Здравствуйте, Андрей Сергеевич.
В данном случае Вам имеет смысл обратиться в суд с Исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимости, что позволит Вам гарантированно получить квартиру в собственность, зарегистрироваться в ней и убережет Вас от дополнительных проблем в случае, если строительная компания вдруг решит обанкротится. Судебное решение Вы получите без труда, пока строительная компания не возражает против этого.
Чтобы стимулировать строительную компанию к скорейшей сдаче дома по Акту Госкомиссии, Вы можете обратиться с иском о взыскании пени за нарушение условий Договора, а также о возмещении материального ущерба и морального вреда.
Практически все Договоры долевого участия в инвестировании строительства жилого дома содержат условия, согласно которым, сторона, нарушившая условия Договора обязана уплатить второй стороне пеню. Размер причитающейся пени определяется Договором, однако, как правило, в таких Договорах размер пени предусматривается не более 10% от суммы долевого взноса Дольщика, причем в качестве основания для выплаты пени, в Договорах указывается – несоблюдение сроков передачи квартиры Дольщику, а срок передачи квартиры Дольщику связывается со сроком передачи дома по Акту госкомиссии, а не с окончанием строительства. На этих нюансах законодательства в отдельных случаях Застройщикам удается избежать выплат Дольщикам.
Однако, Вы имеете право требовать от Застройщика не только пеню, предусмотренную Договором, но и неустойку, предусмотренную действующим законодательством. Это право закреплено в:
ч.1 ст. 332 ГК РФ: «Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».
Причем, даже если Застройщик включил в Договор условие о том, что в случае неисполнения им своих обязательств, Вы отказываетесь от своего права требовать законную неустойку, а соглашаетесь лишь с тем, что можете потребовать пеню, размер которой меньше, чем размер законной неустойки, данное условие Договора будет признано судом ничтожным на основании ч.2 ст. 400 ГК РФ: «Соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства».
Размер неустойки рассчитывается в зависимости от конкретных обстоятельств дела.
Например, 31.03.2005 вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который урегулировал «отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства».
На основании ч.2 ст.27 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, действие данного закона «распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона».
Т.е. от того, когда Застройщиком было получено разрешение на строительство жилого дома зависит, на основании какого закона Вы будете рассчитывать размер причитающейся Вам неустойки.
Если разрешение на строительство жилого дома было получено до 31.03.2005, то размер пени следует рассчитывать на основании Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ".
Если разрешение на строительство жилого дома было получено после 31.03.2005, то размер пени следует рассчитывать на основании Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Кроме того, Вы имеете право потребовать от Застройщика возместить Вам понесенные Вами убытки. Например, на время просрочки Застройщиком своего обязательства, связанного с соблюдением сроков окончания строительства, Вы вынуждены были снимать жилое помещение. В этом случае, Вы имеете право требовать возмещения Вам расходов, связанных с наймом жилого помещения. Для этого необходимо представить в суд Договор найма жилого помещения, а также документы, подтверждающие размер денежных средств, уплаченных Вами за найм и содержание (коммунальные услуги) жилого помещения.
