenuptial agreement.
https://www.kdo.ru/
How to sell or share the pledged housing, we deal with the lawyer Oleg Pavlovich.
CREDIT TAKED HUSBAND. What are the rights of the wife?
We bought a mortgage on a mortgage. The loan is issued to the husband. Now we decided to get a divorce. How will the apartment be divided?
Irina.
Despite the fact that upon purchase the apartment was registered for the husband, this housing is a joint property, like any property acquired by spouses during the marriage. So, based on the Family Code, when you divorce, the apartment should be divided in half.
At the same time, since housing is pledged by the bank, its position will be essential.
In your case, since the apartment is one-room, you cannot divide it in kind - everyone can get only a share in the right of ownership of the living space. And according to the law “On Mortgage”, a share in the property cannot be a subject of pledge. Therefore, it is likely that the bank will not agree to renew the loan agreement and your former spouse will remain the borrower-debtor. However, he will be able to demand that you reimburse him for mortgage payments corresponding to the value of your share in the right to an apartment.
LET ALL GO TO ANYONE ONE?
Is it possible for one of the former spouses to abandon their share in the apartment, and the second to take on all payments on the mortgage?
Natasha
The bank will give the green light to this option if the solvency of the spouse who is ready to take on the debt is confirmed.
For the renewal of the loan agreement will have to pay. Many banks provide a fee for changing the terms of the current contract: about 0.5 - 1% of the amount of the remaining debt. You will also need to re-arrange insurance.
IS THERE A CHANCE TO SEEK HOUSING IF PAY FOR TWO
My ex-wife and I are co-borrowers. The agreement has a clause: "divorce between co-borrowers does not entail a change in the terms of the agreement." If the ex-wife refuses to pay the loan, can I sue myself the whole apartment?
Alexander.
If the spouse refuses to pay the loan, this burden falls on you in any way - this is the situation of co-borrowers.
In practice, the situation can be resolved as follows:
the court will divide the apartment in half regardless of who the contract for its acquisition is drawn up and who makes the loan payments;
by repaying the loan, you will be able to demand compensation from the ex-spouse for the expenses that you incurred for her.
ON A NOTE
Mortgage housing is better not to sell ...
A lot of citizens took a mortgage with the whole family, since many alone cannot afford to pull payments even to the capital odnushka. For such borrowers, when a family breaks up, loan installments can become overwhelming.
Anticipating this, many banks are developing special assistance programs in organizing the sale of mortgage apartments. As the experts told us, usually the sale is organized in such a way that the debt to the bank is repaid, the apartment is released from the collateral and transferred to the buyer completely free from encumbrances.
Given the falling prices for metropolitan housing and the lack of buyers, the benefits of such schemes for borrowers, to put it mildly, are not visible ...
QUESTION - REBROM
Can a bank demand money back because borrowers broke up?
We have a mortgage in Krasnogorsk, a divorce is brewing. The borrower under the loan agreement is my wife (she has a good “white” salary), I am the guarantor. Recently I heard on the radio that with a divorce of spouses, the bank may require early repayment of the loan. Is this true and in what cases is this possible?
Michael.
Theoretically, such a scenario is not ruled out.
The fact is that, by law, a lender has the right to demand early repayment of a mortgage debt if loan repayment guarantees become worse. In a divorce, the number of owners of the collateral subject changes (the apartment is divided), and in addition, a new debtor (the spouse who received a share in the division) may appear that does not meet the bank's requirements for borrowers in terms of income and other conditions.
But the bank needs to prove all this in court. So far, no such hearings have been heard.
https://www.kp.ru/
Original message
Развод и кредитная квартира
Тема раздела долгов супругов по ипотеке сегодня весьма актуальна. По статистике, средняя продолжительность брака среди людей до 30 лет составляет четыре года. Вместе с тем, именно эта возрастная категория граждан пользуется чаще всего ипотечными кредитами. Активной ипотеке в нашей стране от силы четыре года, и в связи с этим закономерно, что сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: что делать с обязательствами по ипотеке, если семья распалась?
Оговоримся сразу, ниже приведены общие советы, связанные с наиболее часто возникающими при разделе ипотечного долга вопросами. Конкретные рекомендации могут быть выработаны только после анализа реальной ситуации и документов, которыми оформлены сделки.
Если оба супруга были созаемщиками
В случае расторжения брака такую ситуацию с разделом ипотечного долга возможно разрешить двумя способами. В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, заменяя в нем солидарную ответственность созаемщиков (общую обязанность по оплате кредита) на ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и подписывая дополнительное соглашение к кредитному договору.
Банки неохотно идут на решение возникшей проблемы подобным способом, так как в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга. Данное преимущество заключается в том, что при солидарной обязанности созаемщиков банк имеет право сам выбрать, от кого из должников требовать погашение долга. Он может обратиться за погашением долга к любому из должников или сразу к обоим по своему выбору. Однако на практике банки иногда переоформляют солидарный кредит на два индивидуальных, если это соответствует индивидуальной кредитной политике кредитного учреждения. Обязать банк делить солидарную ответственность заемщики не могут - кредитор вправе это делать, но не обязан. В конце концов, эту вероятность развития событий неплохо предусмотреть и заранее узнать, какие правила приняты в конкретном банке, где берется ипотека. То же и с ситуацией, когда супруги остаются в браке, но хотят разделить ответственность - банк вправе разделить ответственность, но не обязан.
Второй способ разделить долги по ипотеке - это переоформление кредита на одного из супругов. В данном случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате платежей по кредиту, но при этом лишается права претендовать на квартиру, приобретенную в кредит. Указанный вариант решения проблемы возможен только при согласии банка на внесение изменений в кредитный договор и реален, если банк сочтет приемлемой платежеспособность того из заемщиков, на которого переоформляется кредит или если банку будет предоставлено другое поручительство по кредитному договору.
Пример: супруги приобрели в период брака 1-комнатную квартиру в кредит, выступив при этом созаемщиками. В течение первого года платежи по кредиту супруги осуществляли из совместного бюджета. Далее супруга приняла решение расторгнуть брак, и при этом отказалась после развода оплачивать кредит как совместно с мужем, так и индивидуально. Супругами было заключено соглашение о разделе имущества, по которому супруга отказалась от притязаний на квартиру, в связи с чем была освобождена от уплаты своей части долга по кредиту. Единственным заемщиком, и, соответственно, собственником квартиры стал супруг. В данном случае банк, оценив высокую платежеспособность супруга, а также наличие письменного соглашения супругов, пошел навстречу заемщикам и переоформил кредит на супруга.
Если кредит взят одним из супругов до вступления в брак
Существуют ситуации, когда кредит брал один из супругов до вступления в брак. При заключении брака и после рождения детей ежемесячный платеж не пересчитывается банком, заемщик платит сумму, установленную еще до появления иждивенцев. Однако в таком случае супруга (супруг) при разводе вправе претендовать на часть платежей сделанных в период брака или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме, так как указанные платежи будут производиться из совместного имущества. Чтобы избежать данной ситуации, заемщик должен поставить банк в известность о вступлении в брак, тогда второй супруг будет оформлен поручителем и возникнет солидарная ответственность по ипотечному кредиту.
В случае, если супруг-заемщик хочет оставаться единственным заемщиком и, соответственно, единственным собственником квартиры, при вступлении в брак можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны условия, согласно которым второй супруг не будет иметь притязаний на квартиру. Если супруг хочет оставаться единственным собственником, но не хочет заключать брачный контракт, совет здесь один - в случае расторжения брака договариваться с бывшей "половиной" на взаимоприемлемый вариант.
Если отношения не были оформлены
Отдельно следует оговорить ситуацию, при которой люди, проживающие вместе, ведущие общее хозяйство и даже воспитывающие общих детей, не оформляют свои отношения в ЗАГСе. С точки зрения семейного права брак признается только в случае его государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния. Именно на такие браки распространяются все нормы, касающиеся законного режима собственности супругов (равные права на имущество) и договорного режима собственности (соглашение о разделе имущества, брачный контракт). В остальных случаях люди, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских правоотношений, и семейное право на их отношения не распространяется.
В случае прекращения таких отношений гражданским супругам придется либо договариваться о разделе имущества и долгов (это будет исключительно гражданско-правовое соглашение), либо определять свои доли в имуществе пропорционально реально внесенным денежным средствам на его приобретение в судебном порядке. Для банка семейный статус созаемщиков не будет иметь значения, так как банк заключает с каждым из заемщиков гражданско-правовой договор, в соответствии с которым будет вправе предъявлять требования о погашении кредита, как к каждому из созаемщиков солидарно, так и к одному из них.
Квартиру продать, деньги поделить
Одним из вариантов решения проблемы ипотечного кредита после распада брака может стать продажа жилья, купленного в кредит. Но самостоятельно, без согласия банка, продать квартиру, находящуюся в залоге, нельзя, так как она обременена. Такая квартира может быть продана только при согласии залогодержателя. Условие о возможности продажи квартиры, находящейся в залоге, может быть предусмотрено в договоре с оговоркой об обязательном согласии на сделку купли-продажи банка, а также при предоставлении банку определенных гарантий.
Соглашение о разделе имущества и брачный контракт
Оптимальным решением проблемы раздела ипотечных долгов при разводе является соглашение о разделе имущества или заключение брачного контракта. Соглашение о разделе имущества может быть заключено как во время нахождения в браке, так и после его расторжения. Оно заключается в простой письменной форме, но по желанию супругов может быть удостоверено нотариально. В соглашении указывается порядок раздела совместного имущества), а также порядок раздела долгов.
Пример: после расторжения брака супругами было достигнуто соглашение о разделе имущества, по которому супругу отходили апартаменты в Хорватии, а супруге - 4-комнатная квартира в Москве; при этом обязанность по погашению кредита взял на себя супруг. Один из супругов уклонился от исполнения соглашения, спор был передан на рассмотрение в районный суд Москвы. В судебном процессе одним из супругов было доказано внесение личных денежных средств по погашению части кредита, поэтому суд разделил имущество супругов в соотношении 40% и 60% (супругу, оплатившему часть кредита из собственных средств), а оставшиеся обязательства по кредиту были разделены между супругами в равном соотношении.
Отчасти "страховкой" от несоблюдения бывшим супругом соглашения о разделе имущества может быть брачный контракт, заключить который закон разрешает до или во время брака. Некоторые банки при выдаче кредита даже настаивают на заключении брачного контракта. В брачном контракте может быть установлен совместный или раздельный (индивидуальный) режим собственности супругов. Необходимо отметить, что при заключении брачного договора, супруги должны уведомить существующих кредиторов - в данном случае банк - о заключении брачного контракта. При этом брачный контракт, как и соглашение о разделе имущества, может быть заключен только по предмету ипотеки, и не содержать условий, касающихся иного имущества супругов. В таком случае в брачном контракте должны быть оговорены следующие существенные условия:
- кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;
- кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в период нахождения в браке и после развода);
- кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях).
Брачный контракт, заключенный в соответствии с действующим законодательством, является обязательным для каждого из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного контракта недопустим. Брачный контракт может быть расторгнут (или изменен) по соглашению сторон либо по решению суда, если будут иметь место обстоятельства, предусмотренные гражданским законодательством. В каждом конкретном случае брачный контракт подлежит правовому анализу с целью выявления оснований для его расторжения или изменения.
Заместитель руководителя юридического отдела Валерия Байраченко, юрист Людмила Шаляпина, юридическое бюро "П и Э"
https://www.mariupol.org.ua/
Когда молодые женятся, им кажется, что весь мир падает к их ногам. Часто еще до заветного штампа они расписывают всю дальнейшую жизнь по минутам: купим жилье, родим детей, а еще бы машину... Но статистика неумолима: половина браков в нашей стране распадается, а средняя продолжительность брака среди молодежи до 30 лет, а именно на эту категорию прежде всего рассчитана ипотека, составляет 4 года. Соответственно, примерно половина сегодняшних созаемщиков через несколько лет будут судорожно делить все еще принадлежащую банку квартиру...
И в горе, и в радости
Разводясь, супруги призваны делить поровну не только совместно нажитое имущество в виде телевизоров, машин и дач, но и долги. А поскольку наиболее распространенная российская ипотека - это кредит, взятый супругами-созаемщиками на 15-20 лет, уже к концу первого десятка у многих пар при разводе встает вопрос, что делать с квартирой, деньги за которую придется отдавать еще десяток лет?
Начнем с того, что брать кредит совместно молодоженам было выгодно изначально: суммарный доход супругов больше, чем кого-то одного из них, соответственно, они могли получить в кредит большую сумму денег. Не остается в обиде и банк: таким образом он отчасти страхует свои риски, а большинство банков даже автоматически вносят второго супруга в число созаемщиков. При разводе свою собственность они будут делить пополам и выплачивать остальную часть кредита - тоже.
В таком случае у бывших супругов есть несколько возможных вариантов выхода из щекотливого положения. Во-первых, они могут, официально разведясь, продолжать жить на одной площади и исправно производить выплаты. Но многие ли супруги на это пойдут, учитывая, что развод обычно сопровождается взаимными упреками, скандалами и созданием новых семей?
Потому существует иной вариант: кредит, в зависимости от оставшейся части и финансовых возможностей супругов, можно погасить досрочно, а полученную таким образом квартиру продать. Деньги, соответственно, разделить пополам и разойтись уже навсегда, забыв про перипетии развода и взяв, скорее всего, новые кредиты.
Тут стоит заметить, что до выплаты кредита продать квартиру будет практически невозможно. Банк - не психотерапевт, ему все равно, кто кому изменил и кто большая "сво", он дал деньги, и хочет получить их обратно. Банк здесь выступает в роли залогодержателя, а на купленной на выданные им деньги квартире висит так называемое "обременение", и какие-либо сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя. В случае судебных разбирательств банк скорее всего будет привлечен в качестве третьего лица, а в соответствии с семейным законодательством суд вправе выделить это требование в отдельное производство. Выходом из этой ситуации может стать разве что обращение в агентство недвижимости, которому придется сначала погасить кредит супругов своими средствами и только после этого продавать квартиру.
Бывает, что супруг, уехавший после развода из квартиры, отказывается в дальнейшем платить за нее, объясняя это необходимостью снимать новое жилье и, как следствие, отсутствием денег. Другой же супруг либо принципиально, либо чисто физически не может оплачивать всю сумму, и платит по-прежнему половину. В таком случае, если платежи становятся нерегулярными или неполными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге: не стоит забывать, что она принадлежит именно банку. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.
Это мне, и это мне
Куда сложнее представляется ситуация, если ипотечный кредит оформлен на кого-то одного из разводящихся супругов. Кажущаяся простота исхода ("чей кредит, того и квартира") не выдерживает критики закона: согласно Гражданского кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Выходит, что если этот самый "иной режим" не установлен, к примеру, жена, прожившая домохозяйкой все десять лет супружества, имеет столько же прав на квартиру, сколько и муж, исправно выплачивающий взносы на протяжении всего этого времени.
Нюансов в этом случае тьма. Например, по закону не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. То есть если первый взнос за кредит состоял из денег, вырученных за продажу коммуналки мужниной бабушки или кредит погашался средствами, подаренными тещей, ни муж, ни жена при разводе не смогут доказать, что именно их вклад в погашение долга был куда больше и весомей, нежели вклад супруга.
Бывает, что кредит оформляется еще до брака: молодые хотят выйти из загса и войти в новую жизнь не в дверь общежития, а в собственную квартиру. Ипотечный кредит в этом случае может быть оформлен лишь на одного из будущих супругов. Тогда при разводе квартира достается ему, а разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака. Действительно, ведь платили-то молодожены из общего, теперь уже семейного, бюджета.
Осторожным нужно быть и при покупке квартиры в новостройке, которую еще не построили, то есть на стадии котлована. Как известно, в этом случае работает принцип "утром деньги, вечером стулья": заплатить за квартиру, а точнее, "право ее требования", нужно сегодня, тогда как ключи будут получены только через пару лет. Человек, который за это время решит создать семью, должен учесть, что все деньги, которые он отдаст за квартиру до вступления в брак, в том числе и первый взнос, могут быть расценены супругом при разводе как совместные траты: формально договор купли-продажи квартиры будет заключен уже в период их супружества.
По мнению юристов, ипотека и развод - очень сложное сочетание, во многом благодаря тому, что ипотека у нас в стране появилась сравнительно недавно.
- Часто женщины поддаются эмоциям и начинают мстить бывшему супругу, - говорит юрист Виктория Ткаченко. - Нередко орудием такой мести они делают ребенка, ведь в купленной в кредит квартире ему будет выделена судом жилплощадь, а практически всегда ребенок остается с матерью, которая потом и распоряжается своей долей и долей общего ребенка.
Договоримся?
Уж сколько существует случаев, в которых может существенно помочь брачный договор, а все же русский человек всегда идет на поводу у чувств. Ипотечный кредит - еще одна причина задуматься, что важнее: менталитет или здравый смысл.
В брачном договоре можно прописать любой режим совместного имущества. Например, согласно договору, квартира вместе с долгом может принадлежать кому-то одному из супругов или в неравных долях обоим. В последнем случае первоначальный взнос и ежемесячные платежи распределяются между супругами в соответствующих долях. Нелишним будет предусмотреть и условия дележки квартиры при разводе после рождения ребенка.
В этом аспекте, кстати, как нигде больше видна "эволюция" российской ипотеки: в последнее время на фоне участившихся судебных процессов по разделу ипотечного жилья многие банки делают условие существования брачного договора обязательным.
https://www.kdo.ru/
Как продать или поделить находящееся в залоге жилье, разбираемся с адвокатом Олегом Павловичем.
КРЕДИТ БРАЛ МУЖ. КАКИЕ ПРАВА У ЖЕНЫ?
Мы купили по ипотеке однушку. Кредит оформлен на мужа. Сейчас решили развестись. Как будет делиться квартира?
Ирина.
Несмотря на то, что при покупке квартира была оформлена на мужа, это жилье - совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам.
В то же время, поскольку жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция.
В вашем случае, поскольку квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя - каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога. Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора и заемщиком-должником останется ваш бывший супруг. Однако он сможет потребовать, чтобы вы возмещали ему платежи по ипотеке, соответствующие стоимости вашей доли в праве на квартиру.
ПУСТЬ ВСЕ ДОСТАНЕТСЯ КОМУ-ТО ОДНОМУ?
Можно ли одному из бывших супругов отказаться от своей доли в квартире, а второму взять на себя все выплаты по ипотеке?
Наташа.
Банк даст добро на такой вариант, если будет подтверждена платежеспособность супруга, который готов взять на себя долг.
За переоформление кредитного договора придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора: порядка 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга. Также понадобится переоформить страховку.
ЕСТЬ ЛИ ШАНС ОТСУДИТЬ ЖИЛИЩЕ, ЕСЛИ ПЛАТИШЬ ЗА ДВОИХ
Я и бывшая жена - созаемщики. В договоре есть пункт: «расторжение брака между созаемщиками не влечет изменения условий договора». Если бывшая жена откажется платить по кредиту, то смогу ли я отсудить себе всю квартиру?
Александр.
В случае отказа супруги платить по кредиту это бремя ложится на вас по-любому - таково положение созаемщиков.
На практике ситуация может разрешиться так:
суд разделит квартиру пополам независимо от того, на кого оформлен договор о ее приобретении и кто вносит платежи по кредиту;
выплатив кредит, вы сможете требовать от бывшей супруги компенсации расходов, которые понесли за нее.
НА ЗАМЕТКУ
Ипотечное жилье лучше не продавать...
Немало граждан брали ипотеку всем семейством, поскольку в одиночку многим не под силу потянуть платежи даже на столичную однушку. Для таких заемщиков при распаде семьи взносы по кредиту могут стать неподъемными.
Предвидя это, многие банки разрабатывают специальные программы помощи в организации продажи ипотечных квартир. Как рассказали нам специалисты, обычно купля-продажа организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю полностью свободной от обременений.
С учетом падения цен на столичное жилье и недостатка покупателей выгода от таких схем для заемщиков, мягко говоря, не проглядывается...
ВОПРОС - РЕБРОМ
Может ли банк потребовать деньги обратно из-за того, что заемщики расстались?
У нас ипотечная двушка в Красногорске, назревает развод. Заемщик по кредитному договору жена (у нее хорошая «белая» зарплата), я - поручитель. Недавно услышал по радио, что при разводе супругов банк может потребовать досрочного погашения кредита. Правда ли это и в каких случаях такое возможно?
Михаил.
Теоретически подобный сценарий не исключен.
Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.
Но все это банку надо доказывать в суде. Пока о подобных судебных процессах не слышно.
https://www.kp.ru/
Тема раздела долгов супругов по ипотеке сегодня весьма актуальна. По статистике, средняя продолжительность брака среди людей до 30 лет составляет четыре года. Вместе с тем, именно эта возрастная категория граждан пользуется чаще всего ипотечными кредитами. Активной ипотеке в нашей стране от силы четыре года, и в связи с этим закономерно, что сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: что делать с обязательствами по ипотеке, если семья распалась?
Оговоримся сразу, ниже приведены общие советы, связанные с наиболее часто возникающими при разделе ипотечного долга вопросами. Конкретные рекомендации могут быть выработаны только после анализа реальной ситуации и документов, которыми оформлены сделки.
Если оба супруга были созаемщиками
В случае расторжения брака такую ситуацию с разделом ипотечного долга возможно разрешить двумя способами. В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, заменяя в нем солидарную ответственность созаемщиков (общую обязанность по оплате кредита) на ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и подписывая дополнительное соглашение к кредитному договору.
Банки неохотно идут на решение возникшей проблемы подобным способом, так как в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга. Данное преимущество заключается в том, что при солидарной обязанности созаемщиков банк имеет право сам выбрать, от кого из должников требовать погашение долга. Он может обратиться за погашением долга к любому из должников или сразу к обоим по своему выбору. Однако на практике банки иногда переоформляют солидарный кредит на два индивидуальных, если это соответствует индивидуальной кредитной политике кредитного учреждения. Обязать банк делить солидарную ответственность заемщики не могут - кредитор вправе это делать, но не обязан. В конце концов, эту вероятность развития событий неплохо предусмотреть и заранее узнать, какие правила приняты в конкретном банке, где берется ипотека. То же и с ситуацией, когда супруги остаются в браке, но хотят разделить ответственность - банк вправе разделить ответственность, но не обязан.
Второй способ разделить долги по ипотеке - это переоформление кредита на одного из супругов. В данном случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате платежей по кредиту, но при этом лишается права претендовать на квартиру, приобретенную в кредит. Указанный вариант решения проблемы возможен только при согласии банка на внесение изменений в кредитный договор и реален, если банк сочтет приемлемой платежеспособность того из заемщиков, на которого переоформляется кредит или если банку будет предоставлено другое поручительство по кредитному договору.
Пример: супруги приобрели в период брака 1-комнатную квартиру в кредит, выступив при этом созаемщиками. В течение первого года платежи по кредиту супруги осуществляли из совместного бюджета. Далее супруга приняла решение расторгнуть брак, и при этом отказалась после развода оплачивать кредит как совместно с мужем, так и индивидуально. Супругами было заключено соглашение о разделе имущества, по которому супруга отказалась от притязаний на квартиру, в связи с чем была освобождена от уплаты своей части долга по кредиту. Единственным заемщиком, и, соответственно, собственником квартиры стал супруг. В данном случае банк, оценив высокую платежеспособность супруга, а также наличие письменного соглашения супругов, пошел навстречу заемщикам и переоформил кредит на супруга.
Если кредит взят одним из супругов до вступления в брак
Существуют ситуации, когда кредит брал один из супругов до вступления в брак. При заключении брака и после рождения детей ежемесячный платеж не пересчитывается банком, заемщик платит сумму, установленную еще до появления иждивенцев. Однако в таком случае супруга (супруг) при разводе вправе претендовать на часть платежей сделанных в период брака или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме, так как указанные платежи будут производиться из совместного имущества. Чтобы избежать данной ситуации, заемщик должен поставить банк в известность о вступлении в брак, тогда второй супруг будет оформлен поручителем и возникнет солидарная ответственность по ипотечному кредиту.
В случае, если супруг-заемщик хочет оставаться единственным заемщиком и, соответственно, единственным собственником квартиры, при вступлении в брак можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны условия, согласно которым второй супруг не будет иметь притязаний на квартиру. Если супруг хочет оставаться единственным собственником, но не хочет заключать брачный контракт, совет здесь один - в случае расторжения брака договариваться с бывшей "половиной" на взаимоприемлемый вариант.
Если отношения не были оформлены
Отдельно следует оговорить ситуацию, при которой люди, проживающие вместе, ведущие общее хозяйство и даже воспитывающие общих детей, не оформляют свои отношения в ЗАГСе. С точки зрения семейного права брак признается только в случае его государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния. Именно на такие браки распространяются все нормы, касающиеся законного режима собственности супругов (равные права на имущество) и договорного режима собственности (соглашение о разделе имущества, брачный контракт). В остальных случаях люди, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских правоотношений, и семейное право на их отношения не распространяется.
В случае прекращения таких отношений гражданским супругам придется либо договариваться о разделе имущества и долгов (это будет исключительно гражданско-правовое соглашение), либо определять свои доли в имуществе пропорционально реально внесенным денежным средствам на его приобретение в судебном порядке. Для банка семейный статус созаемщиков не будет иметь значения, так как банк заключает с каждым из заемщиков гражданско-правовой договор, в соответствии с которым будет вправе предъявлять требования о погашении кредита, как к каждому из созаемщиков солидарно, так и к одному из них.
Квартиру продать, деньги поделить
Одним из вариантов решения проблемы ипотечного кредита после распада брака может стать продажа жилья, купленного в кредит. Но самостоятельно, без согласия банка, продать квартиру, находящуюся в залоге, нельзя, так как она обременена. Такая квартира может быть продана только при согласии залогодержателя. Условие о возможности продажи квартиры, находящейся в залоге, может быть предусмотрено в договоре с оговоркой об обязательном согласии на сделку купли-продажи банка, а также при предоставлении банку определенных гарантий.
Соглашение о разделе имущества и брачный контракт
Оптимальным решением проблемы раздела ипотечных долгов при разводе является соглашение о разделе имущества или заключение брачного контракта. Соглашение о разделе имущества может быть заключено как во время нахождения в браке, так и после его расторжения. Оно заключается в простой письменной форме, но по желанию супругов может быть удостоверено нотариально. В соглашении указывается порядок раздела совместного имущества), а также порядок раздела долгов.
Пример: после расторжения брака супругами было достигнуто соглашение о разделе имущества, по которому супругу отходили апартаменты в Хорватии, а супруге - 4-комнатная квартира в Москве; при этом обязанность по погашению кредита взял на себя супруг. Один из супругов уклонился от исполнения соглашения, спор был передан на рассмотрение в районный суд Москвы. В судебном процессе одним из супругов было доказано внесение личных денежных средств по погашению части кредита, поэтому суд разделил имущество супругов в соотношении 40% и 60% (супругу, оплатившему часть кредита из собственных средств), а оставшиеся обязательства по кредиту были разделены между супругами в равном соотношении.
Отчасти "страховкой" от несоблюдения бывшим супругом соглашения о разделе имущества может быть брачный контракт, заключить который закон разрешает до или во время брака. Некоторые банки при выдаче кредита даже настаивают на заключении брачного контракта. В брачном контракте может быть установлен совместный или раздельный (индивидуальный) режим собственности супругов. Необходимо отметить, что при заключении брачного договора, супруги должны уведомить существующих кредиторов - в данном случае банк - о заключении брачного контракта. При этом брачный контракт, как и соглашение о разделе имущества, может быть заключен только по предмету ипотеки, и не содержать условий, касающихся иного имущества супругов. В таком случае в брачном контракте должны быть оговорены следующие существенные условия:
- кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;
- кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в период нахождения в браке и после развода);
- кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях).
Брачный контракт, заключенный в соответствии с действующим законодательством, является обязательным для каждого из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного контракта недопустим. Брачный контракт может быть расторгнут (или изменен) по соглашению сторон либо по решению суда, если будут иметь место обстоятельства, предусмотренные гражданским законодательством. В каждом конкретном случае брачный контракт подлежит правовому анализу с целью выявления оснований для его расторжения или изменения.
Заместитель руководителя юридического отдела Валерия Байраченко, юрист Людмила Шаляпина, юридическое бюро "П и Э"
https://www.mariupol.org.ua/
Когда молодые женятся, им кажется, что весь мир падает к их ногам. Часто еще до заветного штампа они расписывают всю дальнейшую жизнь по минутам: купим жилье, родим детей, а еще бы машину... Но статистика неумолима: половина браков в нашей стране распадается, а средняя продолжительность брака среди молодежи до 30 лет, а именно на эту категорию прежде всего рассчитана ипотека, составляет 4 года. Соответственно, примерно половина сегодняшних созаемщиков через несколько лет будут судорожно делить все еще принадлежащую банку квартиру...
И в горе, и в радости
Разводясь, супруги призваны делить поровну не только совместно нажитое имущество в виде телевизоров, машин и дач, но и долги. А поскольку наиболее распространенная российская ипотека - это кредит, взятый супругами-созаемщиками на 15-20 лет, уже к концу первого десятка у многих пар при разводе встает вопрос, что делать с квартирой, деньги за которую придется отдавать еще десяток лет?
Начнем с того, что брать кредит совместно молодоженам было выгодно изначально: суммарный доход супругов больше, чем кого-то одного из них, соответственно, они могли получить в кредит большую сумму денег. Не остается в обиде и банк: таким образом он отчасти страхует свои риски, а большинство банков даже автоматически вносят второго супруга в число созаемщиков. При разводе свою собственность они будут делить пополам и выплачивать остальную часть кредита - тоже.
В таком случае у бывших супругов есть несколько возможных вариантов выхода из щекотливого положения. Во-первых, они могут, официально разведясь, продолжать жить на одной площади и исправно производить выплаты. Но многие ли супруги на это пойдут, учитывая, что развод обычно сопровождается взаимными упреками, скандалами и созданием новых семей?
Потому существует иной вариант: кредит, в зависимости от оставшейся части и финансовых возможностей супругов, можно погасить досрочно, а полученную таким образом квартиру продать. Деньги, соответственно, разделить пополам и разойтись уже навсегда, забыв про перипетии развода и взяв, скорее всего, новые кредиты.
Тут стоит заметить, что до выплаты кредита продать квартиру будет практически невозможно. Банк - не психотерапевт, ему все равно, кто кому изменил и кто большая "сво", он дал деньги, и хочет получить их обратно. Банк здесь выступает в роли залогодержателя, а на купленной на выданные им деньги квартире висит так называемое "обременение", и какие-либо сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя. В случае судебных разбирательств банк скорее всего будет привлечен в качестве третьего лица, а в соответствии с семейным законодательством суд вправе выделить это требование в отдельное производство. Выходом из этой ситуации может стать разве что обращение в агентство недвижимости, которому придется сначала погасить кредит супругов своими средствами и только после этого продавать квартиру.
Бывает, что супруг, уехавший после развода из квартиры, отказывается в дальнейшем платить за нее, объясняя это необходимостью снимать новое жилье и, как следствие, отсутствием денег. Другой же супруг либо принципиально, либо чисто физически не может оплачивать всю сумму, и платит по-прежнему половину. В таком случае, если платежи становятся нерегулярными или неполными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге: не стоит забывать, что она принадлежит именно банку. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.
Это мне, и это мне
Куда сложнее представляется ситуация, если ипотечный кредит оформлен на кого-то одного из разводящихся супругов. Кажущаяся простота исхода ("чей кредит, того и квартира") не выдерживает критики закона: согласно Гражданского кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Выходит, что если этот самый "иной режим" не установлен, к примеру, жена, прожившая домохозяйкой все десять лет супружества, имеет столько же прав на квартиру, сколько и муж, исправно выплачивающий взносы на протяжении всего этого времени.
Нюансов в этом случае тьма. Например, по закону не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. То есть если первый взнос за кредит состоял из денег, вырученных за продажу коммуналки мужниной бабушки или кредит погашался средствами, подаренными тещей, ни муж, ни жена при разводе не смогут доказать, что именно их вклад в погашение долга был куда больше и весомей, нежели вклад супруга.
Бывает, что кредит оформляется еще до брака: молодые хотят выйти из загса и войти в новую жизнь не в дверь общежития, а в собственную квартиру. Ипотечный кредит в этом случае может быть оформлен лишь на одного из будущих супругов. Тогда при разводе квартира достается ему, а разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака. Действительно, ведь платили-то молодожены из общего, теперь уже семейного, бюджета.
Осторожным нужно быть и при покупке квартиры в новостройке, которую еще не построили, то есть на стадии котлована. Как известно, в этом случае работает принцип "утром деньги, вечером стулья": заплатить за квартиру, а точнее, "право ее требования", нужно сегодня, тогда как ключи будут получены только через пару лет. Человек, который за это время решит создать семью, должен учесть, что все деньги, которые он отдаст за квартиру до вступления в брак, в том числе и первый взнос, могут быть расценены супругом при разводе как совместные траты: формально договор купли-продажи квартиры будет заключен уже в период их супружества.
По мнению юристов, ипотека и развод - очень сложное сочетание, во многом благодаря тому, что ипотека у нас в стране появилась сравнительно недавно.
- Часто женщины поддаются эмоциям и начинают мстить бывшему супругу, - говорит юрист Виктория Ткаченко. - Нередко орудием такой мести они делают ребенка, ведь в купленной в кредит квартире ему будет выделена судом жилплощадь, а практически всегда ребенок остается с матерью, которая потом и распоряжается своей долей и долей общего ребенка.
Договоримся?
Уж сколько существует случаев, в которых может существенно помочь брачный договор, а все же русский человек всегда идет на поводу у чувств. Ипотечный кредит - еще одна причина задуматься, что важнее: менталитет или здравый смысл.
В брачном договоре можно прописать любой режим совместного имущества. Например, согласно договору, квартира вместе с долгом может принадлежать кому-то одному из супругов или в неравных долях обоим. В последнем случае первоначальный взнос и ежемесячные платежи распределяются между супругами в соответствующих долях. Нелишним будет предусмотреть и условия дележки квартиры при разводе после рождения ребенка.
В этом аспекте, кстати, как нигде больше видна "эволюция" российской ипотеки: в последнее время на фоне участившихся судебных процессов по разделу ипотечного жилья многие банки делают условие существования брачного договора обязательным.
https://www.kdo.ru/
Как продать или поделить находящееся в залоге жилье, разбираемся с адвокатом Олегом Павловичем.
КРЕДИТ БРАЛ МУЖ. КАКИЕ ПРАВА У ЖЕНЫ?
Мы купили по ипотеке однушку. Кредит оформлен на мужа. Сейчас решили развестись. Как будет делиться квартира?
Ирина.
Несмотря на то, что при покупке квартира была оформлена на мужа, это жилье - совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам.
В то же время, поскольку жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция.
В вашем случае, поскольку квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя - каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога. Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора и заемщиком-должником останется ваш бывший супруг. Однако он сможет потребовать, чтобы вы возмещали ему платежи по ипотеке, соответствующие стоимости вашей доли в праве на квартиру.
ПУСТЬ ВСЕ ДОСТАНЕТСЯ КОМУ-ТО ОДНОМУ?
Можно ли одному из бывших супругов отказаться от своей доли в квартире, а второму взять на себя все выплаты по ипотеке?
Наташа.
Банк даст добро на такой вариант, если будет подтверждена платежеспособность супруга, который готов взять на себя долг.
За переоформление кредитного договора придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора: порядка 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга. Также понадобится переоформить страховку.
ЕСТЬ ЛИ ШАНС ОТСУДИТЬ ЖИЛИЩЕ, ЕСЛИ ПЛАТИШЬ ЗА ДВОИХ
Я и бывшая жена - созаемщики. В договоре есть пункт: «расторжение брака между созаемщиками не влечет изменения условий договора». Если бывшая жена откажется платить по кредиту, то смогу ли я отсудить себе всю квартиру?
Александр.
В случае отказа супруги платить по кредиту это бремя ложится на вас по-любому - таково положение созаемщиков.
На практике ситуация может разрешиться так:
суд разделит квартиру пополам независимо от того, на кого оформлен договор о ее приобретении и кто вносит платежи по кредиту;
выплатив кредит, вы сможете требовать от бывшей супруги компенсации расходов, которые понесли за нее.
НА ЗАМЕТКУ
Ипотечное жилье лучше не продавать...
Немало граждан брали ипотеку всем семейством, поскольку в одиночку многим не под силу потянуть платежи даже на столичную однушку. Для таких заемщиков при распаде семьи взносы по кредиту могут стать неподъемными.
Предвидя это, многие банки разрабатывают специальные программы помощи в организации продажи ипотечных квартир. Как рассказали нам специалисты, обычно купля-продажа организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю полностью свободной от обременений.
С учетом падения цен на столичное жилье и недостатка покупателей выгода от таких схем для заемщиков, мягко говоря, не проглядывается...
ВОПРОС - РЕБРОМ
Может ли банк потребовать деньги обратно из-за того, что заемщики расстались?
У нас ипотечная двушка в Красногорске, назревает развод. Заемщик по кредитному договору жена (у нее хорошая «белая» зарплата), я - поручитель. Недавно услышал по радио, что при разводе супругов банк может потребовать досрочного погашения кредита. Правда ли это и в каких случаях такое возможно?
Михаил.
Теоретически подобный сценарий не исключен.
Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.
Но все это банку надо доказывать в суде. Пока о подобных судебных процессах не слышно.
https://www.kp.ru/
