REAL ESTATE SCAMS
The most valuable advice that you can give a person who plans to buy (sell) an apartment - contact professionals with the appropriate qualifications and experience in real estate. Unfortunately, there are lots of examples when it is a real estate agency that deceives a gullible client. About fraud and errors of employees of real estate companies will be discussed below.
Scam 1. Firm on the day
Often, the founders of a real estate company create it only for the conclusion of one or two agreements, so that they can pocket the money received. After that, the company mysteriously disappears. They cheat with knowledge of the matter, resorting to various tricks: rent an office in the city center, show good dummy apartments, offer low prices for them ... Fraudsters can even change the apartment numbers on the floor or a plate with the street name and house number on the building, that is, they count poor knowledge of the area and inability to navigate in the city. The employees of such firms are excellent psychologists: they rush when they see that the client is hesitant, press and push when he doubts, but he is ready to agree, they play a grudge when they are not trusted, etc. As a result, the contract is concluded, the transfer of money has been made, and the next day the office of the one-day company is empty. The organization disappears in order to appear in another district of Moscow under a new name after some time.
You can avoid cheating if you work exclusively with trusted real estate companies that have successfully operated in the real estate market for more than one year. There are a lot of them in the capital; competent and, most importantly, experienced specialists work in them who will not make mistakes and even more so will not deceive.
An important step in the verification of the agency is a detailed study of the contract for the provision of services. Be sure to ask that you be given a sample contract with you: firstly, you can carefully read it, paying attention to all the details, and consult with a lawyer; secondly, if you are denied such an innocent request that it is an unfriendly and suspicious gesture, you will understand in time who you are dealing with. If such a request did not cause difficulties, you can continue to work with the agency.
Never give a realtor any money (whether it is a deposit or an advance) without a receipt and (or) conclusion of an agreement. If banknotes fall into the hands of fraudsters or dishonest employees, you can forget about them forever, you will never see them again. After concluding an agreement with the agency, you must
stay your copy of the document. Please note, otherwise the agency declines all responsibility for the outcome of the transaction.
Scam 2. I will show the apartment, but only for the money
One common way to scam is to look for options for money. Moreover, at first glance, the buyer is treated fairly and decently: the realtor promises to find an apartment that is fully suitable for him, and only if the owners agree to the sale, he takes a fee for his services. A swindler shows housing, introduces it to its owners (usually these are dummies in collusion with a fraudster). The conditions of the upcoming transaction suit everyone, the agent receives a reward in the amount of the agreed amount for the provision of the service. But then suddenly for some reason (depending on the imagination of the dodger) the deal breaks down. Money for selecting an option is not returned to the buyer. At the same time, it is incredibly difficult to hold scammers accountable: everything is secretly and unproven. For example, in a hurry, a realtor “forgets” to conclude an agreement or in the text of a document that you didn’t have time (forgot, hesitate) to read, a small position is written in small letters, indicating that the company is not responsible for anything.
Scam 3. From Moscow to the Moscow Region
A little more about credulity. A scam is very popular among scammers when a homeowner is forced or persuaded to change his apartment in Moscow to a smaller one somewhere in the suburbs, promising an extra charge for such an exchange. Citizens who agree to this are often drug addicts, alcoholics, incapacitated, but sometimes just too trusting low-income people who hope to solve material problems in this way. As a rule, they do not receive an additional payment, and the promised housing (if one is provided at all) is so poor that it is impossible to live in it.
Fraudsters quickly crank up the exchange, confusing their heads to the unfortunate owners, and then they sell the apartment. Profit resulting from a scam exceeds costs several times. People who buy housing with a similar story run the risk of losing it at any time. When the fact of fraud is discovered, all subsequent transactions with the apartment will be invalidated.
Scam 4. Apartment - to the state
Today on the real estate market there are adventurers using the type of fraud associated with apartments that do not have heirs. If the heirs do not appear within six months, housing should be transferred to state ownership.
As an example, let’s give a sensational story with a certain realtor who managed to sell more than three hundred apartments in the North-Eastern District of Moscow. The "Great Combinator", using his connections in the district governments, found out about the death of single homeowners. Then he found a replacement for the absent heirs: namesakes, distant relatives who could not inherit. They filed a lawsuit with the court with a demand to recognize the ownership of the housing. In the case of a positive court decision, the rest was a technical matter: the municipal housing committee officially registered the ownership, the apartment was quickly sold. Currently, fraudsters are arrested, and apartments sold in this way are seized in court.
In order not to fall into the hook of deceivers and protect yourself, be vigilant: pay attention to the term of the landlord's entry into inheritance rights (the legal cleanliness of the apartment is doubtful if the term is more than six months), the heir’s family ties (the further the relationship, the higher the risk).
You should also be alerted by the violent death of a former landlord.
Scam 5. Tempting offer
If a real estate agency promises to sell your apartment for fabulous money, do not rush to conclude an agreement with it. Often such a tempting offer is a publicity stunt. To sell housing at a price significantly higher than the market, most likely, will not work. After several unsuccessful attempts, you will be offered to lower the price. As a result, you will sell the apartment for real market value, in addition, you will lose time and nerves for constant negotiations with a realtor and defending your interests.
This is not a fraud in the truest sense, but rather a way to attract customers. You are a little misled, a little deceived.
Scam 6. The financial pyramid
At one time in our country financial pyramids appeared like mushrooms after rain. The field of their activity was various sectors of the economy, including real estate. Many honest citizens who invested in their shares were deceived. Fortunately, this method of fraud is gradually becoming a thing of the past. But we are not
can not say about him. The scam scheme is borrowed from network marketing, when for personal success it is necessary to attract as many people as possible to participate in the pyramid. Say, they promise to buy an apartment for 30% of its real value if the pyramid participant manages to interest and recruit two or three more people who want to buy real estate in its ranks. Perhaps the buyer will really receive housing when he fulfills such a condition. But to do this is extremely difficult, and the down payment will not be returned.
So, in the early 90s, a certain company collected money from gullible citizens, offering them for only 20 thousand rubles. a one-time contribution two two-room apartments, a three-room apartment in Moscow, and for two years - a cottage in the suburbs. Moreover, the founders of the company promised to pay annually 100% per annum of the invested amount. Needless to say, the naive participants in the financial pyramid did not receive the promise and lost the invested funds.
Scam 7. Lottery
The essence of deception is quite simple: they organize a lottery in which apartments are played. And their front men “win”. There may be one piece of advice: if you want, play, but don't count on anything.
Scam 8. Deceived investors
This is just the case when it is not clear: either everything happens according to a complex plan, invented by the founders of the participating companies, or someone makes a mistake.
The scheme is as follows. The city or district administration concludes an investment contract for the construction of a multi-storey building with company X, which hires the general contractor, the construction company Y, and enters into an agreement with her on equity participation in the construction of a residential building. Company Y finds a co-investor - company Z. It acquires several apartments from company Y and sells them (as it were, inferior) to citizens-co-investors. Having invested in the construction of a house in this way, they get the right to an apartment in a new building. But it soon turns out that the general contractor, the construction company Y, has not fulfilled any obligations to company X and owed her a large sum of money. Therefore, the contract with firm Y was terminated, and the apartments should compensate company X for part of the debt. The management of company X allegedly does not know that the apartments have long been sold to co-investing citizens, and even another organization (Z), and after the construction of the house is completed they sell them.
One thing is not clear in this situation: either it is a cunning scam with the aim of obtaining an investor and simultaneously selling several apartments twice, or simply a mistake, which victims were citizens-investors.
The sad thing is that during the construction of the house, apartments more than doubled in price. Even if people return their investments, they will not be able to buy housing for the money.
Scam 9. Do not trust the general power of attorney
On the one hand, this document simplifies the transaction process: the owner entrusts its execution to the intermediary, shifting the burdens of paperwork onto it. On the other hand, this is the source of all kinds of problems in the future for the buyer of the apartment, when the invalidity of the transaction can be established, for example, in connection with the death of the owner at the time of conclusion of the contract or due to the recognition of the intermediary as legally incompetent.
When making a real estate transaction where a power of attorney is used, it should be checked with the notary who certified it if it is valid at the time of presentation. It is advisable to make inquiries about the person issuing the power of attorney, as well as verify the correctness of its design. In general, the sale of an apartment by proxy is a separate issue. But it is important for the buyer to pay attention to the fact that the power of attorney expires in the event of:
• expiration of the power of attorney (check dates);
• cancellation of the power of attorney by the person who issued it;
• the death of the owner of the apartment who issued the power of attorney, as well as the recognition of his incompetence, limited legal capacity or missing;
• recognition of the legally incompetent citizen to whom the power of attorney was issued is legally incompetent or missing.
So, the power of attorney is a good thing, but the buyer still needs to personally get acquainted with the seller of the apartment.
Scam 10. Deposit agreement
The contributed partial amount (deposit) is an additional way of securing the obligation. If the contract is not executed due to the fault of the depositor, then the money will not be returned to him (Article 381, Clause 2 of the Civil Code of the Russian Federation). In case of default by the depositor, he must return the deposit in double size. If the obligation is not fulfilled by agreement of the parties or due to the impossibility of fulfillment, the deposit is returned to the depositor.
This should be according to the Civil Code of the Russian Federation. In fact, everything can happen differently. Real estate companies that are engaged in the selection of apartment options are interested in the deal being concluded, because they get their interest. And if at the first examination the apartment seems wonderful, its price is quite satisfactory, and the realtor hurries with the conclusion of the contract? There is only one answer: if you are rushed, then the matter is unclean.
If you agree and make a deposit, be prepared for trouble. Soon the story of the apartment may become clear.
Buying real estate whose legal purity is doubtful is very dangerous. Therefore, most often the client refuses this option. If this happens, you will have to part with the deposit. After all, it is you who are responsible for terminating the contract, which means that the real estate company has the right not to give you the deposit. Another thing if you
you can prove that the deal fell through the fault of the company, which did not provide the necessary information about the apartment: about all sales transactions, about the circumstances of privatization, which could also hide the source of future problems, the identity of the owner of the apartment, etc.
Another nuance: carefully read the contract so that subsequently there are no unpleasant surprises. For example, in the deposit agreement, it may be written that if the transaction is disrupted due to the fault of the real estate agency, the deposit is returned to the depositor. In fact, such a clause of the agreement contradicts the Civil Code of the Russian Federation, according to which the agency must pay a deposit in double amount.
Source: https://buildingplace.ru/buy-kvartira/tonkosti/aferi/374-afery-s-nedvizhimostju.html
The most valuable advice that you can give a person who plans to buy (sell) an apartment - contact professionals with the appropriate qualifications and experience in real estate. Unfortunately, there are lots of examples when it is a real estate agency that deceives a gullible client. About fraud and errors of employees of real estate companies will be discussed below.
Scam 1. Firm on the day
Often, the founders of a real estate company create it only for the conclusion of one or two agreements, so that they can pocket the money received. After that, the company mysteriously disappears. They cheat with knowledge of the matter, resorting to various tricks: rent an office in the city center, show good dummy apartments, offer low prices for them ... Fraudsters can even change the apartment numbers on the floor or a plate with the street name and house number on the building, that is, they count poor knowledge of the area and inability to navigate in the city. The employees of such firms are excellent psychologists: they rush when they see that the client is hesitant, press and push when he doubts, but he is ready to agree, they play a grudge when they are not trusted, etc. As a result, the contract is concluded, the transfer of money has been made, and the next day the office of the one-day company is empty. The organization disappears in order to appear in another district of Moscow under a new name after some time.
You can avoid cheating if you work exclusively with trusted real estate companies that have successfully operated in the real estate market for more than one year. There are a lot of them in the capital; competent and, most importantly, experienced specialists work in them who will not make mistakes and even more so will not deceive.
An important step in the verification of the agency is a detailed study of the contract for the provision of services. Be sure to ask that you be given a sample contract with you: firstly, you can carefully read it, paying attention to all the details, and consult with a lawyer; secondly, if you are denied such an innocent request that it is an unfriendly and suspicious gesture, you will understand in time who you are dealing with. If such a request did not cause difficulties, you can continue to work with the agency.
Never give a realtor any money (whether it is a deposit or an advance) without a receipt and (or) conclusion of an agreement. If banknotes fall into the hands of fraudsters or dishonest employees, you can forget about them forever, you will never see them again. After concluding an agreement with the agency, you must
stay your copy of the document. Please note, otherwise the agency declines all responsibility for the outcome of the transaction.
Scam 2. I will show the apartment, but only for the money
One common way to scam is to look for options for money. Moreover, at first glance, the buyer is treated fairly and decently: the realtor promises to find an apartment that is fully suitable for him, and only if the owners agree to the sale, he takes a fee for his services. A swindler shows housing, introduces it to its owners (usually these are dummies in collusion with a fraudster). The conditions of the upcoming transaction suit everyone, the agent receives a reward in the amount of the agreed amount for the provision of the service. But then suddenly for some reason (depending on the imagination of the dodger) the deal breaks down. Money for selecting an option is not returned to the buyer. At the same time, it is incredibly difficult to hold scammers accountable: everything is secretly and unproven. For example, in a hurry, a realtor “forgets” to conclude an agreement or in the text of a document that you didn’t have time (forgot, hesitate) to read, a small position is written in small letters, indicating that the company is not responsible for anything.
Scam 3. From Moscow to the Moscow Region
A little more about credulity. A scam is very popular among scammers when a homeowner is forced or persuaded to change his apartment in Moscow to a smaller one somewhere in the suburbs, promising an extra charge for such an exchange. Citizens who agree to this are often drug addicts, alcoholics, incapacitated, but sometimes just too trusting low-income people who hope to solve material problems in this way. As a rule, they do not receive an additional payment, and the promised housing (if one is provided at all) is so poor that it is impossible to live in it.
Fraudsters quickly crank up the exchange, confusing their heads to the unfortunate owners, and then they sell the apartment. Profit resulting from a scam exceeds costs several times. People who buy housing with a similar story run the risk of losing it at any time. When the fact of fraud is discovered, all subsequent transactions with the apartment will be invalidated.
Scam 4. Apartment - to the state
Today on the real estate market there are adventurers using the type of fraud associated with apartments that do not have heirs. If the heirs do not appear within six months, housing should be transferred to state ownership.
As an example, let’s give a sensational story with a certain realtor who managed to sell more than three hundred apartments in the North-Eastern District of Moscow. The "Great Combinator", using his connections in the district governments, found out about the death of single homeowners. Then he found a replacement for the absent heirs: namesakes, distant relatives who could not inherit. They filed a lawsuit with the court with a demand to recognize the ownership of the housing. In the case of a positive court decision, the rest was a technical matter: the municipal housing committee officially registered the ownership, the apartment was quickly sold. Currently, fraudsters are arrested, and apartments sold in this way are seized in court.
In order not to fall into the hook of deceivers and protect yourself, be vigilant: pay attention to the term of the landlord's entry into inheritance rights (the legal cleanliness of the apartment is doubtful if the term is more than six months), the heir’s family ties (the further the relationship, the higher the risk).
You should also be alerted by the violent death of a former landlord.
Scam 5. Tempting offer
If a real estate agency promises to sell your apartment for fabulous money, do not rush to conclude an agreement with it. Often such a tempting offer is a publicity stunt. To sell housing at a price significantly higher than the market, most likely, will not work. After several unsuccessful attempts, you will be offered to lower the price. As a result, you will sell the apartment for real market value, in addition, you will lose time and nerves for constant negotiations with a realtor and defending your interests.
This is not a fraud in the truest sense, but rather a way to attract customers. You are a little misled, a little deceived.
Scam 6. The financial pyramid
At one time in our country financial pyramids appeared like mushrooms after rain. The field of their activity was various sectors of the economy, including real estate. Many honest citizens who invested in their shares were deceived. Fortunately, this method of fraud is gradually becoming a thing of the past. But we are not
can not say about him. The scam scheme is borrowed from network marketing, when for personal success it is necessary to attract as many people as possible to participate in the pyramid. Say, they promise to buy an apartment for 30% of its real value if the pyramid participant manages to interest and recruit two or three more people who want to buy real estate in its ranks. Perhaps the buyer will really receive housing when he fulfills such a condition. But to do this is extremely difficult, and the down payment will not be returned.
So, in the early 90s, a certain company collected money from gullible citizens, offering them for only 20 thousand rubles. a one-time contribution two two-room apartments, a three-room apartment in Moscow, and for two years - a cottage in the suburbs. Moreover, the founders of the company promised to pay annually 100% per annum of the invested amount. Needless to say, the naive participants in the financial pyramid did not receive the promise and lost the invested funds.
Scam 7. Lottery
The essence of deception is quite simple: they organize a lottery in which apartments are played. And their front men “win”. There may be one piece of advice: if you want, play, but don't count on anything.
Scam 8. Deceived investors
This is just the case when it is not clear: either everything happens according to a complex plan, invented by the founders of the participating companies, or someone makes a mistake.
The scheme is as follows. The city or district administration concludes an investment contract for the construction of a multi-storey building with company X, which hires the general contractor, the construction company Y, and enters into an agreement with her on equity participation in the construction of a residential building. Company Y finds a co-investor - company Z. It acquires several apartments from company Y and sells them (as it were, inferior) to citizens-co-investors. Having invested in the construction of a house in this way, they get the right to an apartment in a new building. But it soon turns out that the general contractor, the construction company Y, has not fulfilled any obligations to company X and owed her a large sum of money. Therefore, the contract with firm Y was terminated, and the apartments should compensate company X for part of the debt. The management of company X allegedly does not know that the apartments have long been sold to co-investing citizens, and even another organization (Z), and after the construction of the house is completed they sell them.
One thing is not clear in this situation: either it is a cunning scam with the aim of obtaining an investor and simultaneously selling several apartments twice, or simply a mistake, which victims were citizens-investors.
The sad thing is that during the construction of the house, apartments more than doubled in price. Even if people return their investments, they will not be able to buy housing for the money.
Scam 9. Do not trust the general power of attorney
On the one hand, this document simplifies the transaction process: the owner entrusts its execution to the intermediary, shifting the burdens of paperwork onto it. On the other hand, this is the source of all kinds of problems in the future for the buyer of the apartment, when the invalidity of the transaction can be established, for example, in connection with the death of the owner at the time of conclusion of the contract or due to the recognition of the intermediary as legally incompetent.
When making a real estate transaction where a power of attorney is used, it should be checked with the notary who certified it if it is valid at the time of presentation. It is advisable to make inquiries about the person issuing the power of attorney, as well as verify the correctness of its design. In general, the sale of an apartment by proxy is a separate issue. But it is important for the buyer to pay attention to the fact that the power of attorney expires in the event of:
• expiration of the power of attorney (check dates);
• cancellation of the power of attorney by the person who issued it;
• the death of the owner of the apartment who issued the power of attorney, as well as the recognition of his incompetence, limited legal capacity or missing;
• recognition of the legally incompetent citizen to whom the power of attorney was issued is legally incompetent or missing.
So, the power of attorney is a good thing, but the buyer still needs to personally get acquainted with the seller of the apartment.
Scam 10. Deposit agreement
The contributed partial amount (deposit) is an additional way of securing the obligation. If the contract is not executed due to the fault of the depositor, then the money will not be returned to him (Article 381, Clause 2 of the Civil Code of the Russian Federation). In case of default by the depositor, he must return the deposit in double size. If the obligation is not fulfilled by agreement of the parties or due to the impossibility of fulfillment, the deposit is returned to the depositor.
This should be according to the Civil Code of the Russian Federation. In fact, everything can happen differently. Real estate companies that are engaged in the selection of apartment options are interested in the deal being concluded, because they get their interest. And if at the first examination the apartment seems wonderful, its price is quite satisfactory, and the realtor hurries with the conclusion of the contract? There is only one answer: if you are rushed, then the matter is unclean.
If you agree and make a deposit, be prepared for trouble. Soon the story of the apartment may become clear.
Buying real estate whose legal purity is doubtful is very dangerous. Therefore, most often the client refuses this option. If this happens, you will have to part with the deposit. After all, it is you who are responsible for terminating the contract, which means that the real estate company has the right not to give you the deposit. Another thing if you
you can prove that the deal fell through the fault of the company, which did not provide the necessary information about the apartment: about all sales transactions, about the circumstances of privatization, which could also hide the source of future problems, the identity of the owner of the apartment, etc.
Another nuance: carefully read the contract so that subsequently there are no unpleasant surprises. For example, in the deposit agreement, it may be written that if the transaction is disrupted due to the fault of the real estate agency, the deposit is returned to the depositor. In fact, such a clause of the agreement contradicts the Civil Code of the Russian Federation, according to which the agency must pay a deposit in double amount.
Source: https://buildingplace.ru/buy-kvartira/tonkosti/aferi/374-afery-s-nedvizhimostju.html
Original message
АФЕРЫ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Самый ценный совет, который можно дать человеку, планирующему купить (продать) квартиру, — обращайтесь к профессионалам, имеющим соответствующую квалификацию и опыт работы в сфере недвижимости. К сожалению, существует масса примеров, когда именно агентство недвижимости обманывает доверчивого клиента. О мошенничестве и ошибках сотрудников риэлторских компаний пойдет речь ниже.
Афера 1. Фирма на день
Нередко учредители риэлторской компании создают ее лишь для заключения одного-двух договоров, чтобы полученные деньги положить себе в карман. После этого фирма таинственным образом исчезает. Обманывают аферисты со знанием дела, прибегая к различным уловкам: снимают офис в центре города, показывают хорошие подставные квартиры, предлагают за них невысокие цены… Мошенники могут даже поменять номера квартир на этаже или табличку с названием улицы и номером дома на здании, то есть рассчитывают на плохое знание района и неумение ориентироваться в городе. Сотрудники таких фирм — прекрасные психологи: они торопят, когда видят, что клиент колеблется, давят и напирают, когда он сомневается, но уже готов согласиться, разыгрывают обиду, когда им не доверяют, и т.д. В результате — договор заключен, передача денег произведена, а на следующий день офис фирмы-однодневки пустеет. Организация исчезает, чтобы через какое-то время возникнуть в другом районе Москвы под новым названием.
Избежать обмана можно, если работать исключительно с проверенными риэлторскими компаниями, успешно действующими на рынке недвижимости не один год. В столице их немало, в них трудятся грамотные, а главное, опытные специалисты, которые не допустят ошибок и уж тем более не будут обманывать.
Важным этапом проверки агентства является подробное изучение договора на оказание услуги. Обязательно попросите, чтобы вам дали образец договора с собой: во-первых, вы сможете его внимательно прочитать, обращая внимание на все детали, и проконсультироваться с юристом; во-вторых, если вам откажут в столь невинной просьбе, что является жестом недружественным и подозрительным, вы вовремя поймете, с кем имеете дело. Если подобная просьба не вызвала затруднений, можно продолжать сотрудничество с агентством.
Никогда не давайте риэлтору никаких денег (будь то задаток или аванс) без расписки и (или) заключения договора. Если банкноты попадут в руки мошенников или недобросовестных сотрудников, о них можно забыть навсегда, вы их больше никогда не увидите. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен
остаться ваш экземпляр документа. Учтите, в противном случае агентство снимает с себя всякую ответственность за итог сделки.
Афера 2. Квартиру покажу, но только за деньги
Один из распространенных способов мошенничества — просмотр вариантов за деньги. Причем на первый взгляд с покупателем поступают честно и порядочно: риэлтор обещает подобрать квартиру, которая полностью ему подходит, и только если хозяева на продажу согласны, берет плату за свои услуги. Аферист показывает жилье, знакомит с его владельцами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с мошенником). Условия предстоящей сделки всех устраивают, агент получает вознаграждение в размере оговоренной суммы за оказание услуги. Но потом вдруг по какой-либо причине (зависящей от фантазии ловкача) сделка срывается. Деньги за подбор варианта покупателю не возвращают. При этом привлечь мошенников к ответственности невероятно трудно: все шито-крыто и бездоказательно. Например, в спешке риэлтор «забывает» заключить договор или в тексте документа, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами записано короткое положение, говорящее о том, что фирма ни за что ответственности не несет.
Афера 3. Из Москвы да в Подмосковье
Еще немного о доверчивости. Среди мошенников весьма популярен прием, когда собственника жилья заставляют или уговаривают сменить свою квартиру в Москве на другую, поменьше, где-нибудь в Подмосковье, обещая за такой обмен доплату. Граждане, которые соглашаются на это, часто наркозависимые, алкоголики, недееспособные, но иногда и просто слишком доверчивые малообеспеченные люди, которые надеются таким образом решить материальные проблемы. Как правило, доплату они не получают, а обещанное жилье (если таковое вообще предоставляют) настолько убогое, что в нем невозможно жить.
Махинаторы быстро проворачивают обмен, заморочив голову горе-собственникам, и тут же продают квартиру. Полученная в результате аферы прибыль превышает затраты в несколько раз. Люди, купившие жилплощадь с подобной историей, рискуют в любой момент ее потерять. Когда факт мошенничества будет обнаружен, все последующие сделки с квартирой признают недействительными.
Афера 4. Квартира — государству
Сегодня на рынке недвижимости встречаются авантюристы, использующие вид мошенничества, связанный с квартирами, не имеющими наследников. Если в течение шести месяцев наследники не появляются, жилье должно перейти в собственность государства.
В качестве примера приведем нашумевшую историю с неким риэлтором, которому удалось реализовать в Северо-Восточном округе Москвы более трехсот квартир. «Великий комбинатор», используя свои связи в районных управах, узнавал о смерти одиноких собственников жилья. Затем он находил замену отсутствующим наследникам: однофамильцев, дальних родственников, которые не могли наследовать. Они подавали в суд исковое заявления с требованием признать право собственности на жилплощадь. В случае положительного судебного решения остальное было делом техники: комитет муниципального жилья официально регистрировал право собственности, квартиру быстро продавали. В настоящий момент мошенники арестованы, а проданные таким образом квартиры в судебном порядке изымают.
Чтобы не попасть на крючок обманщиков и обезопасить себя, проявляйте усиленную бдительность: обращайте внимание на срок вступления собственника жилья в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск).
Вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего владельца жилплощади.
Афера 5. Заманчивое предложение
Если агентство недвижимости обещает продать вашу квартиру за баснословные деньги, не спешите заключать с ним договор. Частенько такое заманчивое предложение является рекламным трюком. Продать жилплощадь по цене, значительно превышающей рыночную, скорее всего, не выйдет. После нескольких неудачных попыток вам предложат снизить цену. В результате вы продадите квартиру за реальную рыночную стоимость, вдобавок потеряете время и нервы на постоянные переговоры с риэлтором и отстаивание своих интересов.
Это не мошенничество в прямом понимании, скорее способ привлечения клиентов. Вас чуть-чуть вводят в заблуждение, немножко обманывают.
Афера 6. Финансовая пирамида
Одно время в нашей стране как грибы после дождя возникали финансовые пирамиды. Полем их деятельности являлись различные сферы экономики, в том числе и область недвижимости. Многие честные граждане, вложившие деньги в их акции, были обмануты. К счастью, этот способ мошенничества постепенно уходит в прошлое. Но мы не
можем не сказать о нем. Схема аферы позаимствована из сетевого маркетинга, когда для личного успеха необходимо привлечь как можно больше людей для участия в пирамиде. Скажем, обещают покупку квартиры за 30% от ее реальной стоимости, если участник пирамиды сумеет заинтересовать и завербовать в ее ряды еще двоих или троих желающих приобрести недвижимость. Возможно, жилье покупатель действительно получит, когда выполнит такое условие. Но сделать это чрезвычайно сложно, а первоначальный взнос уже не вернут.
Так, в начале 90-х годов некая фирма собирала деньги с доверчивых граждан, предлагая им всего за 20 тыс. руб. единовременного взноса две двухкомнатные квартиры, трехкомнатную квартиру в Москве, а в течение двух лет — коттедж в Подмосковье. Мало того, учредители компании обещали ежегодно выплачивать 100% годовых с инвестированной суммы. Нужно ли говорить, что наивные участники финансовой пирамиды не получили обещанного и потеряли вложенные средства.
Афера 7. Лотерея
Суть обмана довольно проста: организуют лотерею, в которой разыгрывают квартиры. А «выигрывают» их подставные лица. Совет тут может быть один: хотите — играйте, но особенно ни на что не рассчитывайте.
Афера 8. Обманутые инвесторы
Это как раз тот случай, когда неясно: то ли все происходит по сложному плану, придуманному учредителями компаний-участниц, то ли кто-то совершает ошибку.
Схема следующая. Администрация города или района заключает инвестиционный контракт по строительству многоэтажного дома с компанией Х, которая нанимает генподрядчика — строительную фирму Y, заключает с ней договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Фирма Y находит себе соинвестора — компанию Z. Она приобретает несколько квартир у фирмы Y и продает их (как бы уступает) гражданам-соинвесторам. Проинвестировав таким образом строительство дома, они получают право на квартиру в новостройке. Но вскоре оказывается, что генподрядчик — строительная фирма Y, не выполнила какие-то обязательства по отношению к компании Х и задолжала ей большую сумму денег. Поэтому договор с фирмой Y был расторгнут, а квартиры должны компенсировать компании Х часть долга. О том, что квартиры уже давно проданы гражданам-соинвесторам, да еще и другой организацией (Z), руководство компании Х якобы не знает и после окончания строительства дома продает их.
Непонятно в этой ситуации одно: то ли это хитроумная афера с целью получить инвестора и одновременно продать несколько квартир дважды, то ли просто ошибка, жертвами которой оказались граждане-инвесторы.
Печально то, что за время строительства дома квартиры подорожали более чем в два раза. Даже если люди вернут свои инвестиции, жилье за эти деньги они купить уже не смогут.
Афера 9. Не доверяйте генеральной доверенности
С одной стороны, данный документ упрощает процесс сделки: собственник доверяет ее оформление посреднику, перекладывая на него тяготы бумажной волокиты. С другой — это источник всевозможных проблем в будущем для покупателя квартиры, когда может быть установлена недействительность сделки, например в связи со смертью собственника на момент заключения договора или по причине признания посредника недееспособным.
При совершении сделки с недвижимостью, где используют доверенность, следует уточнить у нотариуса, удостоверившего ее, имеет ли она силу на момент предъявления. Желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность, а также проверить правильность ее оформления. Вообще продажа квартиры по доверенности — это отдельная тема. Но покупателю важно обратить внимание на то, что доверенность прекращает свое действие в случае:
• истечения срока доверенности (проверяйте даты);
• отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
• смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• признания недееспособным гражданина, которому выдана доверенность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Итак, доверенность — вещь хорошая, но покупателю все же стоит лично познакомиться с продавцом квартиры.
Афера 10. Договор задатка
Внесенная частичная сумма (задаток) является дополнительным способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (ст. 381 п. 2 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.
Так должно быть согласно Гражданскому кодексу РФ. На деле же все может происходить по-другому. Риелторские компании, которые занимаются подбором вариантов квартир, заинтересованы в том, чтобы сделка была заключена, ведь они получают свои проценты. А если при первом рассмотрении квартира кажется замечательной, ее цена вполне устраивает, а риэлтор торопит с заключением договора? Ответ один: если вас торопят, значит, дело нечисто.
В случае вашего согласия и заключения договора задатка будьте готовы к неприятностям. Вскоре может выясниться история квартиры.
Покупать недвижимость, юридическая чистота которой сомнительна, очень опасно. Поэтому чаще всего клиент от такого варианта отказывается. Если это произошло, с задатком вам придется расстаться. Ведь именно вы виновник расторжения договора, значит, и задаток риэлторская компания имеет право вам не отдавать. Другое дело, если вы
сможете доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире: обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т.п.
Еще один нюанс: внимательно читайте договор, чтобы впоследствии не было неприятных сюрпризов. Например, в договоре задатка может быть написано, что при срыве сделки по вине агентства недвижимости задаток возвращают задаткодателю. На самом деле такой пункт договора противоречит Гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.
Источник: https://buildingplace.ru/buy-kvartira/tonkosti/aferi/374-afery-s-nedvizhimostju.html
Самый ценный совет, который можно дать человеку, планирующему купить (продать) квартиру, — обращайтесь к профессионалам, имеющим соответствующую квалификацию и опыт работы в сфере недвижимости. К сожалению, существует масса примеров, когда именно агентство недвижимости обманывает доверчивого клиента. О мошенничестве и ошибках сотрудников риэлторских компаний пойдет речь ниже.
Афера 1. Фирма на день
Нередко учредители риэлторской компании создают ее лишь для заключения одного-двух договоров, чтобы полученные деньги положить себе в карман. После этого фирма таинственным образом исчезает. Обманывают аферисты со знанием дела, прибегая к различным уловкам: снимают офис в центре города, показывают хорошие подставные квартиры, предлагают за них невысокие цены… Мошенники могут даже поменять номера квартир на этаже или табличку с названием улицы и номером дома на здании, то есть рассчитывают на плохое знание района и неумение ориентироваться в городе. Сотрудники таких фирм — прекрасные психологи: они торопят, когда видят, что клиент колеблется, давят и напирают, когда он сомневается, но уже готов согласиться, разыгрывают обиду, когда им не доверяют, и т.д. В результате — договор заключен, передача денег произведена, а на следующий день офис фирмы-однодневки пустеет. Организация исчезает, чтобы через какое-то время возникнуть в другом районе Москвы под новым названием.
Избежать обмана можно, если работать исключительно с проверенными риэлторскими компаниями, успешно действующими на рынке недвижимости не один год. В столице их немало, в них трудятся грамотные, а главное, опытные специалисты, которые не допустят ошибок и уж тем более не будут обманывать.
Важным этапом проверки агентства является подробное изучение договора на оказание услуги. Обязательно попросите, чтобы вам дали образец договора с собой: во-первых, вы сможете его внимательно прочитать, обращая внимание на все детали, и проконсультироваться с юристом; во-вторых, если вам откажут в столь невинной просьбе, что является жестом недружественным и подозрительным, вы вовремя поймете, с кем имеете дело. Если подобная просьба не вызвала затруднений, можно продолжать сотрудничество с агентством.
Никогда не давайте риэлтору никаких денег (будь то задаток или аванс) без расписки и (или) заключения договора. Если банкноты попадут в руки мошенников или недобросовестных сотрудников, о них можно забыть навсегда, вы их больше никогда не увидите. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен
остаться ваш экземпляр документа. Учтите, в противном случае агентство снимает с себя всякую ответственность за итог сделки.
Афера 2. Квартиру покажу, но только за деньги
Один из распространенных способов мошенничества — просмотр вариантов за деньги. Причем на первый взгляд с покупателем поступают честно и порядочно: риэлтор обещает подобрать квартиру, которая полностью ему подходит, и только если хозяева на продажу согласны, берет плату за свои услуги. Аферист показывает жилье, знакомит с его владельцами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с мошенником). Условия предстоящей сделки всех устраивают, агент получает вознаграждение в размере оговоренной суммы за оказание услуги. Но потом вдруг по какой-либо причине (зависящей от фантазии ловкача) сделка срывается. Деньги за подбор варианта покупателю не возвращают. При этом привлечь мошенников к ответственности невероятно трудно: все шито-крыто и бездоказательно. Например, в спешке риэлтор «забывает» заключить договор или в тексте документа, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами записано короткое положение, говорящее о том, что фирма ни за что ответственности не несет.
Афера 3. Из Москвы да в Подмосковье
Еще немного о доверчивости. Среди мошенников весьма популярен прием, когда собственника жилья заставляют или уговаривают сменить свою квартиру в Москве на другую, поменьше, где-нибудь в Подмосковье, обещая за такой обмен доплату. Граждане, которые соглашаются на это, часто наркозависимые, алкоголики, недееспособные, но иногда и просто слишком доверчивые малообеспеченные люди, которые надеются таким образом решить материальные проблемы. Как правило, доплату они не получают, а обещанное жилье (если таковое вообще предоставляют) настолько убогое, что в нем невозможно жить.
Махинаторы быстро проворачивают обмен, заморочив голову горе-собственникам, и тут же продают квартиру. Полученная в результате аферы прибыль превышает затраты в несколько раз. Люди, купившие жилплощадь с подобной историей, рискуют в любой момент ее потерять. Когда факт мошенничества будет обнаружен, все последующие сделки с квартирой признают недействительными.
Афера 4. Квартира — государству
Сегодня на рынке недвижимости встречаются авантюристы, использующие вид мошенничества, связанный с квартирами, не имеющими наследников. Если в течение шести месяцев наследники не появляются, жилье должно перейти в собственность государства.
В качестве примера приведем нашумевшую историю с неким риэлтором, которому удалось реализовать в Северо-Восточном округе Москвы более трехсот квартир. «Великий комбинатор», используя свои связи в районных управах, узнавал о смерти одиноких собственников жилья. Затем он находил замену отсутствующим наследникам: однофамильцев, дальних родственников, которые не могли наследовать. Они подавали в суд исковое заявления с требованием признать право собственности на жилплощадь. В случае положительного судебного решения остальное было делом техники: комитет муниципального жилья официально регистрировал право собственности, квартиру быстро продавали. В настоящий момент мошенники арестованы, а проданные таким образом квартиры в судебном порядке изымают.
Чтобы не попасть на крючок обманщиков и обезопасить себя, проявляйте усиленную бдительность: обращайте внимание на срок вступления собственника жилья в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск).
Вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего владельца жилплощади.
Афера 5. Заманчивое предложение
Если агентство недвижимости обещает продать вашу квартиру за баснословные деньги, не спешите заключать с ним договор. Частенько такое заманчивое предложение является рекламным трюком. Продать жилплощадь по цене, значительно превышающей рыночную, скорее всего, не выйдет. После нескольких неудачных попыток вам предложат снизить цену. В результате вы продадите квартиру за реальную рыночную стоимость, вдобавок потеряете время и нервы на постоянные переговоры с риэлтором и отстаивание своих интересов.
Это не мошенничество в прямом понимании, скорее способ привлечения клиентов. Вас чуть-чуть вводят в заблуждение, немножко обманывают.
Афера 6. Финансовая пирамида
Одно время в нашей стране как грибы после дождя возникали финансовые пирамиды. Полем их деятельности являлись различные сферы экономики, в том числе и область недвижимости. Многие честные граждане, вложившие деньги в их акции, были обмануты. К счастью, этот способ мошенничества постепенно уходит в прошлое. Но мы не
можем не сказать о нем. Схема аферы позаимствована из сетевого маркетинга, когда для личного успеха необходимо привлечь как можно больше людей для участия в пирамиде. Скажем, обещают покупку квартиры за 30% от ее реальной стоимости, если участник пирамиды сумеет заинтересовать и завербовать в ее ряды еще двоих или троих желающих приобрести недвижимость. Возможно, жилье покупатель действительно получит, когда выполнит такое условие. Но сделать это чрезвычайно сложно, а первоначальный взнос уже не вернут.
Так, в начале 90-х годов некая фирма собирала деньги с доверчивых граждан, предлагая им всего за 20 тыс. руб. единовременного взноса две двухкомнатные квартиры, трехкомнатную квартиру в Москве, а в течение двух лет — коттедж в Подмосковье. Мало того, учредители компании обещали ежегодно выплачивать 100% годовых с инвестированной суммы. Нужно ли говорить, что наивные участники финансовой пирамиды не получили обещанного и потеряли вложенные средства.
Афера 7. Лотерея
Суть обмана довольно проста: организуют лотерею, в которой разыгрывают квартиры. А «выигрывают» их подставные лица. Совет тут может быть один: хотите — играйте, но особенно ни на что не рассчитывайте.
Афера 8. Обманутые инвесторы
Это как раз тот случай, когда неясно: то ли все происходит по сложному плану, придуманному учредителями компаний-участниц, то ли кто-то совершает ошибку.
Схема следующая. Администрация города или района заключает инвестиционный контракт по строительству многоэтажного дома с компанией Х, которая нанимает генподрядчика — строительную фирму Y, заключает с ней договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Фирма Y находит себе соинвестора — компанию Z. Она приобретает несколько квартир у фирмы Y и продает их (как бы уступает) гражданам-соинвесторам. Проинвестировав таким образом строительство дома, они получают право на квартиру в новостройке. Но вскоре оказывается, что генподрядчик — строительная фирма Y, не выполнила какие-то обязательства по отношению к компании Х и задолжала ей большую сумму денег. Поэтому договор с фирмой Y был расторгнут, а квартиры должны компенсировать компании Х часть долга. О том, что квартиры уже давно проданы гражданам-соинвесторам, да еще и другой организацией (Z), руководство компании Х якобы не знает и после окончания строительства дома продает их.
Непонятно в этой ситуации одно: то ли это хитроумная афера с целью получить инвестора и одновременно продать несколько квартир дважды, то ли просто ошибка, жертвами которой оказались граждане-инвесторы.
Печально то, что за время строительства дома квартиры подорожали более чем в два раза. Даже если люди вернут свои инвестиции, жилье за эти деньги они купить уже не смогут.
Афера 9. Не доверяйте генеральной доверенности
С одной стороны, данный документ упрощает процесс сделки: собственник доверяет ее оформление посреднику, перекладывая на него тяготы бумажной волокиты. С другой — это источник всевозможных проблем в будущем для покупателя квартиры, когда может быть установлена недействительность сделки, например в связи со смертью собственника на момент заключения договора или по причине признания посредника недееспособным.
При совершении сделки с недвижимостью, где используют доверенность, следует уточнить у нотариуса, удостоверившего ее, имеет ли она силу на момент предъявления. Желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность, а также проверить правильность ее оформления. Вообще продажа квартиры по доверенности — это отдельная тема. Но покупателю важно обратить внимание на то, что доверенность прекращает свое действие в случае:
• истечения срока доверенности (проверяйте даты);
• отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
• смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• признания недееспособным гражданина, которому выдана доверенность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Итак, доверенность — вещь хорошая, но покупателю все же стоит лично познакомиться с продавцом квартиры.
Афера 10. Договор задатка
Внесенная частичная сумма (задаток) является дополнительным способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (ст. 381 п. 2 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.
Так должно быть согласно Гражданскому кодексу РФ. На деле же все может происходить по-другому. Риелторские компании, которые занимаются подбором вариантов квартир, заинтересованы в том, чтобы сделка была заключена, ведь они получают свои проценты. А если при первом рассмотрении квартира кажется замечательной, ее цена вполне устраивает, а риэлтор торопит с заключением договора? Ответ один: если вас торопят, значит, дело нечисто.
В случае вашего согласия и заключения договора задатка будьте готовы к неприятностям. Вскоре может выясниться история квартиры.
Покупать недвижимость, юридическая чистота которой сомнительна, очень опасно. Поэтому чаще всего клиент от такого варианта отказывается. Если это произошло, с задатком вам придется расстаться. Ведь именно вы виновник расторжения договора, значит, и задаток риэлторская компания имеет право вам не отдавать. Другое дело, если вы
сможете доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире: обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т.п.
Еще один нюанс: внимательно читайте договор, чтобы впоследствии не было неприятных сюрпризов. Например, в договоре задатка может быть написано, что при срыве сделки по вине агентства недвижимости задаток возвращают задаткодателю. На самом деле такой пункт договора противоречит Гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.
Источник: https://buildingplace.ru/buy-kvartira/tonkosti/aferi/374-afery-s-nedvizhimostju.html
