Основания для выселения Вашего соседа из жилого помещения зависят от вида собственности квартиры.
Если его комната находится в муниципальной собственности, его можно выселить на основании части 1 статьи 91 Жилищного кодекса - за систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение.
Однако, обязательным условием для начала процедуры выселения является официальное предупреждение Вашего соседа наймодателем о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Поэтому Вам необходимо обратиться к наймодателю с письменным мотивированным заявлением, содержащем просьбу о таком предупреждении.
Суду необходимо представить сведения о получении нарушителем порядка такого предупреждения. Это может быть уведомление о получении телеграммы с текстом предупреждения (отправленный текст телеграммы необходимо заверить на телеграфе) или подпись нарушителя на копии предупреждения.
Кроме того, основания для выселения Вашего соседа содержатся в статье 83 Жилищного Кодекса РФ, предусматривающей право наймодателя на досрочное расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Если Ваш сосед владеет комнатой на праве собственности, то в действие вступает статья 293 Гражданского кодекса РФ.
Если с иском о выселении нанимателя вправе обратиться наймодатель или любое заинтересованное лицо, то правом на обращение в суд с иском о выселении собственника обладает только орган местного самоуправления (администрация населенного пункта, района в городе). При этом, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
На практике ст.293 ГК РФ применяется к собственнику части строения, не поддерживающему в надлежащем техническом состоянии общие конструктивные части дома (крышу, фундамент), что приводит к разрушению не только его части дома, но и соседской. Например, демонтаж вентиляционного короба влечет за собой невозможность пользоваться вентиляцией жильцам нижерасположенных квартир.
Вам необходимо будет представить в суд строительно-техническое заключение эксперта о размере расходов, необходимых для приведения дома в надлежащее состояние. Эту сумму орган местного самоуправления должен будет возместить соседям после продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего бесхозяйственному собственнику, либо за счет полученных средств произвести ремонт помещения.
До обращения в суд с иском о выселении нанимателя или собственника заявителю необходимо собрать как можно больше доказательств, свидетельствующих о нарушениях, которые допускались ответчиком.
Разрушение или повреждение жилого помещения может иметь место при производстве неразрешенной перепланировки, например, демонтаж вентиляционной трубы, разрушение несущих конструкций. Выбитое в комнате стекло в сильные морозы может повлечь разрушение системы отопления жилого помещения.
Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, может выражаться:
- В несоблюдении правил тишины с 23.00 до 7.00 часов.
- Если собственник постоянно заливает нижерасположенные квартиры, при этом не устраняет причину заливов и не возмещает соседям причиненный ущерб. При такой ситуации пострадавшие от залива соседи также вправе претендовать на возмещение ущерба из денег, вырученных от продажи жилого помещения собственника с публичных торгов.
- Если наниматель или собственник организует в нем производственный цех, то есть использует жилое помещение не по назначению. (Если наниматель сдает жилое помещение без разрешения наймодателя в поднаем, это не будет расцениваться как использование помещения не по назначению, т.к. оно будет использоваться для проживания, но только другими лицами).
- Если требование о выселении связано с разрушением или порчей жилого помещения Вам необходимо представить в суд акты жилищно-эксплуатационной организации, пожарной службы, санитарно-эпидемиологической службы и т.п., иные доказательства, свидетельствующие не только о том, что ответчик допускает какие-то нарушения, а что именно он портит и разрушает жилое помещение, а также доказательства, свидетельствующие о систематичности нарушений, т.е. совершении их регулярно без длительных перерывов.
Права и законные интересы могут быть нарушены любыми другими способами, но главное, чтобы такие нарушения были отражены милицией и иным официальными органами в материалах проверок Ваших жалоб и обращений, которые необходимо подавать письменно по каждому факту нарушений.
