CÓMO COMPRAR UN APARTAMENTO Y NO QUEDARSE SIN HOGAR (11769)
Original message
Cuestión de apartamentos
Vivienda-Apartamento, casa-que sigue siendo el único valor real de la gran mayoría de los ciudadanos de Rusia, se convierte en el objeto del crimen. Y no solo fraudes. Los apartamentos son extorsionados, los apartamentos son asesinados, y en los informes de eventos criminales a menudo hay mensajes como:
"La policía de San Petersburgo detuvo a un agente de bienes raíces que mató a varios de sus clientes.
Según RIA "Novosti" en el Servicio de Prensa de la dirección general de policía de San Petersburgo, en la primavera y el verano de este año, la policía recibió varias declaraciones sobre la búsqueda de residentes desaparecidos en el distrito de Kirov de la ciudad.
Durante la investigación, los oficiales de la policía de Kirov detuvieron a un agente inmobiliario de 25 años de la agencia "Grand-Invest". Se estableció que después de tramitar los documentos para la venta de apartamentos, el delincuente, junto con un cómplice (Petersburg, de 29 años), estranguló a sus víctimas con las manos, y los cadáveres fueron enterrados en diferentes partes de la ciudad.
Los detectives encontraron los restos de las víctimas en los lugares señalados por el delincuente. Se están tomando medidas para detener al cómplice del crimen.
RIA "Novosti", 12.10.2001"
Hay una especie de "guerra de apartamentos". Miles de vivos en los últimos años han sido declarados muertos de forma ficticia, mientras que los muertos han sido declarados vivos (para más detalles, consulte la Lista de suicidas).
De la ayuda para 1998: "cada año en Moscú cambian a sus propietarios aproximadamente 130 mil apartamentos, y al menos 4-5% de las ventas (5-6 mil apartamentos) se llevan a cabo en violación de la ley o con el uso de acciones fraudulentas. Según Moore, 3.264 personas dadas de alta de 1992 a 1997 de sus antiguos apartamentos no llegaron a su nueva residencia".
3 264 personas en cinco años solo en Moscú.
¿Cuántos en toda Rusia?
Por supuesto, no todos han ido a otro mundo: la mayoría, como resultado de un kidnyak cruel, simplemente no hay lugar para registrarse y tapizan los rápidos de los barcos, alguien ha agregado un ejército de habitantes de vertederos y colectores de aguas residuales.
Acerca de las principales formas de hacer trampa en la compra-venta de apartamentos
Será posible ahorrar de 10 a 30% de la cantidad, si el Apartamento se compra a un vendedor privado sin intermediarios. Para hacer esto usted mismo puede dar un anuncio de compra. Pero tenga mucho cuidado: como muestra la práctica de hacer cumplir la ley, hasta una cuarta parte de los vendedores no están limpios.
Cada décima transacción, realizada con la mediación de un corredor privado, se lleva a cabo con fallas. Las transacciones independientes no tienen éxito, incluso con amigos y familiares, aquí cada undécima transacción no corresponde a los planes de las partes. Las empresas con licencia trabajan en un orden de magnitud mejor, de las transacciones 300, solo una termina sin éxito.
La mayoría de los fraudes con apartamentos se cometen con documentos falsos. Los formularios en blanco de contratos y certificados no son difíciles de obtener, y recrear el conjunto completo de los sellos necesarios de los órganos estatales (municipales), el sello y los sellos del notario, el sello REU y la oficina de pasaportes-cuesta aproximadamente (en los centros regionales) - $1000. Es difícil falsificar solo el certificado (explicación) de la Oficina de inventario técnico (BTI), ya que se emite en un membrete especial .
En el Arsenal de estafadores y el uso de los servicios de falsos notarios; la entrega de "muñecas" al vendedor; contratos falsos "notariales"; llevar a una de las partes a un estado loco, y muchos otros: esta esfera de actividad de los estafadores se mejora tan rápidamente como otros. Si no más rápido.
A menudo, los estafadores no falsifican documentos, sino que obtienen duplicados. Habiendo reunido varios conjuntos completos de documentos para el Apartamento, concluyen varios contratos de venta bastante legítimos. Uno de ellos, el vendedor mismo registra y recibe toda la cantidad adeudada. Del resto de los compradores, recibe una parte del dinero inmediatamente después del registro notarial, dándoles la oportunidad de registrar el contrato de forma independiente.
Sucede que el comprador muestra un Apartamento, y los documentos se emiten a otro. En este caso, los estafadores no tienen nada que superar los números de los apartamentos, a menudo en todo el piso o en toda la casa. Hubo casos de que incluso cambiaron las placas con los números de las casas y los nombres de las calles.
Muy común y los casos de la venta de apartamentos no por los propietarios, y sus inquilinos. Usando documentos falsos, obtienen un adelanto y se esconden.
A menudo, el Apartamento se vende por poder después de que el propietario de la vivienda ha muerto. La transacción después de eso, naturalmente, no es válida.
Casi todas las transacciones de compraventa de apartamentos son reembolsables, y las reclamaciones se pueden hacer durante 3 años. Si hay la más mínima violación en el registro de documentos o se han violado los derechos de los ciudadanos, cualquier abogado competente podrá probar la ilegalidad de la transacción.
Para el reconocimiento de la transacción inválida, el propietario de la propiedad es suficiente para someterse a un examen o ir al hospital para que sea declarado incapacitado parcial o completamente. Por ley, si el vendedor ha firmado personalmente, dentro de seis meses tiene el derecho de rescindir la transacción, demostrando que en ese momento estaba loco.
Cualquier inquilino registrado legalmente, especialmente si está incapacitado y no tiene a dónde mudarse, en el caso de la venta de un Apartamento tiene derecho a permanecer en él y vivir, quienquiera que sea su propietario.
Por lo tanto, la verificación de la confiabilidad del socio y sus documentos es una cuestión de los participantes en la transacción, porque son ellos los primeros en sufrir en caso de terminación del contrato.
No se puede firmar nada sin verificar todos los documentos de la otra parte, y no solo su presencia, sino el cumplimiento completo de las normas legales, incluso si el texto del documento parece inofensivo.
Tenga cuidado con las personas que buscan hacer todo con urgencia, sin pasar por el orden en que se toman para hacer todos los documentos ellos mismos.
Al formalizar el contrato a través de la empresa, verifique que tenga una licencia para este tipo de actividad. Anote la autoridad en la que se obtiene la licencia, no sea perezoso, Averigüe qué es la empresa con la que se supone que debe ponerse en contacto, si la licencia emitida es válida.
Hubo casos en que el cliente fue engañado por representantes de la oficina del crimen organizado, que, después de concluir una serie de transacciones deshonestas, cesó sus actividades o se trasladó a otra área con un nuevo nombre. Se crean empresas y para formalizar una sola transacción, después de lo cual desaparecen. Como regla general, esto no sucede con las empresas-miembros de las organizaciones profesionales de bienes raíces y asociaciones, y las empresas que trabajan en el mercado inmobiliario más de 5 años.
En ningún caso deje su pasaporte y certificado de privatización del Apartamento a los intermediarios y otras personas (inquilinos, etc.).
Al formalizar la compraventa de un Apartamento en el contrato a menudo indica un precio bajo (para reducir los impuestos). Ya después de recibir la cantidad completa, los "vendedores" a menudo encuentran una manera de rescindir la transacción y devuelven la cantidad especificada en el contrato. Recuperar todo el dinero de ellos es casi imposible.
Simultáneamente con la entrega de dinero, debe tomar prestado y dominar el Apartamento comprado, cambiando el castillo. También es necesario lograr el alta de todos los inquilinos con la vivienda adquirida (por supuesto, antes de la transferencia de dinero). Un vendedor inescrupuloso en este caso no podrá ocuparla traicioneramente.
Tanto el vendedor como el comprador (dependiendo del grado de honestidad del socio) pueden quedarse sin dinero. Los socios, por así decirlo, se ven obligados a relacionarse entre sí con sospecha. Posible salida: el dinero se transfiere por adelantado (en depósito) a una firma de bienes raíces confiable, que se compromete a controlar la ejecución de la transacción y su registro (por mediación de las partes se recupera el 5% del monto de la transacción). Las funciones de dicha empresa también pueden ser realizadas por el banco (en este caso, las condiciones de transferencia de dinero firmadas por las partes se transfieren aquí).
Al calcular, es más conveniente usar no dinero en efectivo, sino una cuenta de cheques. La transferencia (Recepción) de dinero debe hacerse en presencia de familiares, conocidos, que luego (Dios no lo permita, por supuesto) podrán testificar en el Tribunal. Los documentos originales de privatización deben estar en los propietarios hasta el momento de la finalización de la transacción. También es necesario verificar si el vendedor ha pagado los servicios públicos, incluida la tarifa de suscripción del Teléfono.
Al comprar un Apartamento a crédito con el derecho de su Alquiler, calcule cuidadosamente sus posibilidades. De lo contrario, existe el riesgo de convertirse en un pagador de la pena: 1% de la deuda por cada día de retraso. La falta de pago puede dar lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento y a la "confiscación" del pago inicial.
Y antes de comprar-vender un Apartamento recomiendo echar un vistazo a los sitios Web "análisis del mercado inmobiliario" y la agencia de Información y análisis del mercado inmobiliario RWAY. Obtenga una idea de "Qué, dónde, por qué, por qué y cómo".
Lista de documentos de los que depende la "pureza de la transacción" con la vivienda:
* documentos de propiedad (contratos de privatización, compraventa, donación, cambio, herencia, certificado de propiedad, certificado HSC registrado en el Comité de vivienda Municipal);
* extracto de archivo de los últimos 18 años (tomado en OVIR, en el antiguo - en la oficina de pasaportes, en la ubicación del Apartamento). El extracto mostrará quién y cuándo vivió en esta dirección, y lo más importante y lo más importante, dónde y durante mucho tiempo se fue (por ejemplo, en el ejército, en la cárcel, en un hogar de ancianos, etc.). Las personas abandonadas no han perdido su derecho de uso y pueden reclamarlo posteriormente. En la oficina de pasaportes, pregunte si el permiso de residencia en esta dirección está cerrado por alguna razón. La casa puede aparecer en la lista de demolición o reconstrucción.;
* ayuda BTI (explicación);
* una copia impresa de la cámara de Registro sobre la transferencia de los derechos de propiedad de este objeto. Una copia impresa de la transición de la propiedad de un Apartamento le dirá cuándo, a quién y por qué motivos se transfirió este derecho. También refleja los arrestos y prohibiciones de bienes raíces, si los hubiera;
* extracto del libro de la casa;
* copia de la cuenta personal financiera;
* certificado de no deuda por servicios públicos;
* si los menores viven con el vendedor - decisión de la Comisión de tutela;
Original message
Cuestión de apartamentos
Vivienda-Apartamento, casa-que sigue siendo el único valor real de la gran mayoría de los ciudadanos de Rusia, se convierte en el objeto del crimen. Y no solo fraudes. Los apartamentos son extorsionados, los apartamentos son asesinados, y en los informes de eventos criminales a menudo hay mensajes como:
"La policía de San Petersburgo detuvo a un agente de bienes raíces que mató a varios de sus clientes.
Según RIA "Novosti" en el Servicio de Prensa de la dirección general de policía de San Petersburgo, en la primavera y el verano de este año, la policía recibió varias declaraciones sobre la búsqueda de residentes desaparecidos en el distrito de Kirov de la ciudad.
Durante la investigación, los oficiales de la policía de Kirov detuvieron a un agente inmobiliario de 25 años de la agencia "Grand-Invest". Se estableció que después de tramitar los documentos para la venta de apartamentos, el delincuente, junto con un cómplice (Petersburg, de 29 años), estranguló a sus víctimas con las manos, y los cadáveres fueron enterrados en diferentes partes de la ciudad.
Los detectives encontraron los restos de las víctimas en los lugares señalados por el delincuente. Se están tomando medidas para detener al cómplice del crimen.
RIA "Novosti", 12.10.2001"
Hay una especie de "guerra de apartamentos". Miles de vivos en los últimos años han sido declarados muertos de forma ficticia, mientras que los muertos han sido declarados vivos (para más detalles, consulte la Lista de suicidas).
De la ayuda para 1998: "cada año en Moscú cambian a sus propietarios aproximadamente 130 mil apartamentos, y al menos 4-5% de las ventas (5-6 mil apartamentos) se llevan a cabo en violación de la ley o con el uso de acciones fraudulentas. Según Moore, 3.264 personas dadas de alta de 1992 a 1997 de sus antiguos apartamentos no llegaron a su nueva residencia".
3 264 personas en cinco años solo en Moscú.
¿Cuántos en toda Rusia?
Por supuesto, no todos han ido a otro mundo: la mayoría, como resultado de un kidnyak cruel, simplemente no hay lugar para registrarse y tapizan los rápidos de los barcos, alguien ha agregado un ejército de habitantes de vertederos y colectores de aguas residuales.
Acerca de las principales formas de hacer trampa en la compra-venta de apartamentos
Será posible ahorrar de 10 a 30% de la cantidad, si el Apartamento se compra a un vendedor privado sin intermediarios. Para hacer esto usted mismo puede dar un anuncio de compra. Pero tenga mucho cuidado: como muestra la práctica de hacer cumplir la ley, hasta una cuarta parte de los vendedores no están limpios.
Cada décima transacción, realizada con la mediación de un corredor privado, se lleva a cabo con fallas. Las transacciones independientes no tienen éxito, incluso con amigos y familiares, aquí cada undécima transacción no corresponde a los planes de las partes. Las empresas con licencia trabajan en un orden de magnitud mejor, de las transacciones 300, solo una termina sin éxito.
La mayoría de los fraudes con apartamentos se cometen con documentos falsos. Los formularios en blanco de contratos y certificados no son difíciles de obtener, y recrear el conjunto completo de los sellos necesarios de los órganos estatales (municipales), el sello y los sellos del notario, el sello REU y la oficina de pasaportes-cuesta aproximadamente (en los centros regionales) - $1000. Es difícil falsificar solo el certificado (explicación) de la Oficina de inventario técnico (BTI), ya que se emite en un membrete especial .
En el Arsenal de estafadores y el uso de los servicios de falsos notarios; la entrega de "muñecas" al vendedor; contratos falsos "notariales"; llevar a una de las partes a un estado loco, y muchos otros: esta esfera de actividad de los estafadores se mejora tan rápidamente como otros. Si no más rápido.
A menudo, los estafadores no falsifican documentos, sino que obtienen duplicados. Habiendo reunido varios conjuntos completos de documentos para el Apartamento, concluyen varios contratos de venta bastante legítimos. Uno de ellos, el vendedor mismo registra y recibe toda la cantidad adeudada. Del resto de los compradores, recibe una parte del dinero inmediatamente después del registro notarial, dándoles la oportunidad de registrar el contrato de forma independiente.
Sucede que el comprador muestra un Apartamento, y los documentos se emiten a otro. En este caso, los estafadores no tienen nada que superar los números de los apartamentos, a menudo en todo el piso o en toda la casa. Hubo casos de que incluso cambiaron las placas con los números de las casas y los nombres de las calles.
Muy común y los casos de la venta de apartamentos no por los propietarios, y sus inquilinos. Usando documentos falsos, obtienen un adelanto y se esconden.
A menudo, el Apartamento se vende por poder después de que el propietario de la vivienda ha muerto. La transacción después de eso, naturalmente, no es válida.
Casi todas las transacciones de compraventa de apartamentos son reembolsables, y las reclamaciones se pueden hacer durante 3 años. Si hay la más mínima violación en el registro de documentos o se han violado los derechos de los ciudadanos, cualquier abogado competente podrá probar la ilegalidad de la transacción.
Para el reconocimiento de la transacción inválida, el propietario de la propiedad es suficiente para someterse a un examen o ir al hospital para que sea declarado incapacitado parcial o completamente. Por ley, si el vendedor ha firmado personalmente, dentro de seis meses tiene el derecho de rescindir la transacción, demostrando que en ese momento estaba loco.
Cualquier inquilino registrado legalmente, especialmente si está incapacitado y no tiene a dónde mudarse, en el caso de la venta de un Apartamento tiene derecho a permanecer en él y vivir, quienquiera que sea su propietario.
Por lo tanto, la verificación de la confiabilidad del socio y sus documentos es una cuestión de los participantes en la transacción, porque son ellos los primeros en sufrir en caso de terminación del contrato.
No se puede firmar nada sin verificar todos los documentos de la otra parte, y no solo su presencia, sino el cumplimiento completo de las normas legales, incluso si el texto del documento parece inofensivo.
Tenga cuidado con las personas que buscan hacer todo con urgencia, sin pasar por el orden en que se toman para hacer todos los documentos ellos mismos.
Al formalizar el contrato a través de la empresa, verifique que tenga una licencia para este tipo de actividad. Anote la autoridad en la que se obtiene la licencia, no sea perezoso, Averigüe qué es la empresa con la que se supone que debe ponerse en contacto, si la licencia emitida es válida.
Hubo casos en que el cliente fue engañado por representantes de la oficina del crimen organizado, que, después de concluir una serie de transacciones deshonestas, cesó sus actividades o se trasladó a otra área con un nuevo nombre. Se crean empresas y para formalizar una sola transacción, después de lo cual desaparecen. Como regla general, esto no sucede con las empresas-miembros de las organizaciones profesionales de bienes raíces y asociaciones, y las empresas que trabajan en el mercado inmobiliario más de 5 años.
En ningún caso deje su pasaporte y certificado de privatización del Apartamento a los intermediarios y otras personas (inquilinos, etc.).
Al formalizar la compraventa de un Apartamento en el contrato a menudo indica un precio bajo (para reducir los impuestos). Ya después de recibir la cantidad completa, los "vendedores" a menudo encuentran una manera de rescindir la transacción y devuelven la cantidad especificada en el contrato. Recuperar todo el dinero de ellos es casi imposible.
Simultáneamente con la entrega de dinero, debe tomar prestado y dominar el Apartamento comprado, cambiando el castillo. También es necesario lograr el alta de todos los inquilinos con la vivienda adquirida (por supuesto, antes de la transferencia de dinero). Un vendedor inescrupuloso en este caso no podrá ocuparla traicioneramente.
Tanto el vendedor como el comprador (dependiendo del grado de honestidad del socio) pueden quedarse sin dinero. Los socios, por así decirlo, se ven obligados a relacionarse entre sí con sospecha. Posible salida: el dinero se transfiere por adelantado (en depósito) a una firma de bienes raíces confiable, que se compromete a controlar la ejecución de la transacción y su registro (por mediación de las partes se recupera el 5% del monto de la transacción). Las funciones de dicha empresa también pueden ser realizadas por el banco (en este caso, las condiciones de transferencia de dinero firmadas por las partes se transfieren aquí).
Al calcular, es más conveniente usar no dinero en efectivo, sino una cuenta de cheques. La transferencia (Recepción) de dinero debe hacerse en presencia de familiares, conocidos, que luego (Dios no lo permita, por supuesto) podrán testificar en el Tribunal. Los documentos originales de privatización deben estar en los propietarios hasta el momento de la finalización de la transacción. También es necesario verificar si el vendedor ha pagado los servicios públicos, incluida la tarifa de suscripción del Teléfono.
Al comprar un Apartamento a crédito con el derecho de su Alquiler, calcule cuidadosamente sus posibilidades. De lo contrario, existe el riesgo de convertirse en un pagador de la pena: 1% de la deuda por cada día de retraso. La falta de pago puede dar lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento y a la "confiscación" del pago inicial.
Y antes de comprar-vender un Apartamento recomiendo echar un vistazo a los sitios Web "análisis del mercado inmobiliario" y la agencia de Información y análisis del mercado inmobiliario RWAY. Obtenga una idea de "Qué, dónde, por qué, por qué y cómo".
Lista de documentos de los que depende la "pureza de la transacción" con la vivienda:
* documentos de propiedad (contratos de privatización, compraventa, donación, cambio, herencia, certificado de propiedad, certificado HSC registrado en el Comité de vivienda Municipal);
* extracto de archivo de los últimos 18 años (tomado en OVIR, en el antiguo - en la oficina de pasaportes, en la ubicación del Apartamento). El extracto mostrará quién y cuándo vivió en esta dirección, y lo más importante y lo más importante, dónde y durante mucho tiempo se fue (por ejemplo, en el ejército, en la cárcel, en un hogar de ancianos, etc.). Las personas abandonadas no han perdido su derecho de uso y pueden reclamarlo posteriormente. En la oficina de pasaportes, pregunte si el permiso de residencia en esta dirección está cerrado por alguna razón. La casa puede aparecer en la lista de demolición o reconstrucción.;
* ayuda BTI (explicación);
* una copia impresa de la cámara de Registro sobre la transferencia de los derechos de propiedad de este objeto. Una copia impresa de la transición de la propiedad de un Apartamento le dirá cuándo, a quién y por qué motivos se transfirió este derecho. También refleja los arrestos y prohibiciones de bienes raíces, si los hubiera;
* extracto del libro de la casa;
* copia de la cuenta personal financiera;
* certificado de no deuda por servicios públicos;
* si los menores viven con el vendedor - decisión de la Comisión de tutela;
Original message
Квартирный вопрос
Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа:
"Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города.
В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.
Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления.
РИА "Новости", 12.10.2001"
Идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми (подробнее см. Список смертников).
Из справки за 1998 г.: "Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".
3 264 человека за пять лет только по Москве.
Сколько же по всей России?
Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.
Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.
Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке .
В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
А перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайты "Анализ рынка недвижимости" и Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Получите представление "Что, где, почем, почему и как".
Перечень документов, от которых зависит ''чистота сделки'' с жильем:
• правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
• архивная выписка за последние 18 лет (берется в ОВИР, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.;
• справка БТИ (экспликация);
• распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
• разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
• справка об уплате налога на недвижимость.
Следует отметить, что большинство этих документов просто так вам не получить -- понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).
Совсем не помешают справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка может быть очень легко оспорена. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).
Очень важный пункт -- выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, на 99,9%, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.
Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.
Обязательно нужно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.
После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:
1. Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.
2. Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом.
3. Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".
И последнее -- если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, а за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности, то в этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может (но не обязан) предоставить только нотариус ее выдавший.
Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры
Место заключения договора (например: город Москва);
дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);
наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;
предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);
сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);
цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.
Другие требования к оформлению сделки
При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.
Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.
Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.
Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.
Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.
К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.
Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)
РЕНТА: Поживем - увидим
Риэлторская фирма предлагает квартиры с отсрочкой заселения. Там живут одинокие старики, которые хотят получить деньги сейчас, а в нашу собственность квартира перейдет только после их смерти. Договор оформляется при участии фирмы. Стоит ли влезать в это дело?
Смирновы, Ярославль
Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.
Договор ренты – рискованный для обеих сторон.
Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.
Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.
Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.
Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).
Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.
Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.
В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.
Правила выплаты ренты
Согласно договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в свою очередь, плательщик в обмен обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Существует три вида ренты. Первый – постоянная. Она может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получателями её могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом обязательство по выплатам заканчивается лишь при полном погашении суммы ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Ещё вариант – пожизненная рента, выплачивается только гражданам на период их жизни. Денежные средства должны поступать ежемесячно. Сумма не должна быть меньше МРОТ, на данный момент минимальный размер оплаты труда составляет 2300 рублей. Старик вправе затребовать и большую сумму, главное, чтобы все пожелания были указаны в договоре.
И, наконец, договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь помимо выплат и оплаты коммунальных платежей необходимо оказывать ряд услуг, которые будут прописаны в договоре. К примеру, покупка продуктов, уборка и т.д. Имущество может быть передано в собственность как за плату, так и бесплатно.
С момента заключения договора ренты её плательщик становится собственником имущества. Вот только продать, обменять или вселиться в квартиру он не может, эти права появятся только после смерти рентополучателя либо после полного погашения выкупа.
Конечно, покупка квартиры по договору ренты – существенная нагрузка, как материальная, так и психологическая. Однако, несмотря ни на что, такой вариант приобретения жилья помогает сэкономить существенное количество средств. При заключении договора обычно просят выплатить единовременно 20–40% её рыночной стоимости, свой процент от сделки возьмёт агентство недвижимости, это в том случае, если вы пользуетесь его услугами. Небольшая часть средств уйдёт на оформление этого жилья теперь уже в вашу собственность. Далее ежемесячно вы будете обязаны выплачивать определённую сумму рентополучателю, гасить коммунальные платежи и выполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Ежемесячный платёж колеблется в пределах 4 тыс. рублей, но, бывает, переваливает и за 7 тыс. рублей.
Однокомнатная квартира в 36–40 кв. м в Северо-Восточном округе столицы, покупай вы её сразу, обойдётся примерно в 210 тыс. долларов, или около 5 млн. рублей. Если согласно договору вас попросят заплатить единовременно 20% стоимости, то ради жилплощади придётся расстаться с 1 млн. рублей. При ежемесячной выплате 6 тыс. рублей за 10 лет вы потратите ещё 720 тысяч. При условии, что вы будете пользоваться услугами агентства, добавьте к сумме процент от сделки. При достаточно большой ставке в 6% (она может быть разной, возможно и меньше) вы отдадите порядка 300 тыс. рублей. Коммунальные платежи за 10 лет съедят примерно 480 тысяч. В итоге квартира обойдётся в 2,5 млн. рублей, то есть ровно вполовину меньше рыночной стоимости. По оценкам специалистов, можно сэкономить и до 70% стоимости, всё зависит от того, какую единовременную сумму запросит владелец, а также сколько вы будете тратить на ежемесячные выплаты и коммунальные расходы.
Остаётся добавить, что пока сделки через всевозможные договоры ренты не слишком популярны, их количество колеблется в пределах нескольких процентов от общего количества операций с недвижимостью. В силу непредсказуемо долгой отсрочки получения заветных «квадратов» они вряд ли будут играть значительную роль и впоследствии. Но это весьма неплохой вариант для тех, кто не может осилить ипотеку и готов ждать. Не говоря о том, что, приобретая жильё таким образом, можно быть абсолютно спокойным и в плане морально-этических норм: по сути, рентодатель берёт на себя часть функций государства, обеспечивая достойную жизнь одиноким старикам.
Частный угол в общей квартире
Хочу приватизировать и продать комнату в коммуналке. Как это сделать? Коряков С., Москва
Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто.
Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)
Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.
Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.
При подготовке использованы материалы КонфОП
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.
2. Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:
1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.
3. Кто крайний
Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.
Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
Источник: https://www.aferizm.ru/moshen/osh_nedv.htm
Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа:
"Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города.
В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.
Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления.
РИА "Новости", 12.10.2001"
Идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми (подробнее см. Список смертников).
Из справки за 1998 г.: "Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".
3 264 человека за пять лет только по Москве.
Сколько же по всей России?
Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.
Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.
Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке .
В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
А перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайты "Анализ рынка недвижимости" и Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Получите представление "Что, где, почем, почему и как".
Перечень документов, от которых зависит ''чистота сделки'' с жильем:
• правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
• архивная выписка за последние 18 лет (берется в ОВИР, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.;
• справка БТИ (экспликация);
• распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
• разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
• справка об уплате налога на недвижимость.
Следует отметить, что большинство этих документов просто так вам не получить -- понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).
Совсем не помешают справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка может быть очень легко оспорена. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).
Очень важный пункт -- выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, на 99,9%, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.
Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.
Обязательно нужно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.
После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:
1. Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.
2. Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом.
3. Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".
И последнее -- если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, а за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности, то в этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может (но не обязан) предоставить только нотариус ее выдавший.
Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры
Место заключения договора (например: город Москва);
дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);
наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;
предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);
сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);
цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.
Другие требования к оформлению сделки
При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.
Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.
Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.
Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.
Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.
К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.
Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)
РЕНТА: Поживем - увидим
Риэлторская фирма предлагает квартиры с отсрочкой заселения. Там живут одинокие старики, которые хотят получить деньги сейчас, а в нашу собственность квартира перейдет только после их смерти. Договор оформляется при участии фирмы. Стоит ли влезать в это дело?
Смирновы, Ярославль
Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.
Договор ренты – рискованный для обеих сторон.
Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.
Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.
Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.
Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).
Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.
Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.
В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.
Правила выплаты ренты
Согласно договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в свою очередь, плательщик в обмен обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Существует три вида ренты. Первый – постоянная. Она может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получателями её могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом обязательство по выплатам заканчивается лишь при полном погашении суммы ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Ещё вариант – пожизненная рента, выплачивается только гражданам на период их жизни. Денежные средства должны поступать ежемесячно. Сумма не должна быть меньше МРОТ, на данный момент минимальный размер оплаты труда составляет 2300 рублей. Старик вправе затребовать и большую сумму, главное, чтобы все пожелания были указаны в договоре.
И, наконец, договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь помимо выплат и оплаты коммунальных платежей необходимо оказывать ряд услуг, которые будут прописаны в договоре. К примеру, покупка продуктов, уборка и т.д. Имущество может быть передано в собственность как за плату, так и бесплатно.
С момента заключения договора ренты её плательщик становится собственником имущества. Вот только продать, обменять или вселиться в квартиру он не может, эти права появятся только после смерти рентополучателя либо после полного погашения выкупа.
Конечно, покупка квартиры по договору ренты – существенная нагрузка, как материальная, так и психологическая. Однако, несмотря ни на что, такой вариант приобретения жилья помогает сэкономить существенное количество средств. При заключении договора обычно просят выплатить единовременно 20–40% её рыночной стоимости, свой процент от сделки возьмёт агентство недвижимости, это в том случае, если вы пользуетесь его услугами. Небольшая часть средств уйдёт на оформление этого жилья теперь уже в вашу собственность. Далее ежемесячно вы будете обязаны выплачивать определённую сумму рентополучателю, гасить коммунальные платежи и выполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Ежемесячный платёж колеблется в пределах 4 тыс. рублей, но, бывает, переваливает и за 7 тыс. рублей.
Однокомнатная квартира в 36–40 кв. м в Северо-Восточном округе столицы, покупай вы её сразу, обойдётся примерно в 210 тыс. долларов, или около 5 млн. рублей. Если согласно договору вас попросят заплатить единовременно 20% стоимости, то ради жилплощади придётся расстаться с 1 млн. рублей. При ежемесячной выплате 6 тыс. рублей за 10 лет вы потратите ещё 720 тысяч. При условии, что вы будете пользоваться услугами агентства, добавьте к сумме процент от сделки. При достаточно большой ставке в 6% (она может быть разной, возможно и меньше) вы отдадите порядка 300 тыс. рублей. Коммунальные платежи за 10 лет съедят примерно 480 тысяч. В итоге квартира обойдётся в 2,5 млн. рублей, то есть ровно вполовину меньше рыночной стоимости. По оценкам специалистов, можно сэкономить и до 70% стоимости, всё зависит от того, какую единовременную сумму запросит владелец, а также сколько вы будете тратить на ежемесячные выплаты и коммунальные расходы.
Остаётся добавить, что пока сделки через всевозможные договоры ренты не слишком популярны, их количество колеблется в пределах нескольких процентов от общего количества операций с недвижимостью. В силу непредсказуемо долгой отсрочки получения заветных «квадратов» они вряд ли будут играть значительную роль и впоследствии. Но это весьма неплохой вариант для тех, кто не может осилить ипотеку и готов ждать. Не говоря о том, что, приобретая жильё таким образом, можно быть абсолютно спокойным и в плане морально-этических норм: по сути, рентодатель берёт на себя часть функций государства, обеспечивая достойную жизнь одиноким старикам.
Частный угол в общей квартире
Хочу приватизировать и продать комнату в коммуналке. Как это сделать? Коряков С., Москва
Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто.
Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)
Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.
Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.
При подготовке использованы материалы КонфОП
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.
2. Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:
1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.
3. Кто крайний
Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.
Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
Источник: https://www.aferizm.ru/moshen/osh_nedv.htm
