The hut is not mine: is it possible to anonymously own real estate
15: 09.09.2018
MOSCOW, Sep 10 - RIA Real Estate. Money loves silence, and real estate owners love it even more - at least some. Is it possible to provide it and keep the name of the owner in secret, and who may need it? Experts told about this and other aspects of anonymity of real estate ownership to the RIA Real Estate website.
Axiom: the owner is always known
It will not be possible to hide the fact of ownership of real estate from the state, since ownership of buildings, structures and other real estate arises from the moment of its registration in accordance with Article 219 of the Civil Code of the Russian Federation, explains lawyer Victoria Danilchenko.
If the property is registered, then anyone can find out about it, the information is provided on the basis of the application and the paid state fee, adds lawyer Oleg Sukhov.
However, obtaining information about another person’s property is not so simple, as it is not freely available, explains Denis Frolov, head of commercial practice at BMS Law Firm. However, if there is information about a particular object, then you can request from the USRN an extract on registered rights to this object. This statement will also contain information about the owner.
However, situations in which the property owner is unknown or, conversely, it is not known what this or that person owns, are encountered quite often - including in the media.
The fact is that most citizens of the Russian Federation are not required to disclose information about their property, Frolov explains. Of course, this does not apply to the declaration and other types of reporting to the state. “Neither relatives nor other persons can require a person to provide such information,” he emphasizes.
There are more sophisticated methods: hidden (indirect) ownership of real estate, in which the title owner of the real estate (that is, the owner indicated in the documents) is different from the actual one, adds Natalya Demina, senior lawyer at Maxima Legal. And here the fun begins.
Who hides their property and why
In some cases, people consider it necessary to hide the fact of the presence of real estate in situations related to doing business or with personal life, explains the chairman of the Bar of Sazonov and Partners Vsevolod Sazonov. In the first case, the purpose of such concealment is the impossibility of foreclosing on immovable property in court, he continues. In the second case, real estate is hiding from the next of kin, who, by law, have the right to demand a separation, for example, a spouse, but in practice there are cases of concealing property by the testator in order to prevent one of the heirs from receiving the property, says Sazonov.
In our practice, there was a case when, when dividing property, the spouse was unable to prove the fact of its acquisition in marriage, because the spouse registered all the property for offshore. In addition, she did not know the exact list of all objects, their identification data, the expert recalls.
The goal may be to conceal real income, as well as information about the availability of purchases of expensive property, for which there is nothing to account for, adds Sukhov.
Often real estate is hidden from lenders so that they do not foreclose it. That is why bankruptcy cases always check whether assets have been withdrawn, Frolov notes.
“The first and probably the main reason that comes to mind is the optimization of tax expenses,” says Konstantin Smolokurov, a lawyer for Halimov & Partners Bureau. “By the way, there is such a reason as a ban on non-residents owning real estate in the state,” he adds.
One of the tasks in building a confidential scheme of ownership of real estate assets is the desire of their owner to transfer the accumulated to certain people after his death. Such problems are solved within the framework of hereditary planning, says Demina. If a will is drawn up, the testator himself determines the circle of heirs, however, even in this case the property may be transferred to persons to whom the testator would not want to transfer it, since the law provides for the right of certain persons to an obligatory share in the inheritance, regardless of the contents of the will.
However, the property owner may use alternative instruments in foreign jurisdictions, such as a trust (trusting instrument allowing the real owner to transfer the property to the management of an individual or company - approx.ed) . The trust allows, without breaking up the fortune and bypassing the usual inheritance procedures, transfer property to the heirs and provide them with a stable cash flow.
From the moment the trust is established, the property ceases to be in the ownership of the testator and, therefore, will no longer be included in the estate. It will not be subject to the requirements of the law on the separation of the marital share, on mandatory heirs, and so on. The documents of the trust may indicate that in the event of the death of the beneficiary, the property is transferred to certain persons, Demina explains.
How to hide the "squares"
Experts talked about several ways to keep the name of the real property owner secret.
Relatives and friends. One of the simplest, most common, and at the same time the most risky ways to conceal the fact of ownership of real estate is to draw it up on dummies, often on relatives and friends. Experts talked about the features and risks of such schemes.
The main risk of registration of real estate as a nominal owner is the possibility of losing this property due to dishonest behavior of such a person in relation to the actual owner, Sazonov explains. The fact is that legally the real estate belongs to the nominal owner, and the real owner does not have any rights in relation to it. This risk, respectively, arises in the event of conflict with relatives or other close people on whom the real estate is legally registered, he adds.
If the real owner of the property dies, unfortunately, there is never a guarantee that a friend, relative, business partner will act in good faith and transfer the assets to the owner’s heirs (recall the story of Boris Berezovsky, who claimed that part of his property was recorded on Badri Patarkatsishvili also tried to sue her from Badri’s heirs after his death). Ultimately, property owners in such circumstances run the risk of losing it in the struggle for privacy, cites Demin’s example.
Offshore. Another way to “hide” real estate is to arrange it for a company registered in an offshore zone, experts continue.
When registering real estate for an offshore company, various options for building a property ownership scheme are possible, Demina explains. “For example, the beneficiary company registered in the British Virgin Islands is at the highest level. Next, the offshore beneficiary establishes the company in another offshore jurisdiction, for example, in Cyprus. That, in turn, is in England, and the English company is ultimately , owns a Russian legal entity that owns real estate, "she models the scheme.
The ability to hide the fact of ownership of certain assets from third parties is the main sign of “offshore” territories. Another important feature of such legislation is the minimum size or complete absence of a tax burden, adds Smolokurov.
A ban on the dissemination of information is enshrined in law in Nevis, the Cayman Islands, as well as in Belize, the British Virgin Islands and the islands of Saint Vincent and the Grenadines. "It is worth noting that in addition to property liability for the disclosure of information, in some of them the legislation establishes criminal liability (BVI, Nevis, Cayman Islands)," he emphasizes.
Trust. As for the trust, Demina continues, it is used to protect assets in countries where legislation is based on the Anglo-Saxon legal system. A feature of such a legal relationship is the transfer of property (usually irrevocable) from the owner to the trustee, but the owner or the person indicated by him receives income from the use of the property. It is thanks to the transfer of ownership from the original owner of the property (founder) to the manager that manages to protect the assets from any claims.
“A trust has always been considered an almost ideal option to hide assets, including real estate: even if they find it, it is almost impossible to take it away. As an alternative to a trust, the so-called Foundation, which is created in continental law countries (Liechtenstein, Luxembourg, Switzerland, Austria), "Demina emphasizes.
The classic case is the Rosewood Trust case (Isle of Man), says Maxim Tafintsev, senior partner at Maalouf Ashford & Talbot Ltd. In 1997, a large oil tycoon Sh, he did not leave his wills. At the same time, the heirs managed to establish that he was the beneficiary of two trusts. However, the trust company refused to provide asset information to the heirs. The court of first instance issued an order demanding to disclose it, the court of appeal canceled this order, indicating that even the late Sh. Himself did not have the right to receive such information, since he was only an “object of distribution powers” of the trustee in the discretionary trust. However, then it came to the highest court - the Privy Council under the Queen of England. According to the conclusion of the Privy Council, the discretionary nature of a trust does not yet deprive its beneficiary of the right to judicial protection, and the disclosure of information is one of the aspects of the supervisory function of the court. Thus, the decision of the trial court was restored.
Thus, the institution of a trust provides sufficient tools that can not disclose the ultimate owner, argues Tafintsev. Disclosure of information about beneficiaries is possible in exceptional cases and only by court order, which is an advantage for those who dishonestly use the legal capabilities of this institution. "On the other hand, the practical complexity of disclosing the ultimate beneficiary can cause serious problems for the beneficiaries of the beneficiary in the event of his death," he emphasizes.
Exotic. To conceal assets, you can also use a foreign company with bearer shares (Bearer Share) - shares of the company on which the name of the owner is not indicated, explains Tafintsev. To exercise all the rights that it provides, identification of the owner is not required. Simply put, the property belongs to the company, and the company belongs to the one who is currently holding shares. The owner of such shares is not required to register in the register of shareholders of the company. Thus, using this scheme, the complete concealment of the owner is possible.
What is dangerous "hide and seek"
All of these schemes carry a certain share of risk, experts warn and talk about what trap those who want to "hide" their property can fall into.
First of all, the risk of liability if the state identifies the asset and the corresponding failure to fulfill tax obligations, Smolokurov argues. “It is also worth noting that the state uses both carrot and stick in this matter. On the one hand, the state (represented by the Federal Tax Service) is looking for (and finds) all new ways to identify unaccounted assets (automatic exchange of tax information), on the other hand, establishes a preferential procedure for the voluntary declaration of foreign assets, exempting in this case from liability for their concealment, "the expert adds.
Risks are present in any approach to hide property, including those located abroad, adds private detective Evgeny Gvozdev. "The political situation is changing regularly, respectively, the relations between the official bodies of countries can also change constructively, and the expat may at any time become a victim of his trust in the authorities of another state, especially if he is not used to living and working according to the law," he explains.
However, foreign courts still have more opportunities to search for "hidden" real estate. At the moment, our bureau is conducting a major divorce proceedings in the United States, which includes, inter alia, the search for offshore property: as part of a dispute, the spouse went to an American court to somehow identify offshore companies and property of the spouse using court requests, Smolokurov says. . In the US, the real estate market is fairly transparent. Earlier, we had a similar dispute in England.
Caught minuscule
One hundred percent guarantee that the owner of the "hidden" real estate will not be revealed, does not give any of the above schemes, experts explain.
Last time, privacy in the world is becoming less and less, keeping secrets more and more difficult, warns Demina. “Changes in legislation aimed at deoffshorizing the economy are a global trend that is characteristic not only of ours, but also of many other countries,” she emphasizes. The international automatic exchange of financial information between countries within the framework of the OECD Standard is, of course, the key instrument of deoffshorization; in Russia, it was launched in 2018.
This means that information, including trusts and other similar structures, will now be available to the tax authorities in the country of residence of the beneficiary. All this will shed light on the relations of certain individuals, will make it possible to determine who is the true owner (UBO, ultimate beneficial owner), the expert says.
There is also an unofficial path that reveals information about real estate - through non-governmental economic security services and private detectives, Gvozdev adds. The latter are often combined into international detective organizations with good mutual communication.
“But there are a number of nuances: firstly, information obtained through an unofficial way cannot subsequently be used as evidence in court and other bodies (that is, this is a good option for what is called“ highlighting ”information, indicating exact and correct directions for subsequent official requests ). And secondly, the detectives will try to give their assessment of the intentions of the customer, and if there is an assumption that the information received can be used in the commission of a further crime, they can very likely refuse assistance, "the expert explains.
Now we are observing how our clients, in the past long and diligently accumulating assets, including real estate, abroad, voluntarily make decisions on disclosure, participate in the second wave of capital amnesty, declare bank accounts abroad and declare their participation in controlled foreign companies, says Demina.
Owners of fortunes, according to her, do not feel as if they were protected offshore before, they feel the vulnerability of their hidden assets and prefer to take the first step because the risks are too uncertain.
The hut is not mine: is it possible to anonymously own real estate
15: 09.09.2018
MOSCOW, Sep 10 - RIA Real Estate. Money loves silence, and real estate owners love it even more - at least some. Is it possible to provide it and keep the name of the owner in secret, and who may need it? Experts told about this and other aspects of anonymity of real estate ownership to the RIA Real Estate website.
Axiom: the owner is always known
It will not be possible to hide the fact of ownership of real estate from the state, since ownership of buildings, structures and other real estate arises from the moment of its registration in accordance with Article 219 of the Civil Code of the Russian Federation, explains lawyer Victoria Danilchenko.
If the property is registered, then anyone can find out about it, the information is provided on the basis of the application and the paid state fee, adds lawyer Oleg Sukhov.
However, obtaining information about another person’s property is not so simple, as it is not freely available, explains Denis Frolov, head of commercial practice at BMS Law Firm. However, if there is information about a particular object, then you can request from the USRN an extract on registered rights to this object. This statement will also contain information about the owner.
However, situations in which the property owner is unknown or, conversely, it is not known what this or that person owns, are encountered quite often - including in the media.
The fact is that most citizens of the Russian Federation are not required to disclose information about their property, Frolov explains. Of course, this does not apply to the declaration and other types of reporting to the state. “Neither relatives nor other persons can require a person to provide such information,” he emphasizes.
There are more sophisticated methods: hidden (indirect) ownership of real estate, in which the title owner of the real estate (that is, the owner indicated in the documents) is different from the actual one, adds Natalya Demina, senior lawyer at Maxima Legal. And here the fun begins.
Who hides their property and why
In some cases, people consider it necessary to hide the fact of the presence of real estate in situations related to doing business or with personal life, explains the chairman of the Bar of Sazonov and Partners Vsevolod Sazonov. In the first case, the purpose of such concealment is the impossibility of foreclosing on immovable property in court, he continues. In the second case, real estate is hiding from the next of kin, who, by law, have the right to demand a separation, for example, a spouse, but in practice there are cases of concealing property by the testator in order to prevent one of the heirs from receiving the property, says Sazonov.
In our practice, there was a case when, when dividing property, the spouse was unable to prove the fact of its acquisition in marriage, because the spouse registered all the property for offshore. In addition, she did not know the exact list of all objects, their identification data, the expert recalls.
The goal may be to conceal real income, as well as information about the availability of purchases of expensive property, for which there is nothing to account for, adds Sukhov.
Often real estate is hidden from lenders so that they do not foreclose it. That is why bankruptcy cases always check whether assets have been withdrawn, Frolov notes.
“The first and probably the main reason that comes to mind is the optimization of tax expenses,” says Konstantin Smolokurov, a lawyer for Halimov & Partners Bureau. “By the way, there is such a reason as a ban on non-residents owning real estate in the state,” he adds.
One of the tasks in building a confidential scheme of ownership of real estate assets is the desire of their owner to transfer the accumulated to certain people after his death. Such problems are solved within the framework of hereditary planning, says Demina. If a will is drawn up, the testator himself determines the circle of heirs, however, even in this case the property may be transferred to persons to whom the testator would not want to transfer it, since the law provides for the right of certain persons to an obligatory share in the inheritance, regardless of the contents of the will.
However, the property owner may use alternative instruments in foreign jurisdictions, such as a trust (trusting instrument allowing the real owner to transfer the property to the management of an individual or company - approx.ed) . The trust allows, without breaking up the fortune and bypassing the usual inheritance procedures, transfer property to the heirs and provide them with a stable cash flow.
From the moment the trust is established, the property ceases to be in the ownership of the testator and, therefore, will no longer be included in the estate. It will not be subject to the requirements of the law on the separation of the marital share, on mandatory heirs, and so on. The documents of the trust may indicate that in the event of the death of the beneficiary, the property is transferred to certain persons, Demina explains.
How to hide the "squares"
Experts talked about several ways to keep the name of the real property owner secret.
Relatives and friends. One of the simplest, most common, and at the same time the most risky ways to conceal the fact of ownership of real estate is to draw it up on dummies, often on relatives and friends. Experts talked about the features and risks of such schemes.
The main risk of registration of real estate as a nominal owner is the possibility of losing this property due to dishonest behavior of such a person in relation to the actual owner, Sazonov explains. The fact is that legally the real estate belongs to the nominal owner, and the real owner does not have any rights in relation to it. This risk, respectively, arises in the event of conflict with relatives or other close people on whom the real estate is legally registered, he adds.
If the real owner of the property dies, unfortunately, there is never a guarantee that a friend, relative, business partner will act in good faith and transfer the assets to the owner’s heirs (recall the story of Boris Berezovsky, who claimed that part of his property was recorded on Badri Patarkatsishvili also tried to sue her from Badri’s heirs after his death). Ultimately, property owners in such circumstances run the risk of losing it in the struggle for privacy, cites Demin’s example.
Offshore. Another way to “hide” real estate is to arrange it for a company registered in an offshore zone, experts continue.
When registering real estate for an offshore company, various options for building a property ownership scheme are possible, Demina explains. “For example, the beneficiary company registered in the British Virgin Islands is at the highest level. Next, the offshore beneficiary establishes the company in another offshore jurisdiction, for example, in Cyprus. That, in turn, is in England, and the English company is ultimately , owns a Russian legal entity that owns real estate, "she models the scheme.
The ability to hide the fact of ownership of certain assets from third parties is the main sign of “offshore” territories. Another important feature of such legislation is the minimum size or complete absence of a tax burden, adds Smolokurov.
A ban on the dissemination of information is enshrined in law in Nevis, the Cayman Islands, as well as in Belize, the British Virgin Islands and the islands of Saint Vincent and the Grenadines. "It is worth noting that in addition to property liability for the disclosure of information, in some of them the legislation establishes criminal liability (BVI, Nevis, Cayman Islands)," he emphasizes.
Trust. As for the trust, Demina continues, it is used to protect assets in countries where legislation is based on the Anglo-Saxon legal system. A feature of such a legal relationship is the transfer of property (usually irrevocable) from the owner to the trustee, but the owner or the person indicated by him receives income from the use of the property. It is thanks to the transfer of ownership from the original owner of the property (founder) to the manager that manages to protect the assets from any claims.
“A trust has always been considered an almost ideal option to hide assets, including real estate: even if they find it, it is almost impossible to take it away. As an alternative to a trust, the so-called Foundation, which is created in continental law countries (Liechtenstein, Luxembourg, Switzerland, Austria), "Demina emphasizes.
The classic case is the Rosewood Trust case (Isle of Man), says Maxim Tafintsev, senior partner at Maalouf Ashford & Talbot Ltd. In 1997, a large oil tycoon Sh, he did not leave his wills. At the same time, the heirs managed to establish that he was the beneficiary of two trusts. However, the trust company refused to provide asset information to the heirs. The court of first instance issued an order demanding to disclose it, the court of appeal canceled this order, indicating that even the late Sh. Himself did not have the right to receive such information, since he was only an “object of distribution powers” of the trustee in the discretionary trust. However, then it came to the highest court - the Privy Council under the Queen of England. According to the conclusion of the Privy Council, the discretionary nature of a trust does not yet deprive its beneficiary of the right to judicial protection, and the disclosure of information is one of the aspects of the supervisory function of the court. Thus, the decision of the trial court was restored.
Thus, the institution of a trust provides sufficient tools that can not disclose the ultimate owner, argues Tafintsev. Disclosure of information about beneficiaries is possible in exceptional cases and only by court order, which is an advantage for those who dishonestly use the legal capabilities of this institution. "On the other hand, the practical complexity of disclosing the ultimate beneficiary can cause serious problems for the beneficiaries of the beneficiary in the event of his death," he emphasizes.
Exotic. To conceal assets, you can also use a foreign company with bearer shares (Bearer Share) - shares of the company on which the name of the owner is not indicated, explains Tafintsev. To exercise all the rights that it provides, identification of the owner is not required. Simply put, the property belongs to the company, and the company belongs to the one who is currently holding shares. The owner of such shares is not required to register in the register of shareholders of the company. Thus, using this scheme, the complete concealment of the owner is possible.
What is dangerous "hide and seek"
All of these schemes carry a certain share of risk, experts warn and talk about what trap those who want to "hide" their property can fall into.
First of all, the risk of liability if the state identifies the asset and the corresponding failure to fulfill tax obligations, Smolokurov argues. “It is also worth noting that the state uses both carrot and stick in this matter. On the one hand, the state (represented by the Federal Tax Service) is looking for (and finds) all new ways to identify unaccounted assets (automatic exchange of tax information), on the other hand, establishes a preferential procedure for the voluntary declaration of foreign assets, exempting in this case from liability for their concealment, "the expert adds.
Risks are present in any approach to hide property, including those located abroad, adds private detective Evgeny Gvozdev. "The political situation is changing regularly, respectively, the relations between the official bodies of countries can also change constructively, and the expat may at any time become a victim of his trust in the authorities of another state, especially if he is not used to living and working according to the law," he explains.
However, foreign courts still have more opportunities to search for "hidden" real estate. At the moment, our bureau is conducting a major divorce proceedings in the United States, which includes, inter alia, the search for offshore property: as part of a dispute, the spouse went to an American court to somehow identify offshore companies and property of the spouse using court requests, Smolokurov says. . In the US, the real estate market is fairly transparent. Earlier, we had a similar dispute in England.
Caught minuscule
One hundred percent guarantee that the owner of the "hidden" real estate will not be revealed, does not give any of the above schemes, experts explain.
Last time, privacy in the world is becoming less and less, keeping secrets more and more difficult, warns Demina. “Changes in legislation aimed at deoffshorizing the economy are a global trend that is characteristic not only of ours, but also of many other countries,” she emphasizes. The international automatic exchange of financial information between countries within the framework of the OECD Standard is, of course, the key instrument of deoffshorization; in Russia, it was launched in 2018.
This means that information, including trusts and other similar structures, will now be available to the tax authorities in the country of residence of the beneficiary. All this will shed light on the relations of certain individuals, will make it possible to determine who is the true owner (UBO, ultimate beneficial owner), the expert says.
There is also an unofficial path that reveals information about real estate - through non-governmental economic security services and private detectives, Gvozdev adds. The latter are often combined into international detective organizations with good mutual communication.
“But there are a number of nuances: firstly, information obtained through an unofficial way cannot subsequently be used as evidence in court and other bodies (that is, this is a good option for what is called“ highlighting ”information, indicating exact and correct directions for subsequent official requests ). And secondly, the detectives will try to give their assessment of the intentions of the customer, and if there is an assumption that the information received can be used in the commission of a further crime, they can very likely refuse assistance, "the expert explains.
Now we are observing how our clients, in the past long and diligently accumulating assets, including real estate, abroad, voluntarily make decisions on disclosure, participate in the second wave of capital amnesty, declare bank accounts abroad and declare their participation in controlled foreign companies, says Demina.
Owners of fortunes, according to her, do not feel as if they were protected offshore before, they feel the vulnerability of their hidden assets and prefer to take the first step because the risks are too uncertain.
The hut is not mine: is it possible to anonymously own real estate
Original message
Хата не моя: можно ли анонимно владеть недвижимостью
15:0410.09.2018
МОСКВА, 10 сен — РИА Недвижимость. Деньги любят тишину, а ещё больше её любят владельцы недвижимости — по крайней мере, некоторые. А можно ли её обеспечить и сохранить имя собственника в тайне, и кому это может быть нужно? Об этом и других аспектах анонимности владения недвижимостью сайту "РИА Недвижимость" рассказали эксперты.
Аксиома: собственник известен всегда
От государства скрыть факт владения недвижимостью не получится, так как право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации согласно статье 219 ГК РФ, объясняет адвокат Виктория Данильченко.
Если недвижимость зарегистрирована, то узнать о ней может любой желающий, информация предоставляется на основании заявления и оплаченной государственной пошлины, добавляет адвокат Олег Сухов.
Однако добыть информацию о принадлежащей другому лицу недвижимости не так просто, так как в свободном доступе ее нет, поясняет руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. Правда, если есть сведения о конкретном объекте, то можно запросить в ЕГРН выписку о зарегистрированных правах на этот объект. В этой выписке и будет указана информация о собственнике.
Однако ситуации, при которых владелец недвижимости неизвестен либо, наоборот, неизвестно, чем владеет тот или иной человек, встречаются достаточно часто — в том числе и в СМИ.
Дело в том, что большинство граждан РФ не обязаны раскрывать сведения о принадлежащей им недвижимости, объясняет Фролов. Конечно, это не касается декларирования и других видов отчетности перед государством. "Ни родственники, ни другие лица не могут потребовать от человека предоставить такие сведения", — подчеркивает он.
Есть и более изощренные приемы: скрытое (косвенное) владение недвижимостью, при котором титульный собственник недвижимости (то есть собственник, указанный в документах) отличается от фактического, добавляет старший юрист Maxima Legal Наталья Демина. И вот тут начинается самое интересное.
Кто и зачем прячет свою недвижимость
В ряде случаев люди считают необходимым скрывать факт наличия недвижимости в ситуациях, связанных с ведением бизнеса либо с личной жизнью, объясняет председатель коллегии адвокатов "Сазонов и партнеры" Всеволод Сазонов. В первом случае цель такого сокрытия — невозможность обращения взыскания на недвижимое имущество по суду, продолжает он. Во втором случае недвижимость укрывается от ближайших родственников, которые по закону имеют право потребовать раздела, например, супруги, но на практике встречаются случаи сокрытия имущества наследодателем в целях недопущения получения имущества одним из наследников, говорит Сазонов.
В нашей практике был случай, когда при разделе имущества супруга не смогла доказать факт его приобретения в браке, поскольку супруг оформлял всю недвижимость на оффшоры. Кроме того, она не знала точный перечень всех объектов, их идентификационные данные, вспоминает эксперт.
Целью может быть и сокрытие реальных доходов, а также информации о наличии покупок дорогостоящего имущества, за которое нечем отчитаться, добавляет Сухов.
Часто недвижимость скрывают от кредиторов, чтобы те не обратили на нее взыскание. Именно поэтому в делах о банкротстве всегда проверяют, не были ли выведены активы, отмечает Фролов.
"Первая и, наверное, главная причина, которая приходит на ум — оптимизация налоговых расходов", — предполагает адвокат бюро "Халимов и партнеры" Константин Смолокуров. "Есть, кстати, и такая причина как запрет на владение нерезидентами недвижимым имуществом в государстве", — добавляет он.
Одной из задач при выстраивании конфиденциальной схемы владения недвижимым активами является желание их владельца передать накопленное определенным лицам после своего ухода из жизни. Такие задачи решаются в рамках наследственного планирования, рассказывает Демина. Если составляется завещание, то наследодатель сам определяет круг наследников, однако и в этом случае имущество может перейти к лицам, которым наследодатель не желал бы его передавать, так как законом предусмотрено право определенных лиц на обязательную долю в наследстве, независимо от содержания завещания.
Однако владелец недвижимости может задействовать альтернативные инструменты в зарубежных юрисдикциях, например, траст (инструмент доверительной собственности, позволяющий реальному собственнику передать имущество в управление физлицу или компании — прим. ред). Траст позволяет, не дробя состояние и минуя обычные процедуры наследования, передать имущество наследникам и обеспечить их стабильным денежным потоком.
С момента, когда учреждается траст, имущество перестает быть в собственности наследодателя и, следовательно, уже не войдет в наследственную массу. На него не будут распространяться требования закона о выделе супружеской доли, об обязательных наследниках и так далее. В документах траста можно указать, что в случае смерти бенефициара имущество переходит определенным лицам, объясняет Демина.
Как попрятать "квадраты"
Эксперты рассказали о нескольких способах сохранения в тайне имени реального владельца недвижимости.
Родня и друзья. Один из самых простых, распространенных, и при этом наиболее рискованных способов сокрытия факта владения недвижимостью — это оформление её на подставных лиц, часто на родственников и друзей. Эксперты рассказали об особенностях и рисках таких схем.
Основной риск оформления недвижимости на номинального владельца — это возможность потери данного имущества вследствие недобросовестного поведения такого лица по отношению к фактическому владельцу, объясняет Сазонов. Дело в том, что юридически недвижимость принадлежит именно номинальному владельцу, а реальный собственник не имеет никаких прав по отношению к ней. Данный риск, соответственно, возникает в случае конфликтных ситуаций с родственниками или другими близкими людьми, на которых юридически оформлено недвижимое имущество, добавляет он.
В случае ухода из жизни реального владельца имущества, к сожалению, никогда нет гарантий, что друг, родственник, партнер по бизнесу будет вести себя добросовестно и передаст активы наследникам владельца (вспомним историю Бориса Березовского, который утверждал, что часть его имущества была записана на Бадри Патаркацишвили и пытался ее отсудить у наследников Бадри после его смерти). В конечном счете, владельцы имущества при таких обстоятельствах рискуют его лишиться в борьбе за конфиденциальность, приводит пример Демина.
Оффшоры. Другой способ "спрятать" недвижимость — оформить её на компанию, зарегистрированную в оффшорной зоне, продолжают эксперты.
При оформлении недвижимости на офшорную компанию возможны различные варианты выстраивания схемы владения имуществом, объясняет Демина. "Например, компания-бенефициар, зарегистрированная на Британских Виргинских островах, находится на самом верхнем уровне. Далее офшорный бенефициар учреждает компанию в другой офшорной юрисдикции, например, на Кипре. Та в свою очередь — в Англии, а английская компания уже, в конечном счете, владеет российским юридическим лицом, которому принадлежит недвижимое имущество", — моделирует схему она.
Возможность скрыть от третьих лиц факт владения определёнными активами и есть основной признак "офшорных" территорий. Еще одним важным признаком такого законодательства является минимальный размер или полное отсутствие налоговой нагрузки, добавляет Смолокуров.
Законодательно запрет на распространение информации закреплен в Невисе, на Каймановых островах, а также в Белизе, Британских Виргинских островах и островах Сент-Винсента и Гренадин. "Стоит отметить, что помимо имущественной ответственности за разглашение сведений, в некоторых из них законодательство устанавливает и уголовную ответственность (BVI, Nevis, Cayman Islands)", — подчеркивает он.
Траст. Что касается траста, продолжает Демина, то он используются для защиты активов в странах, где законодательство основано на англосаксонской правовой системе. Особенностью такого правоотношения является передача имущества (как правило, безотзывная) от собственника к доверительному управляющему, но при этом доход от использования имущества получает собственник или указанное им лицо. Именно благодаря переходу права собственности от первоначального владельца имущества (учредителя) к управляющему и удается защитить активы от каких-либо притязаний.
"Траст всегда считался почти идеальным вариантом спрятать активы, в том числе недвижимое имущество: даже если и найдут, отнять его почти невозможно. В качестве альтернативы трасту может быть целесообразен так называемый Foundation, который создается в странах континентального права (Лихтенштейн, Люксембург, Швейцария, Австрия)", — подчеркивает Демина.
Классическим кейсом является дело Rosewood Trust (Остров Мэн), рассказывает старший партнер Maalouf Ashford & Talbot Ltd Максим Тафинцев. В 1997 году скончался крупный нефтяной магнат Ш, завещания он не оставил. При этом наследникам удалось установить, что он являлся бенефициаром двух трастов. Однако трастовая компания отказалась предоставлять наследникам информацию об активах. Суд первой инстанции выпустил приказ, требующий раскрыть её, апелляционный суд этот приказ отменил, указав, что даже сам покойный Ш. не имел права на получение подобной информации, поскольку являлся всего лишь "объектом распределительных полномочий" доверительного собственника в дискреционном трасте. Однако затем дело дошло до высшей судебной инстанции — Тайного Совета при английской королеве. По заключению Тайного Совета, сам по себе дискреционный характер траста еще не лишает его бенефициара права на судебную защиту, а раскрытие информации — один из аспектов надзорной функции суда. Таким образом, решение суда первой инстанции было восстановлено.
Таким образом, институт траста дает достаточный инструментарий, который позволяет не раскрывать конечного собственника, рассуждает Тафинцев. Раскрытие информации о бенефициарах возможно в исключительных случаях и только по решению суда, что является преимуществом для тех, кто недобросовестно используют правовые возможности данного института. "С другой стороны, практическая сложность раскрытия конечного бенефициара может вызвать серьезные проблемы у наследников этого бенефициара в случае его смерти", — подчеркивает он.
Экзотика. Для сокрытия активов можно использовать также иностранную компанию с акциями на предъявителя (Bearer Share) — акции компании, на которых не указано имя владельца, объясняет Тафинцев. Для реализации всех прав, которые она предоставляет, идентификация владельца не обязательна. Проще говоря, имущество принадлежит компании, а компания принадлежит тому, у кого в данный момент на руках находятся акции. Собственник таких акций не обязан регистрироваться в реестре акционеров компании. Таким образом, при помощи данной схемы возможно полное скрытие собственника.
Чем опасны "прятки"
Все перечисленные схемы несут определенную долю риска, предупреждают эксперты и рассказывают о том, в какую ловушку могут попасть желающие "спрятать" свою недвижимость.
В первую очередь, риск наступления ответственности в случае, если государство выявит актив и соответствующее неисполнение налоговых обязательств, рассуждает Смолокуров. "Стоит также отметить, что государством в этом вопросе применяется как кнут, так и пряник. С одной стороны, государство (в лице ФНС) ищет (и находит) все новые способы выявить неучтенные активы (автоматический обмен налоговой информацией), с другой стороны, устанавливает льготный порядок добровольного декларирования иностранных активов, освобождая в этом случае от ответственности за их сокрытие", — добавляет эксперт.
Риски присутствуют при любом подходе скрыть имущество, в том числе и расположенное за рубежом, добавляет частный детектив Евгений Гвоздев. "Политическая обстановка регулярно меняется, соответственно, могут и конструктивно меняться взаимоотношения официальных органов стран, а экспат в любой момент может стать жертвой своего доверия властям другого государства, особенно если не привык жить и работать по закону", — разъясняет он.
Впрочем, у зарубежных судов все-таки больше возможностей по розыску "спрятанной" недвижимости. В настоящий момент наше бюро ведет крупный бракоразводный процесс в США, включающий в себя, в том числе, поиск офшорного имущества: в рамках спора супруга обратилась в американский суд, чтобы с помощью судебных запросов как-то выявить офшорные компании и имущество супруга, рассказывает Смолокуров. В США рынок недвижимого имущества достаточно прозрачен. Ранее подобный спор у нас был в Англии.
Ловленный мизер
Стопроцентной гарантии, что хозяин "спрятанной" недвижимости не будет выявлен, не дает ни одна из приведенных схем, объясняют эксперты.
Последнее время конфиденциальности в мире становится все меньше и меньше, хранить секреты все сложнее, предупреждает Демина. "Изменения законодательства, направленные на деофшоризациию экономики, — это общемировая тенденция, которая характерна не только для нашей, но и для многих других стран", — подчеркивает она. Международный автоматический обмен финансовой информацией между странами в рамках Стандарта ОЭСР является, безусловно, ключевым инструментом деофшоризации, в России он заработал в 2018 году.
Это означает, что информация, относящаяся в том числе к трастам и другим подобным структурам, будет теперь доступна налоговым органам в стране резидентства бенефициара. Все это прольет свет на отношения определенных лиц, даст возможность определить, кто является истинным собственником (UBO, ultimate beneficial owner), утверждает эксперт.
Есть ещё и неофициальный путь, раскрывающий информацию о недвижимости — через негосударственные службы экономической безопасности и частных детективов, добавляет Гвоздев. Последние зачастую объединены в международные детективные организации с хорошей взаимной коммуникацией.
"Но здесь есть ряд нюансов: во-первых, информация, полученная неофициальным путём не может быть впоследствии использована в качестве доказательства в суде и других органах (то есть это хороший вариант что называется "подсветить" информацию, указать точные и правильные направления последующих официальных запросов). А во-вторых, детективы постараются дать свою оценку намерениям заказчика, и если появятся предположение, что полученная информация может быть использована в ходе совершения дальнейшего преступления, в помощи очень вероятно могут отказать", — объясняет эксперт.
Сейчас мы наблюдаем, как наши клиенты, в прошлом долго и старательно аккумулировавшие активы, в том числе недвижимое имущество, за рубежом, добровольно принимают решения о раскрытии, участвуют во второй волне амнистии капиталов, декларируют банковские счета за рубежом и заявляют об участии в контролируемых иностранных компаниях, рассказывает Демина.
Владельцы состояний, по ее словам, не чувствуют себя как раньше защищенными в офшорах, они ощущают уязвимость своих скрытых активов и предпочитают сделать ход первыми, потому что риски слишком неопределенные.
Хата не моя: можно ли анонимно владеть недвижимостью
15:0410.09.2018
МОСКВА, 10 сен — РИА Недвижимость. Деньги любят тишину, а ещё больше её любят владельцы недвижимости — по крайней мере, некоторые. А можно ли её обеспечить и сохранить имя собственника в тайне, и кому это может быть нужно? Об этом и других аспектах анонимности владения недвижимостью сайту "РИА Недвижимость" рассказали эксперты.
Аксиома: собственник известен всегда
От государства скрыть факт владения недвижимостью не получится, так как право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации согласно статье 219 ГК РФ, объясняет адвокат Виктория Данильченко.
Если недвижимость зарегистрирована, то узнать о ней может любой желающий, информация предоставляется на основании заявления и оплаченной государственной пошлины, добавляет адвокат Олег Сухов.
Однако добыть информацию о принадлежащей другому лицу недвижимости не так просто, так как в свободном доступе ее нет, поясняет руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. Правда, если есть сведения о конкретном объекте, то можно запросить в ЕГРН выписку о зарегистрированных правах на этот объект. В этой выписке и будет указана информация о собственнике.
Однако ситуации, при которых владелец недвижимости неизвестен либо, наоборот, неизвестно, чем владеет тот или иной человек, встречаются достаточно часто — в том числе и в СМИ.
Дело в том, что большинство граждан РФ не обязаны раскрывать сведения о принадлежащей им недвижимости, объясняет Фролов. Конечно, это не касается декларирования и других видов отчетности перед государством. "Ни родственники, ни другие лица не могут потребовать от человека предоставить такие сведения", — подчеркивает он.
Есть и более изощренные приемы: скрытое (косвенное) владение недвижимостью, при котором титульный собственник недвижимости (то есть собственник, указанный в документах) отличается от фактического, добавляет старший юрист Maxima Legal Наталья Демина. И вот тут начинается самое интересное.
Кто и зачем прячет свою недвижимость
В ряде случаев люди считают необходимым скрывать факт наличия недвижимости в ситуациях, связанных с ведением бизнеса либо с личной жизнью, объясняет председатель коллегии адвокатов "Сазонов и партнеры" Всеволод Сазонов. В первом случае цель такого сокрытия — невозможность обращения взыскания на недвижимое имущество по суду, продолжает он. Во втором случае недвижимость укрывается от ближайших родственников, которые по закону имеют право потребовать раздела, например, супруги, но на практике встречаются случаи сокрытия имущества наследодателем в целях недопущения получения имущества одним из наследников, говорит Сазонов.
В нашей практике был случай, когда при разделе имущества супруга не смогла доказать факт его приобретения в браке, поскольку супруг оформлял всю недвижимость на оффшоры. Кроме того, она не знала точный перечень всех объектов, их идентификационные данные, вспоминает эксперт.
Целью может быть и сокрытие реальных доходов, а также информации о наличии покупок дорогостоящего имущества, за которое нечем отчитаться, добавляет Сухов.
Часто недвижимость скрывают от кредиторов, чтобы те не обратили на нее взыскание. Именно поэтому в делах о банкротстве всегда проверяют, не были ли выведены активы, отмечает Фролов.
"Первая и, наверное, главная причина, которая приходит на ум — оптимизация налоговых расходов", — предполагает адвокат бюро "Халимов и партнеры" Константин Смолокуров. "Есть, кстати, и такая причина как запрет на владение нерезидентами недвижимым имуществом в государстве", — добавляет он.
Одной из задач при выстраивании конфиденциальной схемы владения недвижимым активами является желание их владельца передать накопленное определенным лицам после своего ухода из жизни. Такие задачи решаются в рамках наследственного планирования, рассказывает Демина. Если составляется завещание, то наследодатель сам определяет круг наследников, однако и в этом случае имущество может перейти к лицам, которым наследодатель не желал бы его передавать, так как законом предусмотрено право определенных лиц на обязательную долю в наследстве, независимо от содержания завещания.
Однако владелец недвижимости может задействовать альтернативные инструменты в зарубежных юрисдикциях, например, траст (инструмент доверительной собственности, позволяющий реальному собственнику передать имущество в управление физлицу или компании — прим. ред). Траст позволяет, не дробя состояние и минуя обычные процедуры наследования, передать имущество наследникам и обеспечить их стабильным денежным потоком.
С момента, когда учреждается траст, имущество перестает быть в собственности наследодателя и, следовательно, уже не войдет в наследственную массу. На него не будут распространяться требования закона о выделе супружеской доли, об обязательных наследниках и так далее. В документах траста можно указать, что в случае смерти бенефициара имущество переходит определенным лицам, объясняет Демина.
Как попрятать "квадраты"
Эксперты рассказали о нескольких способах сохранения в тайне имени реального владельца недвижимости.
Родня и друзья. Один из самых простых, распространенных, и при этом наиболее рискованных способов сокрытия факта владения недвижимостью — это оформление её на подставных лиц, часто на родственников и друзей. Эксперты рассказали об особенностях и рисках таких схем.
Основной риск оформления недвижимости на номинального владельца — это возможность потери данного имущества вследствие недобросовестного поведения такого лица по отношению к фактическому владельцу, объясняет Сазонов. Дело в том, что юридически недвижимость принадлежит именно номинальному владельцу, а реальный собственник не имеет никаких прав по отношению к ней. Данный риск, соответственно, возникает в случае конфликтных ситуаций с родственниками или другими близкими людьми, на которых юридически оформлено недвижимое имущество, добавляет он.
В случае ухода из жизни реального владельца имущества, к сожалению, никогда нет гарантий, что друг, родственник, партнер по бизнесу будет вести себя добросовестно и передаст активы наследникам владельца (вспомним историю Бориса Березовского, который утверждал, что часть его имущества была записана на Бадри Патаркацишвили и пытался ее отсудить у наследников Бадри после его смерти). В конечном счете, владельцы имущества при таких обстоятельствах рискуют его лишиться в борьбе за конфиденциальность, приводит пример Демина.
Оффшоры. Другой способ "спрятать" недвижимость — оформить её на компанию, зарегистрированную в оффшорной зоне, продолжают эксперты.
При оформлении недвижимости на офшорную компанию возможны различные варианты выстраивания схемы владения имуществом, объясняет Демина. "Например, компания-бенефициар, зарегистрированная на Британских Виргинских островах, находится на самом верхнем уровне. Далее офшорный бенефициар учреждает компанию в другой офшорной юрисдикции, например, на Кипре. Та в свою очередь — в Англии, а английская компания уже, в конечном счете, владеет российским юридическим лицом, которому принадлежит недвижимое имущество", — моделирует схему она.
Возможность скрыть от третьих лиц факт владения определёнными активами и есть основной признак "офшорных" территорий. Еще одним важным признаком такого законодательства является минимальный размер или полное отсутствие налоговой нагрузки, добавляет Смолокуров.
Законодательно запрет на распространение информации закреплен в Невисе, на Каймановых островах, а также в Белизе, Британских Виргинских островах и островах Сент-Винсента и Гренадин. "Стоит отметить, что помимо имущественной ответственности за разглашение сведений, в некоторых из них законодательство устанавливает и уголовную ответственность (BVI, Nevis, Cayman Islands)", — подчеркивает он.
Траст. Что касается траста, продолжает Демина, то он используются для защиты активов в странах, где законодательство основано на англосаксонской правовой системе. Особенностью такого правоотношения является передача имущества (как правило, безотзывная) от собственника к доверительному управляющему, но при этом доход от использования имущества получает собственник или указанное им лицо. Именно благодаря переходу права собственности от первоначального владельца имущества (учредителя) к управляющему и удается защитить активы от каких-либо притязаний.
"Траст всегда считался почти идеальным вариантом спрятать активы, в том числе недвижимое имущество: даже если и найдут, отнять его почти невозможно. В качестве альтернативы трасту может быть целесообразен так называемый Foundation, который создается в странах континентального права (Лихтенштейн, Люксембург, Швейцария, Австрия)", — подчеркивает Демина.
Классическим кейсом является дело Rosewood Trust (Остров Мэн), рассказывает старший партнер Maalouf Ashford & Talbot Ltd Максим Тафинцев. В 1997 году скончался крупный нефтяной магнат Ш, завещания он не оставил. При этом наследникам удалось установить, что он являлся бенефициаром двух трастов. Однако трастовая компания отказалась предоставлять наследникам информацию об активах. Суд первой инстанции выпустил приказ, требующий раскрыть её, апелляционный суд этот приказ отменил, указав, что даже сам покойный Ш. не имел права на получение подобной информации, поскольку являлся всего лишь "объектом распределительных полномочий" доверительного собственника в дискреционном трасте. Однако затем дело дошло до высшей судебной инстанции — Тайного Совета при английской королеве. По заключению Тайного Совета, сам по себе дискреционный характер траста еще не лишает его бенефициара права на судебную защиту, а раскрытие информации — один из аспектов надзорной функции суда. Таким образом, решение суда первой инстанции было восстановлено.
Таким образом, институт траста дает достаточный инструментарий, который позволяет не раскрывать конечного собственника, рассуждает Тафинцев. Раскрытие информации о бенефициарах возможно в исключительных случаях и только по решению суда, что является преимуществом для тех, кто недобросовестно используют правовые возможности данного института. "С другой стороны, практическая сложность раскрытия конечного бенефициара может вызвать серьезные проблемы у наследников этого бенефициара в случае его смерти", — подчеркивает он.
Экзотика. Для сокрытия активов можно использовать также иностранную компанию с акциями на предъявителя (Bearer Share) — акции компании, на которых не указано имя владельца, объясняет Тафинцев. Для реализации всех прав, которые она предоставляет, идентификация владельца не обязательна. Проще говоря, имущество принадлежит компании, а компания принадлежит тому, у кого в данный момент на руках находятся акции. Собственник таких акций не обязан регистрироваться в реестре акционеров компании. Таким образом, при помощи данной схемы возможно полное скрытие собственника.
Чем опасны "прятки"
Все перечисленные схемы несут определенную долю риска, предупреждают эксперты и рассказывают о том, в какую ловушку могут попасть желающие "спрятать" свою недвижимость.
В первую очередь, риск наступления ответственности в случае, если государство выявит актив и соответствующее неисполнение налоговых обязательств, рассуждает Смолокуров. "Стоит также отметить, что государством в этом вопросе применяется как кнут, так и пряник. С одной стороны, государство (в лице ФНС) ищет (и находит) все новые способы выявить неучтенные активы (автоматический обмен налоговой информацией), с другой стороны, устанавливает льготный порядок добровольного декларирования иностранных активов, освобождая в этом случае от ответственности за их сокрытие", — добавляет эксперт.
Риски присутствуют при любом подходе скрыть имущество, в том числе и расположенное за рубежом, добавляет частный детектив Евгений Гвоздев. "Политическая обстановка регулярно меняется, соответственно, могут и конструктивно меняться взаимоотношения официальных органов стран, а экспат в любой момент может стать жертвой своего доверия властям другого государства, особенно если не привык жить и работать по закону", — разъясняет он.
Впрочем, у зарубежных судов все-таки больше возможностей по розыску "спрятанной" недвижимости. В настоящий момент наше бюро ведет крупный бракоразводный процесс в США, включающий в себя, в том числе, поиск офшорного имущества: в рамках спора супруга обратилась в американский суд, чтобы с помощью судебных запросов как-то выявить офшорные компании и имущество супруга, рассказывает Смолокуров. В США рынок недвижимого имущества достаточно прозрачен. Ранее подобный спор у нас был в Англии.
Ловленный мизер
Стопроцентной гарантии, что хозяин "спрятанной" недвижимости не будет выявлен, не дает ни одна из приведенных схем, объясняют эксперты.
Последнее время конфиденциальности в мире становится все меньше и меньше, хранить секреты все сложнее, предупреждает Демина. "Изменения законодательства, направленные на деофшоризациию экономики, — это общемировая тенденция, которая характерна не только для нашей, но и для многих других стран", — подчеркивает она. Международный автоматический обмен финансовой информацией между странами в рамках Стандарта ОЭСР является, безусловно, ключевым инструментом деофшоризации, в России он заработал в 2018 году.
Это означает, что информация, относящаяся в том числе к трастам и другим подобным структурам, будет теперь доступна налоговым органам в стране резидентства бенефициара. Все это прольет свет на отношения определенных лиц, даст возможность определить, кто является истинным собственником (UBO, ultimate beneficial owner), утверждает эксперт.
Есть ещё и неофициальный путь, раскрывающий информацию о недвижимости — через негосударственные службы экономической безопасности и частных детективов, добавляет Гвоздев. Последние зачастую объединены в международные детективные организации с хорошей взаимной коммуникацией.
"Но здесь есть ряд нюансов: во-первых, информация, полученная неофициальным путём не может быть впоследствии использована в качестве доказательства в суде и других органах (то есть это хороший вариант что называется "подсветить" информацию, указать точные и правильные направления последующих официальных запросов). А во-вторых, детективы постараются дать свою оценку намерениям заказчика, и если появятся предположение, что полученная информация может быть использована в ходе совершения дальнейшего преступления, в помощи очень вероятно могут отказать", — объясняет эксперт.
Сейчас мы наблюдаем, как наши клиенты, в прошлом долго и старательно аккумулировавшие активы, в том числе недвижимое имущество, за рубежом, добровольно принимают решения о раскрытии, участвуют во второй волне амнистии капиталов, декларируют банковские счета за рубежом и заявляют об участии в контролируемых иностранных компаниях, рассказывает Демина.
Владельцы состояний, по ее словам, не чувствуют себя как раньше защищенными в офшорах, они ощущают уязвимость своих скрытых активов и предпочитают сделать ход первыми, потому что риски слишком неопределенные.
Хата не моя: можно ли анонимно владеть недвижимостью
Last edited by a moderator:
