New building scams
In practice, there are still attempts by false developers to hide with the money of citizens who trusted them, to carry out artificial bankruptcy, or to illegally dispose of funds received from customers.
As you know, nothing has to be surprised in our lives. In practice, there are still attempts by false developers to hide with the money of citizens who have trusted them (this act falls under Art. 159, part 4 of the Criminal Code of the Russian Federation), to carry out artificial bankruptcy or fictitious succession of their organization (Articles 195-197 of the Criminal Code), to illegally dispose of the received from clients and other participants of the investment process by means (Articles 176, 177, 200 of the Criminal Code). In addition, a certain number of housing pyramids operate on the market for new buildings. Let's try to consider the main schemes of scams, for which it is theoretically possible to bring their organizers to criminal liability, in more detail.
1. Flight with the money of customers
The above-mentioned fraud scheme, the roughest and most primitive of all considered, was relevant in the real estate and construction market in the mid and late 90s, when about thirty realtor and development "offices" openly traded in air. However, after the introduction in 1998 of the procedure for compulsory registration of investment contracts (currently, unfortunately, it has been canceled, although such registration has played a positive role), it has become much more difficult to collect money from customers, in addition, from 01.04. 2005. State registration of share agreements in construction was introduced. In this situation, criminal gangs have taken the path of “rapprochement” with corrupt representatives of law enforcement agencies, and the typical scheme of “scammers” of buyers of new buildings today is approximately as follows: scammers place advertising cars on several construction sites (in most cases, agents serving them do not suspect that they are selling non-existent apartments), put billboards and hang out banners (banners), and also post ads to specialized media with very attractive prices. At the same time, of course, a decent office is rented and the necessary set of documents for the sold building addresses is fabricated.
Of course, on average in 2-3 weeks the activities of the false law enforcement agencies come into the view of the relevant law enforcement agencies (in the capital - one of the departments of the Department of Internal Affairs and Internal Affairs of the Central Internal Affairs Directorate of Moscow), but the scammers have a “preliminary agreement” with obepovtsy, sealed, of course, with a considerable sum of money or confirmed by the patronage of the corresponding police “striker”. Formally, verification of the received signals begins (usually information about air dealers is reported by other real estate companies selling housing at the same addresses), and on average after another 1.5-2 months, “werewolves” inform pharmacists that they’re “breaking their claws”. Sometimes the scam organizers, hiding with the main amount of money, surrender to the police the secondary participants or employees (up to the appointed CEO) and the latter are prosecuted under Art. 159 part 4 of the Criminal Code: as the werewolves themselves say, “we also need to make a plan and close someone in the case.”
The ways to protect against the above fraudulent actions are obvious - in no case should you deal with a company that sells objects at an unrealistically low price, does not have a "history" of work on the market, and also requires settlement only in cash!
2. Artificial False Bankruptcy
It is very difficult to bring false bankrupts to justice.
In accordance with the Law of the Russian Federation No. 127-FZ (Federal Law No. 127-FZ of 10.26.2002 “On the insolvency (bankruptcy) of an enterprise (as amended on 03.01.2006), this term means the inability of a commercial organization to satisfy the requirements of creditors (in the case of construction and sale of housing - contractors and buyers) for the payment of works and services, as well as for the provision of apartments, townhouses or cottages. In accordance with Article 65 of the Civil Code of the Russian Federation, by decision of the arbitration court, not only the commercial structure can be declared bankrupt ( OJSC, CJSC, LLC, PPI), but also a consumer cooperative, non-profit organization, and individual entrepreneur.In addition, all the above legal entities can declare themselves bankrupt, with the subsequent self-liquidation.
In the real estate and construction market, consumer cooperatives (LCDs, ZhNK) and limited partnerships most often resort to artificial bankruptcy proceedings. Formally, these actions fall under Art. 195-197 of the Criminal Code of the Russian Federation, however, in reality it is very difficult to prove their composition and bring the perpetrators (leaders and true owners of supposedly insolvent organizations) to criminal liability - in Russian business practice there are many completely legal bankruptcy schemes (external management, reorganization, competitive process) and non-judicial self-destruction procedures are also used. The study and analysis of such schemes are the subject of special studies.
3. Housing Pyramids
The scheme of the "classical" pyramid used to deceive gullible people has existed for more than 500 years. Here we will consider the distinguishing features of "pyramid builders", which, unfortunately, are active in the real estate market, attracting funds from shareholders (co-investors, investors, equity holders) under conditions that are very favorable at first glance. Such an organization can exist until the number of newly recruited participants becomes less than the “old people” with whom, despite all the tricks and tricks of the pharmacists, it is necessary to pay for the apartments built or acquired on the secondary market. At the onset of such a critical moment (the organizers of the “case”, of course, try not to reach it), either artificial bankruptcy or evasion of obligations by the succession chain (this scheme will be discussed below) or fraudsters “leave” their clients, t. e. hiding with the remaining money. So, the main signs of the housing pyramid, which, of course, sooner or later “fall apart”, are:
• lack of an exact address and parameters of the purchased housing
In most cases, the client is offered either “savings” schemes (an offer to deposit money in small parts) or a delay in providing housing (for example, 30% of the market value of the apartment is paid immediately, and the “pyramid” allegedly selects an option within 1-3 months). At the same time, a gullible investor does not have accurate data on the proposed apartment (he is told only general parameters: estimated price and area, house or building number, etc.).
• low interest on installment purchase
The main advertising trick that allows you to lure naive simpletons into all kinds of pyramid offices is the very low percentage declared by the latter (3-5% per annum in hard currency) when purchasing housing by installments. Let's digress from advertising and start reasoning sensibly: where will a relatively small organization get money at such interest from the Russian financial market? That's right, only with citizens who have joined the “pyramid” earlier (banks operating under solid real-life mortgage lending schemes offer installments of 9-12% hard currency per year, while they are actually intermediaries in issuing cheap “western” loans provided in tranches 100 million dollars or more).
• restriction and violation of the rights of shareholders
Upon entering the pyramid, citizens are usually offered to make, often without a contract and a cash receipt, an initial payment, write an application for admission (usually in one copy, which is subsequently “lost”), make all kinds of “membership fees” in the future. Naturally, the pyramid builders try to evade contractual obligations with the client (or the latter are invited to sign a clearly enslaving agreement), and also refuse to buy an apartment selected by the citizen on their own: for example, the client agreed to purchase housing from one of the relatives and offers the “cooperative” to arrange this an apartment on the conditions declared in the advertisement: payment of 30% of the market value of the object immediately, check-in after 2-3 months, installments of 3-5% per annum for 10 years. Of course, the organizers of the pyramid will not do this - there are always good reasons.
4. Multiple sale of the object
Some developers offer liquid apartments to several clients at once, and in the future they offer either to pay extra or to take an illiquid asset.
In any newly built house-building there are “profitable” and “disadvantageous” apartments - the first include options with panoramic views, higher ceilings, windows to the courtyard, and non-standard architectural solutions. The second includes living space on the 2nd-3rd floors, with a "view" on the wall of the neighbor's house or at the end of other sections, with windows on the roadway or industrial area. Naturally, the options for this group are “sold” poorly, and there is always an increased demand for profitable ones. Therefore, some developers take the next “marketing move”: they offer liquid apartments to several clients at once, conclude “internal agreements” with them, and later, when the “payback time” comes, they fabricate “force majeure” and offer or pay extra for a good option (an average of $ 100-200 per 1 sq. m), or for the same money, without surcharge, take an illiquid asset, i.e. apartments belonging to the second group. Some offices go even further - they offer customers to renew the contract for the next section or building being built, turning them into a kind of “eternal cash cow”.
In companies selling apartments under equity agreements, this vicious practice has been terminated (due to the need for state registration of such agreements since 01/01/2005), however, in some residential real estate and cooperatives, the smoking-room is still alive.
5. Capitalization and economic disputes
The first term, subtitled, means the encumbrance of objects under construction or even already constructed with a pledge in favor of third legal entities that are not participants in the investment process (construction). Capitalization should not be confused with commercialization - the sale of mortgaged residential premises (apartments, groups of apartments or the house as a whole). The indicated schemes for ensuring financial stability and increasing profitability are used mainly by cooperatives (housing, housing and mortgage), as well as limited partnerships: apartments and townhouses, for which customers have already made a contribution to the organization's storage (unit) fund, are subsequently mortgaged. Naturally, in most cases the leadership of the cooperative is unable to pay and even if the house is built, deceived shareholders (co-investors, depositors, interest holders) for a long time, sometimes for years, sue creditors (usually in practice people “de facto” move into their apartments, and de jure, they cannot draw up the right of ownership and cannot receive the relevant documents). Another scheme is also used, usually called an “artificial economic dispute”. After the customer-developer has received money from clients, he concludes a number of business contracts with front affiliates (i.e., companies belonging to the company’s management, their friends and acquaintances) and deliberately does not fulfill the obligations assumed under the above agreements. Naturally, the “deceived” counterparts file lawsuits against the developer in the arbitration court, the property and accounts of the latter (more precisely, what remains on them) are arrested, and construction is stopped for an indefinite period. With the money received from potential buyers of apartments, several more construction sites are bought, but already to other legal entities.
6. Evasion of chain obligations
The “chain” method is used to “withdraw” money received from citizens.
When analyzing the previous scheme, we talked about how unscrupulous developers evade their obligations to customers by “seizing” their assets, which supposedly makes further construction impossible. However, at the same time, the management of the company is faced with the task of “withdrawing” money received from citizens with the possibility of their further use (or theft of the latter). For this, a technique is commonly used, which has been called the “chain” in Russian business practice: first, customers are immediately offered to pay a contribution not to the Horns and Hooves company, which is a party to the investment process, but to the account of a certain LLC, which has "Horns and Hooves" there is an agency agreement; secondly, the rights under the initial investment contract are several times (fully or partially) assigned; thirdly, various schemes of offsetting operations are built. All these actions of the management of "Horns and Hooves" lead to the fact that deceived customers can not figure out which organization still require an apartment.
In this article, we tried to consider clearly fraudulent schemes, in the implementation of which housing will not be deliberately provided to the client (in the best case, as with multiple sales, you will receive back your devalued and scrolled money office). In addition, in the investment and construction business practice, there are also ways to deceive citizens when an apartment, townhouse or cottage can be obtained, but on completely different conditions than was indicated in the advertisement. Vadim Shabalin, author of the book “Real Estate Transactions in the Primary and Secondary Markets”
Source: https://www.kvadroom.ru/journal/stat_284.html
In practice, there are still attempts by false developers to hide with the money of citizens who trusted them, to carry out artificial bankruptcy, or to illegally dispose of funds received from customers.
As you know, nothing has to be surprised in our lives. In practice, there are still attempts by false developers to hide with the money of citizens who have trusted them (this act falls under Art. 159, part 4 of the Criminal Code of the Russian Federation), to carry out artificial bankruptcy or fictitious succession of their organization (Articles 195-197 of the Criminal Code), to illegally dispose of the received from clients and other participants of the investment process by means (Articles 176, 177, 200 of the Criminal Code). In addition, a certain number of housing pyramids operate on the market for new buildings. Let's try to consider the main schemes of scams, for which it is theoretically possible to bring their organizers to criminal liability, in more detail.
1. Flight with the money of customers
The above-mentioned fraud scheme, the roughest and most primitive of all considered, was relevant in the real estate and construction market in the mid and late 90s, when about thirty realtor and development "offices" openly traded in air. However, after the introduction in 1998 of the procedure for compulsory registration of investment contracts (currently, unfortunately, it has been canceled, although such registration has played a positive role), it has become much more difficult to collect money from customers, in addition, from 01.04. 2005. State registration of share agreements in construction was introduced. In this situation, criminal gangs have taken the path of “rapprochement” with corrupt representatives of law enforcement agencies, and the typical scheme of “scammers” of buyers of new buildings today is approximately as follows: scammers place advertising cars on several construction sites (in most cases, agents serving them do not suspect that they are selling non-existent apartments), put billboards and hang out banners (banners), and also post ads to specialized media with very attractive prices. At the same time, of course, a decent office is rented and the necessary set of documents for the sold building addresses is fabricated.
Of course, on average in 2-3 weeks the activities of the false law enforcement agencies come into the view of the relevant law enforcement agencies (in the capital - one of the departments of the Department of Internal Affairs and Internal Affairs of the Central Internal Affairs Directorate of Moscow), but the scammers have a “preliminary agreement” with obepovtsy, sealed, of course, with a considerable sum of money or confirmed by the patronage of the corresponding police “striker”. Formally, verification of the received signals begins (usually information about air dealers is reported by other real estate companies selling housing at the same addresses), and on average after another 1.5-2 months, “werewolves” inform pharmacists that they’re “breaking their claws”. Sometimes the scam organizers, hiding with the main amount of money, surrender to the police the secondary participants or employees (up to the appointed CEO) and the latter are prosecuted under Art. 159 part 4 of the Criminal Code: as the werewolves themselves say, “we also need to make a plan and close someone in the case.”
The ways to protect against the above fraudulent actions are obvious - in no case should you deal with a company that sells objects at an unrealistically low price, does not have a "history" of work on the market, and also requires settlement only in cash!
2. Artificial False Bankruptcy
It is very difficult to bring false bankrupts to justice.
In accordance with the Law of the Russian Federation No. 127-FZ (Federal Law No. 127-FZ of 10.26.2002 “On the insolvency (bankruptcy) of an enterprise (as amended on 03.01.2006), this term means the inability of a commercial organization to satisfy the requirements of creditors (in the case of construction and sale of housing - contractors and buyers) for the payment of works and services, as well as for the provision of apartments, townhouses or cottages. In accordance with Article 65 of the Civil Code of the Russian Federation, by decision of the arbitration court, not only the commercial structure can be declared bankrupt ( OJSC, CJSC, LLC, PPI), but also a consumer cooperative, non-profit organization, and individual entrepreneur.In addition, all the above legal entities can declare themselves bankrupt, with the subsequent self-liquidation.
In the real estate and construction market, consumer cooperatives (LCDs, ZhNK) and limited partnerships most often resort to artificial bankruptcy proceedings. Formally, these actions fall under Art. 195-197 of the Criminal Code of the Russian Federation, however, in reality it is very difficult to prove their composition and bring the perpetrators (leaders and true owners of supposedly insolvent organizations) to criminal liability - in Russian business practice there are many completely legal bankruptcy schemes (external management, reorganization, competitive process) and non-judicial self-destruction procedures are also used. The study and analysis of such schemes are the subject of special studies.
3. Housing Pyramids
The scheme of the "classical" pyramid used to deceive gullible people has existed for more than 500 years. Here we will consider the distinguishing features of "pyramid builders", which, unfortunately, are active in the real estate market, attracting funds from shareholders (co-investors, investors, equity holders) under conditions that are very favorable at first glance. Such an organization can exist until the number of newly recruited participants becomes less than the “old people” with whom, despite all the tricks and tricks of the pharmacists, it is necessary to pay for the apartments built or acquired on the secondary market. At the onset of such a critical moment (the organizers of the “case”, of course, try not to reach it), either artificial bankruptcy or evasion of obligations by the succession chain (this scheme will be discussed below) or fraudsters “leave” their clients, t. e. hiding with the remaining money. So, the main signs of the housing pyramid, which, of course, sooner or later “fall apart”, are:
• lack of an exact address and parameters of the purchased housing
In most cases, the client is offered either “savings” schemes (an offer to deposit money in small parts) or a delay in providing housing (for example, 30% of the market value of the apartment is paid immediately, and the “pyramid” allegedly selects an option within 1-3 months). At the same time, a gullible investor does not have accurate data on the proposed apartment (he is told only general parameters: estimated price and area, house or building number, etc.).
• low interest on installment purchase
The main advertising trick that allows you to lure naive simpletons into all kinds of pyramid offices is the very low percentage declared by the latter (3-5% per annum in hard currency) when purchasing housing by installments. Let's digress from advertising and start reasoning sensibly: where will a relatively small organization get money at such interest from the Russian financial market? That's right, only with citizens who have joined the “pyramid” earlier (banks operating under solid real-life mortgage lending schemes offer installments of 9-12% hard currency per year, while they are actually intermediaries in issuing cheap “western” loans provided in tranches 100 million dollars or more).
• restriction and violation of the rights of shareholders
Upon entering the pyramid, citizens are usually offered to make, often without a contract and a cash receipt, an initial payment, write an application for admission (usually in one copy, which is subsequently “lost”), make all kinds of “membership fees” in the future. Naturally, the pyramid builders try to evade contractual obligations with the client (or the latter are invited to sign a clearly enslaving agreement), and also refuse to buy an apartment selected by the citizen on their own: for example, the client agreed to purchase housing from one of the relatives and offers the “cooperative” to arrange this an apartment on the conditions declared in the advertisement: payment of 30% of the market value of the object immediately, check-in after 2-3 months, installments of 3-5% per annum for 10 years. Of course, the organizers of the pyramid will not do this - there are always good reasons.
4. Multiple sale of the object
Some developers offer liquid apartments to several clients at once, and in the future they offer either to pay extra or to take an illiquid asset.
In any newly built house-building there are “profitable” and “disadvantageous” apartments - the first include options with panoramic views, higher ceilings, windows to the courtyard, and non-standard architectural solutions. The second includes living space on the 2nd-3rd floors, with a "view" on the wall of the neighbor's house or at the end of other sections, with windows on the roadway or industrial area. Naturally, the options for this group are “sold” poorly, and there is always an increased demand for profitable ones. Therefore, some developers take the next “marketing move”: they offer liquid apartments to several clients at once, conclude “internal agreements” with them, and later, when the “payback time” comes, they fabricate “force majeure” and offer or pay extra for a good option (an average of $ 100-200 per 1 sq. m), or for the same money, without surcharge, take an illiquid asset, i.e. apartments belonging to the second group. Some offices go even further - they offer customers to renew the contract for the next section or building being built, turning them into a kind of “eternal cash cow”.
In companies selling apartments under equity agreements, this vicious practice has been terminated (due to the need for state registration of such agreements since 01/01/2005), however, in some residential real estate and cooperatives, the smoking-room is still alive.
5. Capitalization and economic disputes
The first term, subtitled, means the encumbrance of objects under construction or even already constructed with a pledge in favor of third legal entities that are not participants in the investment process (construction). Capitalization should not be confused with commercialization - the sale of mortgaged residential premises (apartments, groups of apartments or the house as a whole). The indicated schemes for ensuring financial stability and increasing profitability are used mainly by cooperatives (housing, housing and mortgage), as well as limited partnerships: apartments and townhouses, for which customers have already made a contribution to the organization's storage (unit) fund, are subsequently mortgaged. Naturally, in most cases the leadership of the cooperative is unable to pay and even if the house is built, deceived shareholders (co-investors, depositors, interest holders) for a long time, sometimes for years, sue creditors (usually in practice people “de facto” move into their apartments, and de jure, they cannot draw up the right of ownership and cannot receive the relevant documents). Another scheme is also used, usually called an “artificial economic dispute”. After the customer-developer has received money from clients, he concludes a number of business contracts with front affiliates (i.e., companies belonging to the company’s management, their friends and acquaintances) and deliberately does not fulfill the obligations assumed under the above agreements. Naturally, the “deceived” counterparts file lawsuits against the developer in the arbitration court, the property and accounts of the latter (more precisely, what remains on them) are arrested, and construction is stopped for an indefinite period. With the money received from potential buyers of apartments, several more construction sites are bought, but already to other legal entities.
6. Evasion of chain obligations
The “chain” method is used to “withdraw” money received from citizens.
When analyzing the previous scheme, we talked about how unscrupulous developers evade their obligations to customers by “seizing” their assets, which supposedly makes further construction impossible. However, at the same time, the management of the company is faced with the task of “withdrawing” money received from citizens with the possibility of their further use (or theft of the latter). For this, a technique is commonly used, which has been called the “chain” in Russian business practice: first, customers are immediately offered to pay a contribution not to the Horns and Hooves company, which is a party to the investment process, but to the account of a certain LLC, which has "Horns and Hooves" there is an agency agreement; secondly, the rights under the initial investment contract are several times (fully or partially) assigned; thirdly, various schemes of offsetting operations are built. All these actions of the management of "Horns and Hooves" lead to the fact that deceived customers can not figure out which organization still require an apartment.
In this article, we tried to consider clearly fraudulent schemes, in the implementation of which housing will not be deliberately provided to the client (in the best case, as with multiple sales, you will receive back your devalued and scrolled money office). In addition, in the investment and construction business practice, there are also ways to deceive citizens when an apartment, townhouse or cottage can be obtained, but on completely different conditions than was indicated in the advertisement. Vadim Shabalin, author of the book “Real Estate Transactions in the Primary and Secondary Markets”
Source: https://www.kvadroom.ru/journal/stat_284.html
Original message
Аферы с новостройками
На практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан, осуществить искусственное банкротство, или незаконно распорядиться полученными с клиентов средствами.
Как известно, удивляться в нашей жизни ничему не приходится. На практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч. 4 УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктивное правопреемство своей организации (ст. 195-197 УК), незаконно распорядиться полученными с клиентов и других участников инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК). Кроме того, на рынке новостроек действует определенное количество жилищных пирамид. Давайте попытаемся рассмотреть основные схемы афер, за которые теоретически можно привлечь их организаторов к уголовной ответственности, более подробно.
1. Бегство с деньгами клиентов
Указанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в середине и конце 90-х годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали воздухом. Однако после введения в 1998 г. процедуры обязательной учетной регистрации инвестиционных договоров (в настоящий момент она, к сожалению, отменена, хотя подобная регистрация сыграла свою положительную роль) собирать, таким образом, деньги с клиентов стало значительно сложнее, кроме того, с 01.04.2005 г. Была введена и госрегистрация договоров долевого участия в строительстве. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), ставят рекламные щиты и вывешивают баннеры (растяжки), а также подают в профильные СМИ объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.
Конечно, в среднем через 2-3 недели деятельность лжеконторы попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице - одного из отделов УБЭП ГУВД г. Москвы), однако у аферистов есть «предварительная договоренность» с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего милицейского «лампасника». Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5-2 месяца «оборотни» сообщают фармазонам, что «пора рвать когти». Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают милиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного «со стороны» зиц-гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ: как говорят сами «оборотни», «нам тоже надо делать план и кого-то по делу закрывать».
Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны - ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке, а также требует расчет только в наличной форме!
2. Искусственное лжебанкротство
Привлечь к уголовной ответственности лжебанкротов весьма сложно.
В соответствии с Законом РФ № 127-ФЗ (Федеральный закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве) предприятия (в ред. От 03.01.2006 г.) под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья - подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО, ИЧП), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.
На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего потребительские кооперативы (ЖК, ЖНК) и коммандитные товарищества. Формально указанные действия попадают под ст. 195-197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно - в российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации. Изучение и анализ подобных схем являются предметом специальных исследований.
3. Жилищные пирамиды
Схема «классической» пирамиды, используемой для обмана доверчивых людей, существует уже более 500 лет. Здесь же мы рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников не станет меньше, чем «стариков», с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы «дела», естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты «покидают» своих клиентов, т.е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками жилищной пирамиды, которая, естественно, рано или поздно «развалится», являются:
• отсутствие точного адреса и параметров приобретаемого жилья
В большинстве случаев клиенту предлагаются либо «накопительные» схемы (предложение вносить деньги небольшими частями), либо отсрочку в предоставлении жилья (например, 30% от рыночной стоимости квартиры вносится сразу, и «пирамида» якобы подбирает вариант в течение 1-3 месяцев). При этом доверчивый вкладчик не имеет точных данных по предлагаемой квартире (ему сообщают только общие параметры: ориентировочную цену и площадь, номер дома или корпуса и т.д.).
• низкий процент при покупке в рассрочку
Основным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3-5% годовых в СКВ) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке деньги под такие проценты? Правильно, только с граждан, вступивших в «пирамиду» ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под 9-12% СКВ в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. долл. и более).
• ограничение и ущемление прав пайщиков
При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем «теряется»), вносить всевозможные «членские взносы» и в дальнейшем. Естественно, пирамидостроители стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает «кооперативу» оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 30% от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 2-3 месяца, рассрочка 3-5% годовых на 10 лет. Конечно, организаторы пирамиды так делать не станут - уважительные причины всегда найдутся.
4. Многократная продажа объекта
Некоторые застройщики предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, а в дальнейшем предлагают либо доплатить, либо взять неликвид.
В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры - к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2-3-м этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними «внутренние договора», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 100-200 долл. за 1 кв. м), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше - предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».
В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью с 01.04.2005 г. государственной регистрации таких договоров), однако в отдельных жилтовариществах и кооперативах «курилка» пока жив.
5. Капитализация и хозяйственные споры
Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией - реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-строительными и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди «де-факто» вселяются в свои квартиры, а «де-юре» оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут). Также используется и другая схема, называемая обычно «искусственный хозяйственный спор». После того как заказчик-застройщик получил деньги с клиентов, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т.е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, «обманутые» контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица.
6. Уклонение от обязательств по цепочке
Прием «цепочка» используется для того, чтобы «вывести» денежные средства, полученные с граждан.
При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно «вывести» денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в российской бизнес-практике название «цепочка»: во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию «Рога и Копыта», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет некоего ООО, у которого с «Рогами и Копытами» имеется агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Все указанные действия руководства «Рогов и Копыт» приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.
В данной статье мы попытались рассмотреть явно мошеннические схемы, при реализации которых жилье клиенту заведомо предоставляться не будет (в лучшем случае, как при многократной продаже, Вы получите назад свои обесцененные и прокрученные конторой деньги). Кроме того, в инвестиционно-строительной бизнес-практике существуют и способы обмана граждан, когда квартиру, таунхауз или коттедж получить удается, но совершенно на других условиях, чем было обозначено в рекламе. Вадим Шабалин, автор книги «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках»
Источник: https://www.kvadroom.ru/journal/stat_284.html
На практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан, осуществить искусственное банкротство, или незаконно распорядиться полученными с клиентов средствами.
Как известно, удивляться в нашей жизни ничему не приходится. На практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч. 4 УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктивное правопреемство своей организации (ст. 195-197 УК), незаконно распорядиться полученными с клиентов и других участников инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК). Кроме того, на рынке новостроек действует определенное количество жилищных пирамид. Давайте попытаемся рассмотреть основные схемы афер, за которые теоретически можно привлечь их организаторов к уголовной ответственности, более подробно.
1. Бегство с деньгами клиентов
Указанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в середине и конце 90-х годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали воздухом. Однако после введения в 1998 г. процедуры обязательной учетной регистрации инвестиционных договоров (в настоящий момент она, к сожалению, отменена, хотя подобная регистрация сыграла свою положительную роль) собирать, таким образом, деньги с клиентов стало значительно сложнее, кроме того, с 01.04.2005 г. Была введена и госрегистрация договоров долевого участия в строительстве. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), ставят рекламные щиты и вывешивают баннеры (растяжки), а также подают в профильные СМИ объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.
Конечно, в среднем через 2-3 недели деятельность лжеконторы попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице - одного из отделов УБЭП ГУВД г. Москвы), однако у аферистов есть «предварительная договоренность» с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего милицейского «лампасника». Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5-2 месяца «оборотни» сообщают фармазонам, что «пора рвать когти». Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают милиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного «со стороны» зиц-гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ: как говорят сами «оборотни», «нам тоже надо делать план и кого-то по делу закрывать».
Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны - ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке, а также требует расчет только в наличной форме!
2. Искусственное лжебанкротство
Привлечь к уголовной ответственности лжебанкротов весьма сложно.
В соответствии с Законом РФ № 127-ФЗ (Федеральный закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве) предприятия (в ред. От 03.01.2006 г.) под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья - подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО, ИЧП), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.
На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего потребительские кооперативы (ЖК, ЖНК) и коммандитные товарищества. Формально указанные действия попадают под ст. 195-197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно - в российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации. Изучение и анализ подобных схем являются предметом специальных исследований.
3. Жилищные пирамиды
Схема «классической» пирамиды, используемой для обмана доверчивых людей, существует уже более 500 лет. Здесь же мы рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников не станет меньше, чем «стариков», с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы «дела», естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты «покидают» своих клиентов, т.е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками жилищной пирамиды, которая, естественно, рано или поздно «развалится», являются:
• отсутствие точного адреса и параметров приобретаемого жилья
В большинстве случаев клиенту предлагаются либо «накопительные» схемы (предложение вносить деньги небольшими частями), либо отсрочку в предоставлении жилья (например, 30% от рыночной стоимости квартиры вносится сразу, и «пирамида» якобы подбирает вариант в течение 1-3 месяцев). При этом доверчивый вкладчик не имеет точных данных по предлагаемой квартире (ему сообщают только общие параметры: ориентировочную цену и площадь, номер дома или корпуса и т.д.).
• низкий процент при покупке в рассрочку
Основным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3-5% годовых в СКВ) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке деньги под такие проценты? Правильно, только с граждан, вступивших в «пирамиду» ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под 9-12% СКВ в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. долл. и более).
• ограничение и ущемление прав пайщиков
При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем «теряется»), вносить всевозможные «членские взносы» и в дальнейшем. Естественно, пирамидостроители стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает «кооперативу» оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 30% от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 2-3 месяца, рассрочка 3-5% годовых на 10 лет. Конечно, организаторы пирамиды так делать не станут - уважительные причины всегда найдутся.
4. Многократная продажа объекта
Некоторые застройщики предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, а в дальнейшем предлагают либо доплатить, либо взять неликвид.
В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры - к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2-3-м этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними «внутренние договора», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 100-200 долл. за 1 кв. м), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше - предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».
В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью с 01.04.2005 г. государственной регистрации таких договоров), однако в отдельных жилтовариществах и кооперативах «курилка» пока жив.
5. Капитализация и хозяйственные споры
Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией - реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-строительными и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди «де-факто» вселяются в свои квартиры, а «де-юре» оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут). Также используется и другая схема, называемая обычно «искусственный хозяйственный спор». После того как заказчик-застройщик получил деньги с клиентов, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т.е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, «обманутые» контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица.
6. Уклонение от обязательств по цепочке
Прием «цепочка» используется для того, чтобы «вывести» денежные средства, полученные с граждан.
При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно «вывести» денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в российской бизнес-практике название «цепочка»: во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию «Рога и Копыта», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет некоего ООО, у которого с «Рогами и Копытами» имеется агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Все указанные действия руководства «Рогов и Копыт» приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.
В данной статье мы попытались рассмотреть явно мошеннические схемы, при реализации которых жилье клиенту заведомо предоставляться не будет (в лучшем случае, как при многократной продаже, Вы получите назад свои обесцененные и прокрученные конторой деньги). Кроме того, в инвестиционно-строительной бизнес-практике существуют и способы обмана граждан, когда квартиру, таунхауз или коттедж получить удается, но совершенно на других условиях, чем было обозначено в рекламе. Вадим Шабалин, автор книги «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках»
Источник: https://www.kvadroom.ru/journal/stat_284.html
