Raider Real Estate Captures

[Адвокат]

Los invasores se convierten en propietarios de acciones en el apartamento de las siguientes maneras.
- compran indicando un monto de transacción sobreestimado en el contrato
- comprar cubriendo un trato con una escritura de regalo
- dar un préstamo garantizado por una acción (nunca devuelven una acción)
- por varias formas engañosas hasta la eliminación física

El nuevo propietario irrumpe en el departamento, en el cual está su parte legítima, y crea condiciones de vida insoportables para los residentes del departamento.
Desde la mañana hasta la noche, golpea, conduce a los mismos amigos y arruina la atmósfera del apartamento.
Se está haciendo todo lo posible para obligar al resto de los propietarios a canjear su participación 10 veces más cara que el mercado.
Pero los otros propietarios no vendieron nada a nadie, no firmaron ningún contrato con nadie y no le debían nada a nadie.

Un pariente descuidado decide mejorar su situación financiera vendiendo su parte en el departamento. Como regla general, dicho pariente tiene una vivienda separada.
Agentes astutos de muchas agencias conocidas vienen al rescate, en mi caso se trataba de INMOBILIARIOS.
Entran en el departamento, traen su inventario (muebles voluminosos, un refrigerador podrido, un televisor viejo y otros desperdicios). Afirman que ahora vivirán en este apartamento. Pusieron un "peón" en el apartamento, como regla general, algunos animales de granja colectiva. Los seis se sentarán en el apartamento sin ningún alivio (sus controladores le traen la comida). Esperará las propuestas de los otros propietarios para canjear una acción o vender sus acciones.

Fuente: https://dolya.org/?shema

 

[Адвокат]

Propiedad compartida o asaltante vecino
Es difícil llamar al asalto a un nuevo fenómeno, más bien en el último año o dos su existencia fue reconocida oficialmente. No es tan diverso como las guerras corporativas contra entidades legales, pero tiene objetivos y mecanismos similares. La esencia de las incursiones como tales es obtener beneficios materiales sin pagar un precio real de mercado, reventa y enriquecimiento. A diferencia del allanamiento corporativo de apartamentos, es particularmente cínico, porque está dirigido contra personas que no tienen abogados personales, a menudo, fondos gratuitos y otros recursos, incluso una pequeña empresa. Y el precio del problema es un techo sobre tu cabeza, no un negocio

Grupo de riesgo: propiedad compartida

No piense que el grupo de riesgo en este sentido está representado solo por pensionistas solteros privados de herederos. La práctica muestra que cualquier laico puede perder propiedad, por ejemplo, como resultado de un conflicto familiar. Es suficiente que las circunstancias se desarrollen de cierta manera: en el contexto de la propiedad compartida del apartamento, al menos uno de sus participantes ha perdido interés en usar su parte. La propiedad compartida surge, como regla, en el proceso de dividir la propiedad marital o la herencia de un objeto por varias personas.

El conflicto entre los propietarios del apartamento y los asaltantes está utilizando. Comprar una acción de un accionista decepcionado es una prioridad. Los anuncios relevantes están llenos de Internet y algunos medios impresos. Sin embargo, dicha acción no se compra necesariamente por nada. El precio puede tender desde un mínimo hasta un mercado completo. El vendedor recibe dinero y se deshace de la figura de un pariente aburrido. El asaltante, en el futuro, espera obtener todo el apartamento a un precio varias veces más bajo que el mercado. El propietario restante adquiere un nuevo vecino o vecinos que están haciendo todo lo posible para que el apartamento no pueda usarse para vivir.

Dado que las incursiones tienen lugar en la "casa natal", es casi imposible soportar tal cosa. Y al elegir una víctima, los invasores realizan trabajos para recopilar información sobre ella y sobre los recursos disponibles para ella. Conducido a la desesperación, el copropietario toma la única, en su opinión, la decisión correcta: vender su parte. ¿Cómo encontrar un comprador de buena fe para un apartamento con tal vecindario? Después de un tiempo, se comprende que solo un nuevo vecino está listo para comprar una vivienda, por supuesto, por nada. En el mejor de los casos, las ganancias son suficientes para una habitación en un área ilíquida de la ciudad. Como alternativa, se propone canjear la participación del asaltante, pero a un precio muy superior al del mercado. Estos son escenarios típicos.

A disposición de los invasores hay una gran cantidad de medios para influir en la psique de los propietarios. Cambio de cerraduras, arrendamiento de la parte asignada, registro de mano de obra "extranjera" por un monto de cien personas. En este último caso, la participación adquirida por los asaltantes puede dividirse en partes absurdamente pequeñas y venderse a las partes interesadas. Con tal venta, los intermediarios incluso logran ganar dinero, ya que cuando una acción se enajena en partes, su valor total puede aumentar varias veces en comparación con el precio de compra original. Es difícil contrarrestar cualquier cosa con tal técnica: no existen mecanismos legales que puedan prohibir el registro de una persona en su propiedad, aunque sea mínimo. Al menos en el tribunal, dicho registro se llevará a cabo.

El abuso de la ley como herramienta de ataque

Debo decir que un rasgo característico de la actividad de los saqueadores de apartamentos es su relativa legitimidad. Es decir, no implica actos obviamente ilegales, y aún más penales. Sin embargo, el art. 10 del Código Civil de la Federación de Rusia establece el límite para el ejercicio de los derechos civiles: "las acciones de ciudadanos y personas jurídicas que se llevan a cabo únicamente con el propósito de causar daño a otra persona, así como el abuso del derecho en otras formas, no están permitidos". Desde el punto de vista de la calificación legal, las acciones de los invasores de apartamentos son un abuso típico del derecho o derechos derivados del hecho de que una parte de su apartamento es propiedad. El abuso de la ley es generalmente típico de las incursiones.

El accionista minoritario abusa del derecho, aterrorizando a la sociedad con todas las demandas posibles. Abusa del derecho de propiedad, es decir, el derecho a usar, poseer y disponer de bienes inmuebles, un participante en un conflicto de apartamentos. En ambos casos, el hecho es obvio de que la legislación actual es prácticamente impotente ante la "shikana" - abuso de la ley. Sin embargo, se declara que el tribunal, habiendo establecido el hecho del abuso, puede negarse a proteger el derecho violado (Cláusula 2, Artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa). Según se aplica a nuestra situación, esto significaría que un inquilino sin escrúpulos al que un copropietario de buena fe le negó el derecho de acceso a las instalaciones no podría, por ejemplo, ganar una demanda por no obstaculizar el uso de la vivienda. El problema es que la norma del art. 10 no se desarrolló en la aplicación de la ley civil.

La legislación penal no es particularmente efectiva en este asunto. Puede hablar sobre la aplicación al allanamiento de apartamentos de composiciones que causen daños a la propiedad (artículo 165 del Código Penal de la Federación de Rusia); fraude (Art. 159): la adquisición del derecho a la propiedad de otro por fraude o abuso de confianza; no se prometió por adelantado la adquisición o venta de bienes obtenidos por medios delictivos, en relación con los adquirentes "intermedios" de una acción o departamento en su conjunto (artículo 175); coacción para cometer una transacción o negarse a concluirla (artículo 179). Sin embargo, lo más probable es que sea difícil obtener un caso penal en virtud de estos artículos. No hay una norma especial.

Derecho de compra preventivo

Un obstáculo importante para el allanamiento de apartamentos puede ser el hecho de que cualquier venta de una acción en una propiedad compartida común no debe ocurrir sin el conocimiento de todos sus participantes. De conformidad con el artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia, cuando venda una acción a un tercero, los participantes restantes en la propiedad compartida tendrán el derecho de compra preferente al precio de oferta a un tercero. Además, un aviso de intención de vender una acción a un tercero debe ser por escrito (Artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia). En la práctica, el vendedor potencial está obligado a contactar a un notario, quien le enviará este aviso. Después de recibir el aviso correspondiente de una venta con un precio fijo, usted como copropietario puede canjear una acción al precio de la oferta dentro de un mes. De lo contrario, la transacción tendrá lugar y será válida.

El control del cumplimiento del ejercicio del derecho de compra preventiva lo llevan a cabo las autoridades de registro de los derechos sobre bienes inmuebles. El paquete de documentos presentados para el registro de la transferencia de la propiedad de la acción debe contener documentos que confirmen la dirección de la notificación a los otros copropietarios (Artículo 24 de la Ley del 21 de julio de 1997 Nº 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos"). El registro del derecho a una acción se realiza solo con la condición de que el día de la presentación de la solicitud haya transcurrido un mes desde que se envió la notificación. Si el mes no ha expirado, el registro se suspende hasta que expire el período especificado o hasta que se rechace una compra.

Para evitar posibles falsificaciones de la denegación, esta última debe ejecutarse en la notaría o en las autoridades de registro. Debo decir que usando notarios negros, los invasores pueden falsificar dicho papel. Pero tales acciones, por extraño que parezca, dan una ventaja a la otra parte, ya que son una violación grave de la ley civil y un delito penal. El examen banal de la autenticidad de la firma sobre el rechazo de la compra ayudará a cuestionar la legitimidad de dicha venta.

Protección de la corte

Los derechos del copropietario, privado de la oportunidad de realizar la compra preventiva, están protegidos en los tribunales mediante una demanda específica, en la transferencia de los derechos y obligaciones del comprador. Todo lo necesario, incluido el examen, puede llevarse a cabo como parte de este proceso. Una solicitud judicial de un caso aceptado para los procedimientos también permite obtener un caso de registro para un departamento del Servicio Federal de Registro (FRS). Sí, y un contrato inválido para la venta de acciones fuera del juicio es imposible de obtener. Para un control general sobre la situación, es útil realizar un monitoreo fácil de los sujetos de derechos de un departamento, haciendo las solicitudes correspondientes a la Reserva Federal.

Hablando de formas efectivas de protección contra los invasores, uno no puede dejar de mencionar el arresto de la parte (una prohibición de eliminación). Si existe incertidumbre legal con respecto al tamaño de la acción o los motivos de la legalidad de la propiedad de esta acción, es posible y necesario iniciar una demanda y solicitar al tribunal que imponga una prohibición sobre la disposición de la propiedad. Tales medidas no solo pueden resolver los problemas sobre los méritos de la disputa, sino que también reducen significativamente el interés en bienes raíces por parte de los invasores. El negocio de tales grupos, por regla general, está diseñado para obtener ganancias relativamente rápidas. Cualquier obstáculo significa para los Raiders un aumento en el valor financiero del proyecto para la incautación de bienes inmuebles, lo que puede reducir la "liquidez" de la situación, hasta una pérdida total de interés en el mismo.

Idealmente, dicho mecanismo debería aplicarse antes de la primera venta de una acción por un pariente en conflicto. El hecho es que la relación de los invasores con el propietario original (vendedor de la acción) no siempre implica un cálculo completo y la transferencia de derechos a una determinada etapa. En este caso, la acción no puede ser eliminada como un pariente negligente. Y los acuerdos alcanzados con los "compradores" serán rescindidos.

En general, uno debe esforzarse por garantizar que el régimen de propiedad compartida con personas hostiles ni siquiera surja. Akol pronto sucedió esto, para iniciar su terminación. Las reclamaciones por la división de bienes (incluidas las heredadas), como resultado de lo cual se termina la propiedad compartida de objetos vitales, pueden servir como herramientas para esto (Artículo 252 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Los mecanismos también son efectivos que permiten privar el derecho de propiedad de una acción (si es insignificante) a través de un tribunal (cláusula 4 del artículo 252 del Código Civil) mediante el pago de una compensación obligatoria. La evaluación judicial del valor de dicha acción depende de la elección de los métodos aplicados. Por ejemplo, puede evaluar un objeto como un todo y determinar el valor de una acción en proporción estricta al precio del objeto. El experto también puede enfrentarse a la tarea de evaluar con precisión la participación, dada su insignificancia, la imposibilidad de asignación, de la cual se deriva el precio real de mercado. Por supuesto, en el último caso, el costo de la acción será significativamente menor, lo que significa que el monto de la compensación otorgada será menor.

Una circunstancia juega un papel importante en el abandono de un objeto por parte de un participante en la propiedad compartida y en el uso de la redención obligatoria por parte del tribunal de otras acciones, como la importancia esencial de usar esta propiedad como un todo para uno de los copropietarios, especialmente si hay niños menores. Una posición competente y activa de los órganos de tutela y custodia involucrados en el proceso también puede ser muy útil.

Por lo tanto, no se puede sobrestimar la importancia de la prudencia, que debe ser demostrada no solo por el participante en la transacción, sino también por el propietario del departamento, que tiene una nueva tarea: defender la propiedad. Tenemos que admitir que en ausencia de mecanismos legales específicos, principalmente en el campo del derecho penal, la responsabilidad de todas las consecuencias recae directamente en el titular de los derechos de autor.

Publicado por Ella Glukhovskaya, eJ-JURIST
Fuente EJ "Abogado" 12/01/2008

 

[Евгений СБ]

Gracias. Interesante.

 

[Краев Евгений Леонидович]

Interesante articulo, gracias! ¡El tema es relevante!

 

[oag]

In the subject.

[DLMURL] https://www.vedom.ru/news/2013/12/25/12181-karaul [/ DLMURL]

[DLMURL] https://pasmi.ru/archive/100973 [/ DLMURL]

 

[Матушкин Андрей Николаевич]

To this topic.

[DLMURL] https://www.vedom.ru/news/2013/12/25/12181-karaul [/ DLMURL]

[DLMURL] https://pasmi.ru/archive/100973 [/ DLMURL]

Be kind in the future lay out the material completely.
Otherwise, the topic will be demolished.

 

[oag]

Sorry, I tried to insert a scan of the article, but for some reason it doesn’t work. (((

 

[Матушкин Андрей Николаевич]

Scan is not needed.
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[oag]

Silent raiders do not differ much from highway robbers: in both cases, their victims are left without a wallet. Entrepreneur from Pokrov Andrei Peskovatskov has been fighting for his rights and his property for more than a year. On the other side of the "barricades" are people with whom he has been familiar since childhood and with whom he has been building a common business for more than a decade and a half.
“Neither with Igor Fadeev, nor with Vladimir Bureev, were we friends,” says Andrei Anatolyevich. - Just studied at the same school. Then everyone had their own life. I studied, worked, defended my dissertation. But in the 1990s, science could not even earn a piece of bread. So we met again ... in the market.
In May 1995, Fadeev, Peskovatskov and Bureev became founders of Prodtorg LLC. The shares were divided as follows: for Peskovatskov and Bureev, 33% each, for Fadeev, 34%. This difference of 1% subsequently played a cruel joke. It took several years to establish a business. Companions started with trading in the city market, then they rented a store, and by March 2012 Prodtorg became a network enterprise. The LLC owned three stores in Pokrov, a store in the village of Gorodishchi with an adjacent land plot of 454 sq. M. m and a store located in the Balashikha district. Another point of sale "Prodtorg" - in the village of Volginsky in a rented building. Plus, there is an office on Zelenaya Street in Pokrov, and there is a land plot with an area of
808 sq m. The cost of only the company's real estate assets by the middle of last year amounted to more than 100 million rubles.
Business brought good income. According to the tax audit conducted by employees of the IFTS of the Russian Federation No. 11 in the Vladimir region, Prodtorg’s revenue for 2012 amounted to 262 978 242 rubles 18 kopecks.
- I have never seen such money - the maximum that I, as a founder, was allowed to spend on myself - 70 thousand rubles a month. How many at the same time Fadeev and Bureev put in their pocket, I don’t know, but I suspect that there are much more, ”Peskovatskov says. “Moreover, I am only now beginning to understand some of the actions of my companions.” For example, since 2005 in our stores there have been terminals for receiving payments. Terminals are also our joint property. For this type of activity, we have created another LLC - "Prod-Torg Plus". I was fully responsible for the work of this LLC, I was a director with a salary of 8,000 rubles. Of course, the profitability of this business is much lower than trade, but there was income too! At OOO Prodtorg, I held the position of Deputy Economy. My salary was 25 thousand rubles. In 2011, Bureev and Fadeev asked me to quit Prodtorg in order to reduce the tax burden on the enterprise and get free funds to buy another store. Now I understand that this was only an excuse, but in fact - the first step to squeezing me out of business.
There were plenty of such “bells,” notes Andrey Anatolyevich today, but decent people rarely pay attention to double-dealing. They judge by themselves! It turned out that in vain. Now protocols of "underground" meetings of the founders of "Prodtorg" have begun to emerge. A handwriting examination confirmed that Peskovatskov’s signature was falsified. The founder himself would never sign decisions that were disadvantageous to him as a participant in the business. Who will vote for the actual deprivation of property, business, to which he gave half his life ?! Not voluntarily, Andrei Peskovatskov actually stopped participating in the affairs of Prodtorg - his comrades simply did not inform him of “passwords, appearances, addresses”. Currently, the opposite side openly admits the numerous facts of falsification of Peskovatskov’s signature on the minutes of general meetings, however, the emphasis is on both the statute of limitations and the statute of limitations for criminal prosecution.
Hidden squeezing Peskovatskova from a profitable business began about five years ago. The conflict entered the open phase last spring.
“Last March, I urgently needed money for an expensive operation in Moscow,” says Andrei Anatolyevich. - I turned to Bureev, who at that time was the director of Prodtorg. I was denied, and the situation was critical. I took the necessary amount in one of the stores. I arrived at the office, filled out the documents, so that in the event of a business division, my share would be reduced by this amount. And then it began! They simply stopped letting me into the office, accused of stealing - not only money, but also discs with information about the activities of the company. The police figured out and refused to institute criminal proceedings. But, apparently, this was a signal for my opponents to switch to active hostilities.
Peskovatskova, no longer embarrassed and not respecting the formalities, was removed from business. Having 67% of Prodtorg LLC for two, Fadeev and Bureev actually ruined Prodtorg Plus LLC: they removed the terminals, took the last revenue, and then left the founders of the subsidiary. But that was only the beginning!
The conflict between the founders resulted in numerous litigations in the Arbitration Court of the Vladimir Region and the Arbitration Court of the Moscow Region. And while Peskovatskov was running around the courts, spending the last money (in stores, it was strictly forbidden for staff to give him money even with the necessary documentation) for lawyers, Bureev and Fadeev began to conduct transactions that very much resemble a raider seizure of someone else's share in the business. By the way, they paid for the services of their representative in the courts at the expense of the company: the attorney spent 600 thousand rubles from the bank account of Prodtorg. A lot of money, but the task for Peskovatskov’s opponents was difficult - to “merge” all assets and real estate into dummies as soon as possible so that there was nothing left in the enterprise and there would be nothing to divide if the third founder nevertheless requires his share.
In fact, the party played out, tested on the "Prodtorg Plus". On June 29, 2012, Prodtorg (signed by Director Vladimir Bureev on the contract) transferred non-residential premises in the Balashikha district at the price of 6 million rubles, including VAT, to the buyer, OOO Techmed. On the same day, another sales contract was concluded. LLC Techmed has profitably acquired valuable real estate for ridiculous money. The office in Pokrov on Zelenaya street, 2g, left for 123 thousand rubles, an adjacent plot of 808 sq. M. m - for 36,860 rubles. Shop in the village of Gorodishchi with an area of almost 800 square meters. m was sold for 223 thousand, located next to the building land area of 454 square meters. m - for 15,268 rubles 2 kopecks.
Peskovatskov learned about the deals only after 2.5 months. Then he became aware that the only participant and director of the commercial organization Techmed LLC was Mikhail Firsov, a classmate of Vladimir Bureev. Curiously, Firsov never engaged in commerce and recently worked as a simple security guard, and that he was the director of the company, he learned only from Peskovatskov. Vladimir Bureev, according to Firsov, somehow took a passport from him, but for what purpose, he did not say, just “crank up the deal”.
Soon, Techmed LLC was liquidated and a new legal entity registered - Techmedstroy LLC, whose sole member and director is the same Firsov. All property was transferred to the new company.
The next step taken by the partners was the withdrawal of one of them from the founders. On June 21, 2013 the next semi-legal meeting of participants of LLC Prodtorg was held. By his decision, Bureyev Vladimir Ilyich as a compensation received from Fadeev a store on the street. Gerasimov in the Intercession. The director of Prodtorg was Igor Fadeev. Peskovatskov was still not allowed to work.
Actually, by this time horns and legs remained out of business. On July 10, Bureev’s wife and cohabitant Fadeeva established a new LLC - Avikom. The legal address of this organization coincides with the technical address of Tekhmedstroy LLC, and the store sold by Tekhmed LLC is also located there. Conclusions, as they say, do it yourself ...
- On August 9, at an extraordinary meeting in which I did not participate, Fadeev single-handedly decided to create a new LLC “Orion” together with Bureev, where the latter’s share is 80%, and LLC “Prodtorg” is only 20%. On September 24 of this year, Fadeev carried out the disposal of the largest of the remaining Prodtorg stores with an area of 494 square meters. m in an unknown way. The remaining assets in Prodtorg LLC can now be disposed of at will. The former partners no longer need my consent, ”summarizes the battle of the year and a half, Andrei Peskovatskov. - Now I have one hope - for law enforcement agencies and the courts. And from Prodtorg LLC there was only a small shop. Society is virtually ruined.
On September 19, 2013, the TFR in the Vladimir Region opened a criminal case against Vladimir Bureev under part 1 of Art. 201 of the Criminal Code (abuse of power). According to investigators, Bureyev, being the director of Prodtorg LLC, did not have the sole right to sell property.
- To date, Vladimir Bureev is running the case as a suspect, Igor Fadeev as a witness. The investigation will also establish whether the latter assisted in the commission of illegal transactions, commented Sergey Volosov, senior investigator of the Petushinsky department of the Investigative Committee. - Numerous and voluminous financial-analytical and accounting examinations are being carried out now. We are finding out whether there was a need for these deals, were the cases at Prodtorg so deplorable at that time? An additional complication in the investigation is the fact that some of the documents, according to the suspect, were stolen by unidentified persons. I note that by the court’s decision, while the investigation is ongoing, security measures were imposed on the disputed property - all transactions with it are prohibited.

Andrey Peskovatskov:
- Having finally assured of my impunity, on July 25 of this year Fadeev beat my wife and broke my video camera. But criminal cases on these facts are not instituted. According to Fadeev, in the police of Pokrov they are “met as relatives” with Bureev. I informed the head of the Regional Department of the Ministry of Internal Affairs for the Vladimir Region Sergey Gubarev about these facts at a personal reception. I don’t want to believe that my unscrupulous partners and the police bought it.

Author: Evgenia Arefieva

 

[Матушкин Андрей Николаевич]

Thank.