Как обманывают дольщиков
30.05.2010
В то время когда власти пропагандируют малоэтажное строительство, недобросовестные застройщики вновь пользуются законодательными лазейками, позволяющими безнаказанно изымать деньги у граждан, желающих жить в отдельных домах
Схема обмана предельно проста: застройщик приобретает (арендует) земельные участки со статусом ИЖС. И возводит на них не коттеджи, а так называемые таунхаусы, или вовсе многоквартирные дома. Так как дом построен без согласования, проектно-сметной документации и подключения к инженерным сетям, владельцам квартир становится не только некомфортно в нем проживать, но и невозможно зарегистрировать право собственности.
Подмена
По официальным данным, в Петербурге порядка 10% от общего объема ввода жилья составляют объекты ИЖС. В 2009 году было введено 2,6 млн кв.м жилья, из них 262 тыс. кв.м – индивидуальное жилье.
Подобные нарушения, когда многоквартирное строительство ведется на землях, статус которых предусматривает иное использование, для Петербурга не новы. В свое время прогремели скандалы с компаниями «Инвестпроект» и «Золотые ключи», которые строили малоэтажные многоквартирные дома в зоне, предназначенной для многофункциональной общественно-деловой застройки. В том случае Комитет по строительству отказался согласовывать такой проект, соответственно, не было получено разрешение на строительство. Однако будущие квартиры были успешно проданы горе-дольщикам.
Громкие споры вызвало и ЗАО «Фирма РКГ», которое в Пушкине построило 4-этажные дома на землях ИЖС. Несмотря на то что строительство велось на глазах всего города, чиновники заметили очевидные нарушения, лишь когда дома уже были подведены под крышу.
Подобным объектам городские власти обычно присваивают статус самостроя. По словам заместителя председателя городского Комитета по строительству Владимира Кузнецова, в Петербурге в настоящее время зафиксировано 19 случаев самостроя. По его данным, в 7 случаях земля, на которой возводится жилье, уже находится в собственности, но отсутствует проектно-сметная документация и заключение экспертизы. В основном, такие дома расположены в Колпинском и Курортном районах. «Пока нет всех необходимых документов, мы должны считать такие объекты самостроем», – говорит Владимир Кузнецов.
Случаи, когда многоквартирые дома возводятся на участках под ИЖС, вызывают большие претензии со стороны городских властей. Так, на сегодняшний день в Северной столице известно о 12 таких случаях: 7 объектов находятся в Выборгском районе, 5 – в Красносельском. Владимир Кузнецов считает, что в соответствии с законодательством такие дома необходимо сносить: «Но мы понимаем, что люди вложили деньги в строительство. И фактически власти вынуждены искать варианты, чтобы узаконить этот самострой».
По мнению чиновника, помимо сноса, есть еще один вариант развития событий – рассмотрение дела в суде. Для того чтобы покупатели квартир в самострое смогли оформить право собственности, им придется добиваться экспертного заключения, подтверждающего, что дом построен в соответствии со строительными нормами. Далее в суде необходимо доказать, что привлеченные инвестиции дольщиков были потрачены целевым образом.
Жилье без права передачи
Даже в случае, когда суд признает за дольщиками таких домов право собственности на квартиры, они могут столкнуться с целым рядом проблем.
Так, у собственников квартир могут возникнуть сложности с оформлением прав общей долевой собственности на прилегающий земельный участок как на общее имущество такого многоквартирного дома.
До тех пор пока застройщик не оформит в добровольном порядке отказ от прав на землю, собственники квартир не могут зарегистрировать право общей долевой собственности на прилегающий земельный участок. Это возможно исключительно на основании судебного решения. До тех пор фактически человек, купивший квартиру в таком доме, владеет коробкой, которая висит в воздухе.
По ее словам, в настоящее время в Выборгском районном суде рассматриваются такие иски от жильцов комплекса «Золотой квартет», расположенного вблизи Нижнего Суздальского озера и возведенного компанией «Аксиома». Многоквартирные дома в данном комплексе построены именно на землях, находящихся в собственности физического лица, с разрешенным использованием ИЖС.
Кроме проблем с оформлением собственности есть еще одна: застройщик не выполнил свои обязательства по подготовке и обеспечению дома коммуникациями.
По свидетельству юриста, из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по инженерной подготовке пятна застройки покупатели квартир получили в собственность бетонные коробки, не подключенные к сетям «Ленэнерго» и сетям коммунального водоснабжения и канализации «Водоканала». Хочется отметить, что представитель «Водоканала» вообще оказался не в курсе того, что в районе Нижнего Суздальского озера стоят многоквартирные дома.
Здания построены в водоохраной зоне и зоне строгих ограничений Суздальских озер на пятне застройки, которое инженерно не подготовлено для строительства многоквартирных домов. Прокладка сетей водоснабжения и канализации велась без технического надзора со стороны «Водоканала».
Как вы считаете, после введения в эксплуатацию такого дома, присоединенного к бесконтрольно проложенным и не освидетельствованным сетям канализации, не возможен ли слив в озера?
В настоящее время два иска жильцов «Золотого квартета» находятся в стадии рассмотрения, еще два заявлены. Уже состоялось первое судебное заседание по делам жильцов, на котором ответчик заявил, что исковых требований он не признает.
Закон здесь ни при чем
«Собственники квартир в домах, построенных без договоров с сетевыми компаниями, готовы пойти на все, чтобы заключить договор на техприсоединение, – подтверждает начальник департамента по работе с клиентами по Ленобласти ОАО «Ленэнерго» Михаил Кулаков. – Мы нередко сталкиваемся с ситуацией, когда объект построен, а затем его пытаются присоединить всеми мыслимыми и немыслимыми способами».
По правилам подключение домов частного сектора должно осуществляться в течение 6 месяцев после заключения договора, объектов с потреблением до 750 кВт – в течение 1 года, свыше 750 кВт – до 2 лет.
Михаил Кулаков также отметил, что ведомства, выдающие разрешение на строительство, должны вовремя отслеживать возможность присоединения строящегося жилья к инфраструктуре.
Появлению лазеек и возможных способов мошенничества со стороны застройщиков способствовала дачная амнистия – так считает начальник юридического управления Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга Татьяна Матвеева: «Нам известны случаи, когда закон о дачной амнистии использовался, чтобы на участке под ИЖС возвести многоквартирный дом», – говорит чиновник.
Городские власти не могут оставить без внимания проблему с самостроем на участках ИЖС – слишком уж велико количество таких строек. Заместитель председателя постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вадим Войтановский считает, что причина этой проблемы кроется не в законодательных прорехах: «На сегодняшний день существующей в Петербурге законодательной базы достаточно для предотвращения самостроя», – говорит он. По мнению депутата, ответственность за самострой должны нести главы районных администраций. «Самострой должен пресекаться районными властями на начальном этапе. При отсутствии своевременной реакции глав районов самострой и дольщики становятся серьезной нагрузкой на городской бюджет», – отмечает он. Эксперты дают советы потенциальным покупателям, чтобы они не попали в самострой. Так, по словам Татьяны Матвеевой, в первую очередь им необходимо обращать внимание на целевое назначение участка.
В этом гражданам призвана помочь существующая в Петербурге геоинформационная система. С ее помощью на сайте Комитета по земельным ресурсам можно найти информацию обо всех строящихся объектах. В ней также имеются данные об участках, прошедших кадастровый учет. Представлены сведения о проектах планировки и межевания, площади и границах предполагаемого участка застройки.
Дольщики должны обратить внимание на то, сформирован ли земельный участок, какой вид строительства на нем разрешен и как именно позволяют застраивать эту территорию правила землепользования и застройки.
В свою очередь, председатель контрольной комиссии СРО НП «Центр объединения строителей “Сфера-А”» Владимир Ткачев отмечает, что для того чтобы не стать обладателем квартиры в доме без инженерных коммуникаций, нужно ответственно подходить к выбору компании-застройщика: «Качество строительства, а также качество используемых материалов могут гарантировать только компании, входящие в саморегулируемые организации», – говорит он.
Выходит, что на сегодняшний день спасение дольщиков квартир вновь оказывается в руках самих дольщиков: ответственность за выбор застройщика ложится целиком на их плечи, как и необходимость отстаивания своих нарушенных интересов в судебных инстанциях.
Анастасия Рублева
(Источник: https://www.bkn.ru/info/942/)
30.05.2010
В то время когда власти пропагандируют малоэтажное строительство, недобросовестные застройщики вновь пользуются законодательными лазейками, позволяющими безнаказанно изымать деньги у граждан, желающих жить в отдельных домах
Схема обмана предельно проста: застройщик приобретает (арендует) земельные участки со статусом ИЖС. И возводит на них не коттеджи, а так называемые таунхаусы, или вовсе многоквартирные дома. Так как дом построен без согласования, проектно-сметной документации и подключения к инженерным сетям, владельцам квартир становится не только некомфортно в нем проживать, но и невозможно зарегистрировать право собственности.
Подмена
По официальным данным, в Петербурге порядка 10% от общего объема ввода жилья составляют объекты ИЖС. В 2009 году было введено 2,6 млн кв.м жилья, из них 262 тыс. кв.м – индивидуальное жилье.
Подобные нарушения, когда многоквартирное строительство ведется на землях, статус которых предусматривает иное использование, для Петербурга не новы. В свое время прогремели скандалы с компаниями «Инвестпроект» и «Золотые ключи», которые строили малоэтажные многоквартирные дома в зоне, предназначенной для многофункциональной общественно-деловой застройки. В том случае Комитет по строительству отказался согласовывать такой проект, соответственно, не было получено разрешение на строительство. Однако будущие квартиры были успешно проданы горе-дольщикам.
Громкие споры вызвало и ЗАО «Фирма РКГ», которое в Пушкине построило 4-этажные дома на землях ИЖС. Несмотря на то что строительство велось на глазах всего города, чиновники заметили очевидные нарушения, лишь когда дома уже были подведены под крышу.
Подобным объектам городские власти обычно присваивают статус самостроя. По словам заместителя председателя городского Комитета по строительству Владимира Кузнецова, в Петербурге в настоящее время зафиксировано 19 случаев самостроя. По его данным, в 7 случаях земля, на которой возводится жилье, уже находится в собственности, но отсутствует проектно-сметная документация и заключение экспертизы. В основном, такие дома расположены в Колпинском и Курортном районах. «Пока нет всех необходимых документов, мы должны считать такие объекты самостроем», – говорит Владимир Кузнецов.
Случаи, когда многоквартирые дома возводятся на участках под ИЖС, вызывают большие претензии со стороны городских властей. Так, на сегодняшний день в Северной столице известно о 12 таких случаях: 7 объектов находятся в Выборгском районе, 5 – в Красносельском. Владимир Кузнецов считает, что в соответствии с законодательством такие дома необходимо сносить: «Но мы понимаем, что люди вложили деньги в строительство. И фактически власти вынуждены искать варианты, чтобы узаконить этот самострой».
По мнению чиновника, помимо сноса, есть еще один вариант развития событий – рассмотрение дела в суде. Для того чтобы покупатели квартир в самострое смогли оформить право собственности, им придется добиваться экспертного заключения, подтверждающего, что дом построен в соответствии со строительными нормами. Далее в суде необходимо доказать, что привлеченные инвестиции дольщиков были потрачены целевым образом.
Жилье без права передачи
Даже в случае, когда суд признает за дольщиками таких домов право собственности на квартиры, они могут столкнуться с целым рядом проблем.
Так, у собственников квартир могут возникнуть сложности с оформлением прав общей долевой собственности на прилегающий земельный участок как на общее имущество такого многоквартирного дома.
До тех пор пока застройщик не оформит в добровольном порядке отказ от прав на землю, собственники квартир не могут зарегистрировать право общей долевой собственности на прилегающий земельный участок. Это возможно исключительно на основании судебного решения. До тех пор фактически человек, купивший квартиру в таком доме, владеет коробкой, которая висит в воздухе.
По ее словам, в настоящее время в Выборгском районном суде рассматриваются такие иски от жильцов комплекса «Золотой квартет», расположенного вблизи Нижнего Суздальского озера и возведенного компанией «Аксиома». Многоквартирные дома в данном комплексе построены именно на землях, находящихся в собственности физического лица, с разрешенным использованием ИЖС.
Кроме проблем с оформлением собственности есть еще одна: застройщик не выполнил свои обязательства по подготовке и обеспечению дома коммуникациями.
По свидетельству юриста, из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по инженерной подготовке пятна застройки покупатели квартир получили в собственность бетонные коробки, не подключенные к сетям «Ленэнерго» и сетям коммунального водоснабжения и канализации «Водоканала». Хочется отметить, что представитель «Водоканала» вообще оказался не в курсе того, что в районе Нижнего Суздальского озера стоят многоквартирные дома.
Здания построены в водоохраной зоне и зоне строгих ограничений Суздальских озер на пятне застройки, которое инженерно не подготовлено для строительства многоквартирных домов. Прокладка сетей водоснабжения и канализации велась без технического надзора со стороны «Водоканала».
Как вы считаете, после введения в эксплуатацию такого дома, присоединенного к бесконтрольно проложенным и не освидетельствованным сетям канализации, не возможен ли слив в озера?
В настоящее время два иска жильцов «Золотого квартета» находятся в стадии рассмотрения, еще два заявлены. Уже состоялось первое судебное заседание по делам жильцов, на котором ответчик заявил, что исковых требований он не признает.
Закон здесь ни при чем
«Собственники квартир в домах, построенных без договоров с сетевыми компаниями, готовы пойти на все, чтобы заключить договор на техприсоединение, – подтверждает начальник департамента по работе с клиентами по Ленобласти ОАО «Ленэнерго» Михаил Кулаков. – Мы нередко сталкиваемся с ситуацией, когда объект построен, а затем его пытаются присоединить всеми мыслимыми и немыслимыми способами».
По правилам подключение домов частного сектора должно осуществляться в течение 6 месяцев после заключения договора, объектов с потреблением до 750 кВт – в течение 1 года, свыше 750 кВт – до 2 лет.
Михаил Кулаков также отметил, что ведомства, выдающие разрешение на строительство, должны вовремя отслеживать возможность присоединения строящегося жилья к инфраструктуре.
Появлению лазеек и возможных способов мошенничества со стороны застройщиков способствовала дачная амнистия – так считает начальник юридического управления Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга Татьяна Матвеева: «Нам известны случаи, когда закон о дачной амнистии использовался, чтобы на участке под ИЖС возвести многоквартирный дом», – говорит чиновник.
Городские власти не могут оставить без внимания проблему с самостроем на участках ИЖС – слишком уж велико количество таких строек. Заместитель председателя постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вадим Войтановский считает, что причина этой проблемы кроется не в законодательных прорехах: «На сегодняшний день существующей в Петербурге законодательной базы достаточно для предотвращения самостроя», – говорит он. По мнению депутата, ответственность за самострой должны нести главы районных администраций. «Самострой должен пресекаться районными властями на начальном этапе. При отсутствии своевременной реакции глав районов самострой и дольщики становятся серьезной нагрузкой на городской бюджет», – отмечает он. Эксперты дают советы потенциальным покупателям, чтобы они не попали в самострой. Так, по словам Татьяны Матвеевой, в первую очередь им необходимо обращать внимание на целевое назначение участка.
В этом гражданам призвана помочь существующая в Петербурге геоинформационная система. С ее помощью на сайте Комитета по земельным ресурсам можно найти информацию обо всех строящихся объектах. В ней также имеются данные об участках, прошедших кадастровый учет. Представлены сведения о проектах планировки и межевания, площади и границах предполагаемого участка застройки.
Дольщики должны обратить внимание на то, сформирован ли земельный участок, какой вид строительства на нем разрешен и как именно позволяют застраивать эту территорию правила землепользования и застройки.
В свою очередь, председатель контрольной комиссии СРО НП «Центр объединения строителей “Сфера-А”» Владимир Ткачев отмечает, что для того чтобы не стать обладателем квартиры в доме без инженерных коммуникаций, нужно ответственно подходить к выбору компании-застройщика: «Качество строительства, а также качество используемых материалов могут гарантировать только компании, входящие в саморегулируемые организации», – говорит он.
Выходит, что на сегодняшний день спасение дольщиков квартир вновь оказывается в руках самих дольщиков: ответственность за выбор застройщика ложится целиком на их плечи, как и необходимость отстаивания своих нарушенных интересов в судебных инстанциях.
Анастасия Рублева
(Источник: https://www.bkn.ru/info/942/)
