- Inscrit
- 12 Déc. 2017
- messages
- 422
- Score de réaction
- 450
- Points
- 193
- Localisation
- г.Ейск, ул.Коммунистическая, 12/1, офис 308
The tenant, owner or other interested parties can challenge the cadastral value. To do this, you must contact the court or the dispute resolution commission on the results of determining the cadastral value (Part 1 of Article 22 of the Federal Law of July 3, 2016 No. 237-FZ “On State Cadastral Assessment”; hereinafter - Law No. 237-FZ) .
*
Attention! Before contesting the cadastral value, it is necessary to clarify the rules of which law to do this.
From January 1, 2017 to January 1, 2020 - a transitional period (Article 24 of the Law No. 237-FZ). During this time, two laws apply. Which one of them to use to challenge the cadastral value depends on the situation.
Situation 1. The cadastral valuation must be challenged in accordance with the rules of Law No. 237-FZ, if it has been conducted in accordance with the rules of this law. The law will fully enter into force on the territory of the country from January 1, 2020. However, each subject of the federation has the right to decide on the transition to the assessment according to the rules of Law No. 243-FZ earlier, both in relation to all immovable property and to certain types.
Situation 2. The cadastral valuation must be challenged in accordance with the rules of the Federal Law of July 29, 1998 No. 135-ФЗ “On Valuation Activities in the Russian Federation” (hereinafter - the Law No. 135-ФЗ), if it was conducted according to the rules of this law. This law is used to challenge the cadastral value, which was determined or began to be determined before January 1, 2017, as well as that which was determined according to the rules of Law No. 135-ФЗ during the transitional period.
*
1. Who, when and for what reason can challenge the cadastral value
Before contesting the cadastral value, it is necessary to clarify whether the applicant has such a right, as well as whether there are grounds and whether the deadline for contestation is missing.
and. Persons entitled to challenge the cadastral value
The cadastral value is entitled to be challenged by legal entities and individuals whose rights and obligations affect the results of determining the cadastral value (part 1 of article 22 of Law No. 135-FZ).
Usually this:
-owner, including a participant in shared ownership;
- the former owner, if he disputes the cadastral value as a taxpayer;
- a person who owns real estate on the basis of the right of permanent (unlimited) use or lifetime inheritable possession;
tenant of real estate. If the tenant uses real estate owned by citizens or legal entities, then for contestation it is necessary that the rent is calculated on the basis of the cadastral value. Additionally, the consent of the owner is required. He may express it in a contract or other written form;
- a person who has the exclusive right to redeem or lease a state or municipal land plot;
- the actual user of the land, if the parties to the agreement or the court in their decision set a fee for the easement in proportion to the cadastral value.
This follows from paragraph 6 of the decision of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dated June 30, 2015 No. 28 “On certain issues arising in the courts in cases of contesting the results of determining the cadastral value of real estate” (hereinafter - Resolution No. 28).
b. Grounds for contesting
An interested person has the right to challenge the cadastral value on two grounds (part 11 of article 24.18 of Law No. 135-FZ).
Reason 1. The appraiser used false information about the property when determining its cadastral value. This means that the cadastral valuation is based on distorted data about the valuation subject. For example, an appraiser (paragraph 13 of Resolution No. 28):
- incorrectly indicated information in the list of real estate objects that need to be evaluated;
-not applied or made a mistake in the data when calculating the cadastral value;
- incorrectly determined the conditions that affect the value of the object. In particular, the location of the facility, its intended purpose, permitted use of the land, emergency condition of the facility, the location of the facility within the boundaries of sanitary protection zones and other zones with special conditions for the use of the territory and other conditions.
Reason 2. It is necessary to establish the market value of the property on the date when its cadastral value was established.
in. Term for contestation
This can be done within five years from the moment when information about the cadastral value was included in the USRN, but until the moment when the information in the USRN changes due to a new assessment or as a result of the contest (part 4 of article 22 of Law No. 237-FZ, part 10 of article 24.18 of Law No. 135-FZ).
The court has the right to restore the missed period at the request of the applicant if, after the statutory period has passed, the next results of determining the cadastral value have not been entered into the USRN (paragraph 3 of clause 8 of Resolution No. 28).
A special deadline is set for archival cadastral value. It can be challenged if, on the date of appeal to the court or the commission, the results of its review can be applied for the purposes that the law calls (paragraph 5 of article 24.20 of Law No. 135-FZ, paragraph 14 of Resolution No. 28).
2. How to challenge the cadastral value in a dispute resolution committee
To challenge the cadastral value in the commission, you need:
-to make a statement and collect a package of documents to it;
- send a statement to the commission;
-Get a commission decision.
Step 1. Make a statement and collect a package of documents for it
The application must indicate who and where submits the application, as well as the reasons why the cadastral value is incorrect.
If the application is submitted by an individual, then the surname, first name, patronymic and place of residence must be indicated.
If the application is submitted by a legal entity, it is necessary to indicate the name, postal address and location.
Such requirements are established by paragraph 13 of Order No. 263 of the Ministry of Economic Development of Russia dated May 4, 2012 “On approval of the Procedure for the creation and operation of a dispute resolution commission on the results of determining the cadastral value and recognition of the order of the Ministry of Economic Development of Russia of February 22, 2011 No. 69“ On approval Typical requirements for the procedure for the creation and work of the commission for the consideration of disputes on the results of determining the cadastral value ”(hereinafter - the Procedure for the creation and work of the commission).
If you contest the cadastral value under Law No. 135-FZ, you must attach to the application (part 16 of article 24.18 of Law No. 135-FZ):
1) an extract from the USRN on the cadastral value of the property, which contains information about the contested cadastral value;
2) a notarized copy of a title deed or a title deed of real estate - if the application for revising the cadastral value is submitted by a person who has the right to this land plot. Title documents are, for example, sales contracts, court decisions, acts of public authorities. Legal documents - for example, a certificate of ownership, an extract from the USRN;
3) documents that confirm that the information used by the appraiser is false, if the cadastral value is disputed due to the false information;
4) a report on the assessment of market value on paper and in electronic form - if the cadastral value is disputed in order to equate it to the market value.
*
Tip
Before concluding a contract with an appraiser, you need to clarify whether he has an electronic digital signature. The electronic form of the report for both the commission and the court, the appraiser must certify the EDS (para. 22, article 24.18 of the Law No. 135-ФЗ).
*
If you contest the cadastral value under Law No. 237-FZ, you must attach to the application (part 9 of article 22 of Law No. 237-FZ):
1) an extract from the USRN on the cadastral value of the property, which contains information about the contested cadastral value;
2) a copy of the title deed or title deed to the real estate object - if the application for revising the cadastral value is submitted by a person who has the right to this land plot. Title documents are, for example, sales contracts, court decisions, acts of state authorities. Legal documents - for example, a certificate of ownership, an extract from the USRN;
3) a report on the assessment of market value on paper and in electronic form.
*
Tip
When choosing an appraisal company for the report, you should study the Rosreestr website. It contains the protocols for the consideration of applications for contesting the cadastral value. They indicate specific valuation companies whose reports were reviewed by the commission. You can analyze several protocols and find those evaluators whose reports suit the commission most often.
*
The commission may not accept the application if (paragraph 15 of the Procedure for the creation and work of the commission):
- the interested person has not attached mandatory documents to him or has violated the deadline for submission;
- the cadastral value, which is disputed, has previously been established in the amount of market value.
The applicant may re-apply to the commission only if he has not attached the necessary documents.
Step 2. Submit a statement
You can send a statement:
-personally;
by mail. The day of filing is the day indicated on the print in the delivery receipt;
-through the Internet, for example, through a portal of public services.
If the interested person submits the application personally, then this can be done through the territorial administration of Rosreestr in the constituent entity of the Russian Federation or MFC.
Step 3. Get a solution
The commission considers the application within a month from the date of receipt. The applicant may take part in the consideration if he wishes (part 19, 20 of article 24.18 of Law No. 135-FZ, paragraph 16, 17 of the Procedure for the Creation and Work of the Commission).
Based on the results of the review, the commission makes a decision on the revision of the cadastral value or on refusal (part 15 of article 22 of Law No. 237-FZ). She must forward her decision to the applicant within five working days from the date of adoption.
If the decision does not satisfy the applicant, you can go to court (part 22 of article 22 of Law No. 237-FZ).
3. How to challenge the cadastral value in court
Cases of contesting the cadastral valuation are examined by courts of general jurisdiction in accordance with the rules of the Code of Administrative Procedure of the Russian Federation.
Cases on contesting the cadastral value include any case, the result of which may be a change in value (paragraph 4 of paragraph 1 of Resolution No. 28). This does not mean that any claim that may lead to a change in the cadastral value must be submitted to the court of general jurisdiction. He considers only disputes, the essence of which is to change the cadastral value. If such a change is just a consequence of the court’s decision on the basic demand, then such a dispute must be filed on the basis of jurisdiction (paras. 1-3, para. 1, para. 2, 13 of Resolution No. 28).
So, the organization appealed to the arbitration court with a lawsuit declaring illegal the inaction of the Rosreestr branch, which did not include information on changing the category of land plots in the cadastre. The trial court terminated the proceedings due to the jurisdiction of the dispute. According to the court, a change in the category of land will lead to a change in cadastral value. The appeal reversed the decision and sent the case for consideration to the first instance, since neither from the legal basis of the claims, nor from the petitioning part of the application, nor from the merits and substantive nature of the claims that they are aimed at challenging the results of the cadastral valuation of the plots or its unreliability (Resolution of the Eighteenth Arbitration Court of Appeal of December 21, 2015 No. 18AP-15362/2015 in case No. A76-16723 / 2015).
To challenge the cadastral value in court, you need:
-to make a statement and collect a package of documents to it;
-submit an application to court;
-Get a court decision.
Step 1. Make a statement and collect a package of documents
The administrative statement of claim must specify (Art. 125, part 1, 2 of article 220, part 1 of article 246 of the CAS RF):
1) the name of the court;
2) the name of the administrative plaintiff. If the application is submitted by a legal entity, then its location and PSRN. If the application is submitted by an individual, then his place of residence or place of stay, date and place of his birth. Also need phone numbers, faxes, email addresses of the administrative plaintiff, his representative;
3) the name of the administrative defendant, his location, phone numbers, faxes, email addresses, if known;
4) what rights, freedoms and legitimate interests of the plaintiff are violated or reasons that may entail their violation;
5) the grounds and arguments in support of the requirements of the administrative plaintiff, that is, why the cadastral value must be equated to the market value or why it is unreliable;
6) information on applying to the commission and the results of its consideration - if it was necessary to observe the pre-trial procedure.
If the plaintiff disputes the decision of the commission, then it is additionally necessary to indicate (paragraph 5, 7 part 2 of article 220 of the CAS RF):
1) the name, number, date of the contested decision, the date and place of the contested action or inaction. If inaction is appealed, then it is necessary to indicate what it consists of;
2) regulatory legal acts and their provisions, for compliance with which it is necessary to verify the impugned decision, action or inaction.
The application must be accompanied by the same package of documents as the application for the commission, taking into account the framework of the law in which the contest takes place: Law No. 135-FZ or Law No. 237-FZ (Art. 126, paras. 2, 3, Art. 246, part 3, article 220 of the CAS RF, paragraph 11 of Resolution No. 28).
Step 2. File a lawsuit
Disputes on the revision of cadastral value are considered by the courts of the city of federal significance (for example, the Moscow city court), the regional court, the supreme court of the republic, the regional, the court of the autonomous region and the court of the autonomous district.
The application must be submitted to the court at the location of the customer for determining the cadastral value or the state body that determined it (paragraph 15 of article 20, part 1 of article 22, part 2 of article 24 of the CAS RF, paragraph 3 of Resolution No. 28).
The court considers the requirements for the revision of the cadastral value in accordance with the rules of Chapter 25 of the Code of Administrative Procedure of the Russian Federation, and the requirements for contesting the decision or actions (inaction) of the commission - in accordance with the rules of Chapters 22 and 25 of the Code of Administrative Procedure of the Russian Federation.
Step 3. Get a court decision
The court will consider the application within two months, and the application to challenge the actions or omissions of the commission within one month (Article 141, part 1 of article 226, part 1 of article 247 of the CAS RF).
If the court satisfies the application, then in the operative part it will indicate the new cadastral value, as well as the date of filing the statement of claim. This date is needed to determine the year from January 1 of which the new value for settlements will be valid (part 5 of article 24.20 of Law No. 135-FZ).
If the commission considered the dispute before applying to the court, the court in the operative part will indicate the date of the appeal to the commission. It is this date that determines the year from which the new value for settlements will be valid. For example, the normative act on the approval of cadastral value entered into force on July 1, 2015, a new cadastral value was added to the cadastre on August 1, 2015. The organization appealed to the commission on December 25, 2015, after the commission refused, it appealed to the court on January 13, 2016. The court ruled on May 15, 2016, and a new cadastral value indicator (in the amount of market value) was added to the cadastre on June 1, 2016. The new cadastral value indicator will be effective from January 1, 2015.
*
Justification
When contesting the cadastral value, one must keep in mind the procedure for the entry into force of normative acts on its approval. It depends on whether the act contains such an order or not.
Option 1. The cadastral value is needed for purposes that are not related to taxation (buyback, rent).
If a normative act establishes the procedure for applying the new cadastral value, then it must be applied in accordance with this procedure. For example, the cadastral value of a federally owned land plot is valid from January 1 of the year following the year in which the cadastral value changes (paragraph 9 of RF Government Resolution of July 16, 2009 No. 582 “On the basic principles for determining rental fees for leasing land plots owned by the state or municipal property, and on the Rules for determining the amount of rent, as well as the procedure, conditions and terms for making rent for land owned by the Russian Federation ”).
If a normative act does not establish the procedure for applying the new cadastral value, then it must be applied from the moment it is entered into the cadastre. For example, the normative act on the approval of the cadastral value entered into force on January 5, 2015. Information on the cadastral value was entered into the cadastre on March 3, 2015. The new cadastral value will be applied from March 3, 2015.
Option 2. The cadastral value is needed to calculate the tax. The beginning of the action is determined by Article 5 of the Tax Code of the Russian Federation. For example, a legal act approving the results of determining the cadastral value was published on December 15, 2014. To calculate taxes, it is valid from January 1, 2016. If the organization disputed the cadastral value before this date (for example, November 15, 2015), then the new value will not be valid from January 1 of the year of contestation (2015), but from January 1 of the year when the cadastral value starts to operate, that is, from 2016 .
This conclusion follows from paragraph 18 of Resolution No. 28 and the answer to Question 1 of the Review of Judicial Practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 1 (2017), approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on February 16, 2017.
*
4. Alternative Ways to Change Cadastral Value
In addition to contacting a commission or court, the interested person has two more ways to change the cadastral value of some real estate.
Method 1. Change the cadastral value before the approval of the evaluation results.
This method is suitable to change the cadastral value, which is determined by the rules of Law No. 237-FZ.
The budgetary institution that determines the cadastral value is required to publish a draft valuation report. An interested person has the right to get acquainted with him in the state cadastral valuation data fund within 60 days from the date of publication (part 12 of article 14 of Law No. 237-FZ).
To affect the cadastral value, you must:
1) get acquainted with the project of the assessment of the property;
2) prepare comments. They must indicate what the applicant does not agree with, as well as his F. I. O. or the name, contact details, cadastral number and (or) address of the property, in respect of which there is an error. The applicant has the right to refer to specific page numbers of the draft report, as well as attach documents in support of his position;
3) submit comments within 50 days from the date of publication of the project. You can do this in any way: to a budget institution or to the MFC, in person or by mail, as well as via the Internet.
Every five days, the network publishes updated versions of the report, information on accepted and unaccepted comments, as well as specific numbers of objects whose cadastral value has changed. The budget institution should consider all the comments and, if there is reason, make changes before the end of the term for posting the report on the website (part 22 of article 14 of Law No. 237-FZ).
Method 2. Change the main type of permitted use of the land from the current to a more profitable
This method is only suitable for land owners.
To change the type of permitted use, you need:
1) choose a new main type of permitted use of the land. It must correspond to the actual use of the plot, otherwise the land user may be fined. You can choose a new type from those options that provide for the Rules of land use and development in a specific territorial zone. Thus, the Supreme Court found it reasonable to hold liable in part 1 of Article 8.8 of the Administrative Code of the Russian Federation the owner of an apartment in an apartment building located on a plot for personal subsidiary plots (judgment of November 8, 2016 No. 5-AD16-246);
2) compile and submit an application in accordance with the requirements of paragraph 4 of Article 37 of the Town Planning Code of the Russian Federation.
*
Attention! Before contesting the cadastral value, it is necessary to clarify the rules of which law to do this.
From January 1, 2017 to January 1, 2020 - a transitional period (Article 24 of the Law No. 237-FZ). During this time, two laws apply. Which one of them to use to challenge the cadastral value depends on the situation.
Situation 1. The cadastral valuation must be challenged in accordance with the rules of Law No. 237-FZ, if it has been conducted in accordance with the rules of this law. The law will fully enter into force on the territory of the country from January 1, 2020. However, each subject of the federation has the right to decide on the transition to the assessment according to the rules of Law No. 243-FZ earlier, both in relation to all immovable property and to certain types.
Situation 2. The cadastral valuation must be challenged in accordance with the rules of the Federal Law of July 29, 1998 No. 135-ФЗ “On Valuation Activities in the Russian Federation” (hereinafter - the Law No. 135-ФЗ), if it was conducted according to the rules of this law. This law is used to challenge the cadastral value, which was determined or began to be determined before January 1, 2017, as well as that which was determined according to the rules of Law No. 135-ФЗ during the transitional period.
*
1. Who, when and for what reason can challenge the cadastral value
Before contesting the cadastral value, it is necessary to clarify whether the applicant has such a right, as well as whether there are grounds and whether the deadline for contestation is missing.
and. Persons entitled to challenge the cadastral value
The cadastral value is entitled to be challenged by legal entities and individuals whose rights and obligations affect the results of determining the cadastral value (part 1 of article 22 of Law No. 135-FZ).
Usually this:
-owner, including a participant in shared ownership;
- the former owner, if he disputes the cadastral value as a taxpayer;
- a person who owns real estate on the basis of the right of permanent (unlimited) use or lifetime inheritable possession;
tenant of real estate. If the tenant uses real estate owned by citizens or legal entities, then for contestation it is necessary that the rent is calculated on the basis of the cadastral value. Additionally, the consent of the owner is required. He may express it in a contract or other written form;
- a person who has the exclusive right to redeem or lease a state or municipal land plot;
- the actual user of the land, if the parties to the agreement or the court in their decision set a fee for the easement in proportion to the cadastral value.
This follows from paragraph 6 of the decision of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dated June 30, 2015 No. 28 “On certain issues arising in the courts in cases of contesting the results of determining the cadastral value of real estate” (hereinafter - Resolution No. 28).
b. Grounds for contesting
An interested person has the right to challenge the cadastral value on two grounds (part 11 of article 24.18 of Law No. 135-FZ).
Reason 1. The appraiser used false information about the property when determining its cadastral value. This means that the cadastral valuation is based on distorted data about the valuation subject. For example, an appraiser (paragraph 13 of Resolution No. 28):
- incorrectly indicated information in the list of real estate objects that need to be evaluated;
-not applied or made a mistake in the data when calculating the cadastral value;
- incorrectly determined the conditions that affect the value of the object. In particular, the location of the facility, its intended purpose, permitted use of the land, emergency condition of the facility, the location of the facility within the boundaries of sanitary protection zones and other zones with special conditions for the use of the territory and other conditions.
Reason 2. It is necessary to establish the market value of the property on the date when its cadastral value was established.
in. Term for contestation
This can be done within five years from the moment when information about the cadastral value was included in the USRN, but until the moment when the information in the USRN changes due to a new assessment or as a result of the contest (part 4 of article 22 of Law No. 237-FZ, part 10 of article 24.18 of Law No. 135-FZ).
The court has the right to restore the missed period at the request of the applicant if, after the statutory period has passed, the next results of determining the cadastral value have not been entered into the USRN (paragraph 3 of clause 8 of Resolution No. 28).
A special deadline is set for archival cadastral value. It can be challenged if, on the date of appeal to the court or the commission, the results of its review can be applied for the purposes that the law calls (paragraph 5 of article 24.20 of Law No. 135-FZ, paragraph 14 of Resolution No. 28).
2. How to challenge the cadastral value in a dispute resolution committee
To challenge the cadastral value in the commission, you need:
-to make a statement and collect a package of documents to it;
- send a statement to the commission;
-Get a commission decision.
Step 1. Make a statement and collect a package of documents for it
The application must indicate who and where submits the application, as well as the reasons why the cadastral value is incorrect.
If the application is submitted by an individual, then the surname, first name, patronymic and place of residence must be indicated.
If the application is submitted by a legal entity, it is necessary to indicate the name, postal address and location.
Such requirements are established by paragraph 13 of Order No. 263 of the Ministry of Economic Development of Russia dated May 4, 2012 “On approval of the Procedure for the creation and operation of a dispute resolution commission on the results of determining the cadastral value and recognition of the order of the Ministry of Economic Development of Russia of February 22, 2011 No. 69“ On approval Typical requirements for the procedure for the creation and work of the commission for the consideration of disputes on the results of determining the cadastral value ”(hereinafter - the Procedure for the creation and work of the commission).
If you contest the cadastral value under Law No. 135-FZ, you must attach to the application (part 16 of article 24.18 of Law No. 135-FZ):
1) an extract from the USRN on the cadastral value of the property, which contains information about the contested cadastral value;
2) a notarized copy of a title deed or a title deed of real estate - if the application for revising the cadastral value is submitted by a person who has the right to this land plot. Title documents are, for example, sales contracts, court decisions, acts of public authorities. Legal documents - for example, a certificate of ownership, an extract from the USRN;
3) documents that confirm that the information used by the appraiser is false, if the cadastral value is disputed due to the false information;
4) a report on the assessment of market value on paper and in electronic form - if the cadastral value is disputed in order to equate it to the market value.
*
Tip
Before concluding a contract with an appraiser, you need to clarify whether he has an electronic digital signature. The electronic form of the report for both the commission and the court, the appraiser must certify the EDS (para. 22, article 24.18 of the Law No. 135-ФЗ).
*
If you contest the cadastral value under Law No. 237-FZ, you must attach to the application (part 9 of article 22 of Law No. 237-FZ):
1) an extract from the USRN on the cadastral value of the property, which contains information about the contested cadastral value;
2) a copy of the title deed or title deed to the real estate object - if the application for revising the cadastral value is submitted by a person who has the right to this land plot. Title documents are, for example, sales contracts, court decisions, acts of state authorities. Legal documents - for example, a certificate of ownership, an extract from the USRN;
3) a report on the assessment of market value on paper and in electronic form.
*
Tip
When choosing an appraisal company for the report, you should study the Rosreestr website. It contains the protocols for the consideration of applications for contesting the cadastral value. They indicate specific valuation companies whose reports were reviewed by the commission. You can analyze several protocols and find those evaluators whose reports suit the commission most often.
*
The commission may not accept the application if (paragraph 15 of the Procedure for the creation and work of the commission):
- the interested person has not attached mandatory documents to him or has violated the deadline for submission;
- the cadastral value, which is disputed, has previously been established in the amount of market value.
The applicant may re-apply to the commission only if he has not attached the necessary documents.
Step 2. Submit a statement
You can send a statement:
-personally;
by mail. The day of filing is the day indicated on the print in the delivery receipt;
-through the Internet, for example, through a portal of public services.
If the interested person submits the application personally, then this can be done through the territorial administration of Rosreestr in the constituent entity of the Russian Federation or MFC.
Step 3. Get a solution
The commission considers the application within a month from the date of receipt. The applicant may take part in the consideration if he wishes (part 19, 20 of article 24.18 of Law No. 135-FZ, paragraph 16, 17 of the Procedure for the Creation and Work of the Commission).
Based on the results of the review, the commission makes a decision on the revision of the cadastral value or on refusal (part 15 of article 22 of Law No. 237-FZ). She must forward her decision to the applicant within five working days from the date of adoption.
If the decision does not satisfy the applicant, you can go to court (part 22 of article 22 of Law No. 237-FZ).
3. How to challenge the cadastral value in court
Cases of contesting the cadastral valuation are examined by courts of general jurisdiction in accordance with the rules of the Code of Administrative Procedure of the Russian Federation.
Cases on contesting the cadastral value include any case, the result of which may be a change in value (paragraph 4 of paragraph 1 of Resolution No. 28). This does not mean that any claim that may lead to a change in the cadastral value must be submitted to the court of general jurisdiction. He considers only disputes, the essence of which is to change the cadastral value. If such a change is just a consequence of the court’s decision on the basic demand, then such a dispute must be filed on the basis of jurisdiction (paras. 1-3, para. 1, para. 2, 13 of Resolution No. 28).
So, the organization appealed to the arbitration court with a lawsuit declaring illegal the inaction of the Rosreestr branch, which did not include information on changing the category of land plots in the cadastre. The trial court terminated the proceedings due to the jurisdiction of the dispute. According to the court, a change in the category of land will lead to a change in cadastral value. The appeal reversed the decision and sent the case for consideration to the first instance, since neither from the legal basis of the claims, nor from the petitioning part of the application, nor from the merits and substantive nature of the claims that they are aimed at challenging the results of the cadastral valuation of the plots or its unreliability (Resolution of the Eighteenth Arbitration Court of Appeal of December 21, 2015 No. 18AP-15362/2015 in case No. A76-16723 / 2015).
To challenge the cadastral value in court, you need:
-to make a statement and collect a package of documents to it;
-submit an application to court;
-Get a court decision.
Step 1. Make a statement and collect a package of documents
The administrative statement of claim must specify (Art. 125, part 1, 2 of article 220, part 1 of article 246 of the CAS RF):
1) the name of the court;
2) the name of the administrative plaintiff. If the application is submitted by a legal entity, then its location and PSRN. If the application is submitted by an individual, then his place of residence or place of stay, date and place of his birth. Also need phone numbers, faxes, email addresses of the administrative plaintiff, his representative;
3) the name of the administrative defendant, his location, phone numbers, faxes, email addresses, if known;
4) what rights, freedoms and legitimate interests of the plaintiff are violated or reasons that may entail their violation;
5) the grounds and arguments in support of the requirements of the administrative plaintiff, that is, why the cadastral value must be equated to the market value or why it is unreliable;
6) information on applying to the commission and the results of its consideration - if it was necessary to observe the pre-trial procedure.
If the plaintiff disputes the decision of the commission, then it is additionally necessary to indicate (paragraph 5, 7 part 2 of article 220 of the CAS RF):
1) the name, number, date of the contested decision, the date and place of the contested action or inaction. If inaction is appealed, then it is necessary to indicate what it consists of;
2) regulatory legal acts and their provisions, for compliance with which it is necessary to verify the impugned decision, action or inaction.
The application must be accompanied by the same package of documents as the application for the commission, taking into account the framework of the law in which the contest takes place: Law No. 135-FZ or Law No. 237-FZ (Art. 126, paras. 2, 3, Art. 246, part 3, article 220 of the CAS RF, paragraph 11 of Resolution No. 28).
Step 2. File a lawsuit
Disputes on the revision of cadastral value are considered by the courts of the city of federal significance (for example, the Moscow city court), the regional court, the supreme court of the republic, the regional, the court of the autonomous region and the court of the autonomous district.
The application must be submitted to the court at the location of the customer for determining the cadastral value or the state body that determined it (paragraph 15 of article 20, part 1 of article 22, part 2 of article 24 of the CAS RF, paragraph 3 of Resolution No. 28).
The court considers the requirements for the revision of the cadastral value in accordance with the rules of Chapter 25 of the Code of Administrative Procedure of the Russian Federation, and the requirements for contesting the decision or actions (inaction) of the commission - in accordance with the rules of Chapters 22 and 25 of the Code of Administrative Procedure of the Russian Federation.
Step 3. Get a court decision
The court will consider the application within two months, and the application to challenge the actions or omissions of the commission within one month (Article 141, part 1 of article 226, part 1 of article 247 of the CAS RF).
If the court satisfies the application, then in the operative part it will indicate the new cadastral value, as well as the date of filing the statement of claim. This date is needed to determine the year from January 1 of which the new value for settlements will be valid (part 5 of article 24.20 of Law No. 135-FZ).
If the commission considered the dispute before applying to the court, the court in the operative part will indicate the date of the appeal to the commission. It is this date that determines the year from which the new value for settlements will be valid. For example, the normative act on the approval of cadastral value entered into force on July 1, 2015, a new cadastral value was added to the cadastre on August 1, 2015. The organization appealed to the commission on December 25, 2015, after the commission refused, it appealed to the court on January 13, 2016. The court ruled on May 15, 2016, and a new cadastral value indicator (in the amount of market value) was added to the cadastre on June 1, 2016. The new cadastral value indicator will be effective from January 1, 2015.
*
Justification
When contesting the cadastral value, one must keep in mind the procedure for the entry into force of normative acts on its approval. It depends on whether the act contains such an order or not.
Option 1. The cadastral value is needed for purposes that are not related to taxation (buyback, rent).
If a normative act establishes the procedure for applying the new cadastral value, then it must be applied in accordance with this procedure. For example, the cadastral value of a federally owned land plot is valid from January 1 of the year following the year in which the cadastral value changes (paragraph 9 of RF Government Resolution of July 16, 2009 No. 582 “On the basic principles for determining rental fees for leasing land plots owned by the state or municipal property, and on the Rules for determining the amount of rent, as well as the procedure, conditions and terms for making rent for land owned by the Russian Federation ”).
If a normative act does not establish the procedure for applying the new cadastral value, then it must be applied from the moment it is entered into the cadastre. For example, the normative act on the approval of the cadastral value entered into force on January 5, 2015. Information on the cadastral value was entered into the cadastre on March 3, 2015. The new cadastral value will be applied from March 3, 2015.
Option 2. The cadastral value is needed to calculate the tax. The beginning of the action is determined by Article 5 of the Tax Code of the Russian Federation. For example, a legal act approving the results of determining the cadastral value was published on December 15, 2014. To calculate taxes, it is valid from January 1, 2016. If the organization disputed the cadastral value before this date (for example, November 15, 2015), then the new value will not be valid from January 1 of the year of contestation (2015), but from January 1 of the year when the cadastral value starts to operate, that is, from 2016 .
This conclusion follows from paragraph 18 of Resolution No. 28 and the answer to Question 1 of the Review of Judicial Practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 1 (2017), approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on February 16, 2017.
*
4. Alternative Ways to Change Cadastral Value
In addition to contacting a commission or court, the interested person has two more ways to change the cadastral value of some real estate.
Method 1. Change the cadastral value before the approval of the evaluation results.
This method is suitable to change the cadastral value, which is determined by the rules of Law No. 237-FZ.
The budgetary institution that determines the cadastral value is required to publish a draft valuation report. An interested person has the right to get acquainted with him in the state cadastral valuation data fund within 60 days from the date of publication (part 12 of article 14 of Law No. 237-FZ).
To affect the cadastral value, you must:
1) get acquainted with the project of the assessment of the property;
2) prepare comments. They must indicate what the applicant does not agree with, as well as his F. I. O. or the name, contact details, cadastral number and (or) address of the property, in respect of which there is an error. The applicant has the right to refer to specific page numbers of the draft report, as well as attach documents in support of his position;
3) submit comments within 50 days from the date of publication of the project. You can do this in any way: to a budget institution or to the MFC, in person or by mail, as well as via the Internet.
Every five days, the network publishes updated versions of the report, information on accepted and unaccepted comments, as well as specific numbers of objects whose cadastral value has changed. The budget institution should consider all the comments and, if there is reason, make changes before the end of the term for posting the report on the website (part 22 of article 14 of Law No. 237-FZ).
Method 2. Change the main type of permitted use of the land from the current to a more profitable
This method is only suitable for land owners.
To change the type of permitted use, you need:
1) choose a new main type of permitted use of the land. It must correspond to the actual use of the plot, otherwise the land user may be fined. You can choose a new type from those options that provide for the Rules of land use and development in a specific territorial zone. Thus, the Supreme Court found it reasonable to hold liable in part 1 of Article 8.8 of the Administrative Code of the Russian Federation the owner of an apartment in an apartment building located on a plot for personal subsidiary plots (judgment of November 8, 2016 No. 5-AD16-246);
2) compile and submit an application in accordance with the requirements of paragraph 4 of Article 37 of the Town Planning Code of the Russian Federation.
Original message
Оспорить кадастровую стоимость могут арендатор, собственник или другие заинтересованные лица. Для этого нужно обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; далее – Закон № 237-ФЗ).
*
Внимание! Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать
С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года – переходный период (ст. 24 Закона № 237-ФЗ). В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.
Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года. Однако каждый субъект федерации вправе принять решение о переходе к оценке по правилам Закона № 243-ФЗ раньше, причем как в отношении всего недвижимого имущества, так и в отношении отдельных видов.
Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.
*
1. Кто, когда и по каким основаниям может оспорить кадастровую стоимость
Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, имеет ли заявитель такое право, а также есть ли основания и не пропущен ли срок для оспаривания.
а. Лица, которые вправе оспорить кадастровую стоимость
Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результатами определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Закона № 135-ФЗ).
Обычно это:
-собственник, в том числе участник долевой собственности;
-бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
-лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
-арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
-лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
-фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости.
Это следует из пункта 6 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28).
б. Основания для оспаривания
Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость по двум основаниям (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Основание 1. Оценщик использовал недостоверные сведения об объекте недвижимости, когда определял его кадастровую стоимость. Это означает, что в основе кадастровой оценки лежат искаженные данные об объекте оценки. Например, оценщик (п. 13 Постановления № 28):
-неправильно указал сведения в перечне объектов недвижимости, которые нужно оценить;
-не применил или ошибся в данных при расчете кадастровой стоимости;
-неверно определил условия, которые влияют на стоимость объекта. В частности, местоположение объекта, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия.
Основание 2. Нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость.
в. Срок для оспаривания
Это можно сделать в течение пяти лет с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включили в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания (ч. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Суд вправе восстановить пропущенный срок по ходатайству заявителя, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесли очередные результаты определения кадастровой стоимости (абз. 3 п. 8 Постановления № 28).
Особый срок установлен для архивной кадастровой стоимости. Ее можно оспорить, если на дату обращения в суд или комиссию результаты ее пересмотра можно применить для целей, которые называет закон (абз. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, п. 14 Постановления № 28).
2. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров
Чтобы оспорить кадастровую стоимость в комиссии, нужно:
-составить заявление и собрать к нему пакет документов;
-направить заявление в комиссию;
-получить решение комиссии.
Шаг 1. Составить заявление и собрать к нему пакет документов
В заявлении нужно указать, кто и куда подает заявление, а также причины, по которым кадастровая стоимость неверна.
Если заявление подает физическое лицо, то нужно указать фамилию, имя, отчество и место жительства.
Если заявление подает юридическое лицо, то нужно указать наименование, почтовый адрес и место нахождения.
Такие требования устанавливает пункт 13 приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок создания и работы комиссии).
Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 135-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):
1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;
2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, например, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
3) документы, которые подтверждают, что сведения, использованные оценщиком, недостоверны, – если кадастровую стоимость оспаривают в связи с недостоверностью сведений;
4) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде – если кадастровую стоимость оспаривают, чтобы приравнять ее к рыночной.
*
Совет
Прежде чем заключать договор с оценщиком, нужно уточнить, есть ли у него электронно-цифровая подпись. Электронную форму отчета как для комиссии, так и для суда оценщик должен заверить ЭЦП (абз. 22 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
*
Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 237-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ):
1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;
2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, к примеру, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
3) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде.
*
Совет
При выборе оценочной компании для отчета стоит изучить сайт Росреестра. На нем размещают протоколы рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. В них указаны конкретные оценочные компании, чьи отчеты рассматривала комиссия. Можно проанализировать несколько протоколов и найти тех оценщиков, отчеты которых устраивают комиссию чаще всего.
*
Комиссия может не принять заявление, если (п. 15 Порядка создания и работы комиссии):
-заинтересованное лицо не приложило к нему обязательные документы или нарушило срок подачи;
-кадастровая стоимость, которая оспаривается, ранее уже установлена в размере рыночной стоимости.
Заявитель может повторно обратиться в комиссию, только если он не приложил необходимые документы.
Шаг 2. Направить заявление
Направить заявление можно:
-лично;
-почтой. Днем подачи считают день, который указан на оттиске в уведомлении о вручении;
-через Интернет, например, через портал государственных услуг.
Если заинтересованное лицо подает заявление лично, то сделать это можно через территориальное управление Росреестра в субъекте РФ или МФЦ.
Шаг 3. Получить решение
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца с даты поступления. Заявитель может принять участие в рассмотрении, если желает (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 Порядка создания и работы комиссии).
По результатам рассмотрения комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе (ч. 15 ст. 22 Закона № 237-ФЗ). Свое решение она обязана направить заявителю в течение пяти рабочих дней с даты принятия.
Если решение не удовлетворяет заявителя, можно обратиться в суд (ч. 22 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
3. Как оспорить кадастровую стоимость в суде
Дела об оспаривании кадастровой оценки рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного производства РФ.
К делам об оспаривании кадастровой стоимости относят любое дело, результатом которого может стать изменение стоимости (абз. 4 п. 1 Постановления № 28). Это не значит, что в суд общей юрисдикции надо заявлять любое требование, которое может привести к изменению кадастровой стоимости. Он рассматривает только споры, суть которых – изменить кадастровую стоимость. Если же такое изменение всего лишь следствие решения суда по основному требованию, то такой спор нужно заявлять по подведомственности (абз. 1–3 п. 1, п. 2, 13 Постановления № 28).
Так, организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаконным бездействия филиала Росреестра, который не внес в кадастр сведения об изменении категории земельных участков. Суд первой инстанции прекратил производство по делу из-за неподведомственности спора. По мнению суда, смена категории земельных участков приведет к изменению кадастровой стоимости. Апелляция отменила решение и направила дело на рассмотрение в первую инстанцию, так как ни из правового основания требований, ни из просительной части заявления, ни из существа и материально-правовой направленности требований не следует, что они направлены на оспаривание результатов кадастровой оценки участков или ее недостоверности (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2015 г. № 18АП-15362/2015 по делу № А76-16723/2015).
Чтобы оспорить кадастровую стоимость в суде, нужно:
-составить заявление и собрать к нему пакет документов;
-подать заявление в суд;
-получить решение суда.
Шаг 1. Составить заявление и собрать пакет документов
В административном исковом заявлении нужно указать (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):
1) наименование суда;
2) наименование административного истца. Если заявление подает юридическое лицо, то его место нахождения и ОГРН. Если заявление подает физическое лицо, то его место жительства или место пребывания, дату и место его рождения. Также нужны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;
3) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны;
4) какие права, свободы и законные интересы истца нарушены или причины, которые могут повлечь за собой их нарушение;
5) основания и доводы в обоснование требования административного истца, то есть почему кадастровую стоимость нужно приравнять к рыночной или почему она недостоверна;
6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если нужно было соблюсти досудебный порядок.
Если истец оспаривает решение комиссии, то дополнительно нужно указать (п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):
1) наименование, номер, дату оспариваемого решения, дату и место оспариваемого действия или бездействия. Если обжалуется бездействие, то необходимо указать, в чем оно заключается;
2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми нужно проверить оспариваемые решение, действие или бездействие.
К заявлению нужно приложить такой же пакет документов, как и к заявлению для комиссии, с учетом того, в рамках какого закона происходит оспаривание: Закона № 135-ФЗ или Закона № 237-ФЗ (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ, п. 11 Постановления № 28).
Шаг 2. Подать заявление в суд
Споры о пересмотре кадастровой стоимости рассматривают суды города федерального значения (например, Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа.
Заявление нужно подавать в суд по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости или государственного органа, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления № 28).
Требования о пересмотре кадастровой стоимости суд рассматривает по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам глав 22 и 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Шаг 3. Получить решение суда
Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).
Если суд удовлетворит заявление, то в резолютивной части он укажет новую кадастровую стоимость, а также дату подачи искового заявления. Эта дата нужна, чтобы определить год, с 1 января которого будет действовать новая стоимость для расчетов (ч. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).
Если до обращения в суд спор рассматривала комиссия, то суд в резолютивной части укажет дату обращения в комиссию. Именно эта дата определяет год, с которого будет действовать новая стоимость для расчетов. Например, нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости вступил в силу 1 июля 2015 года, новую кадастровую стоимость внесли в кадастр 1 августа 2015 года. Организация обратилась в комиссию 25 декабря 2015 года, после отказа комиссии обратилась в суд 13 января 2016 года. Суд вынес решение 15 мая 2016 года, а новый показатель кадастровой стоимости (в размере рыночной) внесли в кадастр 1 июня 2016 года. Новый показатель кадастровой стоимости будет действовать с 1 января 2015 года.
*
Обоснование
При оспаривании кадастровой стоимости нужно иметь в виду порядок вступления в силу нормативных актов о ее утверждении. Он зависит от того, содержит акт такой порядок или нет.
Вариант 1. Кадастровая стоимость нужна для целей, которые не связаны с налогообложением (выкуп, аренда).
Если нормативный акт устанавливает порядок применения новой кадастровой стоимости, то ее надо применять согласно такому порядку. Например, кадастровая стоимость земельного участка, который находится в федеральной собственности, действует с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (п. 9 постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).
Если нормативный акт не устанавливает порядка применения новой кадастровой стоимости, то ее надо применять с момента, когда ее внесли в кадастр. Например, нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости вступил в силу 5 января 2015 года. Сведения о кадастровой стоимости внесли в кадастр 3 марта 2015 года. Новая кадастровая стоимость будет применяться с 3 марта 2015 года.
Вариант 2. Кадастровая стоимость нужна для расчета налога. Начало действия определяет статья 5 Налогового кодекса РФ. Например, правовой акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости опубликовали 15 декабря 2014 года. Для расчета налогов он действует с 1 января 2016 года. Если организация оспорила кадастровую стоимость до этой даты (например, 15 ноября 2015 года), то новая стоимость будет действовать не с 1 января года оспаривания (2015 года), а с 1 января года, когда кадастровая стоимость начнет действовать, то есть с 2016 года.
Такой вывод следует из пункта 18 Постановления № 28 и ответа на вопрос 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 16 февраля 2017 года.
*
4. Альтернативные способы изменить кадастровую стоимость
Помимо обращения в комиссию или суд, у заинтересованного лица есть еще два способа изменить кадастровую стоимость некоторых объектов недвижимости.
Способ 1. Изменить кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки
Этот способ подходит, чтобы изменить кадастровую стоимость, которую определяют по правилам Закона № 237-ФЗ.
Бюджетное учреждение, которое определяет кадастровую стоимость, обязано опубликовать проект отчета об оценке. Заинтересованное лицо вправе ознакомиться с ним в фонде данных государственной кадастровой оценки в течение 60 дней с даты публикации (ч. 12 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).
Чтобы повлиять на кадастровую стоимость, необходимо:
1) ознакомиться с проектом оценки объекта недвижимости;
2) подготовить замечания. В них нужно указать, с чем не согласен заявитель, а также свои Ф. И. О. или наименование, контактные данные, кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении которого есть ошибка. Заявитель вправе сослаться на конкретные номера страниц проекта отчета, а также приложить документы в подтверждение своей позиции;
3) подать замечания в течение 50 дней с даты публикации проекта. Сделать это можно любым способом: в бюджетное учреждение либо в МФЦ, лично или по почте, а также через Интернет.
Каждые пять дней в сети публикуют обновленные варианты отчета, информацию о принятых и непринятых замечаниях, а также конкретные номера объектов, кадастровая стоимость которых изменилась. Все замечания бюджетное учреждение должно рассмотреть и, если есть основания, внести изменения до конца срока размещения отчета на сайте (ч. 22 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).
Способ 2. Изменить основной вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный
Этот способ подходит только для собственников земельных участков.
Чтобы поменять вид разрешенного использования, нужно:
1) выбрать новый основной вид разрешенного использования земельного участка. Он должен соответствовать фактическому использованию участка, в противном случае землепользователя могут оштрафовать. Выбрать новый вид можно из тех вариантов, которые предусматривают Правила землепользования и застройки в конкретной территориальной зоне. Так, Верховный суд признал обоснованным привлечение к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ собственника квартиры в многоквартирном доме, который находится на участке для личного подсобного хозяйства (постановление от 8 ноября 2016 г. № 5-АД16-246);
2) составить и подать заявление согласно требованиям части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.
*
Внимание! Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать
С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года – переходный период (ст. 24 Закона № 237-ФЗ). В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.
Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года. Однако каждый субъект федерации вправе принять решение о переходе к оценке по правилам Закона № 243-ФЗ раньше, причем как в отношении всего недвижимого имущества, так и в отношении отдельных видов.
Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.
*
1. Кто, когда и по каким основаниям может оспорить кадастровую стоимость
Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, имеет ли заявитель такое право, а также есть ли основания и не пропущен ли срок для оспаривания.
а. Лица, которые вправе оспорить кадастровую стоимость
Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результатами определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Закона № 135-ФЗ).
Обычно это:
-собственник, в том числе участник долевой собственности;
-бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
-лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
-арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
-лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
-фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости.
Это следует из пункта 6 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28).
б. Основания для оспаривания
Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость по двум основаниям (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Основание 1. Оценщик использовал недостоверные сведения об объекте недвижимости, когда определял его кадастровую стоимость. Это означает, что в основе кадастровой оценки лежат искаженные данные об объекте оценки. Например, оценщик (п. 13 Постановления № 28):
-неправильно указал сведения в перечне объектов недвижимости, которые нужно оценить;
-не применил или ошибся в данных при расчете кадастровой стоимости;
-неверно определил условия, которые влияют на стоимость объекта. В частности, местоположение объекта, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия.
Основание 2. Нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость.
в. Срок для оспаривания
Это можно сделать в течение пяти лет с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включили в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания (ч. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Суд вправе восстановить пропущенный срок по ходатайству заявителя, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесли очередные результаты определения кадастровой стоимости (абз. 3 п. 8 Постановления № 28).
Особый срок установлен для архивной кадастровой стоимости. Ее можно оспорить, если на дату обращения в суд или комиссию результаты ее пересмотра можно применить для целей, которые называет закон (абз. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, п. 14 Постановления № 28).
2. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров
Чтобы оспорить кадастровую стоимость в комиссии, нужно:
-составить заявление и собрать к нему пакет документов;
-направить заявление в комиссию;
-получить решение комиссии.
Шаг 1. Составить заявление и собрать к нему пакет документов
В заявлении нужно указать, кто и куда подает заявление, а также причины, по которым кадастровая стоимость неверна.
Если заявление подает физическое лицо, то нужно указать фамилию, имя, отчество и место жительства.
Если заявление подает юридическое лицо, то нужно указать наименование, почтовый адрес и место нахождения.
Такие требования устанавливает пункт 13 приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок создания и работы комиссии).
Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 135-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):
1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;
2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, например, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
3) документы, которые подтверждают, что сведения, использованные оценщиком, недостоверны, – если кадастровую стоимость оспаривают в связи с недостоверностью сведений;
4) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде – если кадастровую стоимость оспаривают, чтобы приравнять ее к рыночной.
*
Совет
Прежде чем заключать договор с оценщиком, нужно уточнить, есть ли у него электронно-цифровая подпись. Электронную форму отчета как для комиссии, так и для суда оценщик должен заверить ЭЦП (абз. 22 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
*
Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 237-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ):
1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;
2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, к примеру, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
3) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде.
*
Совет
При выборе оценочной компании для отчета стоит изучить сайт Росреестра. На нем размещают протоколы рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. В них указаны конкретные оценочные компании, чьи отчеты рассматривала комиссия. Можно проанализировать несколько протоколов и найти тех оценщиков, отчеты которых устраивают комиссию чаще всего.
*
Комиссия может не принять заявление, если (п. 15 Порядка создания и работы комиссии):
-заинтересованное лицо не приложило к нему обязательные документы или нарушило срок подачи;
-кадастровая стоимость, которая оспаривается, ранее уже установлена в размере рыночной стоимости.
Заявитель может повторно обратиться в комиссию, только если он не приложил необходимые документы.
Шаг 2. Направить заявление
Направить заявление можно:
-лично;
-почтой. Днем подачи считают день, который указан на оттиске в уведомлении о вручении;
-через Интернет, например, через портал государственных услуг.
Если заинтересованное лицо подает заявление лично, то сделать это можно через территориальное управление Росреестра в субъекте РФ или МФЦ.
Шаг 3. Получить решение
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца с даты поступления. Заявитель может принять участие в рассмотрении, если желает (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 Порядка создания и работы комиссии).
По результатам рассмотрения комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе (ч. 15 ст. 22 Закона № 237-ФЗ). Свое решение она обязана направить заявителю в течение пяти рабочих дней с даты принятия.
Если решение не удовлетворяет заявителя, можно обратиться в суд (ч. 22 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
3. Как оспорить кадастровую стоимость в суде
Дела об оспаривании кадастровой оценки рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного производства РФ.
К делам об оспаривании кадастровой стоимости относят любое дело, результатом которого может стать изменение стоимости (абз. 4 п. 1 Постановления № 28). Это не значит, что в суд общей юрисдикции надо заявлять любое требование, которое может привести к изменению кадастровой стоимости. Он рассматривает только споры, суть которых – изменить кадастровую стоимость. Если же такое изменение всего лишь следствие решения суда по основному требованию, то такой спор нужно заявлять по подведомственности (абз. 1–3 п. 1, п. 2, 13 Постановления № 28).
Так, организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаконным бездействия филиала Росреестра, который не внес в кадастр сведения об изменении категории земельных участков. Суд первой инстанции прекратил производство по делу из-за неподведомственности спора. По мнению суда, смена категории земельных участков приведет к изменению кадастровой стоимости. Апелляция отменила решение и направила дело на рассмотрение в первую инстанцию, так как ни из правового основания требований, ни из просительной части заявления, ни из существа и материально-правовой направленности требований не следует, что они направлены на оспаривание результатов кадастровой оценки участков или ее недостоверности (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2015 г. № 18АП-15362/2015 по делу № А76-16723/2015).
Чтобы оспорить кадастровую стоимость в суде, нужно:
-составить заявление и собрать к нему пакет документов;
-подать заявление в суд;
-получить решение суда.
Шаг 1. Составить заявление и собрать пакет документов
В административном исковом заявлении нужно указать (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):
1) наименование суда;
2) наименование административного истца. Если заявление подает юридическое лицо, то его место нахождения и ОГРН. Если заявление подает физическое лицо, то его место жительства или место пребывания, дату и место его рождения. Также нужны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;
3) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны;
4) какие права, свободы и законные интересы истца нарушены или причины, которые могут повлечь за собой их нарушение;
5) основания и доводы в обоснование требования административного истца, то есть почему кадастровую стоимость нужно приравнять к рыночной или почему она недостоверна;
6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если нужно было соблюсти досудебный порядок.
Если истец оспаривает решение комиссии, то дополнительно нужно указать (п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):
1) наименование, номер, дату оспариваемого решения, дату и место оспариваемого действия или бездействия. Если обжалуется бездействие, то необходимо указать, в чем оно заключается;
2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми нужно проверить оспариваемые решение, действие или бездействие.
К заявлению нужно приложить такой же пакет документов, как и к заявлению для комиссии, с учетом того, в рамках какого закона происходит оспаривание: Закона № 135-ФЗ или Закона № 237-ФЗ (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ, п. 11 Постановления № 28).
Шаг 2. Подать заявление в суд
Споры о пересмотре кадастровой стоимости рассматривают суды города федерального значения (например, Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа.
Заявление нужно подавать в суд по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости или государственного органа, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления № 28).
Требования о пересмотре кадастровой стоимости суд рассматривает по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам глав 22 и 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Шаг 3. Получить решение суда
Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).
Если суд удовлетворит заявление, то в резолютивной части он укажет новую кадастровую стоимость, а также дату подачи искового заявления. Эта дата нужна, чтобы определить год, с 1 января которого будет действовать новая стоимость для расчетов (ч. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).
Если до обращения в суд спор рассматривала комиссия, то суд в резолютивной части укажет дату обращения в комиссию. Именно эта дата определяет год, с которого будет действовать новая стоимость для расчетов. Например, нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости вступил в силу 1 июля 2015 года, новую кадастровую стоимость внесли в кадастр 1 августа 2015 года. Организация обратилась в комиссию 25 декабря 2015 года, после отказа комиссии обратилась в суд 13 января 2016 года. Суд вынес решение 15 мая 2016 года, а новый показатель кадастровой стоимости (в размере рыночной) внесли в кадастр 1 июня 2016 года. Новый показатель кадастровой стоимости будет действовать с 1 января 2015 года.
*
Обоснование
При оспаривании кадастровой стоимости нужно иметь в виду порядок вступления в силу нормативных актов о ее утверждении. Он зависит от того, содержит акт такой порядок или нет.
Вариант 1. Кадастровая стоимость нужна для целей, которые не связаны с налогообложением (выкуп, аренда).
Если нормативный акт устанавливает порядок применения новой кадастровой стоимости, то ее надо применять согласно такому порядку. Например, кадастровая стоимость земельного участка, который находится в федеральной собственности, действует с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (п. 9 постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).
Если нормативный акт не устанавливает порядка применения новой кадастровой стоимости, то ее надо применять с момента, когда ее внесли в кадастр. Например, нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости вступил в силу 5 января 2015 года. Сведения о кадастровой стоимости внесли в кадастр 3 марта 2015 года. Новая кадастровая стоимость будет применяться с 3 марта 2015 года.
Вариант 2. Кадастровая стоимость нужна для расчета налога. Начало действия определяет статья 5 Налогового кодекса РФ. Например, правовой акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости опубликовали 15 декабря 2014 года. Для расчета налогов он действует с 1 января 2016 года. Если организация оспорила кадастровую стоимость до этой даты (например, 15 ноября 2015 года), то новая стоимость будет действовать не с 1 января года оспаривания (2015 года), а с 1 января года, когда кадастровая стоимость начнет действовать, то есть с 2016 года.
Такой вывод следует из пункта 18 Постановления № 28 и ответа на вопрос 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 16 февраля 2017 года.
*
4. Альтернативные способы изменить кадастровую стоимость
Помимо обращения в комиссию или суд, у заинтересованного лица есть еще два способа изменить кадастровую стоимость некоторых объектов недвижимости.
Способ 1. Изменить кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки
Этот способ подходит, чтобы изменить кадастровую стоимость, которую определяют по правилам Закона № 237-ФЗ.
Бюджетное учреждение, которое определяет кадастровую стоимость, обязано опубликовать проект отчета об оценке. Заинтересованное лицо вправе ознакомиться с ним в фонде данных государственной кадастровой оценки в течение 60 дней с даты публикации (ч. 12 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).
Чтобы повлиять на кадастровую стоимость, необходимо:
1) ознакомиться с проектом оценки объекта недвижимости;
2) подготовить замечания. В них нужно указать, с чем не согласен заявитель, а также свои Ф. И. О. или наименование, контактные данные, кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении которого есть ошибка. Заявитель вправе сослаться на конкретные номера страниц проекта отчета, а также приложить документы в подтверждение своей позиции;
3) подать замечания в течение 50 дней с даты публикации проекта. Сделать это можно любым способом: в бюджетное учреждение либо в МФЦ, лично или по почте, а также через Интернет.
Каждые пять дней в сети публикуют обновленные варианты отчета, информацию о принятых и непринятых замечаниях, а также конкретные номера объектов, кадастровая стоимость которых изменилась. Все замечания бюджетное учреждение должно рассмотреть и, если есть основания, внести изменения до конца срока размещения отчета на сайте (ч. 22 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).
Способ 2. Изменить основной вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный
Этот способ подходит только для собственников земельных участков.
Чтобы поменять вид разрешенного использования, нужно:
1) выбрать новый основной вид разрешенного использования земельного участка. Он должен соответствовать фактическому использованию участка, в противном случае землепользователя могут оштрафовать. Выбрать новый вид можно из тех вариантов, которые предусматривают Правила землепользования и застройки в конкретной территориальной зоне. Так, Верховный суд признал обоснованным привлечение к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ собственника квартиры в многоквартирном доме, который находится на участке для личного подсобного хозяйства (постановление от 8 ноября 2016 г. № 5-АД16-246);
2) составить и подать заявление согласно требованиям части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.
