Raider Real Estate Captures

[Адвокат]

Les pillards deviennent propriétaires des parts de l'appartement des manières suivantes.
- ils achètent en indiquant un montant de transaction surestimé dans le contrat
- achat couvrant un accord avec un acte de don
- accorder un prêt garanti par une action (ils ne rendent jamais d'action)
- par divers moyens trompeurs jusqu'à l'élimination physique

Le nouveau propriétaire s'introduit par effraction dans l'appartement, dans lequel se trouve sa juste part, et crée des conditions de vie insupportables pour les résidents de l'appartement.
Du matin au soir, il cogne, conduit les mêmes amis et gâche l'atmosphère de l'appartement.
Tout est mis en œuvre pour forcer les propriétaires restants à racheter leur part 10 fois plus cher que le marché.
Mais les autres propriétaires n'ont rien vendu à personne, n'ont signé aucun contrat avec qui que ce soit et ne doivent rien à personne.

Un parent négligent décide d'améliorer sa situation financière en vendant sa part dans l'appartement. En règle générale, un tel parent a un logement séparé.
Des agents rusés de nombreuses agences bien connues viennent à la rescousse, dans mon cas c'était INCOM REAL ESTATE.
Ils pénètrent dans l'appartement, apportent leur inventaire (meubles encombrants, réfrigérateur pourri, vieux téléviseur et autres ordures). Ils affirment qu'ils vont maintenant vivre dans cet appartement. Ils ont mis un "pion" dans l'appartement - en règle générale, du bétail de la ferme collective. Les six seront assis dans l'appartement sans aucun soulagement (la nourriture lui est apportée par ses contrôleurs) .Il attendra les propositions des autres propriétaires pour racheter une part ou vendre leurs parts.

Source: https://dolya.org/?shema

 

[Адвокат]

Propriété partagée, ou raider voisin
Il est difficile d'appeler le pillage d'appartements un nouveau phénomène, plutôt au cours de la dernière année ou deux, son existence a été officiellement reconnue. Il n'est pas aussi divers que les guerres d'entreprises contre des personnes morales, mais il a des objectifs et des mécanismes similaires. L'essence du raid en tant que tel est l'obtention d'avantages matériels sans payer un prix réel du marché, la revente et l'enrichissement. Contrairement au pillage d'appartements d'entreprise, il est particulièrement cynique, car il est dirigé contre des individus qui n'ont pas d'avocat personnel, souvent - des fonds gratuits et d'autres ressources, même une petite entreprise. Et le prix du problème est un toit au-dessus de votre tête, pas une entreprise

Groupe à risques: propriété partagée

Ne pensez pas que le groupe à risque à cet égard n'est représenté que par les retraités célibataires privés d'héritiers. La pratique montre que tout profane peut perdre des biens, par exemple, à la suite d'un conflit familial. Il suffit que les circonstances évoluent d'une certaine manière - dans le contexte de la propriété partagée de l'appartement, au moins un de ses participants a perdu tout intérêt à utiliser sa part. La propriété partagée naît, en règle générale, dans le processus de division des biens matrimoniaux ou de l'héritage d'un objet par plusieurs personnes.

Le conflit entre les propriétaires de l'appartement et les pillards utilise. Acheter une action à un actionnaire déçu est une priorité. Les annonces pertinentes regorgent d'Internet et de certains médias imprimés. Cependant, une telle part n'est pas nécessairement achetée pour rien. Le prix peut tendre d'un minimum à un marché complètement. Le vendeur reçoit de l'argent et se débarrasse de la figure d'un parent ennuyé. À l'avenir, le voleur s'attend à obtenir tout l'appartement à un prix plusieurs fois inférieur à celui du marché. Le propriétaire restant acquiert un nouveau voisin ou des voisins qui font tout leur possible pour que l'appartement ne puisse pas être utilisé pour vivre.

Étant donné que les raids ont lieu dans la «maison natale», il est presque impossible de résister à une telle chose. Et lorsqu'ils choisissent une victime, les pillards effectuent un travail de collecte d'informations sur elle et sur les ressources dont elle dispose. Poussé au désespoir, le copropriétaire prend à son avis la seule bonne décision: vendre sa part. Comment trouver un acheteur de bonne foi pour un appartement avec un tel quartier? Après un certain temps, on comprend que seul un nouveau voisin est prêt à acheter un logement, bien sûr - pour rien. Les recettes sont au mieux suffisantes pour une chambre dans un quartier illiquide de la ville. En alternative, il est proposé de racheter la part du raider, mais à un prix largement supérieur au marché. Ce sont des scénarios typiques.

À la disposition des pillards, il existe une multitude de moyens pour influencer la psyché des copropriétaires. Changement de serrure, location de la part allouée, enregistrement de la main-d'œuvre «étrangère» pour cent personnes. Dans ce dernier cas, la part acquise par les voleurs peut être divisée en parties absurdement petites et vendue aux parties intéressées. Avec une telle vente, les intermédiaires parviennent même à gagner de l'argent, car lorsqu'une action est aliénée en partie, sa valeur totale peut augmenter plusieurs fois par rapport au prix d'achat d'origine. Il est difficile de contrer quoi que ce soit à une telle technique: il n’existe pas et ne peut exister de mécanismes juridiques interdisant l’inscription d’une personne sur sa propriété, même minime. Au moins en justice, cette inscription sera effectuée.

L'abus de droit comme outil de voleur

Je dois dire qu'une caractéristique de l'activité des voleurs d'appartements est sa relative légitimité. Autrement dit, cela n'implique pas des actes manifestement illégaux, et encore plus punissables pénalement. Cependant, l'art. 10 du Code civil de la Fédération de Russie fixe la limite à l'exercice des droits civils: "les actions des citoyens et des personnes morales qui sont menées exclusivement dans le but de causer un préjudice à une autre personne, ainsi que l'abus du droit sous d'autres formes, ne sont pas autorisées." Du point de vue de la qualification juridique, les actions des voleurs d'appartements sont un abus typique du ou des droits découlant du fait qu'une partie de votre appartement est possédée. L'abus de droit est généralement typique d'un raid.

L'actionnaire minoritaire abuse du droit, terrorisant la société avec tous les procès possibles. Abuse le droit de propriété, c'est-à-dire le droit d'utiliser, de posséder et de disposer d'un bien immobilier, un participant à un conflit d'appartements. Dans les deux cas, il est évident que la législation actuelle est pratiquement impuissante devant le «shikana» - l'abus de droit. Il est toutefois déclaré que le tribunal, ayant constaté le fait d'abus, peut refuser de protéger le droit violé (article 2, article 10 du Code civil de la Fédération de Russie). Tel qu'appliqué à notre situation, cela signifierait qu'un locataire sans scrupules à qui un copropriétaire de bonne foi s'est vu refuser le droit d'accéder aux locaux ne pourrait pas, par exemple, obtenir gain de cause pour ne pas entraver l'utilisation du logement. Le problème est que la norme de l'art. 10 n'a pas été développé dans l'application du droit civil.

La législation pénale n'est pas particulièrement efficace en la matière. Vous pouvez parler de l'application au pillage d'appartements de telles compositions comme causant des dommages matériels (article 165 du Code pénal de la Fédération de Russie); fraude (art. 159) - acquisition du droit à la propriété d'autrui par fraude ou abus de confiance; pas promis à l'avance l'acquisition ou la vente de biens obtenus par des moyens criminels - par rapport aux acquéreurs «intermédiaires» d'une action ou d'un appartement dans son ensemble (article 175); contrainte à commettre une opération ou à refuser de la conclure (article 179). Cependant, il sera très probablement difficile d'obtenir une affaire pénale en vertu de ces articles. Il n'y a pas de norme spéciale.

Droit de préemption d'achat

Un obstacle important au perquisition d'appartements peut être le fait que toute vente d'une part d'une propriété commune partagée ne doit pas avoir lieu à l'insu de tous ses participants. Conformément à l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, lorsqu'une action est vendue à un tiers, les autres participants à la propriété partagée ont le droit de préemption de l'acheter au prix d'offre à un tiers. De plus, un avis d'intention de vendre une action à un tiers doit certainement être écrit (article 250 du Code civil de la Fédération de Russie). Dans la pratique, le vendeur potentiel est obligé de contacter un notaire, qui enverra cet avis. Après avoir reçu l'avis de vente à prix fixe correspondant, vous, en tant que copropriétaire, pouvez racheter une action au prix d'offre dans un délai d'un mois. Sinon, la transaction aura lieu et sera valide.

Le contrôle du respect de l'exercice du droit de préemption est effectué par les autorités d'enregistrement des droits immobiliers. L'ensemble de documents soumis pour l'enregistrement du transfert de propriété de l'action doit contenir des documents confirmant le sens de la notification aux autres copropriétaires (article 24 de la loi du 21 juillet 1997 n ° 122-FZ «sur l'enregistrement des droits de l'immeuble par l'État et les transactions avec lui»). L'enregistrement du droit à une action n'a lieu qu'à la condition que le jour de la soumission de la demande, un mois se soit écoulé depuis l'envoi de la notification. Si le mois n'est pas expiré, l'inscription est suspendue jusqu'à l'expiration de la période spécifiée ou jusqu'à ce qu'un achat soit refusé.

Afin d'éviter d'éventuelles falsifications du refus, celui-ci doit être exécuté chez le notaire ou auprès des services d'enregistrement. Je dois dire qu'en utilisant des notaires noirs, les pillards peuvent falsifier un tel papier. Mais de telles actions, curieusement, donnent un avantage à l'autre partie, car elles constituent une violation flagrante du droit civil et une infraction pénale. L'examen banal de l'authenticité de la signature sur le refus d'achat contribuera à remettre en cause la légitimité d'une telle vente.

Protection des tribunaux

Les droits du copropriétaire, privé de la possibilité de procéder à l'achat préventif, sont protégés en justice par le biais d'un procès spécifique - sur le transfert des droits et obligations de l'acheteur. Tout ce qui est nécessaire, y compris l'examen, peut être effectué dans le cadre de ce processus. Une demande judiciaire pour une affaire acceptée permet également d'obtenir une demande d'enregistrement d'un appartement auprès du Service fédéral d'enregistrement (FRS). Oui, et un contrat invalide pour la vente d'actions en dehors du procès est impossible à obtenir. Pour un contrôle général de la situation, il est utile d'effectuer un suivi aisé des sujets de droits sur un appartement, en adressant les demandes appropriées à la Fed.

Parlant de moyens efficaces de se protéger contre les pillards, on ne peut que mentionner l'arrestation de la part (une interdiction de disposition). En cas d'incertitude juridique concernant la taille de l'action ou les motifs de légalité de la propriété de cette action, il est possible et nécessaire d'engager une action en justice et de demander au tribunal d'imposer une interdiction de disposition des biens. De telles mesures peuvent non seulement résoudre les problèmes sur le fond du différend, mais aussi réduire de manière significative l'intérêt pour les biens immobiliers par les pillards. En règle générale, les activités de ces groupes sont conçues pour un profit relativement rapide. Tout obstacle signifie pour Raiders une augmentation de la valeur financière du projet de saisie immobilière, ce qui peut réduire la «liquidité» de la situation, jusqu'à une perte totale d'intérêt pour celui-ci.

Idéalement, un tel mécanisme devrait être appliqué avant la première vente d'une action par un parent en conflit. Le fait est que la relation des voleurs avec le propriétaire d'origine (vendeur de l'action) n'implique pas toujours un calcul complet et le transfert des droits à un certain stade. Dans ce cas, l'action ne peut être cédée en tant que parent négligent. Et les accords conclus avec les "acheteurs" seront résiliés.

En général, il faut s’efforcer de s’assurer que le régime de propriété partagée avec des personnes hostiles ne se pose même pas. Akol est bientôt arrivé - pour lancer sa résiliation. Les demandes de partage de biens (y compris hérités), à la suite desquelles il est mis fin à la propriété partagée d'objets vitaux, peuvent servir d'outils à cet effet (article 252 du Code civil de la Fédération de Russie).

Des mécanismes sont également efficaces qui permettent de priver la propriété d'une action (si elle est insignifiante) auprès d'un tribunal (clause 4 de l'article 252 du Code civil) en versant une compensation obligatoire. L'appréciation judiciaire de la valeur d'une telle action dépend du choix des méthodes appliquées. Par exemple, vous pouvez évaluer un objet dans son ensemble et déterminer la valeur d'une part en stricte proportion du prix de l'objet. L'expert peut également être confronté à la tâche d'évaluer précisément la part, compte tenu de son insignifiance, de l'impossibilité d'allocation, dont dérive le prix réel du marché. Bien entendu, dans ce dernier cas, le coût de l'action sera nettement inférieur, ce qui signifie que le montant de l'indemnité allouée sera moindre.

Un rôle important dans l'abandon d'un objet par un participant à la propriété partagée et dans l'utilisation du rachat obligatoire par le tribunal d'autres actions est joué par une circonstance telle que l'importance essentielle de l'utilisation de cette propriété dans son ensemble pour l'un des copropriétaires, surtout s'il y a des enfants mineurs. Une position compétente et active des organes de tutelle et de tutelle impliqués dans le processus peut également être très utile.

Ainsi, il est impossible de surestimer l'importance de la prudence, qui devrait être démontrée non seulement par le participant à la transaction, mais aussi par le propriétaire de l'appartement, qui a une nouvelle tâche - défendre le bien. Nous devons admettre qu'en l'absence de mécanismes juridiques spécifiques, principalement dans le domaine du droit pénal, la responsabilité de toutes les conséquences incombe directement au titulaire du droit d'auteur.

Publié par Ella Glukhovskaya, eJ-JURIST
Source EJ "Avocat" 12/01/2008

 

[Евгений СБ]

Remercier. Intéressant.

 

[Краев Евгений Леонидович]

Article intéressant, merci! Le sujet est pertinent!

 

[oag]

In the subject.

[DLMURL] https://www.vedom.ru/news/2013/12/25/12181-karaul [/ DLMURL]

[DLMURL] https://pasmi.ru/archive/100973 [/ DLMURL]

 

[Матушкин Андрей Николаевич]

To this topic.

[DLMURL] https://www.vedom.ru/news/2013/12/25/12181-karaul [/ DLMURL]

[DLMURL] https://pasmi.ru/archive/100973 [/ DLMURL]

Be kind in the future lay out the material completely.
Otherwise, the topic will be demolished.

 

[oag]

Sorry, I tried to insert a scan of the article, but for some reason it doesn’t work. (((

 

[Матушкин Андрей Николаевич]

Scan is not needed.
Live text please.

 

[oag]

Silent raiders do not differ much from highway robbers: in both cases, their victims are left without a wallet. Entrepreneur from Pokrov Andrei Peskovatskov has been fighting for his rights and his property for more than a year. On the other side of the "barricades" are people with whom he has been familiar since childhood and with whom he has been building a common business for more than a decade and a half.
“Neither with Igor Fadeev, nor with Vladimir Bureev, were we friends,” says Andrei Anatolyevich. - Just studied at the same school. Then everyone had their own life. I studied, worked, defended my dissertation. But in the 1990s, science could not even earn a piece of bread. So we met again ... in the market.
In May 1995, Fadeev, Peskovatskov and Bureev became founders of Prodtorg LLC. The shares were divided as follows: for Peskovatskov and Bureev, 33% each, for Fadeev, 34%. This difference of 1% subsequently played a cruel joke. It took several years to establish a business. Companions started with trading in the city market, then they rented a store, and by March 2012 Prodtorg became a network enterprise. The LLC owned three stores in Pokrov, a store in the village of Gorodishchi with an adjacent land plot of 454 sq. M. m and a store located in the Balashikha district. Another point of sale "Prodtorg" - in the village of Volginsky in a rented building. Plus, there is an office on Zelenaya Street in Pokrov, and there is a land plot with an area of
808 sq m. The cost of only the company's real estate assets by the middle of last year amounted to more than 100 million rubles.
Business brought good income. According to the tax audit conducted by employees of the IFTS of the Russian Federation No. 11 in the Vladimir region, Prodtorg’s revenue for 2012 amounted to 262 978 242 rubles 18 kopecks.
- I have never seen such money - the maximum that I, as a founder, was allowed to spend on myself - 70 thousand rubles a month. How many at the same time Fadeev and Bureev put in their pocket, I don’t know, but I suspect that there are much more, ”Peskovatskov says. “Moreover, I am only now beginning to understand some of the actions of my companions.” For example, since 2005 in our stores there have been terminals for receiving payments. Terminals are also our joint property. For this type of activity, we have created another LLC - "Prod-Torg Plus". I was fully responsible for the work of this LLC, I was a director with a salary of 8,000 rubles. Of course, the profitability of this business is much lower than trade, but there was income too! At OOO Prodtorg, I held the position of Deputy Economy. My salary was 25 thousand rubles. In 2011, Bureev and Fadeev asked me to quit Prodtorg in order to reduce the tax burden on the enterprise and get free funds to buy another store. Now I understand that this was only an excuse, but in fact - the first step to squeezing me out of business.
There were plenty of such “bells,” notes Andrey Anatolyevich today, but decent people rarely pay attention to double-dealing. They judge by themselves! It turned out that in vain. Now protocols of "underground" meetings of the founders of "Prodtorg" have begun to emerge. A handwriting examination confirmed that Peskovatskov’s signature was falsified. The founder himself would never sign decisions that were disadvantageous to him as a participant in the business. Who will vote for the actual deprivation of property, business, to which he gave half his life ?! Not voluntarily, Andrei Peskovatskov actually stopped participating in the affairs of Prodtorg - his comrades simply did not inform him of “passwords, appearances, addresses”. Currently, the opposite side openly admits the numerous facts of falsification of Peskovatskov’s signature on the minutes of general meetings, however, the emphasis is on both the statute of limitations and the statute of limitations for criminal prosecution.
Hidden squeezing Peskovatskova from a profitable business began about five years ago. The conflict entered the open phase last spring.
“Last March, I urgently needed money for an expensive operation in Moscow,” says Andrei Anatolyevich. - I turned to Bureev, who at that time was the director of Prodtorg. I was denied, and the situation was critical. I took the necessary amount in one of the stores. I arrived at the office, filled out the documents, so that in the event of a business division, my share would be reduced by this amount. And then it began! They simply stopped letting me into the office, accused of stealing - not only money, but also discs with information about the activities of the company. The police figured out and refused to institute criminal proceedings. But, apparently, this was a signal for my opponents to switch to active hostilities.
Peskovatskova, no longer embarrassed and not respecting the formalities, was removed from business. Having 67% of Prodtorg LLC for two, Fadeev and Bureev actually ruined Prodtorg Plus LLC: they removed the terminals, took the last revenue, and then left the founders of the subsidiary. But that was only the beginning!
The conflict between the founders resulted in numerous litigations in the Arbitration Court of the Vladimir Region and the Arbitration Court of the Moscow Region. And while Peskovatskov was running around the courts, spending the last money (in stores, it was strictly forbidden for staff to give him money even with the necessary documentation) for lawyers, Bureev and Fadeev began to conduct transactions that very much resemble a raider seizure of someone else's share in the business. By the way, they paid for the services of their representative in the courts at the expense of the company: the attorney spent 600 thousand rubles from the bank account of Prodtorg. A lot of money, but the task for Peskovatskov’s opponents was difficult - to “merge” all assets and real estate into dummies as soon as possible so that there was nothing left in the enterprise and there would be nothing to divide if the third founder nevertheless requires his share.
In fact, the party played out, tested on the "Prodtorg Plus". On June 29, 2012, Prodtorg (signed by Director Vladimir Bureev on the contract) transferred non-residential premises in the Balashikha district at the price of 6 million rubles, including VAT, to the buyer, OOO Techmed. On the same day, another sales contract was concluded. LLC Techmed has profitably acquired valuable real estate for ridiculous money. The office in Pokrov on Zelenaya street, 2g, left for 123 thousand rubles, an adjacent plot of 808 sq. M. m - for 36,860 rubles. Shop in the village of Gorodishchi with an area of almost 800 square meters. m was sold for 223 thousand, located next to the building land area of 454 square meters. m - for 15,268 rubles 2 kopecks.
Peskovatskov learned about the deals only after 2.5 months. Then he became aware that the only participant and director of the commercial organization Techmed LLC was Mikhail Firsov, a classmate of Vladimir Bureev. Curiously, Firsov never engaged in commerce and recently worked as a simple security guard, and that he was the director of the company, he learned only from Peskovatskov. Vladimir Bureev, according to Firsov, somehow took a passport from him, but for what purpose, he did not say, just “crank up the deal”.
Soon, Techmed LLC was liquidated and a new legal entity registered - Techmedstroy LLC, whose sole member and director is the same Firsov. All property was transferred to the new company.
The next step taken by the partners was the withdrawal of one of them from the founders. On June 21, 2013 the next semi-legal meeting of participants of LLC Prodtorg was held. By his decision, Bureyev Vladimir Ilyich as a compensation received from Fadeev a store on the street. Gerasimov in the Intercession. The director of Prodtorg was Igor Fadeev. Peskovatskov was still not allowed to work.
Actually, by this time horns and legs remained out of business. On July 10, Bureev’s wife and cohabitant Fadeeva established a new LLC - Avikom. The legal address of this organization coincides with the technical address of Tekhmedstroy LLC, and the store sold by Tekhmed LLC is also located there. Conclusions, as they say, do it yourself ...
- On August 9, at an extraordinary meeting in which I did not participate, Fadeev single-handedly decided to create a new LLC “Orion” together with Bureev, where the latter’s share is 80%, and LLC “Prodtorg” is only 20%. On September 24 of this year, Fadeev carried out the disposal of the largest of the remaining Prodtorg stores with an area of 494 square meters. m in an unknown way. The remaining assets in Prodtorg LLC can now be disposed of at will. The former partners no longer need my consent, ”summarizes the battle of the year and a half, Andrei Peskovatskov. - Now I have one hope - for law enforcement agencies and the courts. And from Prodtorg LLC there was only a small shop. Society is virtually ruined.
On September 19, 2013, the TFR in the Vladimir Region opened a criminal case against Vladimir Bureev under part 1 of Art. 201 of the Criminal Code (abuse of power). According to investigators, Bureyev, being the director of Prodtorg LLC, did not have the sole right to sell property.
- To date, Vladimir Bureev is running the case as a suspect, Igor Fadeev as a witness. The investigation will also establish whether the latter assisted in the commission of illegal transactions, commented Sergey Volosov, senior investigator of the Petushinsky department of the Investigative Committee. - Numerous and voluminous financial-analytical and accounting examinations are being carried out now. We are finding out whether there was a need for these deals, were the cases at Prodtorg so deplorable at that time? An additional complication in the investigation is the fact that some of the documents, according to the suspect, were stolen by unidentified persons. I note that by the court’s decision, while the investigation is ongoing, security measures were imposed on the disputed property - all transactions with it are prohibited.

Andrey Peskovatskov:
- Having finally assured of my impunity, on July 25 of this year Fadeev beat my wife and broke my video camera. But criminal cases on these facts are not instituted. According to Fadeev, in the police of Pokrov they are “met as relatives” with Bureev. I informed the head of the Regional Department of the Ministry of Internal Affairs for the Vladimir Region Sergey Gubarev about these facts at a personal reception. I don’t want to believe that my unscrupulous partners and the police bought it.

Author: Evgenia Arefieva

 

[Матушкин Андрей Николаевич]

Thank.