COMMENT ACHETER UN APPARTEMENT ET NE PAS RESTER SANS ABRI (11769)
Original message
Question du logement
Le logement-un appartement, une maison-qui reste la seule valeur réelle de la grande majorité des citoyens russes, devient l'objet d'un crime. Et pas seulement des escroqueries. Les appartements sont extorqués, les appartements sont tués, et dans les rapports d'événements criminels, il y a souvent des messages tels que:
"Les forces de l'ordre de Saint-Pétersbourg arrêté un agent immobilier qui a tué plusieurs de ses clients.
Selon RIA "Novosti" dans le service de presse de la DGCCRF de Saint-Pétersbourg, au printemps et en été de cette année, la police a reçu plusieurs déclarations sur la recherche de personnes disparues dans le District de Kirov de la ville.
Au cours de l'enquête, les employés de Kirov ruvd ont arrêté un agent immobilier de 25 ans de l'agence "grand-INVEST". Il a été établi que, après l'enregistrement des documents pour la vente d'appartements, le criminel avec un complice (29-year-Old Petersburg) les mains étouffées leurs victimes, et les cadavres enterrés dans différentes parties de la ville.
Les détectives ont découvert les restes des morts dans les lieux indiqués par le criminel. Des mesures sont actuellement prises pour appréhender le complice de l & apos; infraction.
RIA "Novosti", 12.10.2001"
Il y a une sorte de”guerre des appartements". Au cours des dernières années, des milliers de personnes vivantes ont été déclarées mortes et les morts ont été déclarées vivantes (voir la liste des kamikazes pour plus de Détails).
De l'aide pour 1998: "chaque année à Moscou changer leurs propriétaires environ 130 000 appartements, et pas moins de 4-5% des ventes (5-6 000 appartements) sont en violation de la loi ou avec l'utilisation d'actions frauduleuses. Selon Moore, 3 264 personnes qui ont quitté leur ancien appartement de 1992 à 1997 n'étaient pas arrivées dans leur nouvelle résidence."
3 264 personnes en cinq ans seulement à Moscou.
Combien dans toute la Russie?
Bien sûr, ils ne sont pas tous allés dans un autre monde: la plupart, à la suite de la cruelle kidnyak, il n'y a tout simplement nulle part où s'inscrire et ils tapissent les rapides des navires, quelqu'un a reconstitué l'armée des habitants des décharges et des égouts.
Sur les principales façons de tromper l'achat et la vente d'appartements
Il sera possible d'économiser de 10 à 30% du montant si l'appartement est acheté auprès d'un vendeur privé sans intermédiaires. Pour ce faire, vous pouvez vous donner une annonce d'achat. Mais soyez extrêmement prudent: comme le montre la pratique de l'application de la loi-jusqu'à un quart des vendeurs ne sont pas propres sur la main.
Une transaction sur dix conclue avec l'intermédiaire d'un courtier privé échoue. Les transactions indépendantes ne sont pas plus réussies, y compris avec des amis et des parents-ici, une transaction sur onze ne correspond pas aux plans des parties. Les entreprises agréées travaillent sur un ordre de Grandeur de qualité, sur les transactions 300, une seule échoue.
La plupart des manigances avec les appartements sont faites sur de faux documents. Les formulaires vierges des contrats et des Certificats ne sont pas difficiles à obtenir, mais recréer l'ensemble complet des sceaux nécessaires des organes de l'état (municipaux), le sceau et les timbres du notaire, le sceau du REU et le bureau des passeports-coûte environ (dans les centres régionaux) - $1000. Il est difficile de falsifier uniquement un certificat (explication) du bureau de l'inventaire technique (RTC), car il est délivré sur un formulaire numéroté spécial .
Dans l'Arsenal des fraudeurs et l'utilisation des services de faux notaires; la remise au vendeur de "poupées"; les faux contrats "notariés"; amener l'une des parties dans un état fou, et beaucoup d'autres-ce domaine de l'activité des fraudeurs s'améliore aussi rapidement que d'autres. Sinon plus vite.
Souvent, les escrocs ne falsifient pas les documents, mais les obtiennent en double. Après avoir recueilli plusieurs ensembles complets de documents pour l'appartement, conclure plusieurs contrats tout à fait légitimes pour la vente. L'un d'eux, le vendeur enregistre lui-même et reçoit la totalité du montant dû. Avec d'autres acheteurs, il reçoit une partie de l'argent immédiatement après l'enregistrement notarié, en leur donnant la possibilité d'enregistrer le contrat vous-même.
Il arrive que l'acheteur montre un appartement, et les documents sont délivrés à l'autre. Dans le même temps, les fraudeurs ne valent rien pour l'emporter sur les numéros d'appartements, souvent à l'étage entier ou dans toute la maison. Il y a eu des cas qui ont même changé les plaques avec les numéros de maison et les noms de rue.
Très fréquents et les cas de vente d'appartements ne sont pas les propriétaires, et leurs locataires. En utilisant de faux documents, ils reçoivent une avance et se cachent.
Souvent, l'appartement est vendu par procuration après que le propriétaire lui-même est mort. La transaction après cela est naturellement invalide.
Presque toutes les transactions d'achat et de vente d'appartements sont remboursables, et les réclamations peuvent être faites dans les 3 ans. S'il y a la moindre violation dans l'enregistrement des documents ou les droits des citoyens sont violés, tout avocat compétent sera en mesure de prouver l'illégalité de la transaction.
Pour invalider la transaction, il suffit au propriétaire de subir un examen ou de se rendre à l'hôpital pour qu'il soit déclaré incapable en partie ou en totalité. Selon la loi, si le vendeur a personnellement signé, dans les six mois, il a le droit de résilier la transaction, prouvant qu'à ce moment-là, il était fou.
Tout locataire, enregistré légalement, surtout s'il est incapable de travailler et il n'a nulle part où se déplacer, dans le cas de la vente de l'appartement a le droit de rester et de vivre, quel que soit son propriétaire.
Par conséquent, la vérification de la fiabilité du partenaire et de ses documents est l'affaire des participants à la transaction, car ils sont les premiers à souffrir en cas de résiliation du contrat.
Vous ne pouvez pas signer quoi que ce soit sans vérifier tous les documents de l'autre partie, et pas seulement leur présence, et la pleine conformité avec les normes juridiques, même si le texte du document semble inoffensif.
Méfiez-vous des personnes qui cherchent à tout faire de toute urgence, sans passer par l'ordre, qui sont prises pour l'enregistrement de tous les documents eux-mêmes.
En formulant un contrat par l'intermédiaire de l'entreprise, vérifiez qu'elle a une licence pour ce type d'activité. Ecrivez l'autorité dans laquelle la licence a été obtenue, ne soyez pas paresseux, découvrez ce que représente l'entreprise avec laquelle vous envisagez de contacter, si la licence délivrée est valide.
Il y a eu des cas où le client a été trompé par des représentants du bureau du crime organisé, qui, après avoir conclu une série de transactions malhonnêtes, a cessé ses activités ou a déménagé dans un autre quartier sous un nouveau nom. Les entreprises sont créées et pour l'enregistrement d'une seule transaction, après quoi elles disparaissent. En règle générale, cela ne se produit pas avec les entreprises membres des organisations et associations professionnelles de l'immobilier, et les entreprises qui travaillent sur le marché de l'immobilier depuis plus de 5 ans.
En aucun cas, ne laissez pas votre passeport et le certificat de privatisation de l'appartement à des intermédiaires et d'autres personnes (locataires, etc.).
Lors de l'achat et la vente d'un appartement dans le contrat indique souvent un prix bas (pour réduire la fiscalité). Après avoir reçu la totalité du montant, les" vendeurs " trouvent souvent un moyen de résilier la transaction et de retourner le montant indiqué dans le contrat. Il est presque impossible de récupérer tout l'argent avec eux.
En même temps que la remise de l'argent devrait emprunter et maîtriser l'appartement acheté, en changeant le château. Il est également nécessaire d'obtenir la sortie de tous les locataires de l'espace de vie acheté (bien sûr, avant le transfert de l'argent). Un vendeur peu scrupuleux dans ce cas ne pourra pas l'occuper de manière perfide.
Le vendeur et l'acheteur (en fonction du degré d'honnêteté du partenaire) peuvent être laissés sans argent. Les partenaires, pour ainsi dire, sont obligés de se traiter les uns les autres avec suspicion. Sortie possible: l'argent est transféré à l'avance (pour le stockage) à une société immobilière fiable, qui s'engage à contrôler l'exécution de la transaction et son enregistrement (pour la médiation des parties est facturé 5% du montant de la transaction). Les fonctions d'une telle entreprise peuvent également remplir la banque (dans ce cas, les conditions de transfert d'argent signées par les parties sont transférées ici).
Lors des calculs, il est plus approprié d'utiliser non pas de l'argent, mais un compte courant. Le transfert (réception) de l'argent doit être effectué en présence de parents, de connaissances qui, par la suite (à Dieu ne plaise, bien sûr) pourront témoigner au tribunal. Les documents originaux de privatisation doivent être conservés par les propriétaires jusqu'à la fin de la transaction. Il est également nécessaire de vérifier si le vendeur a payé les services publics, y compris les frais d'abonnement pour le téléphone.
Lors de l'achat d'un appartement à crédit avec le droit de le louer soigneusement calculer leurs capacités. Sinon, il y a un risque de devenir payeur de pénalités: 1% de la dette pour chaque jour de retard. Le non-paiement peut entraîner la résiliation du bail et la "confiscation" de l'acompte.
Et avant d'acheter et de vendre un appartement, je recommande de regarder les sites Web "Analyse du marché immobilier" et l'agence d'Information et d'analyse du marché immobilier de la route. Obtenez une idée de "Quoi, où, pourquoi, pourquoi et comment".
Liste des documents dont dépend la "pureté de la transaction" avec le logement:
* titres de propriété (contrats de privatisation, d'achat et de vente, de donation, de change, d'héritage, certificat de propriété, certificat HSK, enregistré auprès du Comité du logement municipal);
* extrait d'archives pour les 18 dernières années (pris à OVIR, sur l'ancien - dans le bureau des passeports, à l'emplacement de l'appartement). L'extrait montrera qui et quand il a vécu à cette adresse, et surtout, le plus important, où il a quitté pendant longtemps (par exemple, dans l'armée, en prison, dans une maison de retraite, etc.). Les personnes qui ont pris leur retraite n'ont pas perdu leur droit d'utilisation et peuvent ensuite le réclamer. Dans le bureau des passeports, demandez si, pour une raison quelconque, l'enregistrement à cette adresse n'est pas fermé. La maison peut figurer sur la liste pour la démolition ou la reconstruction.;
* référence RTC (explication);
* impression de la chambre d'Enregistrement sur les transferts de propriété sur cet objet. L'impression du transfert de propriété de l'appartement vous dira quand, à qui et sur quelles bases ce droit a été transféré. Il reflète également les arrestations et les interdictions sur l'objet de l'immobilier, le cas échéant;
* extrait du brownie book;
* copie du compte personnel financier;
* certificat d'absence de dette pour les services publics;
• si des mineurs vivent avec le vendeur-décision de la Commission de tutelle;
Original message
Question du logement
Le logement-un appartement, une maison-qui reste la seule valeur réelle de la grande majorité des citoyens russes, devient l'objet d'un crime. Et pas seulement des escroqueries. Les appartements sont extorqués, les appartements sont tués, et dans les rapports d'événements criminels, il y a souvent des messages tels que:
"Les forces de l'ordre de Saint-Pétersbourg arrêté un agent immobilier qui a tué plusieurs de ses clients.
Selon RIA "Novosti" dans le service de presse de la DGCCRF de Saint-Pétersbourg, au printemps et en été de cette année, la police a reçu plusieurs déclarations sur la recherche de personnes disparues dans le District de Kirov de la ville.
Au cours de l'enquête, les employés de Kirov ruvd ont arrêté un agent immobilier de 25 ans de l'agence "grand-INVEST". Il a été établi que, après l'enregistrement des documents pour la vente d'appartements, le criminel avec un complice (29-year-Old Petersburg) les mains étouffées leurs victimes, et les cadavres enterrés dans différentes parties de la ville.
Les détectives ont découvert les restes des morts dans les lieux indiqués par le criminel. Des mesures sont actuellement prises pour appréhender le complice de l & apos; infraction.
RIA "Novosti", 12.10.2001"
Il y a une sorte de”guerre des appartements". Au cours des dernières années, des milliers de personnes vivantes ont été déclarées mortes et les morts ont été déclarées vivantes (voir la liste des kamikazes pour plus de Détails).
De l'aide pour 1998: "chaque année à Moscou changer leurs propriétaires environ 130 000 appartements, et pas moins de 4-5% des ventes (5-6 000 appartements) sont en violation de la loi ou avec l'utilisation d'actions frauduleuses. Selon Moore, 3 264 personnes qui ont quitté leur ancien appartement de 1992 à 1997 n'étaient pas arrivées dans leur nouvelle résidence."
3 264 personnes en cinq ans seulement à Moscou.
Combien dans toute la Russie?
Bien sûr, ils ne sont pas tous allés dans un autre monde: la plupart, à la suite de la cruelle kidnyak, il n'y a tout simplement nulle part où s'inscrire et ils tapissent les rapides des navires, quelqu'un a reconstitué l'armée des habitants des décharges et des égouts.
Sur les principales façons de tromper l'achat et la vente d'appartements
Il sera possible d'économiser de 10 à 30% du montant si l'appartement est acheté auprès d'un vendeur privé sans intermédiaires. Pour ce faire, vous pouvez vous donner une annonce d'achat. Mais soyez extrêmement prudent: comme le montre la pratique de l'application de la loi-jusqu'à un quart des vendeurs ne sont pas propres sur la main.
Une transaction sur dix conclue avec l'intermédiaire d'un courtier privé échoue. Les transactions indépendantes ne sont pas plus réussies, y compris avec des amis et des parents-ici, une transaction sur onze ne correspond pas aux plans des parties. Les entreprises agréées travaillent sur un ordre de Grandeur de qualité, sur les transactions 300, une seule échoue.
La plupart des manigances avec les appartements sont faites sur de faux documents. Les formulaires vierges des contrats et des Certificats ne sont pas difficiles à obtenir, mais recréer l'ensemble complet des sceaux nécessaires des organes de l'état (municipaux), le sceau et les timbres du notaire, le sceau du REU et le bureau des passeports-coûte environ (dans les centres régionaux) - $1000. Il est difficile de falsifier uniquement un certificat (explication) du bureau de l'inventaire technique (RTC), car il est délivré sur un formulaire numéroté spécial .
Dans l'Arsenal des fraudeurs et l'utilisation des services de faux notaires; la remise au vendeur de "poupées"; les faux contrats "notariés"; amener l'une des parties dans un état fou, et beaucoup d'autres-ce domaine de l'activité des fraudeurs s'améliore aussi rapidement que d'autres. Sinon plus vite.
Souvent, les escrocs ne falsifient pas les documents, mais les obtiennent en double. Après avoir recueilli plusieurs ensembles complets de documents pour l'appartement, conclure plusieurs contrats tout à fait légitimes pour la vente. L'un d'eux, le vendeur enregistre lui-même et reçoit la totalité du montant dû. Avec d'autres acheteurs, il reçoit une partie de l'argent immédiatement après l'enregistrement notarié, en leur donnant la possibilité d'enregistrer le contrat vous-même.
Il arrive que l'acheteur montre un appartement, et les documents sont délivrés à l'autre. Dans le même temps, les fraudeurs ne valent rien pour l'emporter sur les numéros d'appartements, souvent à l'étage entier ou dans toute la maison. Il y a eu des cas qui ont même changé les plaques avec les numéros de maison et les noms de rue.
Très fréquents et les cas de vente d'appartements ne sont pas les propriétaires, et leurs locataires. En utilisant de faux documents, ils reçoivent une avance et se cachent.
Souvent, l'appartement est vendu par procuration après que le propriétaire lui-même est mort. La transaction après cela est naturellement invalide.
Presque toutes les transactions d'achat et de vente d'appartements sont remboursables, et les réclamations peuvent être faites dans les 3 ans. S'il y a la moindre violation dans l'enregistrement des documents ou les droits des citoyens sont violés, tout avocat compétent sera en mesure de prouver l'illégalité de la transaction.
Pour invalider la transaction, il suffit au propriétaire de subir un examen ou de se rendre à l'hôpital pour qu'il soit déclaré incapable en partie ou en totalité. Selon la loi, si le vendeur a personnellement signé, dans les six mois, il a le droit de résilier la transaction, prouvant qu'à ce moment-là, il était fou.
Tout locataire, enregistré légalement, surtout s'il est incapable de travailler et il n'a nulle part où se déplacer, dans le cas de la vente de l'appartement a le droit de rester et de vivre, quel que soit son propriétaire.
Par conséquent, la vérification de la fiabilité du partenaire et de ses documents est l'affaire des participants à la transaction, car ils sont les premiers à souffrir en cas de résiliation du contrat.
Vous ne pouvez pas signer quoi que ce soit sans vérifier tous les documents de l'autre partie, et pas seulement leur présence, et la pleine conformité avec les normes juridiques, même si le texte du document semble inoffensif.
Méfiez-vous des personnes qui cherchent à tout faire de toute urgence, sans passer par l'ordre, qui sont prises pour l'enregistrement de tous les documents eux-mêmes.
En formulant un contrat par l'intermédiaire de l'entreprise, vérifiez qu'elle a une licence pour ce type d'activité. Ecrivez l'autorité dans laquelle la licence a été obtenue, ne soyez pas paresseux, découvrez ce que représente l'entreprise avec laquelle vous envisagez de contacter, si la licence délivrée est valide.
Il y a eu des cas où le client a été trompé par des représentants du bureau du crime organisé, qui, après avoir conclu une série de transactions malhonnêtes, a cessé ses activités ou a déménagé dans un autre quartier sous un nouveau nom. Les entreprises sont créées et pour l'enregistrement d'une seule transaction, après quoi elles disparaissent. En règle générale, cela ne se produit pas avec les entreprises membres des organisations et associations professionnelles de l'immobilier, et les entreprises qui travaillent sur le marché de l'immobilier depuis plus de 5 ans.
En aucun cas, ne laissez pas votre passeport et le certificat de privatisation de l'appartement à des intermédiaires et d'autres personnes (locataires, etc.).
Lors de l'achat et la vente d'un appartement dans le contrat indique souvent un prix bas (pour réduire la fiscalité). Après avoir reçu la totalité du montant, les" vendeurs " trouvent souvent un moyen de résilier la transaction et de retourner le montant indiqué dans le contrat. Il est presque impossible de récupérer tout l'argent avec eux.
En même temps que la remise de l'argent devrait emprunter et maîtriser l'appartement acheté, en changeant le château. Il est également nécessaire d'obtenir la sortie de tous les locataires de l'espace de vie acheté (bien sûr, avant le transfert de l'argent). Un vendeur peu scrupuleux dans ce cas ne pourra pas l'occuper de manière perfide.
Le vendeur et l'acheteur (en fonction du degré d'honnêteté du partenaire) peuvent être laissés sans argent. Les partenaires, pour ainsi dire, sont obligés de se traiter les uns les autres avec suspicion. Sortie possible: l'argent est transféré à l'avance (pour le stockage) à une société immobilière fiable, qui s'engage à contrôler l'exécution de la transaction et son enregistrement (pour la médiation des parties est facturé 5% du montant de la transaction). Les fonctions d'une telle entreprise peuvent également remplir la banque (dans ce cas, les conditions de transfert d'argent signées par les parties sont transférées ici).
Lors des calculs, il est plus approprié d'utiliser non pas de l'argent, mais un compte courant. Le transfert (réception) de l'argent doit être effectué en présence de parents, de connaissances qui, par la suite (à Dieu ne plaise, bien sûr) pourront témoigner au tribunal. Les documents originaux de privatisation doivent être conservés par les propriétaires jusqu'à la fin de la transaction. Il est également nécessaire de vérifier si le vendeur a payé les services publics, y compris les frais d'abonnement pour le téléphone.
Lors de l'achat d'un appartement à crédit avec le droit de le louer soigneusement calculer leurs capacités. Sinon, il y a un risque de devenir payeur de pénalités: 1% de la dette pour chaque jour de retard. Le non-paiement peut entraîner la résiliation du bail et la "confiscation" de l'acompte.
Et avant d'acheter et de vendre un appartement, je recommande de regarder les sites Web "Analyse du marché immobilier" et l'agence d'Information et d'analyse du marché immobilier de la route. Obtenez une idée de "Quoi, où, pourquoi, pourquoi et comment".
Liste des documents dont dépend la "pureté de la transaction" avec le logement:
* titres de propriété (contrats de privatisation, d'achat et de vente, de donation, de change, d'héritage, certificat de propriété, certificat HSK, enregistré auprès du Comité du logement municipal);
* extrait d'archives pour les 18 dernières années (pris à OVIR, sur l'ancien - dans le bureau des passeports, à l'emplacement de l'appartement). L'extrait montrera qui et quand il a vécu à cette adresse, et surtout, le plus important, où il a quitté pendant longtemps (par exemple, dans l'armée, en prison, dans une maison de retraite, etc.). Les personnes qui ont pris leur retraite n'ont pas perdu leur droit d'utilisation et peuvent ensuite le réclamer. Dans le bureau des passeports, demandez si, pour une raison quelconque, l'enregistrement à cette adresse n'est pas fermé. La maison peut figurer sur la liste pour la démolition ou la reconstruction.;
* référence RTC (explication);
* impression de la chambre d'Enregistrement sur les transferts de propriété sur cet objet. L'impression du transfert de propriété de l'appartement vous dira quand, à qui et sur quelles bases ce droit a été transféré. Il reflète également les arrestations et les interdictions sur l'objet de l'immobilier, le cas échéant;
* extrait du brownie book;
* copie du compte personnel financier;
* certificat d'absence de dette pour les services publics;
• si des mineurs vivent avec le vendeur-décision de la Commission de tutelle;
Original message
Квартирный вопрос
Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа:
"Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города.
В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.
Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления.
РИА "Новости", 12.10.2001"
Идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми (подробнее см. Список смертников).
Из справки за 1998 г.: "Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".
3 264 человека за пять лет только по Москве.
Сколько же по всей России?
Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.
Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.
Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке .
В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
А перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайты "Анализ рынка недвижимости" и Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Получите представление "Что, где, почем, почему и как".
Перечень документов, от которых зависит ''чистота сделки'' с жильем:
• правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
• архивная выписка за последние 18 лет (берется в ОВИР, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.;
• справка БТИ (экспликация);
• распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
• разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
• справка об уплате налога на недвижимость.
Следует отметить, что большинство этих документов просто так вам не получить -- понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).
Совсем не помешают справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка может быть очень легко оспорена. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).
Очень важный пункт -- выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, на 99,9%, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.
Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.
Обязательно нужно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.
После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:
1. Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.
2. Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом.
3. Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".
И последнее -- если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, а за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности, то в этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может (но не обязан) предоставить только нотариус ее выдавший.
Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры
Место заключения договора (например: город Москва);
дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);
наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;
предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);
сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);
цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.
Другие требования к оформлению сделки
При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.
Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.
Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.
Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.
Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.
К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.
Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)
РЕНТА: Поживем - увидим
Риэлторская фирма предлагает квартиры с отсрочкой заселения. Там живут одинокие старики, которые хотят получить деньги сейчас, а в нашу собственность квартира перейдет только после их смерти. Договор оформляется при участии фирмы. Стоит ли влезать в это дело?
Смирновы, Ярославль
Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.
Договор ренты – рискованный для обеих сторон.
Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.
Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.
Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.
Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).
Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.
Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.
В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.
Правила выплаты ренты
Согласно договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в свою очередь, плательщик в обмен обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Существует три вида ренты. Первый – постоянная. Она может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получателями её могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом обязательство по выплатам заканчивается лишь при полном погашении суммы ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Ещё вариант – пожизненная рента, выплачивается только гражданам на период их жизни. Денежные средства должны поступать ежемесячно. Сумма не должна быть меньше МРОТ, на данный момент минимальный размер оплаты труда составляет 2300 рублей. Старик вправе затребовать и большую сумму, главное, чтобы все пожелания были указаны в договоре.
И, наконец, договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь помимо выплат и оплаты коммунальных платежей необходимо оказывать ряд услуг, которые будут прописаны в договоре. К примеру, покупка продуктов, уборка и т.д. Имущество может быть передано в собственность как за плату, так и бесплатно.
С момента заключения договора ренты её плательщик становится собственником имущества. Вот только продать, обменять или вселиться в квартиру он не может, эти права появятся только после смерти рентополучателя либо после полного погашения выкупа.
Конечно, покупка квартиры по договору ренты – существенная нагрузка, как материальная, так и психологическая. Однако, несмотря ни на что, такой вариант приобретения жилья помогает сэкономить существенное количество средств. При заключении договора обычно просят выплатить единовременно 20–40% её рыночной стоимости, свой процент от сделки возьмёт агентство недвижимости, это в том случае, если вы пользуетесь его услугами. Небольшая часть средств уйдёт на оформление этого жилья теперь уже в вашу собственность. Далее ежемесячно вы будете обязаны выплачивать определённую сумму рентополучателю, гасить коммунальные платежи и выполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Ежемесячный платёж колеблется в пределах 4 тыс. рублей, но, бывает, переваливает и за 7 тыс. рублей.
Однокомнатная квартира в 36–40 кв. м в Северо-Восточном округе столицы, покупай вы её сразу, обойдётся примерно в 210 тыс. долларов, или около 5 млн. рублей. Если согласно договору вас попросят заплатить единовременно 20% стоимости, то ради жилплощади придётся расстаться с 1 млн. рублей. При ежемесячной выплате 6 тыс. рублей за 10 лет вы потратите ещё 720 тысяч. При условии, что вы будете пользоваться услугами агентства, добавьте к сумме процент от сделки. При достаточно большой ставке в 6% (она может быть разной, возможно и меньше) вы отдадите порядка 300 тыс. рублей. Коммунальные платежи за 10 лет съедят примерно 480 тысяч. В итоге квартира обойдётся в 2,5 млн. рублей, то есть ровно вполовину меньше рыночной стоимости. По оценкам специалистов, можно сэкономить и до 70% стоимости, всё зависит от того, какую единовременную сумму запросит владелец, а также сколько вы будете тратить на ежемесячные выплаты и коммунальные расходы.
Остаётся добавить, что пока сделки через всевозможные договоры ренты не слишком популярны, их количество колеблется в пределах нескольких процентов от общего количества операций с недвижимостью. В силу непредсказуемо долгой отсрочки получения заветных «квадратов» они вряд ли будут играть значительную роль и впоследствии. Но это весьма неплохой вариант для тех, кто не может осилить ипотеку и готов ждать. Не говоря о том, что, приобретая жильё таким образом, можно быть абсолютно спокойным и в плане морально-этических норм: по сути, рентодатель берёт на себя часть функций государства, обеспечивая достойную жизнь одиноким старикам.
Частный угол в общей квартире
Хочу приватизировать и продать комнату в коммуналке. Как это сделать? Коряков С., Москва
Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто.
Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)
Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.
Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.
При подготовке использованы материалы КонфОП
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.
2. Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:
1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.
3. Кто крайний
Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.
Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
Источник: https://www.aferizm.ru/moshen/osh_nedv.htm
Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа:
"Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города.
В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.
Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления.
РИА "Новости", 12.10.2001"
Идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми (подробнее см. Список смертников).
Из справки за 1998 г.: "Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".
3 264 человека за пять лет только по Москве.
Сколько же по всей России?
Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.
Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.
Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке .
В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
А перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайты "Анализ рынка недвижимости" и Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Получите представление "Что, где, почем, почему и как".
Перечень документов, от которых зависит ''чистота сделки'' с жильем:
• правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
• архивная выписка за последние 18 лет (берется в ОВИР, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.;
• справка БТИ (экспликация);
• распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
• разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
• справка об уплате налога на недвижимость.
Следует отметить, что большинство этих документов просто так вам не получить -- понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).
Совсем не помешают справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка может быть очень легко оспорена. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).
Очень важный пункт -- выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, на 99,9%, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.
Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.
Обязательно нужно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.
После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:
1. Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.
2. Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом.
3. Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".
И последнее -- если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, а за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности, то в этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может (но не обязан) предоставить только нотариус ее выдавший.
Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры
Место заключения договора (например: город Москва);
дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);
наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;
предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);
сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);
цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.
Другие требования к оформлению сделки
При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.
Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.
Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.
Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.
Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.
К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.
Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)
РЕНТА: Поживем - увидим
Риэлторская фирма предлагает квартиры с отсрочкой заселения. Там живут одинокие старики, которые хотят получить деньги сейчас, а в нашу собственность квартира перейдет только после их смерти. Договор оформляется при участии фирмы. Стоит ли влезать в это дело?
Смирновы, Ярославль
Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.
Договор ренты – рискованный для обеих сторон.
Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.
Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.
Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.
Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).
Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.
Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.
В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.
Правила выплаты ренты
Согласно договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в свою очередь, плательщик в обмен обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Существует три вида ренты. Первый – постоянная. Она может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получателями её могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом обязательство по выплатам заканчивается лишь при полном погашении суммы ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Ещё вариант – пожизненная рента, выплачивается только гражданам на период их жизни. Денежные средства должны поступать ежемесячно. Сумма не должна быть меньше МРОТ, на данный момент минимальный размер оплаты труда составляет 2300 рублей. Старик вправе затребовать и большую сумму, главное, чтобы все пожелания были указаны в договоре.
И, наконец, договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь помимо выплат и оплаты коммунальных платежей необходимо оказывать ряд услуг, которые будут прописаны в договоре. К примеру, покупка продуктов, уборка и т.д. Имущество может быть передано в собственность как за плату, так и бесплатно.
С момента заключения договора ренты её плательщик становится собственником имущества. Вот только продать, обменять или вселиться в квартиру он не может, эти права появятся только после смерти рентополучателя либо после полного погашения выкупа.
Конечно, покупка квартиры по договору ренты – существенная нагрузка, как материальная, так и психологическая. Однако, несмотря ни на что, такой вариант приобретения жилья помогает сэкономить существенное количество средств. При заключении договора обычно просят выплатить единовременно 20–40% её рыночной стоимости, свой процент от сделки возьмёт агентство недвижимости, это в том случае, если вы пользуетесь его услугами. Небольшая часть средств уйдёт на оформление этого жилья теперь уже в вашу собственность. Далее ежемесячно вы будете обязаны выплачивать определённую сумму рентополучателю, гасить коммунальные платежи и выполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Ежемесячный платёж колеблется в пределах 4 тыс. рублей, но, бывает, переваливает и за 7 тыс. рублей.
Однокомнатная квартира в 36–40 кв. м в Северо-Восточном округе столицы, покупай вы её сразу, обойдётся примерно в 210 тыс. долларов, или около 5 млн. рублей. Если согласно договору вас попросят заплатить единовременно 20% стоимости, то ради жилплощади придётся расстаться с 1 млн. рублей. При ежемесячной выплате 6 тыс. рублей за 10 лет вы потратите ещё 720 тысяч. При условии, что вы будете пользоваться услугами агентства, добавьте к сумме процент от сделки. При достаточно большой ставке в 6% (она может быть разной, возможно и меньше) вы отдадите порядка 300 тыс. рублей. Коммунальные платежи за 10 лет съедят примерно 480 тысяч. В итоге квартира обойдётся в 2,5 млн. рублей, то есть ровно вполовину меньше рыночной стоимости. По оценкам специалистов, можно сэкономить и до 70% стоимости, всё зависит от того, какую единовременную сумму запросит владелец, а также сколько вы будете тратить на ежемесячные выплаты и коммунальные расходы.
Остаётся добавить, что пока сделки через всевозможные договоры ренты не слишком популярны, их количество колеблется в пределах нескольких процентов от общего количества операций с недвижимостью. В силу непредсказуемо долгой отсрочки получения заветных «квадратов» они вряд ли будут играть значительную роль и впоследствии. Но это весьма неплохой вариант для тех, кто не может осилить ипотеку и готов ждать. Не говоря о том, что, приобретая жильё таким образом, можно быть абсолютно спокойным и в плане морально-этических норм: по сути, рентодатель берёт на себя часть функций государства, обеспечивая достойную жизнь одиноким старикам.
Частный угол в общей квартире
Хочу приватизировать и продать комнату в коммуналке. Как это сделать? Коряков С., Москва
Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто.
Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)
Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.
Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.
При подготовке использованы материалы КонфОП
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.
2. Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:
1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.
3. Кто крайний
Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.
Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
Источник: https://www.aferizm.ru/moshen/osh_nedv.htm
