Матушкин Андрей Николаевич
Президент IAPD
Команда форума
Приватный уровень доступа
Действительный члены НП "МОД"
Уважаемые коллеги, тема моего выступления – взаимодействие частных детективов и юристов при сопровождении сделок с недвижимостью.
Актуальность этой темы вызвана тем, что в период кризиса значительно увеличивается количество мошеннических и недобросовестных действий, в том числе на вторичном рынке недвижимости.
Основные риски (применение последствий недействительности сделки, принудительное вселение в приобретенное жилое помещение и др.) при этом несут покупатели недвижимости. Однако в настоящее время увеличиваются риски и у других участников рынка недвижимости – у нотариусов и риелторов. Это связано с тем, что законом введена имущественная ответственность нотариусов за правомерность удостоверяемых сделок с недвижимостью. Аналогичная ответственность риелторов появится, очевидно, в ближайшее время, после принятия закона, регламентирующего риелторскую деятельность.
Для снижения таких рисков необходим тщательный анализ «юридической истории» приобретаемого объекта недвижимости.
В свою очередь, для проведения анализа необходимо собрать подробную информацию об объекте недвижимости, о его собственниках и лицах, которые потенциально могут оспорить сделку или предъявить покупателю недвижимости какие-либо иные требования, связанные с приобретенным объектом.
Сбор такой информации, на мой взгляд, может стать одним из востребованных направлений оказания детективных услуг. С точки зрения ФЗ «О частной детективной и охранной деятельности» такие услуги можно отнести к сбору информации о деловых переговорах.
По опыту нашего бюро, при сопровождении сделок с недвижимостью потребность в услугах частных детективов может возникнуть в следующих случаях:
- для получения информации о лицах, ранее проживавших в приобретаемой квартире. Наличие такой информации позволяет, например, выявить риск того, что в ходе приватизации квартиры в начале 90-х годов были нарушены права несовершеннолетних, которые были зарегистрированы в этой квартире, не участвовали в приватизации и потенциально могут в судебном порядке восстановить свои нарушенные права и признать недействительными все последующие сделки с квартирой;
- для поиска контактных данных предыдущих собственников недвижимости, их супругов. В ходе работы мы неоднократно сталкивались с необходимостью выяснить у одного из предыдущих собственников, что он действительно несколько лет назад подписывал договор о продаже объекта или выдавал доверенность на заключение такого договора. Также у нас возникала необходимость установить контакт с супругой одного из собственников, чтобы получить от нее дополнительное подтверждение того, что имущество в свое время продавалось с ее согласия;
- при установлении круга наследников, чьи права на наследство могли быть нарушены. Если объект недвижимости переходил по наследству, то всегда существует риск того, что кто-то из наследников не знал об открытии наследства, в результате не получил свою долю, и будет оспаривать в суде раздел наследства без своего участия.
- для выявления различных негативных характеристик объекта недвижимости, в том числе криминогенных – согласитесь, крайне неприятно после переезда в новую квартиру обнаружить, что рядом расположен наркопритон, о котором продавец квартиры «тактично» умолчал, или неожиданно познакомиться с соседом-дебоширом.
Таким образом, сопровождение сделок с недвижимостью – это поле для совместной работы детективов, юристов, нотариусов. И я приглашаю вас, коллеги, к совместной работе в этом направлении.
Актуальность этой темы вызвана тем, что в период кризиса значительно увеличивается количество мошеннических и недобросовестных действий, в том числе на вторичном рынке недвижимости.
Основные риски (применение последствий недействительности сделки, принудительное вселение в приобретенное жилое помещение и др.) при этом несут покупатели недвижимости. Однако в настоящее время увеличиваются риски и у других участников рынка недвижимости – у нотариусов и риелторов. Это связано с тем, что законом введена имущественная ответственность нотариусов за правомерность удостоверяемых сделок с недвижимостью. Аналогичная ответственность риелторов появится, очевидно, в ближайшее время, после принятия закона, регламентирующего риелторскую деятельность.
Для снижения таких рисков необходим тщательный анализ «юридической истории» приобретаемого объекта недвижимости.
В свою очередь, для проведения анализа необходимо собрать подробную информацию об объекте недвижимости, о его собственниках и лицах, которые потенциально могут оспорить сделку или предъявить покупателю недвижимости какие-либо иные требования, связанные с приобретенным объектом.
Сбор такой информации, на мой взгляд, может стать одним из востребованных направлений оказания детективных услуг. С точки зрения ФЗ «О частной детективной и охранной деятельности» такие услуги можно отнести к сбору информации о деловых переговорах.
По опыту нашего бюро, при сопровождении сделок с недвижимостью потребность в услугах частных детективов может возникнуть в следующих случаях:
- для получения информации о лицах, ранее проживавших в приобретаемой квартире. Наличие такой информации позволяет, например, выявить риск того, что в ходе приватизации квартиры в начале 90-х годов были нарушены права несовершеннолетних, которые были зарегистрированы в этой квартире, не участвовали в приватизации и потенциально могут в судебном порядке восстановить свои нарушенные права и признать недействительными все последующие сделки с квартирой;
- для поиска контактных данных предыдущих собственников недвижимости, их супругов. В ходе работы мы неоднократно сталкивались с необходимостью выяснить у одного из предыдущих собственников, что он действительно несколько лет назад подписывал договор о продаже объекта или выдавал доверенность на заключение такого договора. Также у нас возникала необходимость установить контакт с супругой одного из собственников, чтобы получить от нее дополнительное подтверждение того, что имущество в свое время продавалось с ее согласия;
- при установлении круга наследников, чьи права на наследство могли быть нарушены. Если объект недвижимости переходил по наследству, то всегда существует риск того, что кто-то из наследников не знал об открытии наследства, в результате не получил свою долю, и будет оспаривать в суде раздел наследства без своего участия.
- для выявления различных негативных характеристик объекта недвижимости, в том числе криминогенных – согласитесь, крайне неприятно после переезда в новую квартиру обнаружить, что рядом расположен наркопритон, о котором продавец квартиры «тактично» умолчал, или неожиданно познакомиться с соседом-дебоширом.
Таким образом, сопровождение сделок с недвижимостью – это поле для совместной работы детективов, юристов, нотариусов. И я приглашаю вас, коллеги, к совместной работе в этом направлении.
