- Inscrit
- 12 Déc. 2017
- messages
- 422
- Score de réaction
- 451
- Points
- 193
- Localisation
- г.Ейск, ул.Коммунистическая, 12/1, офис 308
Taught by bitter experience, people now fear to conclude real estate transactions if the counterparty is a potential risk group - for example, it seems to be drug addicted. We tell which of the "suspicious individuals" is really dangerous, and with whom you can safely make a deal.
1. Is it possible to make a deal with a single pensioner?
In the "risk group" for buyers, a significant proportion are single elderly people. Often, they are offended by relatives because of a lack of attention and seek help and support from other people, and as a result they conclude life-annuity contracts, donations, letters of will, which are then disputed by the heirs in court, with outsiders, but those who managed to gain their trust.
In order to minimize risks when concluding transactions with owners of advanced age, it is recommended not only to take a certificate from a psycho-neurological dispensary (PND) that a citizen is not registered with him, but also to conduct a voluntary medical examination. In this case, professional psychiatrists will confirm the person’s ability to give an account of his actions and understand the meaning of what is being done. Such medical documents, in case of obvious necessity, will certainly be required by a notary, because by law he cannot certify a transaction without confidence in the awareness and voluntary actions of the parties.
An additional guarantee protecting the transaction in the event of a dispute will be notarized video recording of the transaction. It must be understood that any act certified by a notary has increased evidentiary power. That is, it is simply impossible to take and terminate a transaction if it is completed in a notarial form.
2. What are the risks of transactions involving minors?
Transactions involving minors also require caution. The alienation of the minor’s property requires the consent of the guardianship and trusteeship authorities.
It is important that even if parents give their consent to the transaction, it will be void without the consent of the guardianship authorities. As a rule, it is issued if, after the alienation, another object is acquired in the name of the minor, which is not inferior in terms of characteristics to the sold (area, cost, year of construction, and so on). In other words, the position of the child from the transaction should only improve. The cases are different, so the inspector needs to clarify everything in detail. For example, instead of a sold apartment, a new one will be bought. Albeit with a smaller area, but in a new area near the school. The same applies to other transactions - rental, exchange, and others.
3. Is it possible to make a deal with those under guardianship?
To begin with, it is important to understand who exactly is considered an incapacitated person.
Such a citizen can only be recognized by court order, on the basis of, as a rule, a comprehensive medical examination.
The permission of the guardianship authorities for the alienation of real estate is also required in the event of a citizen's incapacity.
An incapable person is assigned a guardian who represents his interests. In all other cases, even if a person has an injury or illness that did not lead to a loss of reason, he is capable, even if he cannot watch, read, speak or write.
In such cases, sign language interpreters and other specialists are involved in paperwork. In this case, the person is conscious and can express his will.
If a person recovers or dies after signing the document, this does not affect the transaction, since the state of the person at the time of the transaction is legally significant. In the vast majority of cases, guardians are forbidden to dispose of the property of the ward, therefore such transactions are not disputed due to their absence in practice.
As for the persons held in psychoneurological dispensaries (boarding schools), they also have legal capacity and have the right to dispose of their property. Consent to a transaction in relation to these persons is also issued by the guardianship authority.
If any illegal order was issued to alienate the property of the ward, then it can be challenged as illegal and violating the interests of a legally incompetent person.
4. What is the risk of a deal with a drug addict or an alcoholic?
If possible, transactions with this category of citizens should be avoided.
If a citizen is registered with an PND, a drug dispensary or is an alcoholic, but is not deprived of legal capacity, he does not have a guardian and acts independently. Of course, in such cases, it is recommended to conduct a medical examination with a view to its business ability. That is, can such a person make a transaction, does he understand its consequences.
However, this fact can only be determined by an expert medical board after an appropriate examination. In any case, it is better to play it safe and conclude a transaction with a notary, who will not only conduct a legal examination of all documents, but also check whether the parties to the agreement are aware of the legally significant act they are committing. If the condition of any of those present really causes doubts, the notary has the right to demand the presentation of a certificate from the relevant medical institution. In addition, in case of disputes in court, a video from a notary's office can be used as substantial evidence. The notary always clarifies all the nuances of the transaction, checks the will of the citizen and his legal capacity.
5. What happens if you make a deal with a bankrupt?
The Law on Bankruptcy of Individuals has increased the risks for property buyers. As soon as a citizen enters into bankruptcy proceedings, a financial manager is appointed by the court, who has the right to dispute previously completed transactions.
As practice shows, most often disputed gift or sale transactions.
In order to protect yourself from contesting the transaction, it is also recommended to follow some rules: not to purchase an apartment with a lower cost, is wary of buying an apartment that recently changed its owner or was presented to the seller less than 3 years ago (limitation period for this type of case).
An additional guarantee of the legality of the transaction will be an appeal to a notary public who, before attesting to the agreement, will check whether the seller is in the bankruptcy register. Today, all Russian notaries have the opportunity to request and promptly receive the documents necessary for the transaction through the electronic interdepartmental data exchange system.
6. What about other debtors?
Non-payers of alimony, as well as other debtors (payers of mortgages, persons against whom enforcement proceedings have been instituted) are competent and accordingly can make transactions at their discretion.
In this case, the buyer must necessarily check the absence of seizure of property or the existence of enforcement proceedings against the debtor, which may entail the fulfillment of its obligations through the sale of its property in enforcement proceedings.
In order to protect yourself as much as possible, it is recommended that you nevertheless apply for notarization of the transaction. The notary will definitely check the absence of arrests and prohibitions, the presence of encumbrances in the form of a mortgage. Moreover, the notary will do all this as soon as possible, which frees the person to run independently and collect various certificates and statements necessary to complete the transaction. In addition, the notary explains in detail to the parties all the legal consequences of the transaction, so the option of using the argument “I did not understand what I did and what my signature on the contract will lead to” is excluded.
7. Can a person in prison be a party to a deal?
Persons arriving at correctional facilities are legally competent, and the law does not impose any restrictions on them when concluding real estate transactions.
Of course, in view of the specifics of the situation, there are some peculiarities of managing your property. The most common way of disposing of property in this case is a notarized power of attorney, on the basis of which the principals make a transaction. In the power of attorney, it is desirable to specify specifically what operation the representative is entitled to perform. For example: “To sell an apartment at ... sign a contract of sale / purchase and get the money I’m being followed ...” so that later the convict himself does not dispute that he did not know, did not understand that he had signed, or had in mind something another.
8. Are there any risks in concluding transactions with people who are in a divorce proceedings?
According to Russian law, property acquired by spouses during marriage is their joint property.
There are times when the owner deliberately hides the fact of the state of marriage, so as not to coordinate the transaction, for example, with his wife. This can lead to the fact that subsequently, having learned about the sale of joint real estate, an uninformed spouse will go to challenge the transaction in court. Winning a case in such a situation is not difficult. At the same time, an innocent purchaser of real estate risks large financial losses and, in general, finds himself in an unpleasant situation of the need for an urgent search for other housing.
Therefore, it will not be superfluous to turn to a notary public, who, checking documents, can pay attention to certain nuances. Through a system of electronic interdepartmental information exchange, notaries have access to the Unified State Register of Civil Registry Offices, so they can quickly check the marital status of the seller of real estate.
9. And what are the risks when dealing with foreigners?
Regarding the conclusion of real estate transactions, where one of the parties is a foreign citizen, no specific features of Russian law are provided. In our country, they can sell and buy real estate in accordance with the laws of the Russian Federation. The exception is only some types of transactions, for example, the purchase of land with special status, strategic importance.
1. Is it possible to make a deal with a single pensioner?
In the "risk group" for buyers, a significant proportion are single elderly people. Often, they are offended by relatives because of a lack of attention and seek help and support from other people, and as a result they conclude life-annuity contracts, donations, letters of will, which are then disputed by the heirs in court, with outsiders, but those who managed to gain their trust.
In order to minimize risks when concluding transactions with owners of advanced age, it is recommended not only to take a certificate from a psycho-neurological dispensary (PND) that a citizen is not registered with him, but also to conduct a voluntary medical examination. In this case, professional psychiatrists will confirm the person’s ability to give an account of his actions and understand the meaning of what is being done. Such medical documents, in case of obvious necessity, will certainly be required by a notary, because by law he cannot certify a transaction without confidence in the awareness and voluntary actions of the parties.
An additional guarantee protecting the transaction in the event of a dispute will be notarized video recording of the transaction. It must be understood that any act certified by a notary has increased evidentiary power. That is, it is simply impossible to take and terminate a transaction if it is completed in a notarial form.
2. What are the risks of transactions involving minors?
Transactions involving minors also require caution. The alienation of the minor’s property requires the consent of the guardianship and trusteeship authorities.
It is important that even if parents give their consent to the transaction, it will be void without the consent of the guardianship authorities. As a rule, it is issued if, after the alienation, another object is acquired in the name of the minor, which is not inferior in terms of characteristics to the sold (area, cost, year of construction, and so on). In other words, the position of the child from the transaction should only improve. The cases are different, so the inspector needs to clarify everything in detail. For example, instead of a sold apartment, a new one will be bought. Albeit with a smaller area, but in a new area near the school. The same applies to other transactions - rental, exchange, and others.
3. Is it possible to make a deal with those under guardianship?
To begin with, it is important to understand who exactly is considered an incapacitated person.
Such a citizen can only be recognized by court order, on the basis of, as a rule, a comprehensive medical examination.
The permission of the guardianship authorities for the alienation of real estate is also required in the event of a citizen's incapacity.
An incapable person is assigned a guardian who represents his interests. In all other cases, even if a person has an injury or illness that did not lead to a loss of reason, he is capable, even if he cannot watch, read, speak or write.
In such cases, sign language interpreters and other specialists are involved in paperwork. In this case, the person is conscious and can express his will.
If a person recovers or dies after signing the document, this does not affect the transaction, since the state of the person at the time of the transaction is legally significant. In the vast majority of cases, guardians are forbidden to dispose of the property of the ward, therefore such transactions are not disputed due to their absence in practice.
As for the persons held in psychoneurological dispensaries (boarding schools), they also have legal capacity and have the right to dispose of their property. Consent to a transaction in relation to these persons is also issued by the guardianship authority.
If any illegal order was issued to alienate the property of the ward, then it can be challenged as illegal and violating the interests of a legally incompetent person.
4. What is the risk of a deal with a drug addict or an alcoholic?
If possible, transactions with this category of citizens should be avoided.
If a citizen is registered with an PND, a drug dispensary or is an alcoholic, but is not deprived of legal capacity, he does not have a guardian and acts independently. Of course, in such cases, it is recommended to conduct a medical examination with a view to its business ability. That is, can such a person make a transaction, does he understand its consequences.
However, this fact can only be determined by an expert medical board after an appropriate examination. In any case, it is better to play it safe and conclude a transaction with a notary, who will not only conduct a legal examination of all documents, but also check whether the parties to the agreement are aware of the legally significant act they are committing. If the condition of any of those present really causes doubts, the notary has the right to demand the presentation of a certificate from the relevant medical institution. In addition, in case of disputes in court, a video from a notary's office can be used as substantial evidence. The notary always clarifies all the nuances of the transaction, checks the will of the citizen and his legal capacity.
5. What happens if you make a deal with a bankrupt?
The Law on Bankruptcy of Individuals has increased the risks for property buyers. As soon as a citizen enters into bankruptcy proceedings, a financial manager is appointed by the court, who has the right to dispute previously completed transactions.
As practice shows, most often disputed gift or sale transactions.
In order to protect yourself from contesting the transaction, it is also recommended to follow some rules: not to purchase an apartment with a lower cost, is wary of buying an apartment that recently changed its owner or was presented to the seller less than 3 years ago (limitation period for this type of case).
An additional guarantee of the legality of the transaction will be an appeal to a notary public who, before attesting to the agreement, will check whether the seller is in the bankruptcy register. Today, all Russian notaries have the opportunity to request and promptly receive the documents necessary for the transaction through the electronic interdepartmental data exchange system.
6. What about other debtors?
Non-payers of alimony, as well as other debtors (payers of mortgages, persons against whom enforcement proceedings have been instituted) are competent and accordingly can make transactions at their discretion.
In this case, the buyer must necessarily check the absence of seizure of property or the existence of enforcement proceedings against the debtor, which may entail the fulfillment of its obligations through the sale of its property in enforcement proceedings.
In order to protect yourself as much as possible, it is recommended that you nevertheless apply for notarization of the transaction. The notary will definitely check the absence of arrests and prohibitions, the presence of encumbrances in the form of a mortgage. Moreover, the notary will do all this as soon as possible, which frees the person to run independently and collect various certificates and statements necessary to complete the transaction. In addition, the notary explains in detail to the parties all the legal consequences of the transaction, so the option of using the argument “I did not understand what I did and what my signature on the contract will lead to” is excluded.
7. Can a person in prison be a party to a deal?
Persons arriving at correctional facilities are legally competent, and the law does not impose any restrictions on them when concluding real estate transactions.
Of course, in view of the specifics of the situation, there are some peculiarities of managing your property. The most common way of disposing of property in this case is a notarized power of attorney, on the basis of which the principals make a transaction. In the power of attorney, it is desirable to specify specifically what operation the representative is entitled to perform. For example: “To sell an apartment at ... sign a contract of sale / purchase and get the money I’m being followed ...” so that later the convict himself does not dispute that he did not know, did not understand that he had signed, or had in mind something another.
8. Are there any risks in concluding transactions with people who are in a divorce proceedings?
According to Russian law, property acquired by spouses during marriage is their joint property.
There are times when the owner deliberately hides the fact of the state of marriage, so as not to coordinate the transaction, for example, with his wife. This can lead to the fact that subsequently, having learned about the sale of joint real estate, an uninformed spouse will go to challenge the transaction in court. Winning a case in such a situation is not difficult. At the same time, an innocent purchaser of real estate risks large financial losses and, in general, finds himself in an unpleasant situation of the need for an urgent search for other housing.
Therefore, it will not be superfluous to turn to a notary public, who, checking documents, can pay attention to certain nuances. Through a system of electronic interdepartmental information exchange, notaries have access to the Unified State Register of Civil Registry Offices, so they can quickly check the marital status of the seller of real estate.
9. And what are the risks when dealing with foreigners?
Regarding the conclusion of real estate transactions, where one of the parties is a foreign citizen, no specific features of Russian law are provided. In our country, they can sell and buy real estate in accordance with the laws of the Russian Federation. The exception is only some types of transactions, for example, the purchase of land with special status, strategic importance.
Original message
Наученные горьким опытом, люди теперь опасаются заключать сделки с недвижимостью, если контрагент относится к потенциальной группе риска – например, кажется наркозависимым. Рассказываем кто из "подозрительных личностей" действительно опасен, а с кем можно смело совершать сделку.
1. Можно ли совершать сделку с одиноким пенсионером?
В "группе риска" для покупателей значительную долю составляют одинокие пожилые люди. Нередко они обижаются на родственников из-за недостатка внимания и ищут помощь и поддержку у чужих люде, а в результате заключают с посторонними, но сумевшими вызвать их доверие, лицами договоры пожизненной ренты, дарения, пишут завещания, которые потом оспариваются наследниками в суде.
Для того чтобы минимизировать риски при заключении сделок с собственниками преклонного возраста, рекомендуется не просто взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что гражданин не состоит в нем на учете, но и провести добровольное медицинское освидетельствование. В таком случае, профессиональные врачи-психиатры подтвердят способность человека отдавать отчет своим действиям и понимать смысл совершаемого. Такие медицинские документы в случае очевидной необходимости обязательно потребует и нотариус, ведь по закону он не может удостоверить сделку без уверенности в осознанности и добровольности действий сторон.
Дополнительной гарантией, защищающей сделку в случае оспаривания, будет нотариальная видеофиксация совершаемой сделки. Нужно понимать, что любой удостоверенный нотариусом акт обладает повышенной доказательственной силой. То есть просто так взять и расторгнуть сделку невозможно, если она совершена в нотариальной форме.
2. Каковы риски сделок с участием несовершеннолетних?
Сделки с участием несовершеннолетних также требуют осторожности. На отчуждение имущества несовершеннолетнего требуется получение согласия органов опеки и попечительства.
Важно, что даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Как правило, его выдают, если после отчуждения на имя несовершеннолетнего приобретается иной объект, не уступающий по характеристикам продаваемому (площадь, стоимость, год постройки и так далее). Иными словами, положение ребенка от заключаемой сделки должно только улучшиться. Случаи бывают разные, поэтому инспектору необходимо все разъяснить в деталях. Например, вместо продаваемой квартиры будет куплена новая. Пусть и с меньшей площадью, но в новом районе рядом со школой. То же самое касается и остальных сделок - сдача в аренду, размен и прочие.
3. Можно ли совершать сделку теми, кто находится под опекой?
Для начала важно понимать, кто именно считается недееспособным лицом.
Таким гражданин может быть признан только по решению суда, на основании, как правило, комплексной медицинской экспертизы.
Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости требуется и в случае недееспособности гражданина.
Недееспособному лицу назначается опекун, который и представляет его интересы. Во всех остальных случаях, даже если у человека травма или болезнь, которые не привели к потере рассудка -- он дееспособен, даже если не может смотреть, читать, говорить или писать.
В таких случаях для оформления документов привлекаются сурдопереводчики и другие специалисты. В данном случае, человек находится в сознании и может сам выразить свою волю.
Если человек после подписания документа выздоравливает или умирает - это никак не затрагивает сделку, так как юридически значимым является состояние человека в момент сделки. Опекунам в подавляющем большинстве случаев запрещено распоряжаться имуществом подопечного, поэтому такие сделки не оспариваются ввиду их отсутствия на практике.
Что касается лиц, содержащихся в Психоневрологических диспансерах (интернатах), то они также обладают дееспособностью и имеют право распоряжаться своим имуществом. Согласие на проведение сделки в отношении этих лиц, также выдает орган опеки и попечительства.
Если было выдано какое-либо незаконное распоряжение на отчуждение имущества подопечного, то оно может быть оспорено как незаконное и нарушающее интересы недееспособного лица.
4. В чем риск сделки с наркозависимым или алкоголиком?
По возможности нужно избегать заключения сделок с данной категорией граждан.
Если гражданин состоит на учете в ПНД, наркодиспансере или является алкоголиком, но при этом не лишен дееспособности - у него нет опекуна и он действует самостоятельно. Конечно, в таких случаях рекомендуется обязательно проводить медицинское освидетельствование на предмет его сделкоспособности. То есть может ли такое лицо совершать сделку, понимает ли ее последствия.
Однако данный факт может определить только экспертная медкомиссия после соответствующего освидетельствования. В любом случае, лучше подстраховаться и заключить сделку у нотариуса, который не только проведет правовую экспертизу всех документов, но и проверит, отдают ли себе отчет стороны соглашения в отношении совершаемого ими юридически значимого действия. Если состояние кого-то из присутствующих действительно вызывает сомнения, нотариус вправе потребовать предъявления справки из профильного медучреждения. Кроме того, в случае возникновения споров в суде как весомое доказательство можно применить видеозапись из нотариальной конторы. Нотариус всегда разъясняет все нюансы сделки, проверяет волеизъявление гражданина и его дееспособность.
5. Что будет, если заключить сделку с банкротом?
Закон о банкротстве физических лиц увеличил риски для покупателей недвижимости. Как только гражданин вступает в процедуру банкротства, судом назначается финансовый управляющий, который имеет право оспаривать ранее совершенные сделки.
Как показывает практика, чаще всего оспариваются сделки дарения или купли-продажи.
Для того чтобы обезопасить себя от оспаривания сделки, рекомендуется также соблюдать некоторые правила: не приобретать квартиру с заниженной стоимостью, настороженно относится к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника или была подарена продавцу менее 3 лет назад (срок исковой давности по данного рода делам).
Дополнительной гарантией законности сделки будет являться обращение к нотариусу, который перед заверением договора проверит, есть ли продавец в реестре банкротов. Сегодня, все российские нотариусы имеют возможность запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы через систему электронного межведомственного обмена данными.
6. А как быть с другими должниками?
Неплательщики алиментов, также как иные должники (плательщики ипотеки, лица, в отношении которых возбуждено исполнительное производство) являются дееспособными и соответственно могут совершать сделки по своему усмотрению.
В данном случае покупателю необходимо обязательно проверить отсутствие ареста на имущество или наличие исполнительного производства в отношении должника, которое может повлечь исполнение его обязательств за счет реализации его имущества в порядке исполнительного производства.
Чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением сделки. Нотариус обязательно проверит отсутствие арестов и запрещений, наличие обременений в виде ипотеки. Причем все это нотариус сделает в максимально короткие сроки, что освобождает человека самостоятельно бегать и собирать различные справки и выписки, необходимые для оформления сделки. Кроме того, нотариус подробно разъясняет сторонам все правовые последствия сделки, таким образом вариант использования в дальнейшем продавцом аргумента "я не понимал, что делал и к чему приведет моя подпись на договоре" исключается.
7. Может ли быть стороной сделки человек, сидящий в тюрьме?
Лица, прибывающие в исправительных учреждениях, являются дееспособными, и закон не устанавливает для них каких-либо ограничений при заключении сделок с недвижимостью.
Конечно, ввиду специфики ситуации существуют некоторые особенности распоряжения своим имуществом. Наиболее распространенным способом распоряжения имуществом в данном случае является нотариально удостоверенная доверенность, на основании которой доверители совершают сделку. В доверенности желательно прописать конкретно, какую операцию представитель вправе совершить. Например: «Продать квартиру по адресу ... подписать договор купли/продажи и получить следуемые мне деньги...», чтобы потом сам же осужденный не оспаривал, что он не знал, не понимал, что подписывал, или имел ввиду что-то другое.
8. Есть ли риски в заключении сделок с людьми, находящимися в бракоразводном процессе?
Согласно российскому законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является ихсовместной собственностью.
Бывают случаи, когда собственник намеренно скрывает факт состояния в браке, чтобы не согласовывать сделку, к примеру, с супругой. Это может привести к тому, что впоследствии, узнав о продаже совместной недвижимости, неосведомленная супруга пойдет оспаривать сделку в суд. Выиграть дело в такой ситуации - не составит труда. При этом невиновный приобретатель недвижимости рискует понести крупные финансовые потери и, в целом, попадает в неприятную ситуацию необходимости срочного поиска другого жилья.
Поэтому не лишним будет обратиться к нотариусу, который проверяя документы, может обратить внимание на определенные нюансы. Посредством системы электронного межведомственного обмена сведениями нотариусы имеют доступ к Единому государственному реестру ЗАГС, благодаря чему могут оперативно проверить семейное положение продавца недвижимости.
9. А какие риски есть при сделках с иностранцами?
В отношении заключения сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает иностранный гражданин, никаких особенностей российским законодательством не предусмотрено. На территории нашей страны они могут продавать и покупать объекты недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Исключение составляют лишь некоторые виды сделок, например, покупка земельных участков, имеющих особый статус, стратегическое значение.
1. Можно ли совершать сделку с одиноким пенсионером?
В "группе риска" для покупателей значительную долю составляют одинокие пожилые люди. Нередко они обижаются на родственников из-за недостатка внимания и ищут помощь и поддержку у чужих люде, а в результате заключают с посторонними, но сумевшими вызвать их доверие, лицами договоры пожизненной ренты, дарения, пишут завещания, которые потом оспариваются наследниками в суде.
Для того чтобы минимизировать риски при заключении сделок с собственниками преклонного возраста, рекомендуется не просто взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что гражданин не состоит в нем на учете, но и провести добровольное медицинское освидетельствование. В таком случае, профессиональные врачи-психиатры подтвердят способность человека отдавать отчет своим действиям и понимать смысл совершаемого. Такие медицинские документы в случае очевидной необходимости обязательно потребует и нотариус, ведь по закону он не может удостоверить сделку без уверенности в осознанности и добровольности действий сторон.
Дополнительной гарантией, защищающей сделку в случае оспаривания, будет нотариальная видеофиксация совершаемой сделки. Нужно понимать, что любой удостоверенный нотариусом акт обладает повышенной доказательственной силой. То есть просто так взять и расторгнуть сделку невозможно, если она совершена в нотариальной форме.
2. Каковы риски сделок с участием несовершеннолетних?
Сделки с участием несовершеннолетних также требуют осторожности. На отчуждение имущества несовершеннолетнего требуется получение согласия органов опеки и попечительства.
Важно, что даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Как правило, его выдают, если после отчуждения на имя несовершеннолетнего приобретается иной объект, не уступающий по характеристикам продаваемому (площадь, стоимость, год постройки и так далее). Иными словами, положение ребенка от заключаемой сделки должно только улучшиться. Случаи бывают разные, поэтому инспектору необходимо все разъяснить в деталях. Например, вместо продаваемой квартиры будет куплена новая. Пусть и с меньшей площадью, но в новом районе рядом со школой. То же самое касается и остальных сделок - сдача в аренду, размен и прочие.
3. Можно ли совершать сделку теми, кто находится под опекой?
Для начала важно понимать, кто именно считается недееспособным лицом.
Таким гражданин может быть признан только по решению суда, на основании, как правило, комплексной медицинской экспертизы.
Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости требуется и в случае недееспособности гражданина.
Недееспособному лицу назначается опекун, который и представляет его интересы. Во всех остальных случаях, даже если у человека травма или болезнь, которые не привели к потере рассудка -- он дееспособен, даже если не может смотреть, читать, говорить или писать.
В таких случаях для оформления документов привлекаются сурдопереводчики и другие специалисты. В данном случае, человек находится в сознании и может сам выразить свою волю.
Если человек после подписания документа выздоравливает или умирает - это никак не затрагивает сделку, так как юридически значимым является состояние человека в момент сделки. Опекунам в подавляющем большинстве случаев запрещено распоряжаться имуществом подопечного, поэтому такие сделки не оспариваются ввиду их отсутствия на практике.
Что касается лиц, содержащихся в Психоневрологических диспансерах (интернатах), то они также обладают дееспособностью и имеют право распоряжаться своим имуществом. Согласие на проведение сделки в отношении этих лиц, также выдает орган опеки и попечительства.
Если было выдано какое-либо незаконное распоряжение на отчуждение имущества подопечного, то оно может быть оспорено как незаконное и нарушающее интересы недееспособного лица.
4. В чем риск сделки с наркозависимым или алкоголиком?
По возможности нужно избегать заключения сделок с данной категорией граждан.
Если гражданин состоит на учете в ПНД, наркодиспансере или является алкоголиком, но при этом не лишен дееспособности - у него нет опекуна и он действует самостоятельно. Конечно, в таких случаях рекомендуется обязательно проводить медицинское освидетельствование на предмет его сделкоспособности. То есть может ли такое лицо совершать сделку, понимает ли ее последствия.
Однако данный факт может определить только экспертная медкомиссия после соответствующего освидетельствования. В любом случае, лучше подстраховаться и заключить сделку у нотариуса, который не только проведет правовую экспертизу всех документов, но и проверит, отдают ли себе отчет стороны соглашения в отношении совершаемого ими юридически значимого действия. Если состояние кого-то из присутствующих действительно вызывает сомнения, нотариус вправе потребовать предъявления справки из профильного медучреждения. Кроме того, в случае возникновения споров в суде как весомое доказательство можно применить видеозапись из нотариальной конторы. Нотариус всегда разъясняет все нюансы сделки, проверяет волеизъявление гражданина и его дееспособность.
5. Что будет, если заключить сделку с банкротом?
Закон о банкротстве физических лиц увеличил риски для покупателей недвижимости. Как только гражданин вступает в процедуру банкротства, судом назначается финансовый управляющий, который имеет право оспаривать ранее совершенные сделки.
Как показывает практика, чаще всего оспариваются сделки дарения или купли-продажи.
Для того чтобы обезопасить себя от оспаривания сделки, рекомендуется также соблюдать некоторые правила: не приобретать квартиру с заниженной стоимостью, настороженно относится к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника или была подарена продавцу менее 3 лет назад (срок исковой давности по данного рода делам).
Дополнительной гарантией законности сделки будет являться обращение к нотариусу, который перед заверением договора проверит, есть ли продавец в реестре банкротов. Сегодня, все российские нотариусы имеют возможность запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы через систему электронного межведомственного обмена данными.
6. А как быть с другими должниками?
Неплательщики алиментов, также как иные должники (плательщики ипотеки, лица, в отношении которых возбуждено исполнительное производство) являются дееспособными и соответственно могут совершать сделки по своему усмотрению.
В данном случае покупателю необходимо обязательно проверить отсутствие ареста на имущество или наличие исполнительного производства в отношении должника, которое может повлечь исполнение его обязательств за счет реализации его имущества в порядке исполнительного производства.
Чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением сделки. Нотариус обязательно проверит отсутствие арестов и запрещений, наличие обременений в виде ипотеки. Причем все это нотариус сделает в максимально короткие сроки, что освобождает человека самостоятельно бегать и собирать различные справки и выписки, необходимые для оформления сделки. Кроме того, нотариус подробно разъясняет сторонам все правовые последствия сделки, таким образом вариант использования в дальнейшем продавцом аргумента "я не понимал, что делал и к чему приведет моя подпись на договоре" исключается.
7. Может ли быть стороной сделки человек, сидящий в тюрьме?
Лица, прибывающие в исправительных учреждениях, являются дееспособными, и закон не устанавливает для них каких-либо ограничений при заключении сделок с недвижимостью.
Конечно, ввиду специфики ситуации существуют некоторые особенности распоряжения своим имуществом. Наиболее распространенным способом распоряжения имуществом в данном случае является нотариально удостоверенная доверенность, на основании которой доверители совершают сделку. В доверенности желательно прописать конкретно, какую операцию представитель вправе совершить. Например: «Продать квартиру по адресу ... подписать договор купли/продажи и получить следуемые мне деньги...», чтобы потом сам же осужденный не оспаривал, что он не знал, не понимал, что подписывал, или имел ввиду что-то другое.
8. Есть ли риски в заключении сделок с людьми, находящимися в бракоразводном процессе?
Согласно российскому законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является ихсовместной собственностью.
Бывают случаи, когда собственник намеренно скрывает факт состояния в браке, чтобы не согласовывать сделку, к примеру, с супругой. Это может привести к тому, что впоследствии, узнав о продаже совместной недвижимости, неосведомленная супруга пойдет оспаривать сделку в суд. Выиграть дело в такой ситуации - не составит труда. При этом невиновный приобретатель недвижимости рискует понести крупные финансовые потери и, в целом, попадает в неприятную ситуацию необходимости срочного поиска другого жилья.
Поэтому не лишним будет обратиться к нотариусу, который проверяя документы, может обратить внимание на определенные нюансы. Посредством системы электронного межведомственного обмена сведениями нотариусы имеют доступ к Единому государственному реестру ЗАГС, благодаря чему могут оперативно проверить семейное положение продавца недвижимости.
9. А какие риски есть при сделках с иностранцами?
В отношении заключения сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает иностранный гражданин, никаких особенностей российским законодательством не предусмотрено. На территории нашей страны они могут продавать и покупать объекты недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Исключение составляют лишь некоторые виды сделок, например, покупка земельных участков, имеющих особый статус, стратегическое значение.
