- Joined
- Jun 9, 2010
- Messages
- 823
- Reaction score
- 8
- Points
- 18
- Location
- Украина, Харьков
- Website
- odin-detective.uaprom.net
Below are considered the most common, essentially standard, fraud options when concluding housing transactions that cause considerable material and moral damage to citizens entering into contractual relations in the housing market taking into account their interests. One way to cheat is to sell the apartment to a person who is not its owner. Most often, this is done by members of the owner’s family, other persons living in the owner’s apartment, and tenants of privatized residential premises.
In this case, the documents for the apartment can either be falsified or made using stolen originals. Illegal transactions with the sale of apartments occur most often when housing is temporarily used by scammers, for example, rented to them under a lease agreement. The use of false documents is one of the most dangerous ways, causing a bona fide party to the transaction significant financial damage if he acquires an apartment on the basis of false documents produced on it. It does not matter whether these are primary documents (certificate of ownership obtained during the privatization of housing) or secondary (contract of sale, gift or general power of attorney). In the first case, both a duplicate and a fake certificate of ownership made on a color copier can be used.
What actions should be taken to prevent fraud?
The first one. The passport should be checked by the police for identity with the account card. The conscientious seller will not object to this procedure, the false seller immediately disappears.
The second one. Fake documents necessary for the sale of an apartment can be used by both its owner and tenant if the housing is not privatized, for example, for the exchange of residential premises. This happens in cases where the apartment is not legally cleaned for the purchase and sale transaction (temporarily absent citizens retain the right to housing, either there are no consent to the sale or privatization, or there is no decision of the guardianship authorities regarding minors, etc. ) Often one of the divorced spouses goes for forgery, who, being a co-owner, nevertheless single-handedly sells the apartment without the knowledge of the former spouse.
Therefore, in case of doubt, it is worthwhile to find out everything in the most meticulous way - from checking the authenticity of the documents in the bodies that issued them, to receiving extracts from the home book by potential buyers themselves.
In practice, disputes often arise when the tenant (former tenant) tries to prove that between him and the owner was not concluded a commercial lease agreement, but a contract for the sale of housing. However, he does not want to leave the premises, continuing to use it. Then the court, guided by the requirements of the law, resolves this dispute, depending on whether the contract of sale of a residential building or apartment passed state registration, since only after the commission of this act the acquirer has the right to own.
There are frequent cases of home sales to several buyers at the same time. In this case, the seller has several copies of fake certificates of ownership of housing, contracts of sale and other documents. The seller receives money from two or more buyers, and the owner of the apartment is the one who will register the contract earlier.
You can prevent these frauds. Since the transaction is considered to be concluded only after its state registration, the buyer has the right to insist on the final transfer of money under the agreement only after passing this procedure. Similar situations occur when renting out apartments when the tenant, without the knowledge of the homeowner, rents it out at higher prices to other people, and often to several “tenants” at once. Having received payment from them for many months in advance, the con man usually disappears. Apparently, there can be only one preventive measure against such a method of swindle - payment for accommodation is not made at the time of conclusion of the lease agreement, but only after the actual occupation of the dwelling. But even in this case there is no absolute guarantee that the sub-tenant is insured against fraud.
Leasing privatized apartments has become highly profitable, but at the same time quite risky for the owner of the house because of the possibility of its loss. Specialists in the field of combating offenses in the housing sector divide the fraud when renting a house into three types:
1) hiring as a necessary link, a step for the subsequent alienation of the apartment from the owner and its sale;
2) benefit, but not by the owner of the apartment, but by the tenant through its transfer to other persons for a higher fee;
3) the seizure of housing is just carried out, that is, a situation is created when a person cannot enter his own apartment, and the tenants living in it refuse to pay for the housing and do not intend to leave the apartment.
A lawsuit begins, and material costs far exceed the benefits that the owner received from renting an apartment.
Experts believe that while there are simply no radical defenses against scams. And if the owner of the apartment has decided to lease the apartment, he must be extremely careful and take it to familiar, well-trusted people. How in practice is the illegal alienation of housing? Usually an apartment is selected that can be sold profitably. The owner of the apartment under the contract of commercial lease receives from the tenant the amount indicated in the contract and transfers to him the right to use, and sometimes ownership of this housing.
An unscrupulous tenant uses these rights in his own way and, as a rule, to the detriment of the landlord - the landlord. Most often, such a tenant finds a dummy person on whose behalf the apartment will be sold for documents forged as the owner of the apartment. Persons involved in illegal apartment business provide such a technique of falsifying documents that even a specialist cannot always distinguish them from the original. This group of scammers has collections of stamps on passports, contracts, notarial documents, extracts from financial and personal accounts, etc. A scam is legalized after privatizing an apartment to a fictitious owner and state registration. Finally, the apartment is for sale, and the fraudster, having received the money, is hiding. The owner of the apartment learns about the sale of his home only after some time. And here he has a difficult way to prove the fraud with the sale of his apartment. But even when the fact of fraud is proved, the court raises the question of the rights of a bona fide buyer, who most often already has no other residential premises where he could move.
As a result of the conflict of rights, the court makes a compromise decision: the original owner is recognized as the owner of the dwelling, persons who settled in this dwelling receive the right to use this dwelling or the status of tenants.
Although the law quite clearly regulates the relationship between the owner of the premises and the tenant of the premises under a commercial lease agreement, in practice there are many complications in the execution of the contract and, above all, in its termination in cases stipulated by law and the eviction of the tenant.
For example, a tenancy agreement can be terminated in court at the request of the landlord if the tenant fails to pay the tenancy for six months if the contract does not establish a longer period. It would seem clear. The tenant who does not pay the stipulated amount within the time period established by law or contract shall be evicted from the premises together with the citizens living with him.
But then the law introduces such a mechanism for terminating the contract of employment at the request of the landlord, which puts the owner in an extremely difficult position. The same article of the Code provides that by decision of the court, the tenant may be given a period of not more than a year to eliminate violations (in this case, payment of housing), which served as the basis for termination of the contract for the rental of premises. If, within the time period specified by the court, the tenant does not eliminate the violations made by him or does not take all the necessary measures to eliminate them, the court, upon repeated appeal of the landlord, decides to terminate the contract of employment. At the same time, at the request of the employer, the court in the decision to terminate the contract may delay the execution of the decision for a period not exceeding one year.
It is easy to imagine the unenviable situation in which the owner of a dwelling may find himself after renting it out.
The court takes into account the interests of both parties. But if the tenant and his family have nowhere to live and there is nothing to pay, the court can use in full the rights granted to him by law to protect the tenant's housing interests. And the owner of a dwelling, as a rule, worsening his living conditions in the calculation of a certain remuneration due to the rental of housing, as a result receives nothing. Moreover, it remains the obligation to pay the costs of maintaining rented housing and utilities.
In a word, renting a home is always a risky event for its owner. A transaction made under the influence of fraud shall be deemed invalid if it has been proved by court that one of the parties intentionally misled the other party in order to incline it to conclude the transaction. An example of a deal made under the influence of fraud in the housing sector is cases from the judicial practice. So, there are transactions of sale of the houses to be demolished in connection with the allocation of land for state and public needs after the owners receive appropriate compensation. Another situation: the apartment is located in a house that is designated for demolition, and this entails a ban on registration (registration).
The easiest way to deceive citizens in the field of housing transactions is to receive a deposit from the buyer of the house to prove the conclusion of the contract and to ensure its execution. The deposit is the amount of money issued by one of the contracting parties on account of the other parties due from it under a payment agreement. An agreement on the deposit, regardless of its amount, must be made in writing. Upon receipt of a deposit under a contract of sale of a dwelling, the seller is not entitled to perform any other operations with the subject of the contract, for example, to resell it. In case of non-fulfillment of the contract by the party that received the deposit, it is obliged to pay the other party, in this case the buyer, a double amount of the deposit.
The imperfection of the legislation and the lack of control in the housing market allows an unscrupulous seller, who often acts under the auspices of an imaginary company, to take a deposit not from one person (one side of the contract), but from several. Buyers are usually attracted by the announcement of the sale of an apartment at a price below the market. The owners of the apartment can be either imaginary or real. They show the apartment to five or six customers and, if they are interested in buying, they take a deposit of 10-15 percent of the sale price subject to the sale of the apartment after a period agreed upon by the parties, for example, a week or two.
For convincing, future buyers are handed receipts on receipt of a deposit and copies of documents confirming the seller’s ownership.
After receiving a deposit from several buyers, the apartment is quickly sold to one of them. Sellers disappear, and the new owner of the apartment is forced to speak with deceived applicants. This method of deception brings dodgers quite large amounts. There is an “antidote” against this method of deception. It is necessary in exchange for a deposit to take from the seller the originals of the main documents for the ownership of the apartment (certificate of ownership, contract of transfer of ownership). In this case, the probability of fraud is much less.
Fraud in donating living space is not uncommon. In accordance with the Civil Code, under an agreement one party (donor) transfers or undertakes to transfer to the other party (donee) free of charge a thing (in this case, a dwelling) in the ownership or property right (claim) to itself or to a third party to this thing .
Most often, an attempt is made by donation to cover up the actual housing purchase and sale transaction. In legal language, such transactions are called feigned and invalidated. With the introduction of taxation on gift transactions of property, including housing, this type of fraud loses its practical meaning, since the costs of a gift transaction, if it does not concern close relatives, are not much different from the costs of a sale agreement.
Deception when buying apartments in houses under construction by installments, and even at lower prices than commercial ones, which is usually advertised by apartment brokers, is usually carried out according to the following scheme: an apartment retail intermediary company advertises, although it does not have the right to this type of sale, or the construction of a house due to lack of financing, is frozen, or the right to complete the construction is sold to another organization with which the company does not have contractual relations. Naturally, the money of the buyers remains with the intermediary company, which gets off with endless promises. Litigation with such firms rarely ends in favor of deceived buyers. Therefore, before concluding a contract for the purchase of an apartment, it is necessary to request a license from the company for the right to retail housing, as well as check whether it has a contract with a wholesale company, find out the organization that is building the house, and specify which apartments are still not purchased.
The invalidity of housing transactions on the grounds provided by law. The Civil Code establishes a fairly wide range of grounds on which a completed housing transaction may be invalidated.
Such grounds are non-compliance of the transaction with the law, other legal acts or its completion with a purpose contrary to the foundations of law and order and morality. The imaginary and feigned transactions made in the first case only for the sake of appearance, without intention to create the corresponding legal consequences, are invalid (in the second, in order to cover up another transaction, most often illegal).
For example, the purchase and sale transaction of a residential building will be imaginary if this building remains in the possession and use of the seller, and the circumstances of the case show that the parties had the goal of preventing the lenders of the seller from enforcing the house. Void are considered transactions committed by citizens recognized as legally incompetent or restricted by a court of legal capacity, citizens who have not reached the age of majority. A transaction made by a citizen, although legally capable, but at the time of its commission in such a state that he was not able to understand the significance of his actions or to direct them, may be recognized as invalid. A transaction that was concluded under the influence of a delusion of one of the parties of material significance may also be invalid.
Among invalid transactions in the housing market, transactions committed under the influence of fraud, violence, threat, malicious agreement of a representative of one party with the other, or a combination of difficult circumstances are of particular public danger.
In this case, the documents for the apartment can either be falsified or made using stolen originals. Illegal transactions with the sale of apartments occur most often when housing is temporarily used by scammers, for example, rented to them under a lease agreement. The use of false documents is one of the most dangerous ways, causing a bona fide party to the transaction significant financial damage if he acquires an apartment on the basis of false documents produced on it. It does not matter whether these are primary documents (certificate of ownership obtained during the privatization of housing) or secondary (contract of sale, gift or general power of attorney). In the first case, both a duplicate and a fake certificate of ownership made on a color copier can be used.
What actions should be taken to prevent fraud?
The first one. The passport should be checked by the police for identity with the account card. The conscientious seller will not object to this procedure, the false seller immediately disappears.
The second one. Fake documents necessary for the sale of an apartment can be used by both its owner and tenant if the housing is not privatized, for example, for the exchange of residential premises. This happens in cases where the apartment is not legally cleaned for the purchase and sale transaction (temporarily absent citizens retain the right to housing, either there are no consent to the sale or privatization, or there is no decision of the guardianship authorities regarding minors, etc. ) Often one of the divorced spouses goes for forgery, who, being a co-owner, nevertheless single-handedly sells the apartment without the knowledge of the former spouse.
Therefore, in case of doubt, it is worthwhile to find out everything in the most meticulous way - from checking the authenticity of the documents in the bodies that issued them, to receiving extracts from the home book by potential buyers themselves.
In practice, disputes often arise when the tenant (former tenant) tries to prove that between him and the owner was not concluded a commercial lease agreement, but a contract for the sale of housing. However, he does not want to leave the premises, continuing to use it. Then the court, guided by the requirements of the law, resolves this dispute, depending on whether the contract of sale of a residential building or apartment passed state registration, since only after the commission of this act the acquirer has the right to own.
There are frequent cases of home sales to several buyers at the same time. In this case, the seller has several copies of fake certificates of ownership of housing, contracts of sale and other documents. The seller receives money from two or more buyers, and the owner of the apartment is the one who will register the contract earlier.
You can prevent these frauds. Since the transaction is considered to be concluded only after its state registration, the buyer has the right to insist on the final transfer of money under the agreement only after passing this procedure. Similar situations occur when renting out apartments when the tenant, without the knowledge of the homeowner, rents it out at higher prices to other people, and often to several “tenants” at once. Having received payment from them for many months in advance, the con man usually disappears. Apparently, there can be only one preventive measure against such a method of swindle - payment for accommodation is not made at the time of conclusion of the lease agreement, but only after the actual occupation of the dwelling. But even in this case there is no absolute guarantee that the sub-tenant is insured against fraud.
Leasing privatized apartments has become highly profitable, but at the same time quite risky for the owner of the house because of the possibility of its loss. Specialists in the field of combating offenses in the housing sector divide the fraud when renting a house into three types:
1) hiring as a necessary link, a step for the subsequent alienation of the apartment from the owner and its sale;
2) benefit, but not by the owner of the apartment, but by the tenant through its transfer to other persons for a higher fee;
3) the seizure of housing is just carried out, that is, a situation is created when a person cannot enter his own apartment, and the tenants living in it refuse to pay for the housing and do not intend to leave the apartment.
A lawsuit begins, and material costs far exceed the benefits that the owner received from renting an apartment.
Experts believe that while there are simply no radical defenses against scams. And if the owner of the apartment has decided to lease the apartment, he must be extremely careful and take it to familiar, well-trusted people. How in practice is the illegal alienation of housing? Usually an apartment is selected that can be sold profitably. The owner of the apartment under the contract of commercial lease receives from the tenant the amount indicated in the contract and transfers to him the right to use, and sometimes ownership of this housing.
An unscrupulous tenant uses these rights in his own way and, as a rule, to the detriment of the landlord - the landlord. Most often, such a tenant finds a dummy person on whose behalf the apartment will be sold for documents forged as the owner of the apartment. Persons involved in illegal apartment business provide such a technique of falsifying documents that even a specialist cannot always distinguish them from the original. This group of scammers has collections of stamps on passports, contracts, notarial documents, extracts from financial and personal accounts, etc. A scam is legalized after privatizing an apartment to a fictitious owner and state registration. Finally, the apartment is for sale, and the fraudster, having received the money, is hiding. The owner of the apartment learns about the sale of his home only after some time. And here he has a difficult way to prove the fraud with the sale of his apartment. But even when the fact of fraud is proved, the court raises the question of the rights of a bona fide buyer, who most often already has no other residential premises where he could move.
As a result of the conflict of rights, the court makes a compromise decision: the original owner is recognized as the owner of the dwelling, persons who settled in this dwelling receive the right to use this dwelling or the status of tenants.
Although the law quite clearly regulates the relationship between the owner of the premises and the tenant of the premises under a commercial lease agreement, in practice there are many complications in the execution of the contract and, above all, in its termination in cases stipulated by law and the eviction of the tenant.
For example, a tenancy agreement can be terminated in court at the request of the landlord if the tenant fails to pay the tenancy for six months if the contract does not establish a longer period. It would seem clear. The tenant who does not pay the stipulated amount within the time period established by law or contract shall be evicted from the premises together with the citizens living with him.
But then the law introduces such a mechanism for terminating the contract of employment at the request of the landlord, which puts the owner in an extremely difficult position. The same article of the Code provides that by decision of the court, the tenant may be given a period of not more than a year to eliminate violations (in this case, payment of housing), which served as the basis for termination of the contract for the rental of premises. If, within the time period specified by the court, the tenant does not eliminate the violations made by him or does not take all the necessary measures to eliminate them, the court, upon repeated appeal of the landlord, decides to terminate the contract of employment. At the same time, at the request of the employer, the court in the decision to terminate the contract may delay the execution of the decision for a period not exceeding one year.
It is easy to imagine the unenviable situation in which the owner of a dwelling may find himself after renting it out.
The court takes into account the interests of both parties. But if the tenant and his family have nowhere to live and there is nothing to pay, the court can use in full the rights granted to him by law to protect the tenant's housing interests. And the owner of a dwelling, as a rule, worsening his living conditions in the calculation of a certain remuneration due to the rental of housing, as a result receives nothing. Moreover, it remains the obligation to pay the costs of maintaining rented housing and utilities.
In a word, renting a home is always a risky event for its owner. A transaction made under the influence of fraud shall be deemed invalid if it has been proved by court that one of the parties intentionally misled the other party in order to incline it to conclude the transaction. An example of a deal made under the influence of fraud in the housing sector is cases from the judicial practice. So, there are transactions of sale of the houses to be demolished in connection with the allocation of land for state and public needs after the owners receive appropriate compensation. Another situation: the apartment is located in a house that is designated for demolition, and this entails a ban on registration (registration).
The easiest way to deceive citizens in the field of housing transactions is to receive a deposit from the buyer of the house to prove the conclusion of the contract and to ensure its execution. The deposit is the amount of money issued by one of the contracting parties on account of the other parties due from it under a payment agreement. An agreement on the deposit, regardless of its amount, must be made in writing. Upon receipt of a deposit under a contract of sale of a dwelling, the seller is not entitled to perform any other operations with the subject of the contract, for example, to resell it. In case of non-fulfillment of the contract by the party that received the deposit, it is obliged to pay the other party, in this case the buyer, a double amount of the deposit.
The imperfection of the legislation and the lack of control in the housing market allows an unscrupulous seller, who often acts under the auspices of an imaginary company, to take a deposit not from one person (one side of the contract), but from several. Buyers are usually attracted by the announcement of the sale of an apartment at a price below the market. The owners of the apartment can be either imaginary or real. They show the apartment to five or six customers and, if they are interested in buying, they take a deposit of 10-15 percent of the sale price subject to the sale of the apartment after a period agreed upon by the parties, for example, a week or two.
For convincing, future buyers are handed receipts on receipt of a deposit and copies of documents confirming the seller’s ownership.
After receiving a deposit from several buyers, the apartment is quickly sold to one of them. Sellers disappear, and the new owner of the apartment is forced to speak with deceived applicants. This method of deception brings dodgers quite large amounts. There is an “antidote” against this method of deception. It is necessary in exchange for a deposit to take from the seller the originals of the main documents for the ownership of the apartment (certificate of ownership, contract of transfer of ownership). In this case, the probability of fraud is much less.
Fraud in donating living space is not uncommon. In accordance with the Civil Code, under an agreement one party (donor) transfers or undertakes to transfer to the other party (donee) free of charge a thing (in this case, a dwelling) in the ownership or property right (claim) to itself or to a third party to this thing .
Most often, an attempt is made by donation to cover up the actual housing purchase and sale transaction. In legal language, such transactions are called feigned and invalidated. With the introduction of taxation on gift transactions of property, including housing, this type of fraud loses its practical meaning, since the costs of a gift transaction, if it does not concern close relatives, are not much different from the costs of a sale agreement.
Deception when buying apartments in houses under construction by installments, and even at lower prices than commercial ones, which is usually advertised by apartment brokers, is usually carried out according to the following scheme: an apartment retail intermediary company advertises, although it does not have the right to this type of sale, or the construction of a house due to lack of financing, is frozen, or the right to complete the construction is sold to another organization with which the company does not have contractual relations. Naturally, the money of the buyers remains with the intermediary company, which gets off with endless promises. Litigation with such firms rarely ends in favor of deceived buyers. Therefore, before concluding a contract for the purchase of an apartment, it is necessary to request a license from the company for the right to retail housing, as well as check whether it has a contract with a wholesale company, find out the organization that is building the house, and specify which apartments are still not purchased.
The invalidity of housing transactions on the grounds provided by law. The Civil Code establishes a fairly wide range of grounds on which a completed housing transaction may be invalidated.
Such grounds are non-compliance of the transaction with the law, other legal acts or its completion with a purpose contrary to the foundations of law and order and morality. The imaginary and feigned transactions made in the first case only for the sake of appearance, without intention to create the corresponding legal consequences, are invalid (in the second, in order to cover up another transaction, most often illegal).
For example, the purchase and sale transaction of a residential building will be imaginary if this building remains in the possession and use of the seller, and the circumstances of the case show that the parties had the goal of preventing the lenders of the seller from enforcing the house. Void are considered transactions committed by citizens recognized as legally incompetent or restricted by a court of legal capacity, citizens who have not reached the age of majority. A transaction made by a citizen, although legally capable, but at the time of its commission in such a state that he was not able to understand the significance of his actions or to direct them, may be recognized as invalid. A transaction that was concluded under the influence of a delusion of one of the parties of material significance may also be invalid.
Among invalid transactions in the housing market, transactions committed under the influence of fraud, violence, threat, malicious agreement of a representative of one party with the other, or a combination of difficult circumstances are of particular public danger.
Original message
Ниже рассматриваются самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья. Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.
В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.
Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?
Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.
Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т. п. ). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.
Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом — от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.
На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности.
Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор.
Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры. Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, а нередко сразу нескольким «поднанимателям». Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна — плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.
Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:
1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;
2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;
3) осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры.
Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.
Специалисты считают, что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям. Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем.
Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю — собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т. п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается. Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться.
В итоге коллизии прав судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей.
Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя.
Например, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно. Наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами.
Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение. Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем.
Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг.
Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием. Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).
Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок — это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.
Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких. Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две.
Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.
После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. «Противоядие» против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.
Нередки факты мошенничества при дарении жилой площади. В соответствии с ГК, по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение) в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу на данную вещь.
Чаще всего дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. На юридическом языке такие сделки называются притворными и признаются недействительными. С введением налогообложения по сделкам дарения имущества, в том числе и жилья, данный вид мошенничества теряет практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается близких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи.
Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.
Недействительность жилищных сделок по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.
Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором — с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.
Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца. Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия. Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.
Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.
Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?
Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.
Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т. п. ). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.
Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом — от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.
На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности.
Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор.
Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры. Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, а нередко сразу нескольким «поднанимателям». Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна — плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.
Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:
1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;
2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;
3) осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры.
Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.
Специалисты считают, что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям. Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем.
Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю — собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т. п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается. Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться.
В итоге коллизии прав судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей.
Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя.
Например, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно. Наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами.
Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение. Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем.
Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг.
Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием. Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).
Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок — это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.
Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких. Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две.
Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.
После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. «Противоядие» против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.
Нередки факты мошенничества при дарении жилой площади. В соответствии с ГК, по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение) в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу на данную вещь.
Чаще всего дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. На юридическом языке такие сделки называются притворными и признаются недействительными. С введением налогообложения по сделкам дарения имущества, в том числе и жилья, данный вид мошенничества теряет практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается близких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи.
Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.
Недействительность жилищных сделок по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.
Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором — с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.
Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца. Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия. Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.
Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
