Risks at your expense
Over the past decade, there have been many scandals involving defrauded real estate investors. Many cases are still heard in the courts. And it should be noted that not all of them end favorably for apartment buyers. This is especially true for cases involving incorrectly executed documents.
The state undertook to solve the problems of equity holders only when the construction companies went bankrupt or disappeared, and the houses remained unfinished. All these years, the authorities have tried to tighten legislation so that they no longer have to pay for construction from the budget. Now they are close to the goal: from January 1, 2014, a new law will come into force regulating the attraction of citizens' funds for construction under equity agreements (DDU). Developers will be required not only to register each DDU in Rosreestr (this rule is valid now), but also to guarantee financial ability to complete and deliver the property on time. This can be done in three ways: to insure civil liability in a commercial insurance company, to provide a bank guarantee or to insure yourself in a “Mutual Insurance Company” (OVS), which developers must join.
Starting next year, Rosreestr will not register uninsured equity agreements. On the one hand, this is very good for equity holders - they will be protected even in case of bankruptcy of the developer. On the other hand, it is the buyers of apartments in new buildings that will ultimately have to bear all the costs of developer liability insurance. The fact is that for universal commercial insurers the Russian construction market is a secret behind seven seals, it is completely opaque, which automatically means sky-high rates for developers. Banks also do not seek to guarantee projects even of their subsidiary construction companies, the financial flows of which, it would seem, are well monitored by a credit institution. Russian bankers with experience in financing and lending to construction, are well aware of the serious and sometimes unpredictable development risks, that is, the cost of lending with the introduction of bank guarantees will increase.
Insurance in OVs will cost developers less, but they will not want to pay debts of a retired team member either. Therefore, all expenses for liability insurance, no matter which option is chosen, will, according to Oleg Repchenko, head of the analytical center "Real Estate Market Indicators", be included in the price per square meter of housing. And this will inevitably lead to higher prices for new buildings next year.
Popular hoax
It turns out that those who are going to buy an apartment in a new building in the near future, it is better to hurry up with a choice and manage to conclude an agreement with the developer before the end of this year. Moreover, the situation on the real estate market is now quite favorable for buyers - prices have remained stable (sometimes with a slight adjustment down) for six months now. Oleg Repchenko believes that if global economic force majeure does not happen, in the near future there may be a short thaw on the Russian real estate market associated with a revival of demand. During it, developers and realtors will have to urgently sell everything that is currently sold poorly, refraining from the temptation to raise prices.
After the thaw, severe frosts often occur. But even trying not to miss the right moment to buy an apartment, you should not forget about the possible tricks of the developers, because it is very difficult, and sometimes unrealistic, to return money given for real estate.
There are a lot of tricks to deceive equity holders. E-xecutive.ru experts identified among them the seven most popular methods of "relatively honest taking money."
1. Promissory notes, which were not
The developer instead of the agreement on participation in shared construction, fixed by the state, offers the shareholder to sign some other paper. For example, a preliminary contract of sale. According to the Civil Code, such an agreement is not paid. Therefore, the developer, who nevertheless must somehow get money from the client, also signs a contract of sale of the bill with the interest holder for the amount of the cost of housing. This way of registration of the sale is illegal today.
2. Elusive middlemen
A developer well known in the market, having built more than one quarter and built up a reputation as a reliable partner, sells apartments, but in the contract with the interest holder, another organization is indicated as the seller. At the same time, the buyer is told that unknown to anyone, LLC Romashka is a member of a holding of a large developer. In fact, this often turns out to be fiction, warns Olga Skvortsova, a partner at Goldberg & Partners. Interest-holders, already deceived in this way, are many in Russia. A similar method was practiced, for example, by MIRAX by Sergei Polonsky. When this builder started having problems completing the houses already sold, the real estate investors were surprised to find that the agreement was concluded not with MIRAX itself, but with Concordia LLC, Avanta and Stroymontazh IC. Is it necessary to explain that all of these firms were ultimately insolvent?
3. Intrusive service
Concluding the DDU, the developer seeks to earn on some additional services, most of which are not provided in fact. The cost of these services is usually significantly higher than the average market. For example, the state duty for registering a DDU is 1 thousand rubles, the production of a cadastral passport is 450 rubles, and the duty for ownership is 1 thousand rubles. The developer, while offering assistance in paperwork, requires a certain percentage of the cost of housing for them, and the final amount can reach several tens, or even hundreds of thousands of rubles.
Developers can also impose on the client registration of property rights as a result of the completion of construction, booking an apartment, services for the preparation and registration of an agreement, and much more. Often, they insist on taking out insurance against risks that certainly will not occur. The price of such insurance, according to Oleg Sukhov, can range from 5% to 60% of the cost of housing. If the developer refuses to conclude a main contract for the sale of an apartment without paying for additional services, feel free to contact the court, demanding protection of consumer rights, recognition of property rights and recovery of losses.
4. Double sale
Very often, developers conclude contracts for the sale of real estate with agent companies or investment firms, which, in turn, sell the resulting housing to final buyers. But the developer himself can alienate the property sold earlier to the agents, referring to the termination of contracts with previous owners. In court and pre-trial proceedings in such cases, the result is not always in favor of the shareholder, Oleg Sukhov warns, as there are two or three applicants for the same apartment and zero chance of a refund. The mass “divorce” of buyers in this way was made famous in particular by CJSC Energostroykomplekt-M and NPP Tema.
5. Share of the city
Before the start of construction, the developer and the city administration conclude an investment contract, according to which the authorities allocate a land plot for development and sometimes assume the obligation to lay utilities, and the developer pays for this with the city a certain number of apartments in the new building. This accommodation is considered in advance in the preliminary protocol for the allocation of space. It often happens that during construction, the developer also sells the meters allocated to the city administration. According to the law, equity holders who bought these apartments are powerless, Olga Skvortsova warns. Winning such disputes in court is very difficult.
6. Cooperative costs
Interest-holders buys an apartment in a house under construction through entry into the housing cooperative. But having entered into a cooperative, at the conclusion of any contract for the purchase of real estate, he will be obliged to pay all expenses created by the cooperative. Building a house can take more than one year, the cost of housing during this time is likely to increase, and the shareholder will not be able to control its growth. In this trap, for example, buyers of apartments in the house 62 on the street. Metallurgists in Moscow, who, thanks to housing cooperatives, overpaid for their housing in total, are almost twice as much as the originally agreed cost.
7. Extra meters
The area and layout of apartments in a house under construction are determined by the design documentation. But almost all developers begin to sell real estate at a time when this documentation is either not at all, or it is not finalized. It is beneficial for the developer to indicate in the contract concluded with the shareholder a larger area than he would actually receive after the completion of construction. Often, buyers have to hire independent experts to prove that the footage of the purchased apartment is less than that specified in the BTI plans. It happens that construction companies oblige buyers to sign acts on changing areas and pay extra for allegedly increased footage. Oleg Sukhov calls such actions of developers openly and clearly unlawful.
Whichever of the methods of deception the real estate investors try to resort to, one can always oppose it with a careful reading of the terms of the contract and unwillingness to accept the imposed rules of the game. Do not let construction companies pump out extra money from you - the real estate they sell is already cheap. Remember: there are not a lot of unsold properties hanging on the balance of developers in the market now, that is, they are interested in selling no less than you are in buying. It is better to spend an extra week and choose a developer offering the “right” contract, than to lose as a result of fraud and apartment, and money.
Inna Kolomeyskaya
source: E-xecutive.ru
Over the past decade, there have been many scandals involving defrauded real estate investors. Many cases are still heard in the courts. And it should be noted that not all of them end favorably for apartment buyers. This is especially true for cases involving incorrectly executed documents.
The state undertook to solve the problems of equity holders only when the construction companies went bankrupt or disappeared, and the houses remained unfinished. All these years, the authorities have tried to tighten legislation so that they no longer have to pay for construction from the budget. Now they are close to the goal: from January 1, 2014, a new law will come into force regulating the attraction of citizens' funds for construction under equity agreements (DDU). Developers will be required not only to register each DDU in Rosreestr (this rule is valid now), but also to guarantee financial ability to complete and deliver the property on time. This can be done in three ways: to insure civil liability in a commercial insurance company, to provide a bank guarantee or to insure yourself in a “Mutual Insurance Company” (OVS), which developers must join.
Starting next year, Rosreestr will not register uninsured equity agreements. On the one hand, this is very good for equity holders - they will be protected even in case of bankruptcy of the developer. On the other hand, it is the buyers of apartments in new buildings that will ultimately have to bear all the costs of developer liability insurance. The fact is that for universal commercial insurers the Russian construction market is a secret behind seven seals, it is completely opaque, which automatically means sky-high rates for developers. Banks also do not seek to guarantee projects even of their subsidiary construction companies, the financial flows of which, it would seem, are well monitored by a credit institution. Russian bankers with experience in financing and lending to construction, are well aware of the serious and sometimes unpredictable development risks, that is, the cost of lending with the introduction of bank guarantees will increase.
Insurance in OVs will cost developers less, but they will not want to pay debts of a retired team member either. Therefore, all expenses for liability insurance, no matter which option is chosen, will, according to Oleg Repchenko, head of the analytical center "Real Estate Market Indicators", be included in the price per square meter of housing. And this will inevitably lead to higher prices for new buildings next year.
Popular hoax
It turns out that those who are going to buy an apartment in a new building in the near future, it is better to hurry up with a choice and manage to conclude an agreement with the developer before the end of this year. Moreover, the situation on the real estate market is now quite favorable for buyers - prices have remained stable (sometimes with a slight adjustment down) for six months now. Oleg Repchenko believes that if global economic force majeure does not happen, in the near future there may be a short thaw on the Russian real estate market associated with a revival of demand. During it, developers and realtors will have to urgently sell everything that is currently sold poorly, refraining from the temptation to raise prices.
After the thaw, severe frosts often occur. But even trying not to miss the right moment to buy an apartment, you should not forget about the possible tricks of the developers, because it is very difficult, and sometimes unrealistic, to return money given for real estate.
There are a lot of tricks to deceive equity holders. E-xecutive.ru experts identified among them the seven most popular methods of "relatively honest taking money."
1. Promissory notes, which were not
The developer instead of the agreement on participation in shared construction, fixed by the state, offers the shareholder to sign some other paper. For example, a preliminary contract of sale. According to the Civil Code, such an agreement is not paid. Therefore, the developer, who nevertheless must somehow get money from the client, also signs a contract of sale of the bill with the interest holder for the amount of the cost of housing. This way of registration of the sale is illegal today.
2. Elusive middlemen
A developer well known in the market, having built more than one quarter and built up a reputation as a reliable partner, sells apartments, but in the contract with the interest holder, another organization is indicated as the seller. At the same time, the buyer is told that unknown to anyone, LLC Romashka is a member of a holding of a large developer. In fact, this often turns out to be fiction, warns Olga Skvortsova, a partner at Goldberg & Partners. Interest-holders, already deceived in this way, are many in Russia. A similar method was practiced, for example, by MIRAX by Sergei Polonsky. When this builder started having problems completing the houses already sold, the real estate investors were surprised to find that the agreement was concluded not with MIRAX itself, but with Concordia LLC, Avanta and Stroymontazh IC. Is it necessary to explain that all of these firms were ultimately insolvent?
3. Intrusive service
Concluding the DDU, the developer seeks to earn on some additional services, most of which are not provided in fact. The cost of these services is usually significantly higher than the average market. For example, the state duty for registering a DDU is 1 thousand rubles, the production of a cadastral passport is 450 rubles, and the duty for ownership is 1 thousand rubles. The developer, while offering assistance in paperwork, requires a certain percentage of the cost of housing for them, and the final amount can reach several tens, or even hundreds of thousands of rubles.
Developers can also impose on the client registration of property rights as a result of the completion of construction, booking an apartment, services for the preparation and registration of an agreement, and much more. Often, they insist on taking out insurance against risks that certainly will not occur. The price of such insurance, according to Oleg Sukhov, can range from 5% to 60% of the cost of housing. If the developer refuses to conclude a main contract for the sale of an apartment without paying for additional services, feel free to contact the court, demanding protection of consumer rights, recognition of property rights and recovery of losses.
4. Double sale
Very often, developers conclude contracts for the sale of real estate with agent companies or investment firms, which, in turn, sell the resulting housing to final buyers. But the developer himself can alienate the property sold earlier to the agents, referring to the termination of contracts with previous owners. In court and pre-trial proceedings in such cases, the result is not always in favor of the shareholder, Oleg Sukhov warns, as there are two or three applicants for the same apartment and zero chance of a refund. The mass “divorce” of buyers in this way was made famous in particular by CJSC Energostroykomplekt-M and NPP Tema.
5. Share of the city
Before the start of construction, the developer and the city administration conclude an investment contract, according to which the authorities allocate a land plot for development and sometimes assume the obligation to lay utilities, and the developer pays for this with the city a certain number of apartments in the new building. This accommodation is considered in advance in the preliminary protocol for the allocation of space. It often happens that during construction, the developer also sells the meters allocated to the city administration. According to the law, equity holders who bought these apartments are powerless, Olga Skvortsova warns. Winning such disputes in court is very difficult.
6. Cooperative costs
Interest-holders buys an apartment in a house under construction through entry into the housing cooperative. But having entered into a cooperative, at the conclusion of any contract for the purchase of real estate, he will be obliged to pay all expenses created by the cooperative. Building a house can take more than one year, the cost of housing during this time is likely to increase, and the shareholder will not be able to control its growth. In this trap, for example, buyers of apartments in the house 62 on the street. Metallurgists in Moscow, who, thanks to housing cooperatives, overpaid for their housing in total, are almost twice as much as the originally agreed cost.
7. Extra meters
The area and layout of apartments in a house under construction are determined by the design documentation. But almost all developers begin to sell real estate at a time when this documentation is either not at all, or it is not finalized. It is beneficial for the developer to indicate in the contract concluded with the shareholder a larger area than he would actually receive after the completion of construction. Often, buyers have to hire independent experts to prove that the footage of the purchased apartment is less than that specified in the BTI plans. It happens that construction companies oblige buyers to sign acts on changing areas and pay extra for allegedly increased footage. Oleg Sukhov calls such actions of developers openly and clearly unlawful.
Whichever of the methods of deception the real estate investors try to resort to, one can always oppose it with a careful reading of the terms of the contract and unwillingness to accept the imposed rules of the game. Do not let construction companies pump out extra money from you - the real estate they sell is already cheap. Remember: there are not a lot of unsold properties hanging on the balance of developers in the market now, that is, they are interested in selling no less than you are in buying. It is better to spend an extra week and choose a developer offering the “right” contract, than to lose as a result of fraud and apartment, and money.
Inna Kolomeyskaya
source: E-xecutive.ru
Original message
Риски за ваш счет
За последнее десятилетие скандалов, связанных с обманутыми дольщиками было немало. Многие дела разбираются в судах до сих пор. И надо отметить, что далеко не все они заканчиваются благоприятно для покупателей квартир. Особенно это касается случаев, связанных с неправильно оформленными документами.
Государство бралось решать проблемы дольщиков только тогда, когда компании-застройщики банкротились или исчезали, а дома оставались недостроенными. Все эти годы власти пытались ужесточить законодательство таким образом, чтобы оплачивать строительство из бюджета больше не приходилось. Сейчас они близки к цели: с 1 января 2014 года вступит в действие новый закон, регулирующий привлечение средств граждан к строительству по договорам долевого участия (ДДУ). Застройщики будут обязаны не только регистрировать каждый ДДУ в Росреестре (эта норма действует и сейчас), но и гарантировать финансовую возможность вовремя достроить и сдать объект. Сделать это можно будет тремя способами: застраховать гражданскую ответственность в коммерческой страховой компании, предоставить банковскую гарантию или застраховаться в «Обществе взаимного страхования» (ОВС), в которое должны вступить девелоперы.
С будущего года Росреестр не будет регистрировать незастрахованные договора долевого участия. С одной стороны, это очень хорошо для дольщиков – они будут защищены даже на случай банкротства застройщика. С другой – именно покупателям квартир в новостройках в конечном итоге придется взять на себя все расходы по страхованию ответственности девелопера. Дело в том, что для универсальных коммерческих страховщиков российский строительный рынок является тайной за семью печатями, он абсолютно непрозрачен, что автоматически означает заоблачные ставки для застройщиков. Банки также не стремятся гарантировать проекты даже своих дочерних строительных компаний, финансовые потоки которых, казалось бы, хорошо отслеживаются кредитным учреждением. Российские банкиры, имеющие опыт финансирования и кредитования строительства, хорошо понимают серьезные и порой непредсказуемые девелоперские риски, то есть стоимость кредитования при введении банковских гарантий будет повышаться.
Страхование в ОВС застройщикам обойдется дешевле, но оплачивать долги сошедшего с дистанции члена команды они тоже не захотят. Поэтому все расходы на страхование ответственности, какой бы вариант выбран ни был, будут, по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», включаться в цену квадратного метра жилья. И это неизбежно приведет к удорожанию новостроек в будущем году.
Популярный обман
Получается, что тем, кто собирается в ближайшее время приобрести квартиру в новостройке, лучше поторопиться с выбором и успеть заключить договор с застройщиком до конца этого года. Тем более, что ситуация на рынке недвижимости сейчас довольно благоприятная для покупателей – цены остаются стабильными (иногда с небольшой корректировкой вниз) уже полгода. Олег Репченко полагает, что если не случится глобального экономического форс-мажора, в ближайшее время на российском рынке недвижимости может наступить непродолжительная оттепель, связанная с оживлением спроса. Во время нее девелоперам и риэлторам придется срочно продавать все, что сейчас продается плохо, воздерживаясь от соблазна поднять цены.
После оттепели часто наступают сильные морозы. Но даже стремясь не упустить удачный момент для покупки квартиры, забывать о возможных хитростях девелоперов вовсе не стоит, потому что вернуть отданные за недвижимость деньги очень сложно, а порой и нереально.
Приемов обмана дольщиков существует великое множество. Эксперты E-xecutive.ru выделили из них семь самых популярных способов «относительно честного отъема денег».
1. Векселя, которых не было
Застройщик вместо договора об участии в долевом строительстве, фиксируемого государством, предлагает дольщику подписать некую другую бумагу. Например, предварительный договор купли-продажи. Согласно Гражданскому кодексу, такой договор не оплачивается. Поэтому девелопер, который все же должен каким-то образом получить с клиента деньги, подписывает с дольщиком еще и договор купли-продажи векселя на сумму стоимости жилья. Такой способ оформления купли-продажи на сегодняшний день является незаконным.
2. Неуловимые посредники
Застройщик, хорошо известный на рынке, построивший не один квартал и создавший себе репутацию надежного партнера, торгует квартирами, но в договоре с дольщиком в качестве продавца указывается другая организация. Покупателю при этом рассказывают, что никому неизвестное ООО «Ромашка» - член холдинга крупного девелопера. На самом деле это часто оказывается вымыслом, предупреждает Ольга Скворцова, партнер адвокатской компании «Гольдберг и партнеры». Дольщиков, уже обманутых таким способом, в России немало. Подобный метод практиковал, например, «МИРАКС» Сергея Полонского. Когда у этого застройщика начались проблемы с достройкой уже проданных домов, дольщики с удивлением обнаружили, что из договора были заключены не с самим «МИРАКСом», а с ООО «Конкордия», «Аванта» и СК «СТроймонтаж». Надо ли пояснять, что все эти фирмы в итоге оказались неплатежеспособными?
3. Навязчивый сервис
Заключая ДДУ, застройщик стремится заработать на неких дополнительных услугах, большая часть которых по факту не оказывается. Стоимость этих услуг обычно бывает существенно выше среднерыночной. Например, госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 1 тыс. рублей, изготовление кадастрового паспорта – 450 рублей, пошлина за право собственности – 1 тыс. рублей. Застройщик же, предлагая помощь в оформлении документов, требует за них определенный процент от стоимости жилья, и конечная сумма может достигать нескольких десятков, а то и сотен тысяч рублей.
Девелоперы также могут навязать клиенту оформление права собственности в результате завершения строительства, бронирование квартиры, услуги по составлению и регистрации договора, и многое другое. Нередко они настаивают и на оформлении страховки от рисков, которые точно не наступят. Цена же такой страховки, по данным Олега Сухова, может составлять от 5% до 60% стоимости жилья. Если застройщик отказывается заключать главный договор на куплю продажу квартиры без оплаты дополнительных услуг, смело обращайтесь в суд, требуя защиты прав потребителя, признания права собственности и взыскания убытков.
4. Двойная продажа
Очень часто застройщики заключают договоры на продажу недвижимости с агентскими компаниями или инвестиционными фирмами, которые, в свою очередь, продают полученное жилье конечным покупателям. Но сам застройщик может отчуждать проданную ранее агентам недвижимость, ссылаясь на прекращение договоров с прежними правообладателями. При судебных и досудебных разбирательствах в таких случаях результат не всегда бывает в пользу дольщика, предупреждает Олег Сухов, поскольку возникает двое или трое претендентов на одну и ту же квартиру и нулевые шансы возврата денег. Массовым «разводом» покупателей таким способом прославились в частности ЗАО «Энергостройкомплект-М» и НПП «Тема».
5. Доля города
Перед началом строительства девелопер и городская администрация заключают инвестиционный контракт, по которому власти выделяют земельный участок под застройку и иногда берут на себя обязательства по прокладке инженерных коммуникаций, а застройщик расплачивается за это с городом определенным количеством квартир в новостройке. Это жилье заранее учитывается в предварительном протоколе по распределению площади. Часто бывает так, что во время строительства застройщик продает и отведенные городской администрации метры. По закону дольщики, купившие именно эти квартиры, оказываются бесправными, предупреждает Ольга Скворцова. Выиграть такие споры в суде очень сложно.
6. Кооперативные издержки
Дольщик покупает квартиру в строящемся доме посредством вступления в ЖСК. Но вступив в кооператив, при заключении любого договора на покупку недвижимости он будет обязан оплачивать все расходы, создаваемые кооперативом. Строительство дома может занять не один год, стоимость жилья за это время с большой вероятностью повысится, а проконтролировать ее рост дольщик не сможет. В такую ловушку попали, например, покупатели квартир в доме 62 по ул. Металлургов в Москве, которые благодаря ЖСК переплатили за свое жилье в общей сложности почти вдвое больше изначально оговоренной стоимости.
7. Лишние метры
Площадь и планировка квартир в строящемся доме определяются проектной документацией. Но практически все застройщики начинают продавать недвижимость в тот момент, когда этой документации либо нет вообще, либо она не доработана. Девелоперу выгодно указать в заключаемом с дольщиком договоре большую площадь, чем он реально получит после завершения строительства. Нередко покупателям приходится нанимать независимых экспертов, чтобы доказать, что метраж приобретенной квартиры меньше того, который прописан в планах БТИ. Бывает, что строительные компании обязывают покупателей подписывать акты об изменении площадей и доплачивать за якобы увеличившийся метраж. Олег Сухов называет такие действия застройщиков открыто и явно противоправными.
К какому бы из способов обмана дольщиков не пытался прибегнуть девелопер, ему всегда можно противопоставить внимательное прочтение условий договора и нежелание принимать навязанные правила игры. Не позволяйте строительным компаниям выкачивать из вас лишние деньги – недвижимость, которую они продают, и без того нельзя назвать дешевой. Помните: непроданных объектов, висящих на балансе застройщиков, на рынке сейчас не мало, то есть они заинтересованы в продаже не меньше, чем вы в покупке. Лучше потратить лишнюю неделю и выбрать девелопера, предлагающего «правильный» договор, чем лишиться в результате махинаций и квартиры, и денег.
Инна Коломейская
источник: E-xecutive.ru
За последнее десятилетие скандалов, связанных с обманутыми дольщиками было немало. Многие дела разбираются в судах до сих пор. И надо отметить, что далеко не все они заканчиваются благоприятно для покупателей квартир. Особенно это касается случаев, связанных с неправильно оформленными документами.
Государство бралось решать проблемы дольщиков только тогда, когда компании-застройщики банкротились или исчезали, а дома оставались недостроенными. Все эти годы власти пытались ужесточить законодательство таким образом, чтобы оплачивать строительство из бюджета больше не приходилось. Сейчас они близки к цели: с 1 января 2014 года вступит в действие новый закон, регулирующий привлечение средств граждан к строительству по договорам долевого участия (ДДУ). Застройщики будут обязаны не только регистрировать каждый ДДУ в Росреестре (эта норма действует и сейчас), но и гарантировать финансовую возможность вовремя достроить и сдать объект. Сделать это можно будет тремя способами: застраховать гражданскую ответственность в коммерческой страховой компании, предоставить банковскую гарантию или застраховаться в «Обществе взаимного страхования» (ОВС), в которое должны вступить девелоперы.
С будущего года Росреестр не будет регистрировать незастрахованные договора долевого участия. С одной стороны, это очень хорошо для дольщиков – они будут защищены даже на случай банкротства застройщика. С другой – именно покупателям квартир в новостройках в конечном итоге придется взять на себя все расходы по страхованию ответственности девелопера. Дело в том, что для универсальных коммерческих страховщиков российский строительный рынок является тайной за семью печатями, он абсолютно непрозрачен, что автоматически означает заоблачные ставки для застройщиков. Банки также не стремятся гарантировать проекты даже своих дочерних строительных компаний, финансовые потоки которых, казалось бы, хорошо отслеживаются кредитным учреждением. Российские банкиры, имеющие опыт финансирования и кредитования строительства, хорошо понимают серьезные и порой непредсказуемые девелоперские риски, то есть стоимость кредитования при введении банковских гарантий будет повышаться.
Страхование в ОВС застройщикам обойдется дешевле, но оплачивать долги сошедшего с дистанции члена команды они тоже не захотят. Поэтому все расходы на страхование ответственности, какой бы вариант выбран ни был, будут, по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», включаться в цену квадратного метра жилья. И это неизбежно приведет к удорожанию новостроек в будущем году.
Популярный обман
Получается, что тем, кто собирается в ближайшее время приобрести квартиру в новостройке, лучше поторопиться с выбором и успеть заключить договор с застройщиком до конца этого года. Тем более, что ситуация на рынке недвижимости сейчас довольно благоприятная для покупателей – цены остаются стабильными (иногда с небольшой корректировкой вниз) уже полгода. Олег Репченко полагает, что если не случится глобального экономического форс-мажора, в ближайшее время на российском рынке недвижимости может наступить непродолжительная оттепель, связанная с оживлением спроса. Во время нее девелоперам и риэлторам придется срочно продавать все, что сейчас продается плохо, воздерживаясь от соблазна поднять цены.
После оттепели часто наступают сильные морозы. Но даже стремясь не упустить удачный момент для покупки квартиры, забывать о возможных хитростях девелоперов вовсе не стоит, потому что вернуть отданные за недвижимость деньги очень сложно, а порой и нереально.
Приемов обмана дольщиков существует великое множество. Эксперты E-xecutive.ru выделили из них семь самых популярных способов «относительно честного отъема денег».
1. Векселя, которых не было
Застройщик вместо договора об участии в долевом строительстве, фиксируемого государством, предлагает дольщику подписать некую другую бумагу. Например, предварительный договор купли-продажи. Согласно Гражданскому кодексу, такой договор не оплачивается. Поэтому девелопер, который все же должен каким-то образом получить с клиента деньги, подписывает с дольщиком еще и договор купли-продажи векселя на сумму стоимости жилья. Такой способ оформления купли-продажи на сегодняшний день является незаконным.
2. Неуловимые посредники
Застройщик, хорошо известный на рынке, построивший не один квартал и создавший себе репутацию надежного партнера, торгует квартирами, но в договоре с дольщиком в качестве продавца указывается другая организация. Покупателю при этом рассказывают, что никому неизвестное ООО «Ромашка» - член холдинга крупного девелопера. На самом деле это часто оказывается вымыслом, предупреждает Ольга Скворцова, партнер адвокатской компании «Гольдберг и партнеры». Дольщиков, уже обманутых таким способом, в России немало. Подобный метод практиковал, например, «МИРАКС» Сергея Полонского. Когда у этого застройщика начались проблемы с достройкой уже проданных домов, дольщики с удивлением обнаружили, что из договора были заключены не с самим «МИРАКСом», а с ООО «Конкордия», «Аванта» и СК «СТроймонтаж». Надо ли пояснять, что все эти фирмы в итоге оказались неплатежеспособными?
3. Навязчивый сервис
Заключая ДДУ, застройщик стремится заработать на неких дополнительных услугах, большая часть которых по факту не оказывается. Стоимость этих услуг обычно бывает существенно выше среднерыночной. Например, госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 1 тыс. рублей, изготовление кадастрового паспорта – 450 рублей, пошлина за право собственности – 1 тыс. рублей. Застройщик же, предлагая помощь в оформлении документов, требует за них определенный процент от стоимости жилья, и конечная сумма может достигать нескольких десятков, а то и сотен тысяч рублей.
Девелоперы также могут навязать клиенту оформление права собственности в результате завершения строительства, бронирование квартиры, услуги по составлению и регистрации договора, и многое другое. Нередко они настаивают и на оформлении страховки от рисков, которые точно не наступят. Цена же такой страховки, по данным Олега Сухова, может составлять от 5% до 60% стоимости жилья. Если застройщик отказывается заключать главный договор на куплю продажу квартиры без оплаты дополнительных услуг, смело обращайтесь в суд, требуя защиты прав потребителя, признания права собственности и взыскания убытков.
4. Двойная продажа
Очень часто застройщики заключают договоры на продажу недвижимости с агентскими компаниями или инвестиционными фирмами, которые, в свою очередь, продают полученное жилье конечным покупателям. Но сам застройщик может отчуждать проданную ранее агентам недвижимость, ссылаясь на прекращение договоров с прежними правообладателями. При судебных и досудебных разбирательствах в таких случаях результат не всегда бывает в пользу дольщика, предупреждает Олег Сухов, поскольку возникает двое или трое претендентов на одну и ту же квартиру и нулевые шансы возврата денег. Массовым «разводом» покупателей таким способом прославились в частности ЗАО «Энергостройкомплект-М» и НПП «Тема».
5. Доля города
Перед началом строительства девелопер и городская администрация заключают инвестиционный контракт, по которому власти выделяют земельный участок под застройку и иногда берут на себя обязательства по прокладке инженерных коммуникаций, а застройщик расплачивается за это с городом определенным количеством квартир в новостройке. Это жилье заранее учитывается в предварительном протоколе по распределению площади. Часто бывает так, что во время строительства застройщик продает и отведенные городской администрации метры. По закону дольщики, купившие именно эти квартиры, оказываются бесправными, предупреждает Ольга Скворцова. Выиграть такие споры в суде очень сложно.
6. Кооперативные издержки
Дольщик покупает квартиру в строящемся доме посредством вступления в ЖСК. Но вступив в кооператив, при заключении любого договора на покупку недвижимости он будет обязан оплачивать все расходы, создаваемые кооперативом. Строительство дома может занять не один год, стоимость жилья за это время с большой вероятностью повысится, а проконтролировать ее рост дольщик не сможет. В такую ловушку попали, например, покупатели квартир в доме 62 по ул. Металлургов в Москве, которые благодаря ЖСК переплатили за свое жилье в общей сложности почти вдвое больше изначально оговоренной стоимости.
7. Лишние метры
Площадь и планировка квартир в строящемся доме определяются проектной документацией. Но практически все застройщики начинают продавать недвижимость в тот момент, когда этой документации либо нет вообще, либо она не доработана. Девелоперу выгодно указать в заключаемом с дольщиком договоре большую площадь, чем он реально получит после завершения строительства. Нередко покупателям приходится нанимать независимых экспертов, чтобы доказать, что метраж приобретенной квартиры меньше того, который прописан в планах БТИ. Бывает, что строительные компании обязывают покупателей подписывать акты об изменении площадей и доплачивать за якобы увеличившийся метраж. Олег Сухов называет такие действия застройщиков открыто и явно противоправными.
К какому бы из способов обмана дольщиков не пытался прибегнуть девелопер, ему всегда можно противопоставить внимательное прочтение условий договора и нежелание принимать навязанные правила игры. Не позволяйте строительным компаниям выкачивать из вас лишние деньги – недвижимость, которую они продают, и без того нельзя назвать дешевой. Помните: непроданных объектов, висящих на балансе застройщиков, на рынке сейчас не мало, то есть они заинтересованы в продаже не меньше, чем вы в покупке. Лучше потратить лишнюю неделю и выбрать девелопера, предлагающего «правильный» договор, чем лишиться в результате махинаций и квартиры, и денег.
Инна Коломейская
источник: E-xecutive.ru
