Развод и кредитная квартира
Тема раздела долгов супругов по ипотеке сегодня весьма актуальна. По статистике, средняя продолжительность брака среди людей до 30 лет составляет четыре года. Вместе с тем, именно эта возрастная категория граждан пользуется чаще всего ипотечными кредитами. Активной ипотеке в нашей стране от силы четыре года, и в связи с этим закономерно, что сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: что делать с обязательствами по ипотеке, если семья распалась?
Оговоримся сразу, ниже приведены общие советы, связанные с наиболее часто возникающими при разделе ипотечного долга вопросами. Конкретные рекомендации могут быть выработаны только после анализа реальной ситуации и документов, которыми оформлены сделки.
Если оба супруга были созаемщиками
В случае расторжения брака такую ситуацию с разделом ипотечного долга возможно разрешить двумя способами. В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, заменяя в нем солидарную ответственность созаемщиков (общую обязанность по оплате кредита) на ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и подписывая дополнительное соглашение к кредитному договору.
Банки неохотно идут на решение возникшей проблемы подобным способом, так как в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга. Данное преимущество заключается в том, что при солидарной обязанности созаемщиков банк имеет право сам выбрать, от кого из должников требовать погашение долга. Он может обратиться за погашением долга к любому из должников или сразу к обоим по своему выбору. Однако на практике банки иногда переоформляют солидарный кредит на два индивидуальных, если это соответствует индивидуальной кредитной политике кредитного учреждения. Обязать банк делить солидарную ответственность заемщики не могут - кредитор вправе это делать, но не обязан. В конце концов, эту вероятность развития событий неплохо предусмотреть и заранее узнать, какие правила приняты в конкретном банке, где берется ипотека. То же и с ситуацией, когда супруги остаются в браке, но хотят разделить ответственность - банк вправе разделить ответственность, но не обязан.
Второй способ разделить долги по ипотеке - это переоформление кредита на одного из супругов. В данном случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате платежей по кредиту, но при этом лишается права претендовать на квартиру, приобретенную в кредит. Указанный вариант решения проблемы возможен только при согласии банка на внесение изменений в кредитный договор и реален, если банк сочтет приемлемой платежеспособность того из заемщиков, на которого переоформляется кредит или если банку будет предоставлено другое поручительство по кредитному договору.
Пример: супруги приобрели в период брака 1-комнатную квартиру в кредит, выступив при этом созаемщиками. В течение первого года платежи по кредиту супруги осуществляли из совместного бюджета. Далее супруга приняла решение расторгнуть брак, и при этом отказалась после развода оплачивать кредит как совместно с мужем, так и индивидуально. Супругами было заключено соглашение о разделе имущества, по которому супруга отказалась от притязаний на квартиру, в связи с чем была освобождена от уплаты своей части долга по кредиту. Единственным заемщиком, и, соответственно, собственником квартиры стал супруг. В данном случае банк, оценив высокую платежеспособность супруга, а также наличие письменного соглашения супругов, пошел навстречу заемщикам и переоформил кредит на супруга.
Если кредит взят одним из супругов до вступления в брак
Существуют ситуации, когда кредит брал один из супругов до вступления в брак. При заключении брака и после рождения детей ежемесячный платеж не пересчитывается банком, заемщик платит сумму, установленную еще до появления иждивенцев. Однако в таком случае супруга (супруг) при разводе вправе претендовать на часть платежей сделанных в период брака или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме, так как указанные платежи будут производиться из совместного имущества. Чтобы избежать данной ситуации, заемщик должен поставить банк в известность о вступлении в брак, тогда второй супруг будет оформлен поручителем и возникнет солидарная ответственность по ипотечному кредиту.
В случае, если супруг-заемщик хочет оставаться единственным заемщиком и, соответственно, единственным собственником квартиры, при вступлении в брак можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны условия, согласно которым второй супруг не будет иметь притязаний на квартиру. Если супруг хочет оставаться единственным собственником, но не хочет заключать брачный контракт, совет здесь один - в случае расторжения брака договариваться с бывшей "половиной" на взаимоприемлемый вариант.
Если отношения не были оформлены
Отдельно следует оговорить ситуацию, при которой люди, проживающие вместе, ведущие общее хозяйство и даже воспитывающие общих детей, не оформляют свои отношения в ЗАГСе. С точки зрения семейного права брак признается только в случае его государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния. Именно на такие браки распространяются все нормы, касающиеся законного режима собственности супругов (равные права на имущество) и договорного режима собственности (соглашение о разделе имущества, брачный контракт). В остальных случаях люди, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских правоотношений, и семейное право на их отношения не распространяется.
В случае прекращения таких отношений гражданским супругам придется либо договариваться о разделе имущества и долгов (это будет исключительно гражданско-правовое соглашение), либо определять свои доли в имуществе пропорционально реально внесенным денежным средствам на его приобретение в судебном порядке. Для банка семейный статус созаемщиков не будет иметь значения, так как банк заключает с каждым из заемщиков гражданско-правовой договор, в соответствии с которым будет вправе предъявлять требования о погашении кредита, как к каждому из созаемщиков солидарно, так и к одному из них.
Квартиру продать, деньги поделить
Одним из вариантов решения проблемы ипотечного кредита после распада брака может стать продажа жилья, купленного в кредит. Но самостоятельно, без согласия банка, продать квартиру, находящуюся в залоге, нельзя, так как она обременена. Такая квартира может быть продана только при согласии залогодержателя. Условие о возможности продажи квартиры, находящейся в залоге, может быть предусмотрено в договоре с оговоркой об обязательном согласии на сделку купли-продажи банка, а также при предоставлении банку определенных гарантий.
Соглашение о разделе имущества и брачный контракт
Оптимальным решением проблемы раздела ипотечных долгов при разводе является соглашение о разделе имущества или заключение брачного контракта. Соглашение о разделе имущества может быть заключено как во время нахождения в браке, так и после его расторжения. Оно заключается в простой письменной форме, но по желанию супругов может быть удостоверено нотариально. В соглашении указывается порядок раздела совместного имущества), а также порядок раздела долгов.
Пример: после расторжения брака супругами было достигнуто соглашение о разделе имущества, по которому супругу отходили апартаменты в Хорватии, а супруге - 4-комнатная квартира в Москве; при этом обязанность по погашению кредита взял на себя супруг. Один из супругов уклонился от исполнения соглашения, спор был передан на рассмотрение в районный суд Москвы. В судебном процессе одним из супругов было доказано внесение личных денежных средств по погашению части кредита, поэтому суд разделил имущество супругов в соотношении 40% и 60% (супругу, оплатившему часть кредита из собственных средств), а оставшиеся обязательства по кредиту были разделены между супругами в равном соотношении.
Отчасти "страховкой" от несоблюдения бывшим супругом соглашения о разделе имущества может быть брачный контракт, заключить который закон разрешает до или во время брака. Некоторые банки при выдаче кредита даже настаивают на заключении брачного контракта. В брачном контракте может быть установлен совместный или раздельный (индивидуальный) режим собственности супругов. Необходимо отметить, что при заключении брачного договора, супруги должны уведомить существующих кредиторов - в данном случае банк - о заключении брачного контракта. При этом брачный контракт, как и соглашение о разделе имущества, может быть заключен только по предмету ипотеки, и не содержать условий, касающихся иного имущества супругов. В таком случае в брачном контракте должны быть оговорены следующие существенные условия:
- кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;
- кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в период нахождения в браке и после развода);
- кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях).
Брачный контракт, заключенный в соответствии с действующим законодательством, является обязательным для каждого из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного контракта недопустим. Брачный контракт может быть расторгнут (или изменен) по соглашению сторон либо по решению суда, если будут иметь место обстоятельства, предусмотренные гражданским законодательством. В каждом конкретном случае брачный контракт подлежит правовому анализу с целью выявления оснований для его расторжения или изменения.
Заместитель руководителя юридического отдела Валерия Байраченко, юрист Людмила Шаляпина, юридическое бюро "П и Э"
https://www.mariupol.org.ua/
Когда молодые женятся, им кажется, что весь мир падает к их ногам. Часто еще до заветного штампа они расписывают всю дальнейшую жизнь по минутам: купим жилье, родим детей, а еще бы машину... Но статистика неумолима: половина браков в нашей стране распадается, а средняя продолжительность брака среди молодежи до 30 лет, а именно на эту категорию прежде всего рассчитана ипотека, составляет 4 года. Соответственно, примерно половина сегодняшних созаемщиков через несколько лет будут судорожно делить все еще принадлежащую банку квартиру...
И в горе, и в радости
Разводясь, супруги призваны делить поровну не только совместно нажитое имущество в виде телевизоров, машин и дач, но и долги. А поскольку наиболее распространенная российская ипотека - это кредит, взятый супругами-созаемщиками на 15-20 лет, уже к концу первого десятка у многих пар при разводе встает вопрос, что делать с квартирой, деньги за которую придется отдавать еще десяток лет?
Начнем с того, что брать кредит совместно молодоженам было выгодно изначально: суммарный доход супругов больше, чем кого-то одного из них, соответственно, они могли получить в кредит большую сумму денег. Не остается в обиде и банк: таким образом он отчасти страхует свои риски, а большинство банков даже автоматически вносят второго супруга в число созаемщиков. При разводе свою собственность они будут делить пополам и выплачивать остальную часть кредита - тоже.
В таком случае у бывших супругов есть несколько возможных вариантов выхода из щекотливого положения. Во-первых, они могут, официально разведясь, продолжать жить на одной площади и исправно производить выплаты. Но многие ли супруги на это пойдут, учитывая, что развод обычно сопровождается взаимными упреками, скандалами и созданием новых семей?
Потому существует иной вариант: кредит, в зависимости от оставшейся части и финансовых возможностей супругов, можно погасить досрочно, а полученную таким образом квартиру продать. Деньги, соответственно, разделить пополам и разойтись уже навсегда, забыв про перипетии развода и взяв, скорее всего, новые кредиты.
Тут стоит заметить, что до выплаты кредита продать квартиру будет практически невозможно. Банк - не психотерапевт, ему все равно, кто кому изменил и кто большая "сво", он дал деньги, и хочет получить их обратно. Банк здесь выступает в роли залогодержателя, а на купленной на выданные им деньги квартире висит так называемое "обременение", и какие-либо сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя. В случае судебных разбирательств банк скорее всего будет привлечен в качестве третьего лица, а в соответствии с семейным законодательством суд вправе выделить это требование в отдельное производство. Выходом из этой ситуации может стать разве что обращение в агентство недвижимости, которому придется сначала погасить кредит супругов своими средствами и только после этого продавать квартиру.
Бывает, что супруг, уехавший после развода из квартиры, отказывается в дальнейшем платить за нее, объясняя это необходимостью снимать новое жилье и, как следствие, отсутствием денег. Другой же супруг либо принципиально, либо чисто физически не может оплачивать всю сумму, и платит по-прежнему половину. В таком случае, если платежи становятся нерегулярными или неполными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге: не стоит забывать, что она принадлежит именно банку. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.
Это мне, и это мне
Куда сложнее представляется ситуация, если ипотечный кредит оформлен на кого-то одного из разводящихся супругов. Кажущаяся простота исхода ("чей кредит, того и квартира") не выдерживает критики закона: согласно Гражданского кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Выходит, что если этот самый "иной режим" не установлен, к примеру, жена, прожившая домохозяйкой все десять лет супружества, имеет столько же прав на квартиру, сколько и муж, исправно выплачивающий взносы на протяжении всего этого времени.
Нюансов в этом случае тьма. Например, по закону не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. То есть если первый взнос за кредит состоял из денег, вырученных за продажу коммуналки мужниной бабушки или кредит погашался средствами, подаренными тещей, ни муж, ни жена при разводе не смогут доказать, что именно их вклад в погашение долга был куда больше и весомей, нежели вклад супруга.
Бывает, что кредит оформляется еще до брака: молодые хотят выйти из загса и войти в новую жизнь не в дверь общежития, а в собственную квартиру. Ипотечный кредит в этом случае может быть оформлен лишь на одного из будущих супругов. Тогда при разводе квартира достается ему, а разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака. Действительно, ведь платили-то молодожены из общего, теперь уже семейного, бюджета.
Осторожным нужно быть и при покупке квартиры в новостройке, которую еще не построили, то есть на стадии котлована. Как известно, в этом случае работает принцип "утром деньги, вечером стулья": заплатить за квартиру, а точнее, "право ее требования", нужно сегодня, тогда как ключи будут получены только через пару лет. Человек, который за это время решит создать семью, должен учесть, что все деньги, которые он отдаст за квартиру до вступления в брак, в том числе и первый взнос, могут быть расценены супругом при разводе как совместные траты: формально договор купли-продажи квартиры будет заключен уже в период их супружества.
По мнению юристов, ипотека и развод - очень сложное сочетание, во многом благодаря тому, что ипотека у нас в стране появилась сравнительно недавно.
- Часто женщины поддаются эмоциям и начинают мстить бывшему супругу, - говорит юрист Виктория Ткаченко. - Нередко орудием такой мести они делают ребенка, ведь в купленной в кредит квартире ему будет выделена судом жилплощадь, а практически всегда ребенок остается с матерью, которая потом и распоряжается своей долей и долей общего ребенка.
Договоримся?
Уж сколько существует случаев, в которых может существенно помочь брачный договор, а все же русский человек всегда идет на поводу у чувств. Ипотечный кредит - еще одна причина задуматься, что важнее: менталитет или здравый смысл.
В брачном договоре можно прописать любой режим совместного имущества. Например, согласно договору, квартира вместе с долгом может принадлежать кому-то одному из супругов или в неравных долях обоим. В последнем случае первоначальный взнос и ежемесячные платежи распределяются между супругами в соответствующих долях. Нелишним будет предусмотреть и условия дележки квартиры при разводе после рождения ребенка.
В этом аспекте, кстати, как нигде больше видна "эволюция" российской ипотеки: в последнее время на фоне участившихся судебных процессов по разделу ипотечного жилья многие банки делают условие существования брачного договора обязательным.
https://www.kdo.ru/
Как продать или поделить находящееся в залоге жилье, разбираемся с адвокатом Олегом Павловичем.
КРЕДИТ БРАЛ МУЖ. КАКИЕ ПРАВА У ЖЕНЫ?
Мы купили по ипотеке однушку. Кредит оформлен на мужа. Сейчас решили развестись. Как будет делиться квартира?
Ирина.
Несмотря на то, что при покупке квартира была оформлена на мужа, это жилье - совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам.
В то же время, поскольку жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция.
В вашем случае, поскольку квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя - каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога. Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора и заемщиком-должником останется ваш бывший супруг. Однако он сможет потребовать, чтобы вы возмещали ему платежи по ипотеке, соответствующие стоимости вашей доли в праве на квартиру.
ПУСТЬ ВСЕ ДОСТАНЕТСЯ КОМУ-ТО ОДНОМУ?
Можно ли одному из бывших супругов отказаться от своей доли в квартире, а второму взять на себя все выплаты по ипотеке?
Наташа.
Банк даст добро на такой вариант, если будет подтверждена платежеспособность супруга, который готов взять на себя долг.
За переоформление кредитного договора придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора: порядка 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга. Также понадобится переоформить страховку.
ЕСТЬ ЛИ ШАНС ОТСУДИТЬ ЖИЛИЩЕ, ЕСЛИ ПЛАТИШЬ ЗА ДВОИХ
Я и бывшая жена - созаемщики. В договоре есть пункт: «расторжение брака между созаемщиками не влечет изменения условий договора». Если бывшая жена откажется платить по кредиту, то смогу ли я отсудить себе всю квартиру?
Александр.
В случае отказа супруги платить по кредиту это бремя ложится на вас по-любому - таково положение созаемщиков.
На практике ситуация может разрешиться так:
суд разделит квартиру пополам независимо от того, на кого оформлен договор о ее приобретении и кто вносит платежи по кредиту;
выплатив кредит, вы сможете требовать от бывшей супруги компенсации расходов, которые понесли за нее.
НА ЗАМЕТКУ
Ипотечное жилье лучше не продавать...
Немало граждан брали ипотеку всем семейством, поскольку в одиночку многим не под силу потянуть платежи даже на столичную однушку. Для таких заемщиков при распаде семьи взносы по кредиту могут стать неподъемными.
Предвидя это, многие банки разрабатывают специальные программы помощи в организации продажи ипотечных квартир. Как рассказали нам специалисты, обычно купля-продажа организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю полностью свободной от обременений.
С учетом падения цен на столичное жилье и недостатка покупателей выгода от таких схем для заемщиков, мягко говоря, не проглядывается...
ВОПРОС - РЕБРОМ
Может ли банк потребовать деньги обратно из-за того, что заемщики расстались?
У нас ипотечная двушка в Красногорске, назревает развод. Заемщик по кредитному договору жена (у нее хорошая «белая» зарплата), я - поручитель. Недавно услышал по радио, что при разводе супругов банк может потребовать досрочного погашения кредита. Правда ли это и в каких случаях такое возможно?
Михаил.
Теоретически подобный сценарий не исключен.
Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.
Но все это банку надо доказывать в суде. Пока о подобных судебных процессах не слышно.
https://www.kp.ru/
Тема раздела долгов супругов по ипотеке сегодня весьма актуальна. По статистике, средняя продолжительность брака среди людей до 30 лет составляет четыре года. Вместе с тем, именно эта возрастная категория граждан пользуется чаще всего ипотечными кредитами. Активной ипотеке в нашей стране от силы четыре года, и в связи с этим закономерно, что сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: что делать с обязательствами по ипотеке, если семья распалась?
Оговоримся сразу, ниже приведены общие советы, связанные с наиболее часто возникающими при разделе ипотечного долга вопросами. Конкретные рекомендации могут быть выработаны только после анализа реальной ситуации и документов, которыми оформлены сделки.
Если оба супруга были созаемщиками
В случае расторжения брака такую ситуацию с разделом ипотечного долга возможно разрешить двумя способами. В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, заменяя в нем солидарную ответственность созаемщиков (общую обязанность по оплате кредита) на ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и подписывая дополнительное соглашение к кредитному договору.
Банки неохотно идут на решение возникшей проблемы подобным способом, так как в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга. Данное преимущество заключается в том, что при солидарной обязанности созаемщиков банк имеет право сам выбрать, от кого из должников требовать погашение долга. Он может обратиться за погашением долга к любому из должников или сразу к обоим по своему выбору. Однако на практике банки иногда переоформляют солидарный кредит на два индивидуальных, если это соответствует индивидуальной кредитной политике кредитного учреждения. Обязать банк делить солидарную ответственность заемщики не могут - кредитор вправе это делать, но не обязан. В конце концов, эту вероятность развития событий неплохо предусмотреть и заранее узнать, какие правила приняты в конкретном банке, где берется ипотека. То же и с ситуацией, когда супруги остаются в браке, но хотят разделить ответственность - банк вправе разделить ответственность, но не обязан.
Второй способ разделить долги по ипотеке - это переоформление кредита на одного из супругов. В данном случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате платежей по кредиту, но при этом лишается права претендовать на квартиру, приобретенную в кредит. Указанный вариант решения проблемы возможен только при согласии банка на внесение изменений в кредитный договор и реален, если банк сочтет приемлемой платежеспособность того из заемщиков, на которого переоформляется кредит или если банку будет предоставлено другое поручительство по кредитному договору.
Пример: супруги приобрели в период брака 1-комнатную квартиру в кредит, выступив при этом созаемщиками. В течение первого года платежи по кредиту супруги осуществляли из совместного бюджета. Далее супруга приняла решение расторгнуть брак, и при этом отказалась после развода оплачивать кредит как совместно с мужем, так и индивидуально. Супругами было заключено соглашение о разделе имущества, по которому супруга отказалась от притязаний на квартиру, в связи с чем была освобождена от уплаты своей части долга по кредиту. Единственным заемщиком, и, соответственно, собственником квартиры стал супруг. В данном случае банк, оценив высокую платежеспособность супруга, а также наличие письменного соглашения супругов, пошел навстречу заемщикам и переоформил кредит на супруга.
Если кредит взят одним из супругов до вступления в брак
Существуют ситуации, когда кредит брал один из супругов до вступления в брак. При заключении брака и после рождения детей ежемесячный платеж не пересчитывается банком, заемщик платит сумму, установленную еще до появления иждивенцев. Однако в таком случае супруга (супруг) при разводе вправе претендовать на часть платежей сделанных в период брака или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме, так как указанные платежи будут производиться из совместного имущества. Чтобы избежать данной ситуации, заемщик должен поставить банк в известность о вступлении в брак, тогда второй супруг будет оформлен поручителем и возникнет солидарная ответственность по ипотечному кредиту.
В случае, если супруг-заемщик хочет оставаться единственным заемщиком и, соответственно, единственным собственником квартиры, при вступлении в брак можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны условия, согласно которым второй супруг не будет иметь притязаний на квартиру. Если супруг хочет оставаться единственным собственником, но не хочет заключать брачный контракт, совет здесь один - в случае расторжения брака договариваться с бывшей "половиной" на взаимоприемлемый вариант.
Если отношения не были оформлены
Отдельно следует оговорить ситуацию, при которой люди, проживающие вместе, ведущие общее хозяйство и даже воспитывающие общих детей, не оформляют свои отношения в ЗАГСе. С точки зрения семейного права брак признается только в случае его государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния. Именно на такие браки распространяются все нормы, касающиеся законного режима собственности супругов (равные права на имущество) и договорного режима собственности (соглашение о разделе имущества, брачный контракт). В остальных случаях люди, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских правоотношений, и семейное право на их отношения не распространяется.
В случае прекращения таких отношений гражданским супругам придется либо договариваться о разделе имущества и долгов (это будет исключительно гражданско-правовое соглашение), либо определять свои доли в имуществе пропорционально реально внесенным денежным средствам на его приобретение в судебном порядке. Для банка семейный статус созаемщиков не будет иметь значения, так как банк заключает с каждым из заемщиков гражданско-правовой договор, в соответствии с которым будет вправе предъявлять требования о погашении кредита, как к каждому из созаемщиков солидарно, так и к одному из них.
Квартиру продать, деньги поделить
Одним из вариантов решения проблемы ипотечного кредита после распада брака может стать продажа жилья, купленного в кредит. Но самостоятельно, без согласия банка, продать квартиру, находящуюся в залоге, нельзя, так как она обременена. Такая квартира может быть продана только при согласии залогодержателя. Условие о возможности продажи квартиры, находящейся в залоге, может быть предусмотрено в договоре с оговоркой об обязательном согласии на сделку купли-продажи банка, а также при предоставлении банку определенных гарантий.
Соглашение о разделе имущества и брачный контракт
Оптимальным решением проблемы раздела ипотечных долгов при разводе является соглашение о разделе имущества или заключение брачного контракта. Соглашение о разделе имущества может быть заключено как во время нахождения в браке, так и после его расторжения. Оно заключается в простой письменной форме, но по желанию супругов может быть удостоверено нотариально. В соглашении указывается порядок раздела совместного имущества), а также порядок раздела долгов.
Пример: после расторжения брака супругами было достигнуто соглашение о разделе имущества, по которому супругу отходили апартаменты в Хорватии, а супруге - 4-комнатная квартира в Москве; при этом обязанность по погашению кредита взял на себя супруг. Один из супругов уклонился от исполнения соглашения, спор был передан на рассмотрение в районный суд Москвы. В судебном процессе одним из супругов было доказано внесение личных денежных средств по погашению части кредита, поэтому суд разделил имущество супругов в соотношении 40% и 60% (супругу, оплатившему часть кредита из собственных средств), а оставшиеся обязательства по кредиту были разделены между супругами в равном соотношении.
Отчасти "страховкой" от несоблюдения бывшим супругом соглашения о разделе имущества может быть брачный контракт, заключить который закон разрешает до или во время брака. Некоторые банки при выдаче кредита даже настаивают на заключении брачного контракта. В брачном контракте может быть установлен совместный или раздельный (индивидуальный) режим собственности супругов. Необходимо отметить, что при заключении брачного договора, супруги должны уведомить существующих кредиторов - в данном случае банк - о заключении брачного контракта. При этом брачный контракт, как и соглашение о разделе имущества, может быть заключен только по предмету ипотеки, и не содержать условий, касающихся иного имущества супругов. В таком случае в брачном контракте должны быть оговорены следующие существенные условия:
- кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;
- кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в период нахождения в браке и после развода);
- кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях).
Брачный контракт, заключенный в соответствии с действующим законодательством, является обязательным для каждого из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного контракта недопустим. Брачный контракт может быть расторгнут (или изменен) по соглашению сторон либо по решению суда, если будут иметь место обстоятельства, предусмотренные гражданским законодательством. В каждом конкретном случае брачный контракт подлежит правовому анализу с целью выявления оснований для его расторжения или изменения.
Заместитель руководителя юридического отдела Валерия Байраченко, юрист Людмила Шаляпина, юридическое бюро "П и Э"
https://www.mariupol.org.ua/
Когда молодые женятся, им кажется, что весь мир падает к их ногам. Часто еще до заветного штампа они расписывают всю дальнейшую жизнь по минутам: купим жилье, родим детей, а еще бы машину... Но статистика неумолима: половина браков в нашей стране распадается, а средняя продолжительность брака среди молодежи до 30 лет, а именно на эту категорию прежде всего рассчитана ипотека, составляет 4 года. Соответственно, примерно половина сегодняшних созаемщиков через несколько лет будут судорожно делить все еще принадлежащую банку квартиру...
И в горе, и в радости
Разводясь, супруги призваны делить поровну не только совместно нажитое имущество в виде телевизоров, машин и дач, но и долги. А поскольку наиболее распространенная российская ипотека - это кредит, взятый супругами-созаемщиками на 15-20 лет, уже к концу первого десятка у многих пар при разводе встает вопрос, что делать с квартирой, деньги за которую придется отдавать еще десяток лет?
Начнем с того, что брать кредит совместно молодоженам было выгодно изначально: суммарный доход супругов больше, чем кого-то одного из них, соответственно, они могли получить в кредит большую сумму денег. Не остается в обиде и банк: таким образом он отчасти страхует свои риски, а большинство банков даже автоматически вносят второго супруга в число созаемщиков. При разводе свою собственность они будут делить пополам и выплачивать остальную часть кредита - тоже.
В таком случае у бывших супругов есть несколько возможных вариантов выхода из щекотливого положения. Во-первых, они могут, официально разведясь, продолжать жить на одной площади и исправно производить выплаты. Но многие ли супруги на это пойдут, учитывая, что развод обычно сопровождается взаимными упреками, скандалами и созданием новых семей?
Потому существует иной вариант: кредит, в зависимости от оставшейся части и финансовых возможностей супругов, можно погасить досрочно, а полученную таким образом квартиру продать. Деньги, соответственно, разделить пополам и разойтись уже навсегда, забыв про перипетии развода и взяв, скорее всего, новые кредиты.
Тут стоит заметить, что до выплаты кредита продать квартиру будет практически невозможно. Банк - не психотерапевт, ему все равно, кто кому изменил и кто большая "сво", он дал деньги, и хочет получить их обратно. Банк здесь выступает в роли залогодержателя, а на купленной на выданные им деньги квартире висит так называемое "обременение", и какие-либо сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя. В случае судебных разбирательств банк скорее всего будет привлечен в качестве третьего лица, а в соответствии с семейным законодательством суд вправе выделить это требование в отдельное производство. Выходом из этой ситуации может стать разве что обращение в агентство недвижимости, которому придется сначала погасить кредит супругов своими средствами и только после этого продавать квартиру.
Бывает, что супруг, уехавший после развода из квартиры, отказывается в дальнейшем платить за нее, объясняя это необходимостью снимать новое жилье и, как следствие, отсутствием денег. Другой же супруг либо принципиально, либо чисто физически не может оплачивать всю сумму, и платит по-прежнему половину. В таком случае, если платежи становятся нерегулярными или неполными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге: не стоит забывать, что она принадлежит именно банку. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.
Это мне, и это мне
Куда сложнее представляется ситуация, если ипотечный кредит оформлен на кого-то одного из разводящихся супругов. Кажущаяся простота исхода ("чей кредит, того и квартира") не выдерживает критики закона: согласно Гражданского кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Выходит, что если этот самый "иной режим" не установлен, к примеру, жена, прожившая домохозяйкой все десять лет супружества, имеет столько же прав на квартиру, сколько и муж, исправно выплачивающий взносы на протяжении всего этого времени.
Нюансов в этом случае тьма. Например, по закону не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. То есть если первый взнос за кредит состоял из денег, вырученных за продажу коммуналки мужниной бабушки или кредит погашался средствами, подаренными тещей, ни муж, ни жена при разводе не смогут доказать, что именно их вклад в погашение долга был куда больше и весомей, нежели вклад супруга.
Бывает, что кредит оформляется еще до брака: молодые хотят выйти из загса и войти в новую жизнь не в дверь общежития, а в собственную квартиру. Ипотечный кредит в этом случае может быть оформлен лишь на одного из будущих супругов. Тогда при разводе квартира достается ему, а разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака. Действительно, ведь платили-то молодожены из общего, теперь уже семейного, бюджета.
Осторожным нужно быть и при покупке квартиры в новостройке, которую еще не построили, то есть на стадии котлована. Как известно, в этом случае работает принцип "утром деньги, вечером стулья": заплатить за квартиру, а точнее, "право ее требования", нужно сегодня, тогда как ключи будут получены только через пару лет. Человек, который за это время решит создать семью, должен учесть, что все деньги, которые он отдаст за квартиру до вступления в брак, в том числе и первый взнос, могут быть расценены супругом при разводе как совместные траты: формально договор купли-продажи квартиры будет заключен уже в период их супружества.
По мнению юристов, ипотека и развод - очень сложное сочетание, во многом благодаря тому, что ипотека у нас в стране появилась сравнительно недавно.
- Часто женщины поддаются эмоциям и начинают мстить бывшему супругу, - говорит юрист Виктория Ткаченко. - Нередко орудием такой мести они делают ребенка, ведь в купленной в кредит квартире ему будет выделена судом жилплощадь, а практически всегда ребенок остается с матерью, которая потом и распоряжается своей долей и долей общего ребенка.
Договоримся?
Уж сколько существует случаев, в которых может существенно помочь брачный договор, а все же русский человек всегда идет на поводу у чувств. Ипотечный кредит - еще одна причина задуматься, что важнее: менталитет или здравый смысл.
В брачном договоре можно прописать любой режим совместного имущества. Например, согласно договору, квартира вместе с долгом может принадлежать кому-то одному из супругов или в неравных долях обоим. В последнем случае первоначальный взнос и ежемесячные платежи распределяются между супругами в соответствующих долях. Нелишним будет предусмотреть и условия дележки квартиры при разводе после рождения ребенка.
В этом аспекте, кстати, как нигде больше видна "эволюция" российской ипотеки: в последнее время на фоне участившихся судебных процессов по разделу ипотечного жилья многие банки делают условие существования брачного договора обязательным.
https://www.kdo.ru/
Как продать или поделить находящееся в залоге жилье, разбираемся с адвокатом Олегом Павловичем.
КРЕДИТ БРАЛ МУЖ. КАКИЕ ПРАВА У ЖЕНЫ?
Мы купили по ипотеке однушку. Кредит оформлен на мужа. Сейчас решили развестись. Как будет делиться квартира?
Ирина.
Несмотря на то, что при покупке квартира была оформлена на мужа, это жилье - совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам.
В то же время, поскольку жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция.
В вашем случае, поскольку квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя - каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога. Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора и заемщиком-должником останется ваш бывший супруг. Однако он сможет потребовать, чтобы вы возмещали ему платежи по ипотеке, соответствующие стоимости вашей доли в праве на квартиру.
ПУСТЬ ВСЕ ДОСТАНЕТСЯ КОМУ-ТО ОДНОМУ?
Можно ли одному из бывших супругов отказаться от своей доли в квартире, а второму взять на себя все выплаты по ипотеке?
Наташа.
Банк даст добро на такой вариант, если будет подтверждена платежеспособность супруга, который готов взять на себя долг.
За переоформление кредитного договора придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора: порядка 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга. Также понадобится переоформить страховку.
ЕСТЬ ЛИ ШАНС ОТСУДИТЬ ЖИЛИЩЕ, ЕСЛИ ПЛАТИШЬ ЗА ДВОИХ
Я и бывшая жена - созаемщики. В договоре есть пункт: «расторжение брака между созаемщиками не влечет изменения условий договора». Если бывшая жена откажется платить по кредиту, то смогу ли я отсудить себе всю квартиру?
Александр.
В случае отказа супруги платить по кредиту это бремя ложится на вас по-любому - таково положение созаемщиков.
На практике ситуация может разрешиться так:
суд разделит квартиру пополам независимо от того, на кого оформлен договор о ее приобретении и кто вносит платежи по кредиту;
выплатив кредит, вы сможете требовать от бывшей супруги компенсации расходов, которые понесли за нее.
НА ЗАМЕТКУ
Ипотечное жилье лучше не продавать...
Немало граждан брали ипотеку всем семейством, поскольку в одиночку многим не под силу потянуть платежи даже на столичную однушку. Для таких заемщиков при распаде семьи взносы по кредиту могут стать неподъемными.
Предвидя это, многие банки разрабатывают специальные программы помощи в организации продажи ипотечных квартир. Как рассказали нам специалисты, обычно купля-продажа организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю полностью свободной от обременений.
С учетом падения цен на столичное жилье и недостатка покупателей выгода от таких схем для заемщиков, мягко говоря, не проглядывается...
ВОПРОС - РЕБРОМ
Может ли банк потребовать деньги обратно из-за того, что заемщики расстались?
У нас ипотечная двушка в Красногорске, назревает развод. Заемщик по кредитному договору жена (у нее хорошая «белая» зарплата), я - поручитель. Недавно услышал по радио, что при разводе супругов банк может потребовать досрочного погашения кредита. Правда ли это и в каких случаях такое возможно?
Михаил.
Теоретически подобный сценарий не исключен.
Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.
Но все это банку надо доказывать в суде. Пока о подобных судебных процессах не слышно.
https://www.kp.ru/
