Commercial Real Estate: Fraud
Sell someone else's
Talking about apartment fraud, we gave examples of situations where scammers can sell you other people's property by forging documents. The situation is similar in the commercial real estate market. Consider a case study. So, a company engaged in the production and sale of jewelry made a decision to expand the business and open another point of sale. The management of the company concluded that it is more advisable to buy a room for a new store than to rent it. After some searches, a suitable room was found, and the owner's trustee, who conducted all negotiations on the transaction, offered quite favorable conditions. The owner of the premises himself was on a long business trip, so he did not take part in the process. However, after some time, he still had to get involved in the process. Returning from a business trip, he learned that the tenant who rented his premises, in his absence, managed to forge a general power of attorney and successfully “sell” other people's meters.
What should be done to avoid such problems when buying commercial real estate? First of all, it must be established that the person who is negotiating with you has all the authority to do so. It is best if the documents during the transaction are signed not by an authorized person, but by the owner himself - in the presence of you and with a passport. In addition, during the negotiation process, it is necessary to find out separately through independent sources who is the general director and shareholders of the company - your counterparty, and that these are exactly the people with whom you communicate. It so happens that shareholders and the CEO have recently changed. In this case, it will not be a waste of time to look for the previous leadership and make sure that the change of participants has occurred legally and there are no complaints.
Conflict with shareholders
In the commercial real estate market, a common risk is the purchase of premises from a person who did not have the authority to complete this transaction. Often this is due to a conflict of shareholders who could not agree. Or, conversely, conspired. As a result, if the transaction is declared invalid, then the premises are returned to the owner, and the money is returned to the buyer, and everything seems to fall into place - but many prefer to lower the official amount of the transaction, and prove that in fact much more was paid than indicated in documents that there is also a “black part” - is almost impossible.
Consider, for example, the situation with the purchase of space for production. A company engaged in the manufacture and sale of confectionery products was looking for a new room for its workshop. As a result, she went to a closed joint-stock company, which offered on favorable terms to acquire her space in a rather neglected industrial zone. There were two majority shareholders in this company. The first owned 60% of the shares and his protege - the general director - conducted all negotiations for the sale of the premises. As a result, industrial areas were sold, the deal was completed. After some time, the bona fide buyer received a letter from the arbitration court, which stated that the purchase and sale transaction was declared illegal. The fact is that the general director did not receive approval of the transaction at the general meeting of shareholders, as he had to do by law, and the second shareholder, meanwhile, was categorically against it.
This story could have continued if, at the time the transaction was declared illegal, the new owner would have done some work, often very expensive, to improve the premises - in the future, only a small part of the cost of such work can be compensated. Moreover, collusion of shareholders is potentially possible here, with all the attendant benefits to them if the transaction is declared illegal.
In order to be protected from corporate conflicts in the counterparty company, a thorough check of the legal purity of the purchased property should be carried out. It will be important to find out through the database of the arbitration court, which is publicly available, whether there are any cases in the arbitration court involving your counterparty, the seller of real estate, its shareholders and the general director. If there are any cases, it is worth examining their materials, preferably with a lawyer.
The circumstances have changed
The situation is quite common when the purchase and sale of commercial real estate seems to be completed legally and by mutual agreement, but after some time the circumstances change and it ceases to suit one of the parties. For example, a seller company may experience serious financial difficulties and in this regard is forced to sell its existing commercial space at a significant discount. But after some time the problems are resolved, and the seller, internally disagreeing with the fact that at one time so cheapened, is trying to return everything to its place. Very often, when contesting a transaction, they use the following moment, which is present during the majority of shareholders meetings when approving a major transaction. The decision on the transaction is made by several shareholders, and the protocol is signed only by the meeting secretary and the chairman. As a result, others may declare that they did not participate in the meeting and therefore the transaction is illegal.
Consider the following example. The company suffered quite a lot during the crisis and did not have the means to pay a significant loan. It was decided to urgently sell its asset - a warehouse. Due to the urgency of the transaction, the owner significantly reduced the price in order to quickly attract the buyer. When the transaction was completed, the circumstances in the company changed, the business went uphill again. The seller wondered if it was too cheap to sell assets under the influence of circumstances. As a result, taking advantage of the fact that only the chairman and secretary signed the protocol on approval of the transaction, other participants said that they did not vote at the meeting. The transaction was disputed, the buyer returned the money with
interest payments at the refinancing rate, which was extremely beneficial for the seller.
In order to reduce the risks of such a situation, it is necessary that all participants of the joint-stock company, presenting a passport in the presence of the buyer, personally sign the protocol on approval of the transaction. Such precautions are not superfluous - since the temptation to “replay” everything appears in one of the parties quite often.
Commercial real estate transactions are very expensive and no less risky than real estate transactions. And although the company has more opportunities to provide competent legal support for the transaction, fraud and simply dishonest behavior of counterparties happens here quite often. The described schemes and the given precautions will help you minimize the risks of complications when conducting transactions with commercial real estate.
Source: https://digest.subscribe.ru/realty/realty/n195659465.html
Sell someone else's
Talking about apartment fraud, we gave examples of situations where scammers can sell you other people's property by forging documents. The situation is similar in the commercial real estate market. Consider a case study. So, a company engaged in the production and sale of jewelry made a decision to expand the business and open another point of sale. The management of the company concluded that it is more advisable to buy a room for a new store than to rent it. After some searches, a suitable room was found, and the owner's trustee, who conducted all negotiations on the transaction, offered quite favorable conditions. The owner of the premises himself was on a long business trip, so he did not take part in the process. However, after some time, he still had to get involved in the process. Returning from a business trip, he learned that the tenant who rented his premises, in his absence, managed to forge a general power of attorney and successfully “sell” other people's meters.
What should be done to avoid such problems when buying commercial real estate? First of all, it must be established that the person who is negotiating with you has all the authority to do so. It is best if the documents during the transaction are signed not by an authorized person, but by the owner himself - in the presence of you and with a passport. In addition, during the negotiation process, it is necessary to find out separately through independent sources who is the general director and shareholders of the company - your counterparty, and that these are exactly the people with whom you communicate. It so happens that shareholders and the CEO have recently changed. In this case, it will not be a waste of time to look for the previous leadership and make sure that the change of participants has occurred legally and there are no complaints.
Conflict with shareholders
In the commercial real estate market, a common risk is the purchase of premises from a person who did not have the authority to complete this transaction. Often this is due to a conflict of shareholders who could not agree. Or, conversely, conspired. As a result, if the transaction is declared invalid, then the premises are returned to the owner, and the money is returned to the buyer, and everything seems to fall into place - but many prefer to lower the official amount of the transaction, and prove that in fact much more was paid than indicated in documents that there is also a “black part” - is almost impossible.
Consider, for example, the situation with the purchase of space for production. A company engaged in the manufacture and sale of confectionery products was looking for a new room for its workshop. As a result, she went to a closed joint-stock company, which offered on favorable terms to acquire her space in a rather neglected industrial zone. There were two majority shareholders in this company. The first owned 60% of the shares and his protege - the general director - conducted all negotiations for the sale of the premises. As a result, industrial areas were sold, the deal was completed. After some time, the bona fide buyer received a letter from the arbitration court, which stated that the purchase and sale transaction was declared illegal. The fact is that the general director did not receive approval of the transaction at the general meeting of shareholders, as he had to do by law, and the second shareholder, meanwhile, was categorically against it.
This story could have continued if, at the time the transaction was declared illegal, the new owner would have done some work, often very expensive, to improve the premises - in the future, only a small part of the cost of such work can be compensated. Moreover, collusion of shareholders is potentially possible here, with all the attendant benefits to them if the transaction is declared illegal.
In order to be protected from corporate conflicts in the counterparty company, a thorough check of the legal purity of the purchased property should be carried out. It will be important to find out through the database of the arbitration court, which is publicly available, whether there are any cases in the arbitration court involving your counterparty, the seller of real estate, its shareholders and the general director. If there are any cases, it is worth examining their materials, preferably with a lawyer.
The circumstances have changed
The situation is quite common when the purchase and sale of commercial real estate seems to be completed legally and by mutual agreement, but after some time the circumstances change and it ceases to suit one of the parties. For example, a seller company may experience serious financial difficulties and in this regard is forced to sell its existing commercial space at a significant discount. But after some time the problems are resolved, and the seller, internally disagreeing with the fact that at one time so cheapened, is trying to return everything to its place. Very often, when contesting a transaction, they use the following moment, which is present during the majority of shareholders meetings when approving a major transaction. The decision on the transaction is made by several shareholders, and the protocol is signed only by the meeting secretary and the chairman. As a result, others may declare that they did not participate in the meeting and therefore the transaction is illegal.
Consider the following example. The company suffered quite a lot during the crisis and did not have the means to pay a significant loan. It was decided to urgently sell its asset - a warehouse. Due to the urgency of the transaction, the owner significantly reduced the price in order to quickly attract the buyer. When the transaction was completed, the circumstances in the company changed, the business went uphill again. The seller wondered if it was too cheap to sell assets under the influence of circumstances. As a result, taking advantage of the fact that only the chairman and secretary signed the protocol on approval of the transaction, other participants said that they did not vote at the meeting. The transaction was disputed, the buyer returned the money with
interest payments at the refinancing rate, which was extremely beneficial for the seller.
In order to reduce the risks of such a situation, it is necessary that all participants of the joint-stock company, presenting a passport in the presence of the buyer, personally sign the protocol on approval of the transaction. Such precautions are not superfluous - since the temptation to “replay” everything appears in one of the parties quite often.
Commercial real estate transactions are very expensive and no less risky than real estate transactions. And although the company has more opportunities to provide competent legal support for the transaction, fraud and simply dishonest behavior of counterparties happens here quite often. The described schemes and the given precautions will help you minimize the risks of complications when conducting transactions with commercial real estate.
Source: https://digest.subscribe.ru/realty/realty/n195659465.html
Original message
Коммерческая недвижимость: мошенничества
Продать чужое
Рассказывая о мошенничествах с квартирами, мы приводили примеры ситуаций, когда аферисты могут путем подделки документов продать вам чужое имущество. На рынке коммерческой недвижимости ситуации бывают аналогичные. Рассмотрим пример из практики. Так, компания, занимающаяся производством и продажей ювелирных изделий, приняла решение о расширении бизнеса и открытие еще одной точки продажи. Руководство фирмы заключило, что целесообразнее купить помещение для нового магазина, нежели арендовать его. После некоторых поисков подходящее помещение нашлось, и доверенное лицо собственника, которое вело все переговоры по сделке, предложило достаточно выгодные условия. Сам собственник помещения был в длительной командировке, поэтому в процессе участия не принимал. Однако спустя какое-то время ему все же пришлось включиться в процесс. Возвратившись из командировки, он узнал, что арендатор, который снял у него помещение, умудрился в его отсутствие подделать генеральную доверен ность и успешно «продать» чужие метры.
Что следовало сделать, чтобы избежать подобных проблем при покупке коммерческой недвижимости? Прежде всего, надо установить, что человек, который ведет с вами переговоры, имеет на это все полномочия. Лучше всего, если документы во время сделки подписывает не доверенное лицо, а сам собственник – в присутствии вас и с предъявлением паспорта. Кроме того, в процессе переговоров необходимо отдельно выяснять через независимые источники, кто является генеральным директором и акционерами компании - вашего контрагента, и что это именно те люди, с которыми вы общаетесь. Бывает так, что акционеры и генеральный директор недавно сменились. В этом случае не лишней тратой времени будет разыскать предыдущее руководство и убедиться, что смена участников произошла законно и претензий нет.
Конфликт с акционерами
На рынке коммерческой недвижимости распространенным риском является покупка помещения у лица, которое не имело полномочий на совершение данной сделки. Часто это происходит из-за конфликта акционеров, которые не могли договориться. Или же, наоборот, сговорились. В итоге, если сделка признается недействительной, то помещение возвращается собственнику, а деньги – покупателю, и вроде бы все встает на свои места – но только официальные сумму сделки многие предпочитают занижать, а доказать, что на деле было заплачено гораздо больше, чем указано в документах, что есть еще и «черная часть» - практически невозможно.
Рассмотрим для примера ситуацию с покупкой площадей под производство. Компания, занимающаяся изготовлением и реализацией кондитерской продукции, искала новое помещение под свой цех. В итоге она вышла на ЗАО, которое предлагало на выгодных условиях приобрести у нее площади в довольно запущенной промзоне. В данной компании было два мажоритарных акционера. Первый владел 60% акций и его ставленник – генеральный директор – вел все переговоры по продаже помещения. В итоге промышленные площади были проданы, сделка была оформлена. Спустя какое-то время добросовестный покупатель получил письмо из арбитражного суда, где было указано, что сделка купли-продажи была признана незаконной. Дело в том, что генеральный директор не получил одобрения сделки на общем собрании акционеров, как он это должен был сделать по закону, а второй акционер, между тем, был категорически против.
Эта история могла бы иметь продолжение, если к моменту признания сделки незаконной новый собственник провел бы определенные работы, зачастую очень дорогостоящие, по улучшению помещения – в дальнейшем удается компенсировать лишь малую часть от затрат на такие работы. Более того, потенциально здесь возможен и сговор акционеров, со всеми вытекающими для них выгодами в случае признания сделки незаконной.
Для того чтобы быть защищенным от корпоративных конфликтов в компании-контрагенте, следует провести тщательную проверку юридической чистоты покупаемой недвижимости. Важным будет выяснить через базу арбитражного суда, которая есть в открытом доступе, нет ли в арбитражном суде дел с участием вашего контрагента-продавца недвижимости, его акционеров и генерального директора. Если таковые дела имеются, стоит изучить их материалы, желательно, вместе с юристом.
Обстоятельства изменились
Достаточно распространена ситуация, когда сделка купли-продажи коммерческой недвижимости совершена вроде бы законно и по обоюдному согласию, но спустя какое-то время обстоятельства меняются и она перестает устраивать одну из сторон. Так, например, компания-продавец может испытывать серьезные финансовые затруднения и в связи с этим вынуждена продавать имеющиеся у нее коммерческие площади с существенным дисконтом. Но спустя какое-то время проблемы решаются, и продавец, внутренне не согласный с тем, что в свое время так продешевил, старается возвратить все на свои места. Очень часто при оспаривании сделки используют следующий момент, присутствующий во время большинства собраний акционеров при одобрении крупной сделки. Решение о совершении сделки принимается несколькими акционерами, а протокол подписывается только секретарем собрания и председателем. В результате оста льные могут заявить, что не участвовали в собрании и потому сделка незаконна.
Рассмотрим следующий пример. Компания достаточно сильно пострадала во время кризиса и не имела средства выплачивать значительный кредит. Было принято решение о срочной продаже ее актива – складского помещения. Из-за срочности сделки собственник значительно снизил цену, чтобы быстрее привлечь покупателя. Когда сделка была совершена, обстоятельства в компании изменились, бизнес вновь пошел в гору. Продавец задумался, а не слишком ли дешево он продал активы под влиянием обстоятельств? В итоге, воспользовавшись тем, что только председатель и секретарь подписывали протокол об одобрении сделки, другие участники заявили, что они не голосовали на собрании. Сделка была оспорена, покупателю вернулись деньги с
выплатой процентов по ставке рефинансирования, что для продавца было крайне выгодно.
Для того чтобы снизить риски возникновения подобной ситуации, необходимо, чтобы все участники акционерного общества с предъявлением паспорта в присутствии покупателя собственноручно подписали протокол об одобрении сделки. Такие меры предосторожности являются не лишними – поскольку соблазн все «переиграть» появляется у одной из сторон довольно часто.
Сделки с коммерческой недвижимостью являются очень дорогостоящими и не менее рисковыми, чем сделки с жильем. И хотя у компании больше возможностей для обеспечения грамотного юридического сопровождения сделки, мошенничества и просто недобросовестное поведение контрагентов случается и здесь достаточно часто. Описанные схемы и приведенные меры предосторожности помогут вам минимизировать риски осложнений при проведении сделок с коммерческой недвижимостью
Источник: https://digest.subscribe.ru/realty/realty/n195659465.html
Продать чужое
Рассказывая о мошенничествах с квартирами, мы приводили примеры ситуаций, когда аферисты могут путем подделки документов продать вам чужое имущество. На рынке коммерческой недвижимости ситуации бывают аналогичные. Рассмотрим пример из практики. Так, компания, занимающаяся производством и продажей ювелирных изделий, приняла решение о расширении бизнеса и открытие еще одной точки продажи. Руководство фирмы заключило, что целесообразнее купить помещение для нового магазина, нежели арендовать его. После некоторых поисков подходящее помещение нашлось, и доверенное лицо собственника, которое вело все переговоры по сделке, предложило достаточно выгодные условия. Сам собственник помещения был в длительной командировке, поэтому в процессе участия не принимал. Однако спустя какое-то время ему все же пришлось включиться в процесс. Возвратившись из командировки, он узнал, что арендатор, который снял у него помещение, умудрился в его отсутствие подделать генеральную доверен ность и успешно «продать» чужие метры.
Что следовало сделать, чтобы избежать подобных проблем при покупке коммерческой недвижимости? Прежде всего, надо установить, что человек, который ведет с вами переговоры, имеет на это все полномочия. Лучше всего, если документы во время сделки подписывает не доверенное лицо, а сам собственник – в присутствии вас и с предъявлением паспорта. Кроме того, в процессе переговоров необходимо отдельно выяснять через независимые источники, кто является генеральным директором и акционерами компании - вашего контрагента, и что это именно те люди, с которыми вы общаетесь. Бывает так, что акционеры и генеральный директор недавно сменились. В этом случае не лишней тратой времени будет разыскать предыдущее руководство и убедиться, что смена участников произошла законно и претензий нет.
Конфликт с акционерами
На рынке коммерческой недвижимости распространенным риском является покупка помещения у лица, которое не имело полномочий на совершение данной сделки. Часто это происходит из-за конфликта акционеров, которые не могли договориться. Или же, наоборот, сговорились. В итоге, если сделка признается недействительной, то помещение возвращается собственнику, а деньги – покупателю, и вроде бы все встает на свои места – но только официальные сумму сделки многие предпочитают занижать, а доказать, что на деле было заплачено гораздо больше, чем указано в документах, что есть еще и «черная часть» - практически невозможно.
Рассмотрим для примера ситуацию с покупкой площадей под производство. Компания, занимающаяся изготовлением и реализацией кондитерской продукции, искала новое помещение под свой цех. В итоге она вышла на ЗАО, которое предлагало на выгодных условиях приобрести у нее площади в довольно запущенной промзоне. В данной компании было два мажоритарных акционера. Первый владел 60% акций и его ставленник – генеральный директор – вел все переговоры по продаже помещения. В итоге промышленные площади были проданы, сделка была оформлена. Спустя какое-то время добросовестный покупатель получил письмо из арбитражного суда, где было указано, что сделка купли-продажи была признана незаконной. Дело в том, что генеральный директор не получил одобрения сделки на общем собрании акционеров, как он это должен был сделать по закону, а второй акционер, между тем, был категорически против.
Эта история могла бы иметь продолжение, если к моменту признания сделки незаконной новый собственник провел бы определенные работы, зачастую очень дорогостоящие, по улучшению помещения – в дальнейшем удается компенсировать лишь малую часть от затрат на такие работы. Более того, потенциально здесь возможен и сговор акционеров, со всеми вытекающими для них выгодами в случае признания сделки незаконной.
Для того чтобы быть защищенным от корпоративных конфликтов в компании-контрагенте, следует провести тщательную проверку юридической чистоты покупаемой недвижимости. Важным будет выяснить через базу арбитражного суда, которая есть в открытом доступе, нет ли в арбитражном суде дел с участием вашего контрагента-продавца недвижимости, его акционеров и генерального директора. Если таковые дела имеются, стоит изучить их материалы, желательно, вместе с юристом.
Обстоятельства изменились
Достаточно распространена ситуация, когда сделка купли-продажи коммерческой недвижимости совершена вроде бы законно и по обоюдному согласию, но спустя какое-то время обстоятельства меняются и она перестает устраивать одну из сторон. Так, например, компания-продавец может испытывать серьезные финансовые затруднения и в связи с этим вынуждена продавать имеющиеся у нее коммерческие площади с существенным дисконтом. Но спустя какое-то время проблемы решаются, и продавец, внутренне не согласный с тем, что в свое время так продешевил, старается возвратить все на свои места. Очень часто при оспаривании сделки используют следующий момент, присутствующий во время большинства собраний акционеров при одобрении крупной сделки. Решение о совершении сделки принимается несколькими акционерами, а протокол подписывается только секретарем собрания и председателем. В результате оста льные могут заявить, что не участвовали в собрании и потому сделка незаконна.
Рассмотрим следующий пример. Компания достаточно сильно пострадала во время кризиса и не имела средства выплачивать значительный кредит. Было принято решение о срочной продаже ее актива – складского помещения. Из-за срочности сделки собственник значительно снизил цену, чтобы быстрее привлечь покупателя. Когда сделка была совершена, обстоятельства в компании изменились, бизнес вновь пошел в гору. Продавец задумался, а не слишком ли дешево он продал активы под влиянием обстоятельств? В итоге, воспользовавшись тем, что только председатель и секретарь подписывали протокол об одобрении сделки, другие участники заявили, что они не голосовали на собрании. Сделка была оспорена, покупателю вернулись деньги с
выплатой процентов по ставке рефинансирования, что для продавца было крайне выгодно.
Для того чтобы снизить риски возникновения подобной ситуации, необходимо, чтобы все участники акционерного общества с предъявлением паспорта в присутствии покупателя собственноручно подписали протокол об одобрении сделки. Такие меры предосторожности являются не лишними – поскольку соблазн все «переиграть» появляется у одной из сторон довольно часто.
Сделки с коммерческой недвижимостью являются очень дорогостоящими и не менее рисковыми, чем сделки с жильем. И хотя у компании больше возможностей для обеспечения грамотного юридического сопровождения сделки, мошенничества и просто недобросовестное поведение контрагентов случается и здесь достаточно часто. Описанные схемы и приведенные меры предосторожности помогут вам минимизировать риски осложнений при проведении сделок с коммерческой недвижимостью
Источник: https://digest.subscribe.ru/realty/realty/n195659465.html
